Bei ieer Erstellung der Nebenkostenabrechnung können die einzelnen Nebenkostenpositionen nach unterschiedlichen Maßstäben Berücksichtigung finden. Man kann als Vermieter dabei grundsätzlich frei entscheiden, ob man die Nebenkosten nach dem Verbrauch während der Abrechnungsperiode veranschlagt, oder etwa nach den tatsächlich angefallenen und aufgewendeten Kosten abrechnet, wie dies zum Beispiel bei der Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip gehandhabt wird.

Was das Abflussprinzip bei der Nebenkostenabrechnung in der Praxis bedeutet und welche rechtlichen Grundlagen dabei zu beachten sind, erfahren Sie in folgendem Artikel.

I. Abrechnungsmethode Abflussprinzip

Wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellt, bieten sich für diesen grundsätzlich zwei Formen an die Nebenkosten zu Grunde zu legen.

Die erste Methode ist die bereits beschriebene Abrechnung nach dem Abflussprinzip (u.a. auch Ausgaben-/Aufwandsprinzip genannt). Insoweit werden die jeweiligen Nebenkosten abgerechnet, die der Vermieter selbst innerhalb des Abrechnungszeitraums als Ausgaben zu tragen hatte. Soweit Rechnungen seitens des Vermieters (noch) nicht beglichen wurden, kommt es darauf an, ob die Nebenkostenforderung gegenüber dem Vermieter fällig geworden ist.

Die andere Methode ist die Abrechnung der Nebenkosten nach dem sogenannten Leistungsprinzip (beziehungsweise unter anderem auch Verbrauchsprinzip genannt). Bei dieser Methode dürfen ausschließlich diejenigen Nebenkosten veranschlagt werden, die in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich entstanden sind und damit verbraucht wurden (unabhängig von Rechnungsstellung oder Fälligkeit).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen Grundsatzentscheidungen vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 und Az.: VIII ZR 27/07 zu der Frage, ob eine Abrechnung, die Nebenkosten nach dem Abflussprinzip ansetzt ordnungsgemäß ist, entschieden, dass der Vermieter insoweit die Art der Abrechnung frei wählen kann. Es wurde dabei festgestellt, dass sich aus dem Gesetzestext und insbesondere den §§ 556 ff. BGB keinerlei Vorgabe entnehmen lässt, nach welcher Methode die Nebenkosten bei der Abrechnung zu Grunde gelegt werden müssen. Damit hat der Vermieter ein Wahlrecht zwischen den verschiedenen Methoden der Abrechnung. Zudem merkte der BGH in dieser Entscheidung an, dass die Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Nebenkosten ermöglicht, da dabei auf die Kosten abgestellt wird, mit denen der Vermieter von dem Versorgungsunternehmen, sogenannten Leistungsträger im Abrechnungszeitraum belastet wird.

Eine Ausnahme besteht natürlich dann, wenn sich der Vermieter bereits im Mietvertrag auf eine bestimmte Abrechnungsmethode festgelegt hat. In diesem Fall besteht kein Wahlrecht.

Ebenso ist auch bei einer besonderen Ausnahmekonstellation, wie einem Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum, von einer Einschränkung des Wahlrechts nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nach § 242 BGB auszugehen. Eine „gerechte“ Aufteilung der Nebenkosten ist wohl nur auf Basis des Leistungsprinzips möglich.

II. Kein Abflussprinzip bei der Heizkostenabrechnung

Bei der Heizkostenabrechnung ist eine vollständige Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht möglich, aufgrund der vorgeschriebenen (teilweisen) verbrauchsabhängigen Abrechnung gemäß der Heizkostenverordnung, § 7 Abs. 2 HeizkostenV.

Danach müssen mindestens 50 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das heißt umgekehrt, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip und damit dem tatsächlichen Kostenanfall bei den Heiz- und Warmwasserkosten dann nur bis zu maximal 50 % erfolgen kann. Dies bestätigte auch der BGH in seiner Entscheidung vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11 und betonte zudem, dass ein entsprechender Fehler in der Nebenkostenabrechnung auch nicht durch das Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs.1 HeizkostenV ausgeglichen werden kann.

Bezogen auf den obigen Beispielsfall bedeutet das, dass Vermieter V eine Heizkostenrechnung die ihm jährlich von Juli –Juni gestellt wird, nur zu 50% nach den tatsächlichen Kosten auf den Mieter übertragen kann; der andere Teil muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Siehe auch: Heizkostenabrechnung: Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten

Siehe auch: Heizkostenabrechnung: Checkliste für Mieter und Vermieter

III. Praxistipp: Abflussprinzip bei Vermietern einer Eigentumswohnung

Für den Vermieter einer Eigentumswohnung scheint die Abrechnung nach dem Abflussprinzip in der Regel die einfachere Abrechnungsvariante zu sein, da er dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weitestgehend zahlenmäßig übernehmen und weiterreichen kann. Es gilt lediglich auch hier zu beachten, dass eine vollständige Ausgabenabrechnung bei den Heizkosten nicht möglich ist.

Sollte man als Vermieter allerdings einen gewissen Aufteilungsaufwand und Rechnungsabgrenzungen scheuen, ist aus praktischen Gründen, wie auch der Übersichtlichkeit, eine einheitliche verbrauchsabhängige Abrechnung nach dem Leistungsprinzip vorzugswürdig.

IV. Fazit

In der Praxis macht die Abrechnung nach dem Abflussprinzip in zweierlei Hinsicht Sinn, denn der Vermieter deckt somit, zum einen relativ zeitnah auch „seine“ tatsächlichen Ausgaben ab, die er im Abrechnungszeitraum für die Mietnebenkosten hatte und zum anderen bietet sich für den Vermieter eine einfach gehaltene Abrechnung auf Basis der Zahlungsbelege an, die sich grundsätzlich meist schnell und unkompliziert erstellen lässt.