Nahezu alle Vermieter machen den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig, dass der Mieter für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit in Form einer Kaution leistet.

Das Gesetz schreibt weder vor, dass, noch auf welche Weise die Kaution zu erbringen ist. Ebenso wie die Kaution vom Mieter nur geleistet werden muss, wenn die Vertragsparteien dies vereinbart haben, kommt es auch für die Art und Weise der Kautionsleistung darauf an, was Vermieter und Mieter vereinbart haben. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der Sicherheitsleistung.

Im Folgenden soll –ohne Anspruch auf Vollständigkeit- ein Überblick über die verschiedenen Arten der Kautionsleistung gegeben werden. Gegenstand dieses Beitrags sind allerdings nur die unterschiedlichen Möglichkeiten, die Kaution bei Mietbeginn zu zahlen. Zur Rückzahlung der Kaution am Ende des Mietverhältnisses folgt in Kürze ein Beitrag.

Barkaution

Die am häufigsten vereinbarte Kaution ist die sog. Barkaution. Diese wird dadurch geleistet, dass der Mieter dem Vermieter entweder einen Geldbetrag in bar übergibt, oder eine bestimmte Summe auf ein vom Vermieter angelegtes Konto einzahlt. Der Höhe nach ist die Kaution durch den Gesetzgeber in § 551 Abs.1 BGB auf drei Monatskaltmieten beschränkt.

Maßgeblich für die Höhe ist der Zeitpunkt der Kautionsabrede. Wird die Miete später erhöht, bleibt die Kautionsleistung davon unberührt, es sei denn, die Parteien vereinbaren im Rahmen der Mieterhöhung gleichzeitig auch eine Erhöhung des  Kautionsbetrages. Diese Beschränkung gilt für jede Form der Sicherheitsleistung, nicht nur für die Barkaution.

Der Mieter ist  nicht verpflichtet, dem Vermieter die Geldsumme auf einmal zur Verfügung zu stellen. Vielmehr ist er berechtigt, die Summe in drei gleichen Monatsraten zu zahlen.

Der Vermieter ist seinerseits gem. § 551 Abs.3 BGB verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, wenn er mit dem Mieter nicht eine andere Anlageform vereinbart hat. In jedem Fall  muss die Anlage jedoch vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. In vielen Fällen wird die Kaution in Form eines Sparbuches angelegt.

Die Barkaution ist zwar sehr praktikabel, hat für den Mieter jedoch den Nachteil, dass seine Liquidität beeinträchtigt wird und ein Missbrauch durch den Vermieter nicht ausgeschlossen ist.

Bankbürgschaft

Wegen der beschriebenen Nachteile der Barkaution entscheiden sich viele Mieter für eine Bankbürgschaft. Die Sicherheitsleistung wird in diesem Fall dadurch erbracht, dass eine Bank sich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, im Bürgschaftsfall für die Verbindlichkeiten des Mieters in Höhe des vereinbarten Kautionsbetrages einzustehen.

Auch für die Bürgschaft gilt die Begrenzung auf drei Monatskaltmieten. Eine Vereinbarung, nach der der  Bürge für einen höheren Betrag einzustehen hat, ist zwar insoweit unwirksam, als sie über diesen Betrag hinausgeht. Bis zur Höhe einer dreifachen Nettokaltmiete bleibt sie jedoch wirksam.

Maßgeblich für die zulässige Höhe ist auch hier der Zeitpunkt der Kautionsabrede. Die Bankbürgschaft ist in der Regel als sog. Bürgschaft auf erstes Anfordern ausgestaltet. Dies bedeutet, dass die Bank in jedem Fall die Zahlung leisten muss, wenn der Vermieter sie dazu auffordert. Der Vermieter braucht lediglich zu behaupten, dass die Forderung gegen den Mieter besteht. Die Bank kann dem Verlangen des Vermieters keine Einwendungen entgegensetzen und prüft auch nicht, ob die Forderung berechtigt ist. Hierin besteht das Risiko der Bankbürgschaft für den Mieter, da dieser der Bank den von dieser geleisteten Betrag in jedem Fall ersetzen muss, auch wenn die Forderung des Vermieters u.U. gar nicht bestand. In diesem Fall muss sich der Mieter den an die Bank gezahlten Betrag von dem Vermieter zurückholen.

Der Vorteil der Bankbürgschaft besteht für den Mieter zwar darin, dass er den Kautionsbetrag nicht hinterlegen muss. Doch auch diese Art der Kautionsleistung ist für den Mieter nicht kostenlos. Er muss an die Bank neben einer Bearbeitungsgebühr die sog. Avalprovision zahlen. Die Höhe dieser Provision richtet sich nach dem Haftungsrisiko der Bank. Sie schwankt zwischen 1,5 und 3,5 % pro Jahr.

Die Bank übernimmt die Bürgschaft in der Regel nur, wenn sie sich vorher von der Bonität des Mieters überzeugt hat. In der Übernahme der Bürgschaft liegt  daher zugleich auch eine Bestätigung der Bonität des Mieters dem Vermieter gegenüber.

Der Vermieter muss diese Form der Kaution zwar nicht akzeptieren. Gerade für ihn bietet die Bankbürgschaft jedoch insb. wegen der beschriebenen Bonitätsprüfung und dem Einwendungsausschluss der Bank dem Vermieter gegenüber viele Vorteile.

Gewöhnliche Bürgschaft

Die Bankbürgschaft ist nur ein Anwendungsfall der Sicherheitsleistung durch Stellung eines Bürgen. Die Bürgschaft kann auch von anderen insb. von Privatpersonen übernommen werden.

Diese Art der Bürgschaft ist häufig der Fall, wenn eine Wohnung an Personen ohne eigenes Einkommen, wie z.B. Studenten vermietet wird. Oftmals verpflichten sich in diesem Fall die Eltern, für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis in Höhe der vereinbarten Kautionssumme einzustehen. Wichtig ist hier, dass der Umfang der Bürgschaft hinreichend bestimmt ist. Es empfiehlt sich, alle zu sichernden Forderungen in der Sicherungsabrede zu bezeichnen. Zwar genügt es, wenn eine Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernommen wird. Der Bürge muss sich jedoch darüber im Klaren sein, das er im diesem Fall auch für alle Forderungen einschließlich der Kosten eines Räumungsrechtsstreits und der Kosten der Zwangsvollstreckung haftet.

Die Bürgschaften durch Privatpersonen sind in der Regel nicht als Bürgschaft auf erstes Anfordern ausgestaltet. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern kann formularvertraglich nur von Institutionen übernommen werden, die mit den damit verbundenen Risiken vertraut sind, wie Banken, Sparkassen und Versicherungen. Zwar ist eine Individualvereinbarung möglich, in der eine Bürgschaft auf erstes Anfordern vereinbart wird. In der Regel wird insb. von Privatpersonen jedoch lediglich eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernommen. Dies bedeutet, dass der Bürge dem Vermieter zwar Einwendungen gegen die Forderung entgegensetzen kann, ihn aber nicht darauf verweisen kann, dass dieser zunächst den Mieter in Anspruch nehmen muss.

Verpfändung eines Sparbuchs

Eine weitere Möglichkeit, die Kaution zu stellen, besteht in der Verpfändung eines Sparbuches. Hierbei wird nicht- wie bei der Barkaution-  die vom Mieter an den Vermieter gezahlte Geldsumme von diesem in Form eines Sparbuches angelegt. Vielmehr ist es der Mieter, der selbst ein Sparbuch auf seinen Namen anlegt, darauf die Kautionssumme einzahlt und das Sparbuch dem Vermieter mit einer Verpfändungserklärung übergibt.

Kautionsversicherung

Die Mietsicherheit kann auch durch den Abschluss einer Mietkautionsversicherung erbracht werden. In diesem Fall schließt der Mieter mit einer Versicherung einen Vertrag ab, der zum Inhalt hat, dass sich die Versicherung verpflichtet, die Ansprüche, die dem Vermieter gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zustehen, in Höhe der vereinbarten Kautionssumme zu begleichen.

Auch diese Verpflichtung ist in der Regel so ausgestaltet, dass die Versicherung auf erstes Anfordern des Vermieters, d.h. ohne zu prüfen, ob der Anspruch tatsächlich besteht, an den Vermieter zahlen muss.

Über diese Verpflichtung stellt die Versicherung eine Urkunde aus, die der Mieter seinem Vermieter übergibt. Ebenso wie die Bank, die eine Bankbürgschaft übernimmt, erhebt die Versicherung Gebühren für diese Mietsicherheit. Die Gebühr setzt sich in der Regel aus einer einmaligen Grundgebühr und einer jährlich zu zahlenden Gebühr zusammen. Der Jahresbeitrag beträgt je nach Versicherung ca. 5 % der vereinbarten Kautionssumme.

Sonstige Sicherungsarten

Die zuvor genannten Kautionsarten sind diejenigen, die zwischen Mieter und Vermieter am häufigsten vereinbart werden. Den Vertragsparteien steht es jedoch frei, eine andere Art der Sicherheitsleistung zu wählen. In Betracht kommt jedes Sicherungsmittel i.S.d. § 232 BGB. Neben den bereits genannten Möglichkeiten kommt die Sicherungsabtretung von Forderungen gegen Dritte insb. von Lohn- und Gehaltsansprüchen und die Verpfändung von sonstigen Wertpapieren und Rechten oder auch von beweglichen Sachen in Betracht.

Gleichzeitige Vereinbarung mehrerer Kautionsarten

Mieter und Vermieter können zwar vereinbaren, dass der Mieter mehrere der genannten Kautionsarten gleichzeitig zu erbringen hat. Dies ist jedoch nur bis zur Höhe von drei Monatskaltmieten möglich. Mehrere Sicherungsmittel werden zusammengerechnet. Übersteigen sie zusammen die zulässige Höchstgrenze, tritt Teilunwirksam bzgl. des die Grenze überschreitenden Betrages ein mit der Folge, dass der Mieter eine bereits geleistete Kaution teilweise zurückverlangen kann.

Gesetzliches Vermieterpfandrecht

Ein weiteres von der Kaution strikt zu trennendes Sicherungsmittel für den Vermieter stellt das Vermieterpfandrecht (weiterführender Link) dar. Hierbei handelt es sich um ein kraft Gesetzes bestehendes Recht des Vermieters, dass keiner Vereinbarung der Parteien bedarf und durch die Kaution nicht beeinflusst wird.

Das Vermieterpfandrecht entsteht gem. § 562 BGB an allen vom Mieter in die Wohnung eingebrachten und in seinem Alleineigentum stehenden pfändbaren Sachen und sichert die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab. Auch wenn das Vermieterpfandrecht neben die Kaution tritt und ein eigenständiges Sicherungsmittel darstellt, gilt jedoch grds., dass sich der Vermieter mit Hilfe des Vermieterpfandrechts wegen seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis erst Befriedigung verschaffen darf, wenn die Kaution hierfür nicht ausreicht.

Fazit:

Die Mietvertragsparteien können nicht nur vereinbaren ob, sondern auch welche Art der Kaution der Mieter zu leisten hat. In Betracht kommen die Barkaution, die (Bank-)Bürgschaft, die Verpfändung von Sachen und Rechten aller Art, sowie die Sicherungsabtretung von Forderungen gegen Dritte. Das Gesetz greift nur insoweit lenkend ein, als es die Kaution der Höhe nach auf drei Monatskaltmieten beschränkt. Auf das neben der Kaution bestehende gesetzliche Vermieterpfandrecht kann der Vermieter erst zugreifen, wenn die Kaution nicht ausreicht, um seine Forderungen zu befriedigen.