Auch wenn der Mieter sich vertragsgemäß verhält und mit der Mietwohnung sorgsam umgeht, wird es im Laufe der Zeit zu Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen kommen, die Reparaturen erforderlich werden lassen. In der Regel wendet der Mieter sich in solchen Fällen an seinen Vermieter in der Erwartung, dass dieser nicht nur die Reparatur organisiert, sondern auch die Kosten hierfür übernimmt. Nicht selten kommt es in solchen Situationen zu Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, weil der Vermieter der Auffassung ist, der Mieter sei verpflichtet, die Reparaturkosten zu tragen. Gegenstand der Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien ist auch immer wieder die Erneuerung von Silikonfugen, für deren Vornahme der Vermieter nicht aufkommen möchte.

Existiert keine anderweitige vertragliche Vereinbarung, ist es der Vermieter, der die Kosten für Reparaturen übernehmen muss, die durch den Gebrauch der Mietsache erforderlich werden. Etwas anderes gilt nur, wenn der Reparaturbedarf dadurch entsteht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet. In diesem Fall macht er sich schadenseratzpflichtig.

In einer Vielzahl von Mietverträgen sind jedoch sog. Kleinreparaturklauseln enthalten, die den Mieter entweder abstrakt verpflichten, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen, oder aber auch konkrete Gegenstände auflisten, für deren Erneuerung der Mieter aufkommen muss. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob es sich bei der Erneuerung der Silikonfugen um eine Kleinreparatur handelt bzw. ob der Mieter wirksam verpflichtet werden kann, für die durch die Erneuerung der Silikonfugen entstehenden Kosten aufzukommen.

Die Definition der Kleinreparatur ist die Grundlage

Für die Definition der Kleinreparatur, die im BGB nicht zu finden ist, wird nicht nur für preisgebundenen, sondern auch für preisfreien Wohnraum allgemein § 28 Abs.3 S.2  der II. Berechnungsverordnung herangezogen, in dem es heißt, dass kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden umfassen (vgl. zur Definition den Artikel: Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition). Die in § 28 Abs.3 S.2  der II. Berechnungsverordnung aufgelisteten Gegenstände haben gemeinsam, dass es sich um solche handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Aus diesem Grund fallen unter den Begriff der Kleinreparatur auch nur Reparaturen an Gegenständen, mit denen der Mieter bestimmungsgemäß häufig in Berührung kommt.

Das Amtsgericht Berlin-Wedding hat ein Urteil gesprochen

Die Silikonfugen zählen nicht dazu. In einem Urteil vom 25.10.2011, Az.: 20 C 191/11 hat das AG Wedding entschieden, dass die Erneuerung von Silikonfugen nicht unter die Kleinreparaturklausel des Mietvertrags fällt, wenn nach dieser Klausel der Mieter nur dann zur Erstattung von Kosten kleinerer Reparaturen verpflichtet ist, wenn die Schäden an dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen aufgetreten sind.

Aus dieser Entscheidung ergibt sich zunächst, dass es sich bei den Silikonfugen nicht um Gegenstände handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Das genante Urteil des AG Wedding könnte dahingehend missverstanden werden, dass eine Kostentragungspflicht des Mieters nur dann nicht besteht, wenn die Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart haben, dass der Mieter nur für Schäden aufzukommen braucht, die an ihm zugänglichen Gegenständen entstehen, er hingegen mit den Kosten auch für die Reparatur von nicht seinem Zugriff unterliegenden Gegenständen belastet werden könnte, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Dies ist jedoch nicht der Fall. Eine formularvertragliche Klausel, mit der dem Mieter die Verpflichtung auferlegt wird, die Kosten für Reparaturen an Teilen zu tragen, die nicht seinem unmittelbaren Zugriff  unterliegen, ist gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die den Mieter unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88-).

Für den Fall, dass die mietvertragliche Klausel die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Kosten für die Erneuerung der Silikonfugen enthält, bedeutet dies, dass diese gem. § 307 BGB unwirksam ist.

Individualvertragliche Vereinbarungen können abweichen

Die vorstehenden Ausführungen gelten allerdings nur für formularvertragliche Kleinreparaturklauseln. Regeln die Parteien die Verteilung der Reparaturkosten individualvertraglich, sind sie bei preisfreiem Wohnraum in der Gestaltung sehr viel freier. Nicht wirksam vereinbart werden kann auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung allerdings die Verpflichtung des Mieters, nicht nur für die Kosten der Reparaturen aufkommen zu müssen, sondern diese auch selbst durchführen bzw. in eigenem Namen einen Handwerker beauftragen zu müssen. Derartige sog. Vornahmeklauseln sind sowohl individualvertraglich als auch formularmäßig unwirksam.