Die jährliche Nebenkostenabrechnung stellt nicht nur den Vermieter, sondern auch den Mieter vor eine Herausforderung, wenn er die Nebenkostenabrechnung auf ihre Richtigkeit prüfen und eventuell sogar beanstanden will.
Mit Hilfe von Checklisten wie “Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter” kann man sich als Mieter dabei schon sehr gut behelfen. Stellt man dann einen Fehler oder eine Ungereimtheit fest, heißt es Widerspruch erheben und die Einwendungen geltend machen. Um auch insoweit eine Hilfestellung bei der Formulierung zu erhalten, soll Ihnen nachfolgend ein kostenloses Muster eines Widerspruchsanschreibens zur Verfügung gestellt werden. Zwar ist jede Nebenkostenabrechnung anders, allerdings sind die Einwendungen oft ähnlich, weshalb Sie mit der nachfolgenden Vorlage sicher einige Anhaltspunkte zur Formulierung Ihres Widerspruchs erhalten.
Der nachfolgende Muster- Widerspruch enthält Formulierungen für die folgenden gängigen Fehler in der Nebenkostenabrechnung:
- Vermieter hat den Abrechnungszeitraum missachtet
- Vermieter hat die Abrechnungsfrist nicht eingehalten und zu spät abgerechnet
- Der Vermieter hat Nebenkosten umgelegt, die er nicht abrechnen darf,
- Vermieter übermittelt Ihnen eine unübersichtliche und unverständliche Abrechnung
- Die Heizkosten werden fehlerhaft abgerechnet
- Ihre Nebenkostenabrechnung enthält einen Schreib- oder Rechenfehler
Was Sie sonst grundlegend zum Widerspruch wissen sollten und wie Sie den Widerspruch einlegen erfahren Sie in „Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)“.
Muster-Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung*
*Hinweise zur Formulierung und zur Auswahl der Absätze sind in Klammern gesetzt.
(Anschrift des/der Vermieters/in)
(Datum)
Betreff: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vom … (Datum der Nebenkostenabrechnung)
(Anrede an den/die Vermieter) Sehr geehrte/r Frau/ Herr …,
im Folgenden nehme ich Bezug auf die Nebenkostenabrechnung vom …(Datum der Nebenkostenabrechnung) für meine Wohnung in der …. (Straße), in … (PLZ, Ort).
Nach der Durchsicht der Nebenkostenabrechnung (und der Belege) habe ich folgende Einwendungen zu erheben:
(Benennung der Fehler die spezifisch in IHRER Nebenkostenabrechnung vorliegen. Dabei müssen Sie konkret darlegen, was der Fehler ist)
1. Variante: Ihr Vermieter hat den Abrechnungszeitraum missachtet
Nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ist die Nebenkostenabrechnung jährlich zu stellen und zwar für eine Zeitspanne von exakt zwölf Monaten. Die von Ihnen übermittelte Nebenkostenabrechnung bezieht sich allerdings auf den Zeitraum vom … bis zum … (Abrechnungsdaten einsetzen). Sie haben somit … (Anzahl) Monate zugrunde gelegt. Mangels wirksamer Vereinbarung zur Änderung des Abrechnungszeitraums haben Sie insoweit gegen § 556 Abs. 3 S.1 und Abs. 4 BGB verstoßen. Dies macht die Abrechnung samt entsprechender Nachzahlungsforderungen unwirksam.
2. Variante: Ihr Vermieter hat die Abrechnungsfrist nicht eingehalten und zu spät abgerechnet
Sie haben mir die Nebenkostenabrechnung zu spät übermittelt. Nach § 556 Abs. 3 BGB müssen Sie mir die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum Ende des 12. Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums mitteilen. Dies haben Sie versäumt, denn, die mir am … (Datum des Zugangs der Nebenkostenabrechnung) zugegangene Nebenkostenabrechnung bezieht sich auf den Abrechnungszeitraum vom … bis … (Daten des Abrechnungszeitraums). Ihre Abrechnungsfrist begann damit am … (Datum des Folgetages des letzten Tages des Abrechnungszeitraums) und endete am … (zwölf Monate nach dem vorgenannten Datum).
Durch die Fristversäumnis sind Ihre Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung nicht mehr durchsetzbar. Eine Geltendmachung ist ausgeschlossen kraft Gesetz.
3. Variante: Der Vermieter hat Nebenkosten umgelegt, die er nicht abrechnen darf,
a) weil die Umlage verboten ist:
In der Betriebskostenverordnung wird eindeutig bestimmt, welche Nebenkosten umlagefähig sind und als Nebenkosten gegenüber dem Mieter abgerechnet werden können. Dem Vermieter anfallende Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung des Mietobjekts sind keine Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten.
Sie haben aber folgende nichtumlagefähige Nebenkosten abgerechnet:
…
…
…
(Hier sind KONKRET alle Nebenkosten aufzuführen, die der Vermieter auf den Mieter umgelegt hat, obwohl diese nicht umlagefähig sind. Beispiele: Instandhaltungsrücklage, Kosten für die Anschaffung und Installation neuer Hausüberwachungsanlage; die Kosten für die Beseitigung eines Risses in der Außenhauswand; Kosten der neuen Türschließanlage; Kosten für die WEG-Verwaltung oder Mietausfallversicherung)
b) weil die Nebenkosten tatsächlich gar nicht entstehen: Gärtneranteil ohne dass ein Garten oder Gärtner existiert; Waschküche die nicht vorhanden ist o. ä.
In der Nebenkostenabrechnung werden Positionen angeführt die ich nicht nachvollziehen kann.
Zum einen die Kosten für …(Kostenposition), die meiner Ansicht nach nicht anfallen, weil … (Kostengrund) nicht vorhanden ist / nicht mehr existiert. Zum anderen führen Sie die Position „Sonstige Kosten“ an, bei der nicht ersichtlich ist was sich dahinter verbirgt.
4. Variante: Ihr Vermieter übermittelt Ihnen eine unübersichtliche und unverständliche Abrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist Ihrerseits nicht formell ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB erstellt worden. Die mir übersandte Abrechnung ist unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. Sie sind aber verpflichtet, die Abrechnung so zu erstellen, dass sie auch für betriebswirtschaftliche und juristische Laien rechnerisch nachvollziehbar ist. Ihre Nebenkostenabrechnung ist insbesondere unübersichtlich und nicht nachvollziehbar, weil … . (Ausführungen, was die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar macht, wie beispielsweise: Fehlende Seiten; Kostenarten; Fehlende Angabe der Verteiler beziehungsweise Umlageschlüssel)
5. Variante: Die Heizkosten werden fehlerhaft abgerechnet
Nach der Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 bis 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine vollständige verbrauchsunabhängige Umlage der Heizkosten nach … (Verteilerschlüssel der Heizkosten wie etwa: Personenzahl meines Haushaltes/ Wohnfläche) umgelegt.
6. Variante: Ihre Nebenkostenabrechnung enthält einen Schreib- oder Rechenfehler
Ich habe festgestellt, dass die Nebenkostenabrechnung einen (Schreib-/)Rechenfehler enthält, denn der Gesamtbetrag meiner Nebenkostenvorauszahlungen ist falsch. Meine monatlichen Vorauszahlungen betragen … € (Vorauszahlungsbetrag); jährlich also … € (Summer der Vorauszahlungen). In der Nebenkostenabrechnung haben Sie aber lediglich … € (Betrag aus der Abrechnung) als Vorauszahlungen angerechnet.
Ich bitte darum, mir eine korrigierte, inhaltlich korrekte und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zu übermitteln. Wenn es Ihnen möglich ist, legen Sie bitte Originalbelege in Kopie bei, um die Abrechnung überprüfbarer zu machen. Die anfallenden Kosten übernehme ich selbstverständlich.
Nach der Zustellung einer entsprechenden Abrechnung werde ich den geforderten Nachzahlungsbetrag begleichen.
Mit freundlichen Grüßen
…
(Unterschrift Mieter)
07.01.2016 - 12:22
Hallo,
vielen Dank erst einmal für das ausführliche Muster.
Mir stellen sich dennoch einige Fragen:
bei Variante 5)
“Eine vollständige verbrauchsunabhängige Umlage der Heizkosten nach … (Verteilerschlüssel der Heizkosten wie etwa: Personenzahl meines Haushaltes/ Wohnfläche) umgelegt.”
Für mich ist dieser Satz nicht ganz deutlich, in meinem Fall hat mein Vermieter 50% nach Fläche und 50% nach Personenzahl berechnet. Soweit ich weiß, ist eine Abrechnung nach Personenzahl aber nicht erlaubt. Oder habe ich da zwecks der Aufteilung einen Denkfehler?
meine zweite Frage bezieht sich auf den letzten Absatz:
“Nach der Zustellung einer entsprechenden Abrechnung werde ich den geforderten Nachzahlungsbetrag begleichen.”
Meines Wissens ist der Nachzahlungsbetrag unabhängig von einer neuen Abrechnung innerhalb von 30 Tagen fällig. Muss ich also die hohe Nachzahlung zunächst überweisen und dann hoffen, das Geld irgendwann wieder zu bekommen?
Vielen Dank,
Anni
07.01.2016 - 14:30
Hallo Anni,
der Vermieter kann nicht verbrauchtunabhängig abrechnen. mehr auch unter: Heizkostenabrechnung: Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten.
Ansonsten lesen Sie am besten direkt in der Heizkostenverordnung nach.
Mehr zur Fälligkeit: Nebenkostenabrechnung: Zahlungsfristen für Mieter und Vermieter im Check
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.05.2017 - 09:17
Hallo,
ich habe ein Haus angemietet zum 1.03.2017. Das Haus habe ich, ausser bei der Besichtigung nie, betreten. Aufgrund kurzfristiger beruflicher Veränderung wurde mit Absprache des Vermieters ein neuer Mieter zum 15.03.17 gefunden und dieser zog auch in das leere Haus ein. Mein Mietvertrag wurde aufgehoben. Die 1.Miete für den März wurde pünktlich von mir überwiesen. Ich bekam ein Teil der Kaltmiete zurück für 14 Tage. Jetzt soll ich noch Nebenkosten in nicht unbeträchtiglicher Höhe nachzahlen. Ich muss jetzt erst einmal ein Widerspruch einlegen, damit ich Zeit bekomme dieses durch den Mieterverein genau prüfen zu lassen.
Wie schreibe ich den am besten?
Ich würde mich über eine Anwort sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Paul
10.05.2017 - 19:34
Hallo Stefan,
als Mieter schulden Sie nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Nebenkosten(vorauszahlung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.12.2021 - 11:44
Hallo,
unsere Hausmeister/Handwerker Kosten für 2019 betrugen 170€, bei der Abrechnung für 2020 steht da plötzlich 439,17€. Wir haben beiläufig mitbekommen das eine neue Firma kommt… oder halt auch nicht… Dies wurde uns aber nie offiziell mitgeteilt und noch dazu mähen/pflegen wir den Gemeinschaftsgarten selbst, schleppen die Tonnen raus und schieben Schnee weil von denen nie jemand da ist.
ist das alles so rechtens?
29.12.2021 - 14:11
Hallo Tanz,
Sie müssen genau prüfen bzw. hinterfragen, welche Aufgaben vom Hausmeister übernommen wurden und ob diese Positionen umlagefähig sind. Eine pauschale Antwort ist hier leider nicht möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2022 - 01:46
Hallo,
müssen bei mehreren Vertragsparteien auf der Mieterseite alle Mieter den Widerspruch unterschreiben oder reicht es, wenn ein Mieter unterschreibt? Vielen Dank für Ihre großartige Webseite!!
12.01.2022 - 09:22
Hallo Max,
alle Mieter müssen mit einer gemeinsamen Stimme sprechen, also Dokumente die der Schriftform unterliegen auch gemeinsam unterschreiben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.04.2022 - 15:29
Sehr geehrte Damen und Herren,
Dürfen Geldbeträge von Rechnungen, auf Nebenkostenabrechnung aufgerundet (nicht Cent sondern um Euro)?
Es handelt sich um eine kleine WEG Einheit, mit 2 Eigentümern.
12.05.2022 - 08:04
Guten Tag,
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten, wo eine Versicherung des Vermieters mindestens um 50% erhöht wurden ist.z.B.
Nebenkostenabrechnung von 20/21..welche ich voriges Jahr schon beglichen hatte.
Ich war Ende Februar20 hier eingezogen..1.Abrechnung wurde voriges Jahr 1,6 Monate berechnet…Also nicht Februar 20 bis ende 20, sondern bis Okt.21…
Nun erhalte ich erneut für 20/21 eine Abrechnung mit einer Nachzahlung 221€.(Müllabfuhr und TV Anschluss drastisch erhöht)
In meiner Wohnung oder Haus wurden auch keine Modernisierungsarbeiten durchgeführt, aber mit berechnet. Mein Obermieter hat exakt die gleiche Abrechnung erhalten und voriges Jahr gar keine.
So ein durcheinander…darf er das ?
12.05.2022 - 09:22
Hallo Geli,
das Durcheinander ist leider so groß, dass ich den kaum folgen kann. Ich würde Ihnen empfehlen, Ihre Nebenkostenabrechnung überprüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2022 - 22:02
Die Vermieterin meiner Mutter hat die Nebenkostenabrechnung mit dem alten Betrag der Nebenkostenvorausszahlung berechnet. Die Vermieterin hatte vor einigen Jahren den monatlichen Vorauszahlungbetrag angehoben und in dem Jahr (2018) war die Berechnung richtig. Für die Jahre danach (ab 2019) hatte sie aber die alte Vorauszahlungssumme (viel weniger) verwendet und meine Mutter hatte das nicht mehr auf dem Schirm und daher noch einige hundert Euro nachzahlen müssen und auch schon bezahlt. Meiner Schwester und mir ist dieses erst dieses Jahr für die Abrechnung für das Jahr 2020 (Abrechnungsdatum Nov 2021) aufgefallen. Laut der Widerspruchsfrist können wir die Korrektur nur noch für 2020 einfordern richtig? WIr hatten der Vermieterin eine Email geschrieben und auch bereits einen Brief per Einschreiben geschickt. Beides hatte sie ignoriert…. Leider waren beide eher nette Briefe mit bitte um Korrektur und kein formeller Widerspruch. Kann ich ihr noch einmal Widerspruchsschreiben schicken und einfach zukünftige Vorauszahlungen in Höhe der zu viel gezahlten Nebenkosten einbehalten? Welche Frist sollte ich ihr setzen, 2 Wochen oder eher länger?
Vielen Dank im Voraus für die Antworten!
15.06.2022 - 06:57
Hallo Ariane,
widerspreche Sie der Nebenkostenabrechnung 2020 und bitten Sie um Korrektur. Hier noch eine weitere Hilfe: Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung – So gehen Mieter vor
Sofern die Vermieterin an einem fairen Miteinander internier ist, wird sie vielleicht auch 2019 korrigieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2022 - 14:32
Guten Tag,
ich habe eine frage bezüglich unserer kommenden Abrechnung von 2022.
Wir sind zum 30.06.2022 aus unserer alten Wohnung ausgezogen die einen Gemeinschaftsgastank besitzt.
Wir haben Anfang 2022 dort noch Gas bekommen und die Nachbarn haben uns mitgeteilt, das diese Anfang Oktober noch einmal eine Lieferung bekommen haben.
Muss unser Vermieter unterscheiden bei der Abrechnung, das wir zum 30.06 ausgezogen sind und wir damit nur die erste Lieferung an Gas benutzt haben? Die zweite Lieferung dieses Jahres ist im vergleich nämlich viel teurer als die erste wegen der Aktuellen Krise und wir würde damit auf der Abrechnung die extra hohen Preise mittragen, obwohl wir dieses Gas nicht mit nutzen.
Er ist zu einer Einsicht der Lieferungen und der damit verbundenen Preise verpflichtet und daraus könnten wir dann unseren Anteiligen Kostenbedarf der Lieferung ersehen.
Vielen Dank vorab für die Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
Pascal
29.10.2022 - 15:32
Hallo Pascal,
grundsätzlich gilt für den Vermieter „First in – First out“. Das zumindest für die Gesamtmenge an Gas, die das Jahr über bezogen wurde. Die gewünschte Abgrenzung bis zu Ihrem Auszug mit dem „First in – First out“ ist nicht gängig. Das Thema ist ja auch erst in diesem Jahr relevant geworden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.11.2022 - 21:42
Hallo Herr Hundt,
Muss ich Rechnungen die in “Bar” bezahlt wurden akzeptieren? Ich habe eine viel zu hohe Betriebskostenachzahlung erhalten und mir fielen Positionen auf die ich definitiv nicht nachvollziehen kann.
Gartenpflege, Hauswart (wir haben gar keinen), Treppenhausreinigung (die auch von den Mietern gemacht wird) . Nach mehreren Aufforderungen gab es für mich Kopien und Einsicht. Zur all diesen Punkten (die für mich sehr fragwürdig sind) gab es nach Wochen Rechnungen die alle “in Bar” beglichen wurden. Es gab keine Quittungen sondern nur Rechnungen. Diese sind in der Zukunft ausgestellt.
Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 habe ich im Oktober 2022 erhalten. Die fragwürdigen Rechnungen wurden ausgestellt im November 2022. Und wie gesagt, alle ohne Zahlungsbelege nur mit dem Vermerk “Bar”
22.11.2022 - 07:28
Hallo Alexandra,
es liegt m.E. auf der Hand, dass hier etwas nicht stimmt. Ich würde an Ihrer Stelle die Dienstleister anrufen/anschreiben und der Sache nachgehen. Stiften Sie ein bisschen Unruhe um den Vermieter zum Einlenken zu bewegen. Im Zweifel sollten Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2022 - 11:07
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Würden Sie mir bitte noch erläutern ob ich in Bar bezahlte Rechnungen akzeptieren muss?? Auch wenn ich berechtigte Zweifel an der Richtigkeit habe.
Leider kann ich mich an diese Dienstleiter nicht wenden da die eine Firma meinem Vermieter gehört und die anderen einem Verwandten. Dazu kommt ja noch , dass der Vermieter auch mit im Wohnhaus wohnt.
Liebe Grüße
A.M.
23.11.2022 - 07:27
Hallo Alexandra,
ich gehe davon aus, dass Sie die Kosten auch als Barzahlung akzeptieren müssten. Die Frage ist aber, von das Finanzamt die Kosten per Barzahlung akzeptiert.
Lassen Sie die Situation bei Bedarf bitte rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.01.2023 - 16:56
Guten Tag, sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe von meinem Vermieter die Betriebskostenabrechnung für 2021 erhalten. In dem betreffenden Objekt habe ich 3 Mietverträge: 1. im 1. OG eine Praxis; 2. im 4. OG eine kleine Wohnung für die Archivierung der Unterlagen und kleines Büro; 3. im Hinterhaus sind Sozialräume und Büroarbeitsplätze.
Für alle 3 Mieträume werden nun u.a. Kosten für Aufzug-Wartung, -Notruf, -TÜV-Prüfung und auch Aufzug-Strom (anteilig) abgerechnet. Ist das für das Hinterhaus korrekt? Der Aufzug befindet sich im Vorderhaus und ist baulich nicht mit dem Hinterhaus verbunden.
Vielen Dank für Ihre Unterstützung – mit freundlichen Grüßen, Dr. A. Paul.
12.01.2023 - 00:42
Hallo Anja,
hier eine Hilfe: Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2024 - 13:24
Guten Tag,
mein Vermieter hat hat mir noch schnell am 31.12.23 die Nebenkostenabrechnung für 2022 in die Hand gedrückt und diese stimmt von vorn bis hinten nicht. Falscher Verteilerschlüssel, Reparaturen die absichtlich falsch als „Wartung“ ausgegeben werden und noch mehr. Ich hätte daher sehr viele einzelne Punkte die ich beanstanden könnte, was jedoch äußerst aufwändig wäre.
Allerdings frage ich mich, ob nicht schon ein Formfehler vorliegt, weil der Abrechnungszeitraum nur mit „2022“ angegeben ist. Bisher bin ich es gewohnt, dass tatsächlich ein Zeitraum (01.01.xx-31.12.xx) angegeben wurde. Leider habe ich trotz Recherche keinerlei Angaben dazu gefunden, wie dies von rechts wegen aussehen muss. Gibt es dazu eine Regelung?
Mit freundlichen Grüßen
Nathan
05.01.2024 - 14:03
Hallo Nathan,
sauberer wäre natürlich “01.01.2022 bis 31.12.2022”. Darauf, dass mit dem Zeitraum “2022” ein Formfehler vorliegt, wurde ich mich nicht verlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt