Strom ist teuer. Die stetig steigenden Strompreise betreffen nicht nur Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen, sondern auch Mieter. Eine Vielzahl aller Mietverträge enthält heutzutage eine Regelung, nach denen die Stromkosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Nicht selten sehen Mietverträge auch vor, dass der Mieter den Vertrag über die Lieferung von Strom direkt mit dem Versorgungsunternehmen abzuschließen und deren Zahlungsansprüche direkt selbst zu erfüllen hat.

Ganz gleich, ob der Mieter die Stromkosten direkt an das Versorgungsunternehmen zu zahlen hat, oder ob er diese als Teil der Betriebskosten trägt, richtet sich die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten (zumindest auch) nach dem individuellen Verbrauch des Mieters, der durch einen Stromzähler erfasst wird. Immer wieder kommen Mieter daher auf die Idee, ihren messbaren Stromverbrauch dadurch zu reduzieren, dass sie Stromleitungen außerhalb der Wohnung anzapfen, um auf diese Weise Energie zu verbrauchen, ohne dafür bezahlen zu müssen.

Dieser Artikel klärt darüber auf, welche Konsequenzen dieser „Stromklau“ für Mieter haben kann und welche Rechte dem Vermieter in diesem Fall zustehen.

1. Der Stromdiebstahl kann einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung darstellen

Gem. § 543 Abs.1 S.1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dass ein wichtiger, den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund i. S. d. § 543 Abs.1 BGB vorliegen kann, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen, wird allgemein bejaht (vgl. KG, Urteil vom 18. 11. 2004 – 8 U 125/04). Damit die gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB vorzunehmende Interessenabwägung jedoch auch zu Gunsten des Vermieters ausfällt, was für das Bestehen des Kündigungsrechts erforderlich ist, wird allerdings verlangt, dass dem Vermieter und/oder der Hausgemeinschaft durch diesen Stromdiebstahl ein beträchtlicher Schaden entstanden ist (vgl. KG, Urteil vom 18. 11. 2004 – 8 U 125/04). Eine allgemeingültige Aussage darüber, ab wann der entstandene Schaden als erheblich anzusehen ist, kann nicht getroffen werden.

Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Für die Beurteilung der Erheblichkeit des Schadens maßgeblich zu berücksichtigen sind dabei in erster Linie die Häufigkeit der Stromentnahme, deren Dauer und der damit einhergehende Umfang des Stromverbrauchs. Das LG Köln z.B. hat mit Urteil vom 17.03.1994 – 1 S 251/93- das Vorliegen eines zur Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB berechtigenden wichtigen Grundes in einem Fall bejaht, in dem der Mieter von einer Steckdose im Treppenhausflur ein Kabel bis zu seiner Wohnung gelegt und von dort über einen Zeitraum von acht Wochen Strom verbraucht hat.

Wegen mangelnder Erheblichkeit hat das KG mit Urteil vom 18. 11. 2004 – 8 U 125/04- hingegen das Kündigungsrecht des Vermieters (und zwar auch dasjenige gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB) in einem Fall verneint, in dem der Mieter 1 bis 2 Mal im Monat unbefugt im Keller Strom verbraucht hat, der Stromverbrauch durch den Mieter jedoch so gut wie nicht messbar war.

Bei der Ermittlung der Schwere der Vertragsverletzung des Mieters sind neben der Höhe des Schadens jedoch auch noch weitere Umstände zu berücksichtigen. Ins Gewicht fallen können z.B. etwaige Schwierigkeiten bei der Abrechnung der Betriebskosten, die dadurch entstehen können, dass der Mieter Allgemeinstrom angezapft hat, dessen Verbrauch anteilig auf alle Mieter eines Mehrfamilienhauses umgelegt wird (vg. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 16.08.2007 – 13 C 56/07- zum Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB, wobei die Schwierigkeiten bei der Abrechnung nach Auffassung des Gerichts allerdings nicht so schwer wiegen, dass sie für sich betrachtet, eine Kündigung rechtfertigen).

Auch der Beweggrund des Mieters und das Vorliegen bzw. der Grad des Verschuldens können bei der Frage, ob eine erhebliche, zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, eine Rolle spielen. Nach dem Urteil des AG Potsdam vom 06.10.1994 – 26 C 205/94- soll allerdings die Entnahme des Stroms aus der Hausverteilerdose nicht dadurch gerechtfertigt sein, dass der Mieter hiermit im Winter ein Zufrieren von Leitungen im Badezimmer verhindern wollte. Dies habe nämlich- so das Gericht- auch durch eine Stromentnahme aus der eigenen Wohnung verhindert werden können.

2. Der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss grds. eine erfolglose Abmahnung vorausgehen

Gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB ist die außerordentliche fristlose Kündigung immer dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Das Erfordernis der Abmahnung gilt daher grds. auch dann, wenn der Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen. Dass der Vermieter die Abmahnung ausspricht, nachdem der Mieter die Vertragsverletzung begangen hat, reicht jedoch allein nicht aus. Das Kündigungsrecht entsteht erst dann, wenn der Mieter nach der Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten zumindest einmal wiederholt. In einem Fall, in dem gerade dies nicht geschehen war, sondern die Mieter die Stromentnahme nach der Abmahnung unterließen, hat das AG Berlin- Lichtenberg das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.1 BGB mit Urteil vom 16.08.2007 -13 C 56/07- daher verneint.

In bestimmten Fällen ist die Abmahnung jedoch entbehrlich. Wann dies der Fall ist, bestimmt § 543 BGB in Abs.3 S.2. Nach dessen Nrn. 1 und 2 bedarf es der Abmahnung insbesondere dann nicht, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Offensichtlich keinen Erfolg verspricht die Abmahnung dann, wenn auf Grund einer ernsthaften und endgültigen Weigerung des Mieters, sich vertragsgemäß zu verhalten, feststeht, dass er die Abmahnung nicht zum Anlass genommen hätte, sein Verhalten entsprechend zu ändern (vgl. BGH, Urteil vom 18. 11. 1999 – III ZR 168/98).

Dass die außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung wegen deren offensichtlicher Erfolglosigkeit erfolgen kann, wird außerdem dann angenommen, wenn das Fehlverhalten des Mieters die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert hat, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 18. 11. 1999 -III ZR 168/98). Ob diese Voraussetzungen vorliegen oder nicht, hängt entscheidend auch von der Schwere der Vertragsverletzung ab. Je größer die entnommene Strommenge ist, desto eher ist die Vertrauensgrundlage beeinträchtigt und umgekehrt. Nach dem Urteil des KG vom 18. 11. 2004 – 8 U 125/04- ist eine Abmahnung wegen unbefugter Stromentnahme jedenfalls dann nicht entbehrlich, wenn der Stromverbrauch durch den Mieter so gut wie nicht messbar ist.

Der Umfang der entnommenen Strommenge stellt jedoch keinesfalls das einzige Kriterium für die Beantwortung der Frage dar, ob eine Abmahnung wegen erschütterter und nicht mehr wiederherzustellender Vertrauensgrundlage entbehrlich ist. Maßgeblich ist das gesamte Verhalten des Mieters insb. dessen Beweggründe, seine Vorgehensweise und seine Einsichtsfähigkeit.

3. Der Stromklau kann auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung zur Folge haben

Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs:1 BGB nicht vor, kommt grds. auch eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in Betracht. Danach liegt ein berechtigtes, das Kündigungsrecht auslösendes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die unberechtigte Stromentnahme stellt eine Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag dar, kann das Kündigungsrecht jedoch nur dann auslösen, wenn die Pflichtverletzung einen gewissen Schweregrad aufweist.

Nach dem Urteil des AG Berlin- Lichtenberg vom 16.08.2007 – 13 C 56/07- begründet eine vertragswidrige Stromentnahme dann kein Recht zur fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn diese nur von kurzer Dauer war und der Mieter sein vertragswidriges Verhalten nach einer Abmahnung beendet hat. Auch wenn das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung die Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung beeinflussen kann, ist jedoch zu beachten, dass es anders als im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB keiner Abmahnung des Mieters bedarf, um das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07).

Allerdings muss der Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung die Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 BGB einhalten und kann das Mietverhältnis nicht mit sofortiger Wirkung, sondern in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses erst nach Ablauf von drei, sechs oder neun Monaten beenden.

4. Der Mieter macht sich durch die unberechtigte Stromentnahme schadensersatzpflichtig

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter stellt nicht die einzige negative Konsequenz dar, mit der der Mieter rechnen muss, wenn er auf Kosten des Vermieters oder der anderen Hausbewohner in unzulässiger Weise auf das Stromnetz zugreift. Wie durch jede schuldhafte Vertragsverletzung, die einen Schaden verursacht, macht sich der Mieter auch hierdurch gem. § 280 Abs.1 BGB gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn dem Vermieter durch die unberechtigte Stromentnahme ein Schaden entstanden ist. Dies muss allerdings nicht zwangsläufig der Fall sein und hängt entscheidend davon ab, ob die Kosten für den Strom, den der Mieter verbraucht hat, vom Vermieter zu tragen sind oder aber z.B. als sog. Allgemeinstrom auf die Mieter umgelegt werden können und werden.

Geht die unbefugte Stromentnahme eines Mieters zu Lasten der übrigen Mieter, weil sich deren Nebenkosten erhöhen, ist allerdings zu beachten, dass zwischen demjenigen Mieter, der unbefugt Strom verbraucht, und den übrigen Mietern kein Vertragsverhältnis besteht, so dass ein vertraglicher Schadensersatzanspruch der übrigen Mieter gem. § 280 Abs.1 BGB ausscheidet. 

5. Auch das Strafrecht sanktioniert den Stromdiebstahl

Strom stellt keine bewegliche Sache i. S. d. §§ 242,246 StGB dar, weshalb eine Strafbarkeit wegen Diebstahls oder Unterschlagung ausscheidet. Um keine Strafbarkeitslücken entstehen zu lassen, hat der Gesetzgeber jedoch auch die Entziehung elektrischer Energie in 248c StGB unter Strafe gestellt. Vorausgesetzt der Mieter entnimmt den Strom unbefugt mittels eines Leiters, der zur ordnungsmäßigen Entnahme von Energie aus der Anlage oder Einrichtung nicht bestimmt ist, und handelt dabei in der Absicht, die elektrische Energie sich oder einem Dritten rechtswidrig zuzueignen, macht er sich wegen Entziehung elektrischer Energie gem. § 248c StGB strafbar. Entnimmt der Mieter nur geringfügige Mengen Strom, muss der Mieter mit einer Strafverfolgung jedoch gem. § 248c Abs. 3 StGB i. V. m. § 248a StGB nur dann rechnen, wenn Strafantrag gestellt wird.

6. Fazit und Zusammenfassung

1. Zapft der Mieter Stromleitungen außerhalb seiner Wohnung an oder verschafft sich auf andere Weise unbefugt Allgemeinstrom, kann dies einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB darstellen, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
2. Grundsätzlich muss der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine erfolglose Abmahnung vorausgehen. Diese ist allerdings insbesondere dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil feststeht, dass der Mieter die Abmahnung nicht zum Anlass genommen hätte, sein Verhalten entsprechend zu ändern oder das Fehlverhalten des Mieters die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert hat, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann.
3. Weist die Vertragsverletzung des Mieters einen gewissen Schweregrad auf, kann der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis wegen unbefugter Stromentnahme gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB auch ordentlich mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB kündigen.
4. Ist dem Vermieter durch den Stromklau ein Schaden entstanden, ist der Mieter diesem gegenüber gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.
5. Unter den Voraussetzungen des 248c StGB macht sich der Mieter außerdem strafbar.