Eine Eigenbedarfskündigung ist für jeden Mieter schlimm. Besonders hart trifft sie jedoch in der Regel solche Mieter, die ihr halbes Leben oder zumindest eine sehr lange Zeit in der Mietwohnung verbracht haben. Sie werden aus ihrer gewohnten Umgebung herausgerissen, die viele Jahre oder Jahrzehnte ihr Zuhause war. Vielen insbesondere älteren Mietern fällt es nach so langer Zeit schwer, sich an ein neues Umfeld zu gewöhnen. Ganz besonders bei einer Eigenbedarfskündigung nach langer Mietdauer lassen Mieter daher häufig nichts unversucht, um in ihrer Wohnung bleiben zu können.

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Frage, wie sich eine lange Mietdauer im Falle einer Eigenbedarfskündigung auswirkt und unter welchen Umständen der Mieter hieraus Rechte herleiten kann.

1. Bei der Wirksamkeitskontrolle einer Eigenbedarfskündigung stehen die Interessen des Vermieters im Vordergrund

So mieterfreundlich Gesetz und Rechtsprechung auch sind, geht es um die Überprüfung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, ist zunächst nur das Nutzungsinteresse des Vermieters von Bedeutung. Wenn dieser vernünftige nachvollziehbare Gründe dafür hat, die Wohnung selbst zu beziehen oder einer zulässigen Bedarfsperson i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB zu überlassen, ist die Kündigung – von Fällen des Rechtsmissbrauchs abgesehen- in der Regel wirksam. Die entgegenstehenden Mieterinteressen, und damit auch diejenigen Interessen eines Mieters, der nach langer Mietdauer seine Wohnung nicht verlassen möchte, spielen zunächst erst einmal keine Rolle.

2. Mieterinteressen werden nur berücksichtigt, wenn der Mieter Widerspruch erhebt

Vollkommen schutzlos lässt das Gesetz den Mieter allerdings nicht im Regen stehen. Es gibt ihm durch § 574 BGB die Möglichkeit, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Im Rahmen der Überprüfung der Wirksamkeit dieses Widerspruchs werden die Interessen des Mieters berücksichtigt und gegen die Vermieterinteressen abgewogen. Der Widerspruch gem. §§ 574 ff. BGB ist daher auch für den Mieter, der sich auf Grund der langen Mietdauer nicht in der Lage sieht, seine gewohnte Umgebung zu verlassen, regelmäßig die letzte Hoffnung.

3. Die lange Mietdauer allein stellt keine zum Widerspruch berechtigende Härte dar

Nicht selten werden die Hoffnungen selbst desjenigen Mieters, der viele Jahre oder Jahrzehnte in der gekündigten Wohnung verbracht hat, durch einen Widerspruch die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen, jedoch enttäuscht. Das Gesetz räumt dem Mieter den Fortsetzungsanspruch gem. § 574 Abs.1 BGB nämlich nur unter der Voraussetzung ein, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In der Rechtssprechung ist anerkannt, dass eine lange Mietdauer allein für sich genommen keinen Härtefall i. S. d. § 574 Abs.1 BGB darstellt (vgl. OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70). Begründet wird dies insbesondere damit, dass die Dauer des Mietverhältnisses vom Gesetz bereits durch die Gewährung einer entsprechend langen Kündigungsfrist gem. § 573c Abs.1 S.2 BGB berücksichtigt wird und daher nicht noch einmal für die Sozialklausel des § 574 BGB herangezogen werden kann. Unabhängig davon kann eine lange Mietdauer jedoch schon deshalb nicht als Härte qualifiziert werden, weil diese auf unterschiedliche Mieter ganz unterschiedliche Auswirkungen hat. Einem jungen gesunden Mieter wird es in der Regel sehr viel weniger schwer fallen, sich an eine neue Umgebung zu gewöhnen, als einem alten ggf. sogar kranken Mieter.

4. Zu der langen Mietdauer müssen weitere Umstände hinzutreten, die eine Härte begründen

Dass die lange Mietdauer allein keine Härte i. S. d. § 574 BGB darstellt, bedeutet jedoch nicht, dass dem Mieter im Falle einer Kündigung nach langer Mietzeit unter keinen Umständen ein Widerspruchsrecht zusteht. Erforderlich ist allerdings, dass zu der langen Mietdauer weitere Umstände hinzukommen bzw. sich aus der langen Mietdauer weitere Umstände ergeben, die ihrerseits eine Härte darstellen.

5. Verwurzelung in der Umgebung, hohes Alter, schlechter Gesundheitszustand- Diese Faktoren können im Fall langer Mietdauer eine Härte begründen

Der Mensch ist ein Gewohnheitstier. Hält er sich längere Zeit in einer bestimmten Umgebung auf, richtet er sich dort ein und entwickelt Gewohnheiten, auf die er nicht verzichten möchte. Diese ganz gewöhnliche Verbundenheit zum Wohnumfeld stellt zwar nicht ohne weiteres einen Härtefall i. S. d. § 574 BGB dar. Führt die lange Mietdauer jedoch zu einer besonderen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung, kann die Herauslösung aus dieser vertrauten Umgebung eine Härte bedeuten (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70). Zu beachten ist hierbei jedoch, dass es hierfür nicht ausreicht, dass der Ort, in dem sich die Wohnung befindet, Mittelpunkt der Lebensbeziehungen des Mieters ist, weil er z. B. Mitglied eines dort bestehenden Sportvereins ist und viele seiner Bekannten und Freunde dort wohnen. Zumindest einem Mieter jüngeren oder auch mittleren Alters ohne gesundheitliche Beeinträchtigungen kann ein gewisses Maß an Flexibilität und Mobilität zugemutet werden (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 13.11.1991 – 4 S 135/91). Um eine Härte wegen Verwurzelung in der Umgebung annehmen zu können, bedarf es vielmehr wiederum besonderer Umstände, aus denen sich im Einzelfall ergibt, dass das Herauslösen aus der Umgebung zu einem erheblichen Nachteil für den Mieter führt. Solche Umstände liegen in erster Linie bei älteren Mietern mit ohnehin schlechtem Gesundheitszustand vor, bei denen im Falle eines Herauslösens aus der gewohnten Umgebung mit einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes zu rechnen ist. So entschied es das LG Bonn mit Urteil vom 01. 02. 1990 – 6 S 203/89- in einem Fall, in dem die Mietdauer 50 Jahre betrug und das hohe Alter der Mieterin von 89 Jahren mit einem schlechten Gesundheitszustand zusammentraf, der eine intensive Betreuung durch dritte Personen erforderte. Da die Mieterin nach der langen Mietdauer auf ihre Wohnung derart fixiert war und eine Umstellung auf ein neues Mietobjekt oder einen anderweitigen Aufenthaltsort die Gefahr einer wesentlichen Gesundheitsverschlechterung in sich barg, die im Hinblick auf das hohe Alter der Mieterin nicht zu korrigieren gewesen wäre, nahm das Gericht eine Härte an.

Ähnlich entschied das LG Hamburg mit Urteil vom 13.12.1988 – 16 S 81/88-, in dem es zwar zunächst klarstellte, dass die Annahme der Härte nicht allein auf der langen Wohndauer basiere, da die Verwurzelung auch auf das soziale Umfeld des Mieters bezogen und nur im Zusammenhang mit seinen weiteren Verhältnissen festzustellen sei. Da zu der langen Wohndauer jedoch das hohe Alter des Mieters von 83 Jahren trat und dieser erheblich herzkrank war, so dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer Gefährdung des Gesundheitszustandes geführt hätte, bejahte das Gericht die Härte.

Die drohende Verschlechterung des Gesundheitszustandes stellt jedoch nicht den einzigen Umstand dar, der geeignet ist, das Herauslösen aus der gewohnten Umgebung nach langer Mietdauer als Härte erscheinen zu lassen. Dass alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind und unter Umständen auch die Vorgeschichte des Mieters zu berücksichtigen ist, zeigt der der Entscheidung des LG Hamburg vom 18. 05.1995 – 333 S 156/94- zu Grunde liegende Fall, in dem das Gericht den Auszug der 74-jährigen Mieterin nach 34-jähriger Mietdauer deshalb als Härte einstufte, weil die Vergangenheit der Mieterin von Flucht und Vertreibung geprägt war und sie besonders auf die Geborgenheit, die Sicherheit und die Perspektive angewiesen war, die ihr eine von der Stadt überlassene Wohnung, die sie in der Annahme, dauerhaft dort wohnen bleiben zu können, bezogen hatte, gegeben hatte.

6. Die Gesamtbetrachtung ist entscheidend- Die lange Mietdauer kann den Ausschlag geben

Eine lange Mietdauer, die für sich genommen keinen Härtfall i. S. d. § 574 BGB darstellt, kann auch durch ein Zusammentreffen mit weiteren Umständen, die ebenfalls für sich allein betrachtet nicht geeignet sind, einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auszulösen, eine Härte begründen. So entschied das LG Lübeck mit Urteil vom 24.06.1993 -14 S 45/93-, dass die vom Mieter geltend gemachten Gründe jeder für sich allein betrachtet nicht ausreichten, in ihrer Gesamtschau jedoch eine Härte darstellten.

Mit diesem Argument bejahte auch das LG Bochum mit Beschluss vom 16.02.2007 -10 S 68/06- eine Härte in einem Fall, in dem nicht hinreichend dargetan war, dass sich der Gesundheitszustand der Mieterin durch einen Umzug gravierend verändern würde. Da jedoch anzunehmen war, dass die Orientierung der stark sehbehinderten Mieterin in einer neuen Umgebung kaum möglich gewesen wäre und zusätzlich hierzu im Sinne einer Gesamtbewertung alle in der Person der Mieterin liegenden Gründe einzubeziehen waren, die bei isolierter Betrachtung keine Härte darstellten, nahm das Gericht insbesondere wegen der langen Mietdauer von über 40 Jahren und der damit einhergehenden Verwurzelung sowie des hohen Lebensalters der Mieterin eine Härte an.

7. Den endgültigen Ausschlag gibt die Interessenabwägung

Steht unter Zugrundelegung der vorangehenden Ausführungen fest, dass die Beendigung des Mietverhältnisses u. a. wegen der langen Mietdauer für den Mieter eine Härte darstellt, bedeutet dies noch nicht, dass dem Mieter der von § 574 Abs.1 BGB für den Fall des erfolgreichen Widerspruchs vorgesehene Fortsetzungsanspruch zusteht. Dieser besteht erst dann, wenn die von § 574 Abs.1 BGB vorausgesetzte Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt.