Im Laufe eines Mietverhältnisses ist es nahezu vorprogrammiert, dass irgendwann einmal Gegenstände kaputt gehen und Reparaturbedarf besteht. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, ist der Vermieter verpflichtet, die Reparatur durchzuführen.
Sofern der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht schuldhaft überschreitet, gehört es gem. § 535 BGB zu den vertraglichen Pflichten des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und die durch den Gebrauch des Mieters erforderlich gewordenen Reparaturen vorzunehmen. Nicht selten existieren jedoch Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, sog. Kleinreparaturklauseln, nach denen der Mieter verpflichtet ist, für die Kosten bestimmter Reparaturen aufzukommen.
In diesem Zusammenhang sind folgende zwei Fallgestaltungen zu unterscheiden:
Zum einen kann es vorkommen, dass die betreffende Klausel nur zum Inhalt hat, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen in bestimmtem Kostenumfang zu übernehmen hat, ohne, dass eine inhaltliche Konkretisierung auf bestimmte Gegenstände erfolgt.
Die formularmäßige Klausel kann allerdings auch genau bezeichnen, dass der Mieter verpflichtet sein soll, die Kosten insbesondere für die Erneuerung von Fensterdichtungen zu tragen.
Im ersten Fall stellt sich die Frage, ob die Erneuerung von Fensterdichtungen unter den Begriff der nur abstrakt genannten Kleinreparatur fällt. Die zweite Fallgestaltung wirft hingegen die Frage auf, ob dem Mieter durch eine Kleinreparaturklausel die Kosten für die Erneuerung von Fensterdichtungen auferlegt werden können.
Aus dieser Auflistung ergibt sich eindeutig, dass es sich bei den Objekten, die Gegenstand von Kleinreparaturen sind, nur um solche handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (vgl. zur Definition den Artikel: Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Gegenstände, auf die der Mieter keinen oder zumindest keinen regelmäßigen Zugriff hat, nicht darunter fallen.
Das Amtsgericht Köln liefert ein passendes Urteil
Das Amtsgericht Köln (vgl. Urteil vom 27.01.2011 – 210 C 324/10-) hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass sich der häufige Zugriff an Fenstern auf die Fensterverschlüsse beschränkt und die Dichtungen nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen. In einem ähnlich gelagerten Fall, in dem es um die Frage ging, ob der Mieter die Kosten für die Reparatur von Türdichtungen zu tragen hat, führt ebenfalls das AG Köln (vgl. Urteil vom 27.6.2006 Az..201 C 254/05) aus, dass der Mieter eine Türdichtung in der Regel nicht anfasst. Diese mag, so das Gericht, zwar durch Öffnen und Schließen verschleißen. Der Mieter greift aber nicht direkt die Dichtung an, sondern verschleißt diese nur durch das Bewegen der Türen.
Der Mieter kann nämlich durch formularmäßige Klauseln nur verpflichtet werden, die Kosten für solche Reparaturen zu tragen, die unter den Begriff der Kleinreparatur fallen. Erstreckt sich die Verpflichtung auf Reparaturen an Teilen, die nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen, ist die Kleinreparaturklausel gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die vorstehenden Ausführungen beziehen sich allerdings nur auf formularvertragliche Kleinreparaturklauseln. Regeln die Parteien die Verteilung der Reparaturkosten individualvertraglich, sind sie bei preisfreiem Wohnraum in der Gestaltung sehr viel freier. Auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung kann allerdings nicht wirksam vereinbart werden, dass der Mieter nicht nur für die Kosten der Reparaturen aufzukommen hat, sondern diese auch selbst durchzuführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker zu beauftragen hat. Derartige sog. Vornahmeklauseln sind sowohl individualvertraglich als auch formularmäßig unwirksam.
Fazit:
Der Mieter kann durch formularmäßige Kleinreparaturklauseln in Mietverträgen nicht wirksam verpflichtet werden, die Kosten für die Erneuerung von Fenster- oder Türdichtungen zu tragen. Eine formularmäßige Verpflichtung, die Reparatur der Fenster und Türdichtungen selbst (ggf. durch Beauftragung eines Handwerkers in eigenem Namen) vornehmen zu müssen, ist ebenfalls unwirksam. Die Unwirksamkeit von Vornahmeklauseln gilt auch für individualvertragliche Vereinbarungen.
27.04.2015 - 22:01
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Frage dazu, wie sieht es aus, wenn die Vermieterin erlaubt die Dichtungen der Fenster
von einer Schreinerei wechseln zu lassen und dies dem Mieter sagt und der die Termine macht, wann die Firma
es durchführen kann und im Nach hinein Alles abstreitet jemals eine Erlaubnis für das einsetzen neuer Dichtungen gegeben zu haben?
Kulanterweise wollen die Angehörigen, nun die Hälfte der Rechnung zahlen und der Mieter soll die andere Hälfte die über 120 € beträgt zahlen, In seinem Mietvertrag ist keine Klausel von 70 € – 90 € eingetragen.
Was kann er nun machen? Muss er das bezahlen?
Danke für Ihre Rückantwort.
31.12.2020 - 13:17
Guten Tag, ich wohne seit 6 Jahren in meiner Wohnung. Es zieht so stark durch meine Fenster, dass ich abends mit dicken Socken und Pullover auf meiner Couch sitze. Ich habe das meinem Vermieter schon zig mal mitgeteilt, ohne Erfolg. Er versucht mich immer zu beschwichtigen und das abzutun. Auch ist es v o r meinem Toilettentopf feucht. Auch hier unternimmt er nichts, weil die Toilette nach hinten hinten hin trocken ist. Das wäre Schwitzwasser?! Was kann ich tun?
04.01.2021 - 17:11
Hallo Ulrike,
recherchieren Sie zum Thema Mietminderung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.08.2021 - 07:59
Guten Tag. Wir wohnen seit 18 Jahren in dieser Wohnung und im Mietvertrag steht eine Kleinreparaturklausel. Der Vermieter beauftragt meist eigene Handwerker mit Reparaturen.
Seit gestern lässt sich eins der Fenster nicht mehr öffnen und auch nicht kippen (d.h. öffnen geht plötzlich nur bis ca 10cm Spalt, danach blockiert etwas, kippen geht gar nicht). Es sind mehrfach verglaste Holzfenster.
Der Griff lässt sich problemlos bewegen, es ertönt allerdings trotz Silikonschmierung stets ein mehrfaches lautes Knacken “hinter dem Griff”.
Fällt die Problematik der Fenstermechanik (Öffnen + Kippen) auch unter die Kleinreparaturklausel?
Es ist ein Doppelfenster. Notfalls verzichten wir einfach künftig auf Nutzung der linken Hälfte …
Danke für Hilfe.
29.08.2021 - 20:24
Hallo Bentin,
ich weiss leider nicht, wo der Fehler / Mangel liegt. Ein Fenstergriff unterliegt dem häufigen Zugriff des Mieters und fällt m.E. unter die Kleinreparaturen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2022 - 09:56
Hallo liebes Team von Mietrecht,
ich wohne seit 13 Jahren in einer Mietwohnung im EG (Kellerwohnung). Wir ziehen aus und jetzt soll ich die Fenstersilikom Fugen erneuern, weil die schwarz sind. Dies war aber schon bei Einzug so. Leider haben wir das damals nicht ins Übergabeprotokoll geschrieben.
Muss ich diese Fugen wirklich erneuern auf eigene Kosten.
Vielen Dank für eure Antwort.
Sandy
27.01.2022 - 11:19
Hallo Sandy,
wenn die Fugen beschädigt sind, weil diese verschimmelt sind, dann sehe ich Sie als Mieterin schon in der Pflicht, den Schaden zu beheben. Anders sehe es aus, wenn der Schaden bereits bei Einzug vorhanden gewesen wäre und Sie das beweisen könnten. Lassen Sie Ihren Einzelfall bitte bei Bedarf rechtlich einordnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.02.2022 - 01:13
Öhm, sorry,…hätte aber eine Gegenfrage zum besseren Verständnis.
Reden wir von schwarzen Fugen, wegen Schimmel und Dreck oder, weil es kein weißes Silikon mehr gab hat jemand schwarzes genommen ?
Frage, weil es unterschiedliche Sachlagen sind.
24.01.2023 - 19:21
Hi, ich habe 7 Jahre in einer Wohnung gewohnt. Wo wir Plissees an die Fensterrahmen angebracht haben. Diese haben die Dichtungen gequetscht.
Nun möchte die Vermieterin alle Dichtungen auf unsere Kosten erneuern.
ps die Dichtungen waren schon alt wo wir vor 7 Jahren eingezogen sind.
25.01.2023 - 10:29
Hallo Sebastian,
Sie sollten zum Thema Schadenersatz und zum Kosten Ersatz “Neu für Alt” recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.07.2024 - 17:42
Hallo,
Wir wohnen seit 2 Jahren in unserer Wohnung. Die Wohnungen in dem Haus gehören mehreren Eigentümern und die Beschlüsse aus den Versammlungen werden durch eine externe Hausverwaltung umgesetzt. Schon vor Bezug wurde uns mitgeteilt, dass wir je zwei alte Dachfenster im Badezimmer und in der Küche erneuert bekommen. Der Einbau der neuen Fenster hat sich zunächst um etwa ein Jahr verzögert, da die Hausverwaltung nicht gehandelt hat. Letztes Jahr wurde dann der Beschluss erneuert, nun hat aber eine Partei gegen den Beschluss geklagt und er liegt auf Eis.
Bei den Fenstern handelt es sich um alte Holzfenster. Das Holz wird gerade im Winter durch die Witterung feucht und es bildet sich an allen Kanten Moos. Es bildet sich auch jede Menge Kondenswasser, wodurch es schon Schimmelflecken an den Fugen der Wand am Fenster gab.
Meine Frage nun. Haben wir die Möglichkeit zur Mietminderung wenn wir nun einen weiteren Winter mit den Fenstern heizen müssen? Wie viel Prozent würden hier in frage kommen?
Die Vermieter wohnen mit im Haus und wir haben ein gutes Verhältnis. Daher möchten wir gerne vorher wissen ob wir im Recht sind oder nicht. Letztlich ist es hier ja das Verschulden Dritter, wir müssen aber dafür zahlen.
01.08.2024 - 15:56
Hallo Dennis,
alte Fenster allein berechtigen nicht zu einer Mietminderung. Führt dies jedoch zu weiteren Einschränkungen, z.B. dass es hineinregnen kann oder dass sich, wie in ihrem Fall, aufgrund der Fenster Schimmel bildet, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigen kann. Auch schriftliche Zusage des Vermieter für den Austausch der Fenster ist für den Vermieter nachteilig.
Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an.
Viele Grüße
Dennis Hundt