Auch wenn der Mieter beim Vertragsschluss einen zuverlässigen Eindruck macht, kann der Schein trügen. Immer wieder müssen Vermieter es erleben, dass der Mieter ohne vorherige Kündigung sang- und klanglos verschwindet, ohne mitzuteilen wohin und auch die Miete nicht mehr zahlt. Nicht selten lässt der Mieter sogar Gegenstände in der Wohnung zurück. Der Vermieter hat in einer solchen Situation das nachvollziehbare Bedürfnis, die Wohnung so schnell wie möglich in Besitz zu nehmen, zu räumen und an einen neuen Mieter zu vermieten. Bei der Umsetzung dieses Vorhabens kann jedoch viel schief laufen. Schon oft mussten Vermieter tief in die Tasche greifen und dem Mieter Schäden ersetzen, die dieser durch die eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter erlitten hat.

Wir zeigen in diesem Beitrag, wie sich Vermieter auf keinen Fall verhalten sollten, wenn der Mieter sich aus dem Staub gemacht hat und mit welcher Vorgehensweise sie auf der sicheren Seite sind.

1. Das Verschwinden des Mieters führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses

Es liegt nicht fern zu denken, dass mit dem Verschwinden des Mieters das Mietverhältnis beendet ist. Dies ist jedoch ein Irrglaube. Zum einen bringt der Mieter mit seinem Verschwinden zumindest dann, wenn er seine Sachen in der Wohnung belässt, nicht zwangsläufig zum Ausdruck, dass er die Wohnung nicht mehr als sein Zuhause ansieht und das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte. Doch selbst dann, wenn dies der Fall ist, wird der Bestand des Mietverhältnisses durch den Auszug des Mieters nicht beeinflusst. Eine konkludente Kündigung, die in dem Verhalten des Mieters erblickt werden könnte, scheitert nämlich an dem Schriftformerfordernis, das gem. § 568 Abs.1 BGB für jede Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gilt.

2. Vor der Räumung muss gekündigt werden – Aber wie?

§ 546 Abs.1 BGB bestimmt, dass der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, die Mietsache zurückzugeben. Da das Mietverhältnis jedoch – wie oben ausgeführt- durch das Verschwinden des Mieters nicht endet, muss der Vermieter zunächst das Ende des Mietverhältnisses herbeiführen, um seinen Rückgabeanspruch zur Entstehung zu bringen. Dies muss durch eine Kündigung geschehen. Anders als im Regelfall gestaltet sich diese Kündigung nicht deshalb schwierig, weil kein auseichender Kündigungsgrund vorliegt. Es ist vielmehr die praktische Umsetzung, die Probleme bereitet.

Einen Kündigungsgrund hat der Vermieter in der Regel bereits, wenn der verschwundene Mieter zweimal hintereinander die Miete nicht zahlt. Unter diesen Voraussetzungen kann er das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, dann vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt.

Das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nützt dem Vermieter allerdings nicht viel, wenn er nicht weiß, wie er dem Mieter die Kündigung zugehen lassen soll. Wie jede empfangsbedürftige Willenserklärung muss auch die Kündigungserklärung dem Mieter in zugehen (vgl. § 130 BGB), und zwar in schriftlicher Form (vgl. § 568 Abs.1 BGB). Der Zugang ist jedoch erst dann erfolgt, wenn das Schreiben derart in den Machtbereich des Mieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 01. 2004 – XII ZR 214/00).

Ist der Mieter nun verschwunden, ohne seine neue Adresse zu hinterlassen, wissen Vermieter nicht, wo sich dieser Machtbereich befindet, in dem der Mieter von dem Kündigungsschreiben Kenntnis nehmen kann.

Doch auch für diese Situation hält das Gesetz eine Lösung parat, und zwar in Form der öffentlichen Zustellung. Von dieser in den §§ 185 ff. ZPO zunächst für die Zustellung im Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren vorgesehenen Möglichkeit kann gem. § 132 Abs.2 BGB auch der Absender von Willenerklärungen außerhalb eines Gerichtsverfahrens und damit auch der Vermieter Gebrauch machen.

Voraussetzung für die öffentliche Zustellung ist allerdings, dass der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist. Dies ist nicht schon dann der Fall, wenn der Vermieter nicht weiß, wo sich der Mieter aufhält. Erforderlich ist vielmehr, dass der Aufenthaltsort des Mieters allgemein unbekannt ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 23. 02. 1993 – 23 W 173/93). Damit dies angenommen werden kann, muss der Vermieter Nachforschungen anstellen, deren Umfang allerdings nicht einheitlich beurteilt wird. Während zum Teil vertreten wird, dass der Vermieter seiner Nachforschungspflicht bereits dann genügt, wenn er erfolglos eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt und der zuletzt zuständigen Poststelle gestellt hat (vgl. OLG Naumburg, Beschluss vom 16. 01. 2001 – 12 W 43/00), lässt der BGH dies zumindest für das gerichtliche Verfahren nicht ausreichen und fordert, dass zusätzlich durch persönliche Nachfragen z.B. beim ehemaligen Arbeitgeber, bei Hausgenossen und Verwandten des Zustellungsadressaten versucht wird, dessen Aufenthalt zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 04.07.2012 − XII ZR 94/10).

Seinen Antrag auf Bewilligung der öffentlichen Zustellung muss der Vermieter gem. § 132 Abs.2 S.2 BGB bei dem Amtsgericht stellen, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet, da der Mieter dort seinen letzten (bekannten) Wohnsitz hatte. Wird dem Antrag stattgegeben, erfolgt die öffentliche Zustellung gem. § 132 Abs.2 S.1 BGB i. V. m. § 186 Abs.2 S.1 ZPO durch den Aushang einer Benachrichtigung an der Gerichtstafel oder durch Einstellung in ein elektronisches Informationssystem, das im Gericht öffentlich zugänglich ist.

Ist der Aushang der Benachrichtigung erfolgt, muss sich der Vermieter einen Monat gedulden. Gem. § 188 Abs.1 S.1 ZPO gilt nämlich die Zustellung als erfolgt, wenn seit dem Aushang der Benachrichtigung ein Monat vergangen ist.

3. Die Kündigung allein genügt nicht – Ein Räumungstitel muss her

Hat der Vermieter es geschafft und das Mietverhältnis wirksam gekündigt, ist er noch nicht am Ziel. Die Beendigung des Mietverhältnisses und die sich daraus gem. § 546 Abs.1 BGB ergebende Verpflichtung des Mieters, die Wohnung dem Vermieter zurückzugeben, nützt dem Vermieter wenig, wenn der Mieter verschwunden ist und die Herausgabe der Wohnung nicht vornimmt. Ein weit verbreiteter Irrglaube, der für den Vermieter fatale Folgen haben kann, besteht nämlich darin, dass der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses notfalls mit Gewalt oder einem Zweitschlüssel in die Wohnung eindringen, sie in Besitz nehmen und eigenmächtig räumen darf. Auch wenn dies für so manch einen Vermieter nicht nachvollziehbar ist, dieses Recht hat er nicht. Wenn der Mieter die Räumung der Wohnung nicht selbst freiwillig vornimmt, darf der Vermieter diese nur auf der Grundlage eines Räumungstitels durch den Gerichtsvollzieher vornehmen lassen.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte und /oder nicht von einem Gerichtsvollzieher vorgenommene eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtige Räumung durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i. S . d. § 858 Abs.1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i. S. d. § 229 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter gem. §§ 280 Abs.1, 823 Abs.1, Abs.2 BGB und darüber hinaus sogar verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – VIII ZR 45/09). Kommen Gegenstände des Mieters abhanden oder werden beschädigt, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. So widersinnig es manchem Vermieter erscheinen mag, durch das Eindringen in die in seinem Eigentum stehende Wohnung macht er sich außerdem wegen Hausfriedensbruchs gem. § 123 StGB strafbar.

Der Vermieter muss sich also zunächst einen Räumungstitel verschaffen, in dem er eine Räumungsklage erhebt. Ist der Mieter verschwunden, ohne eine neue Anschrift zu hinterlassen, wird der Vermieter bei der Erhebung der Räumungsklage, die gem. § 261 ZPO durch die Zustellung einer Klageschrift erfolgt, auf die gleichen Schwierigkeiten stoßen, wie bei der Zustellung des Kündigungsschreibens (s. o.), wenn er in der Klagschrift keine ladungsfähige Anschrift des Mieters nennen kann. Auch hier ist jedoch eine öffentliche Zustellung der Klageschrift gem. §§ 185 ff. BGB möglich.

Der gerichtliche Räumungsprozess kann viel Zeit in Anspruch nehmen. Erfährt der Mieter im Falle der Klageerhebung durch öffentliche Zustellung ggf. gar nichts von der gegen ihn erhobenen Klage, kann der Vermieter schneller als üblich in den Besitz eines Räumungstitels gelangen, wenn er unter den Voraussetzungen des § 331 ZPO den Erlass eines Versäumnisurteils beantragt. Ein solches Versäumnisurteil ergeht gem. § 331 Abs.1 S.1, Abs.2 ZPO auf Antrag des Klägers immer dann, wenn der Beklagte, also der Mieter im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erscheint, aber- sofern das Gericht ein schriftliches Vorverfahren gem. § 276 ZPO angeordnet hat- gem. § 331 Abs.3 ZPO auch schon dann, wenn der Beklagte entgegen der gem. § 276 Abs.1 S.1 ZPO ergehenden gerichtlichen Aufforderung nicht innerhalb von zwei Wochen seit der Zustellung der Klageschrift schriftlich anzeigt, dass er sich gegen die Klage verteidigen möchte. Es kann daher sein, dass der Vermieter seinen Räumungstitel erhält, ohne dass es zu einer mündlichen Verhandlung gekommen ist.

Die Kehrseite der Medaille ist in denjenigen Fällen, in denen der Mieter gar nicht in Erscheinung tritt und sich auch sein Aufenthaltsort nicht ausfindig machen lässt, jedoch oft, dass der Vermieter auch seinen Anspruch auf Erstattung der Prozesskosten, die gem. § 91 ZPO im Falle der Verurteilung zur Räumung der Mieter zu tragen hat, nicht durchsetzen kann.

Zu den Einzelheiten der Räumungsklage erfahren Sie mehr in unserem Beitrag: “Räumungsklage bei Zahlungsverzug – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter“.

4. Auch den Räumungstitel darf der Vermieter nicht in Eigenregie umsetzen

Mit dem Vorliegen eines Räumungstitels ist der lange Weg des Vermieters hin zur rechtmäßigen Inbesitznahme der Wohnung noch nicht zu Ende. Auch wenn sich nur noch die Sachen des Mieters, nicht mehr aber der Mieter selbst in der Wohnung befindet, darf der Vermieter den Titel nicht eigenmächtig umsetzen und weder ohne staatliche Hilfe in die Wohnung eindringen noch diese selbst räumen, sofern der Mieter den Besitz an der Wohnung und an den ggf. zurückgelassenen Sachen nicht erkennbar aufgegeben hat.

Der Vermieter muss den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen. Nur dieser darf notfalls mit Gewalt in die Wohnung eindringen, falls vom Vermieter gewünscht, die Sachen des Mieters entfernen und den Vermieter in den Besitz einweisen (vgl. § 885 ZPO).

Da der Vermieter im Falle eines Verschwindens des Mieters nicht nur Gefahr läuft, die Prozesskosten nicht erstattet zu bekommen, sondern oft auch auf den Vollstreckungskosten sitzen zu bleiben, die gem.§ 788 Abs.1 ZPO an sich ebenfalls der Mieter zu tragen hätte, sollte der Vermieter alles dran setzen, die Räumungsvollstreckung so kostengünstig wie möglich zu gestalten. Hierbei kommt ihm der am 01.05.2013 in Kraft getretene § 885a ZPO entgegen. Dieser ermöglicht es dem Vollstreckungsgläubiger nämlich, den Vollstreckungsauftrag darauf zu beschränken, dass der Gerichtsvollzieher den Schuldner, also den Mieter, aus dem Besitz setzt und den Gläubiger (den Vermieter) in den Besitz einweist.

Auf diese Weise wird derjenige Teil der Räumungsvollstreckung vermieden, der in der Regel die meisten Kosten verursacht, nämlich das Wegschaffen der nicht der Zwangsvollstreckung unterliegenden beweglichen Sachen des Mieters durch den Gerichtsvollzieher und deren Verwahrung in einer Pfandkammer oder anderweitigen Verwahrungsstelle (vgl. § 885 Abs.2 und Abs.3 ZPO).

Der Vermieter kann im Falle einer Beschränkung des Vollstreckungsauftrages i. S. d. § 885a ZPO selbst entscheiden, ob er die zurückgelassenen Gegenstände des Mieters in der Wohnung belässt oder herausschafft, und – wenn Letzteres geschieht- auf welche Weise er die Verwahrung vornimmt (vgl. § 885a Abs.3 S.1 ZPO). Besonders kostengünstig ist die Verwahrung in eigenen (Keller-) Räumen oder bei Dritten, die hierfür kein oder ein geringeres Entgelt nehmen, als es im Falle eines nicht beschränkten Vollstreckungsauftrages durch eine Verwahrung gem. § 885 Abs.3 S.1 ZPO geschehen würde.

Dem Mieter steht gegen den Vermieter, der seine Sachen in Verwahrung genommen hat, grds. ein Herausgabeanspruch zu.

Macht der Mieter diesen Anspruch nicht geltend, weil er verschwunden ist und von der Vollstreckung trotz der gem. § 128 Abs 2 S. 1 und S. 2 der Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA) erforderlichen Ankündigung gar nichts mitbekommen hat, braucht der Vermieter nicht zu befürchten, die Sachen unbegrenzte Zeit verwahren zu müssen. Wenn der Mieter seinen Herausgabeanspruch ihm gegenüber nicht innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Vermieters in den Besitz der Wohnung geltend macht, kann der Vermieter sich der Sachen gem. § 885a Abs.4 S.1 und S.2 ZPO durch Hinterlegung gem. § 372 BGB entledigen oder- soweit die Sachen nicht hinterlegungsfähig sind- diese gem. § 885a Abs.4 S.1 und S.2 i. V. m. § 383 BGB öffentlich versteigern oder gem. § 385 BGB freihändig verkaufen lassen. Durch die Hinterlegung der Sachen bzw. des Erlöses wird der Vermieter gem. § 378 BGB i. V. m. § 376 Abs.2 Nr.1 BGB von seiner Herausgabeverpflichtung dem Mieter gegenüber frei, wenn er auf die Rücknahme verzichtet.

Sachen, die nicht verwertet werden können, können gem. § 885a Abs.4 S.4 ZPO vernichtet werden.

Mehr zum Vermieterpfandrecht erfahren sie hier.