Die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung ist für den Vermieter entscheidend, denn allein danach richtet sich die Fälligkeit seines Nachzahlungsanspruchs. Ohne eine wirksam erstellte Nebenkostenabrechnung kann keine Nebenkostennachforderung vom Mieter geltend gemacht werden. Maßgeblich ist aber zunächst allein die formelle Wirksamkeit und nicht deren inhaltliche Richtigkeit.
Im nachfolgenden Artikel wird daher für Vermieter und Mieter erklärt, wie eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung gestaltet sein sollte und welche Rechtsfolgen sich bei formellen Mängeln der Abrechnung für beide Seiten ergeben. Es wird gezeigt, welche formellen Fehler häufig bestehen und vermieden werden sollten.
Inhalt: Formelle Fehler und die Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung?
I. Formelle Anforderungen der Nebenkostenabrechnung
II. Beispiele für Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung
III. Auswirkungen der formellen Fehler
1. Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung
a) Forderung einer neuen wirksamen Abrechnung und Zurückbehaltungsrecht
I. Formelle Anforderungen der Nebenkostenabrechnung
Deshalb ist seitens des Vermieters immer darauf zu achten, dass die Nebenkostenabrechnung zumindest die grundsätzlichen Abrechnungsbestandteile enthält. Es sollte immer geprüft werden, ob der von der Rechtsprechung geforderte Mindestinhalt der Nebenkostenabrechnung beachtet wurde. Weitere Details zu dem Mindestinhalt erhalten Sie auch in dem Artikel: „Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung (Mindestinhalt)“.
Überdies muss die Abrechnung für den durchschnittlichen Mieter ohne juristische oder betriebswirtschaftliche Vorbildung logisch nachvollziehbar und rechnerisch überprüfbar sein.
Alle Fehler, die sich auf den Ansatz und die Höhe einzelner Nebenkostenpostionen beziehen, wie etwa, ob diese zu Recht bestehen oder etwa ein falscher Anteil zu Grunde gelegt wird, betreffen hingegen die inhaltliche (materielle) Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung, die keinen Einfluss auf die formelle Wirksamkeit der Abrechnung hat (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 485). Zu den materiellen Fehlern und ihren Rechtsfolgen erfahren Sie mehr auch in: „Nebenkostenabrechnung: inhaltliche Fehler und die Auswirkungen“.
II. Beispiele für Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Da die Zahl der möglichen formellen Fehler sehr lang ist, sollen hier zumindest die typischen Fehler in der Praxis beispielhaft dargestellt werden, damit Sie von Ihnen in der Abrechnung vermieden werden können:
| Fehlerquellen | Formelle Anforderung |
| Mindestangaben fehlen | Mindestinhalt einer formell wirksamen Abrechnung:
|
| Abrechnung ist unverständlich und unübersichtlich | Die Abrechnung ist muss aus der Sicht eines rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieters aus sich heraus nicht nachvollziehbar und für den Mieter nicht nachprüfbar. |
| Umlageschlüssel ist nicht angegeben oder unverständlich | Mieter muss in der Lage sein, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen |
| Abrechnungszeitraum ist falsch | Der Abrechnungszeitraum ist unzulässigerweise verlängert oder verkürzt. Grundsätzlich ist nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB jährlich abzurechnen. |
| Abrechnung basiert auf Schätzungen oder pauschalen Angaben | Die Nebenkostenabrechnung muss eine geordnete und nachvollziehbare Aufstellung über die Ein- und Ausgaben enthalten. |
| Abrechnung enthält unverständliche Abkürzungen | Die Abrechnung muss verständlich sein. |
III. Auswirkungen der formellen Fehler
Solange die Abrechnung formell fehlerhaft ist, kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nach und riskiert – abhängig vom Ablauf der Abrechnungsfrist – auch einen Anspruchsausschluß bezüglich seiner Nebenkostennachforderung.
1. Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung
In der Regel führen alle formellen Fehler zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung. Im Einzelfall ist aber auch eine Teilunwirksamkeit möglich, wenn nur einzelne Nebenkostenpositionen betroffen sind, die unschwer aus der übrigen Abrechnung herausgerechnet werden können; Wall in Betriebskosten- Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1704.
2. Rechte des Mieters
Wenn der Vermieter keine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt, kann der Mieter verschiedene Recht geltend machen:
a) Forderung einer neuen wirksamen Abrechnung und Zurückbehaltungsrecht
Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann und sollte sich der Mieter seines Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen bedienen. Das heißt, solange der Vermieter keine neue oder korrigierte Abrechnung erstellt, ist der Mieter berechtigt die laufenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen einzubehalten. Insoweit gibt es auch keine Einschränkung. Selbst wenn nur ein Teil der Nebenkostenpostionen fehlerhaft ist (beziehungsweise die Abrechnung nur teilweise unwirksam ist), kann der Mieter die vollen Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 552, 552 a).
In Fällen in denen das Mietverhältnis schon beendet ist wandelt sich dieser Anspruch in ein Rückforderungsrecht. Weitere Einzelheiten hierzu können Sie zudem in den Artikeln: “Nebenkostenvorauszahlung: Zurückbehaltungsrecht des Mieters“und “Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung – Die Rechte der Mieter” nachlesen.
b) Verweigerung der ausgewiesenen Nebenkostennachzahlung
Der Mieter kann grundsätzlich auch die Zahlung der geforderten Nebenkostennachforderung verweigern, soweit ihm keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Der Nachzahlungsanspruch ist nämlich nicht entstanden, wenn keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt (Wall in Betriebskosten- Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1725; andere Ansicht Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 552 a: wenn nur wenige Positionen formell falsch abgerechnet wurden).
Hinweis: Formelle Unwirksamkeit bei der gerichtlichen Streitigkeit um die Nachforderung
Im Klageverfahren ist zu beachten, dass eine Zahlungsklage des Vermieters nur dann als schlüssig zu gelassen wird, wenn die Nebenkostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist; Wall in Betriebskosten- Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1727.
Solange die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist, kann der Vermieter allerdings die Abrechnung noch korrigieren; der Mieter kann und sollte dann den nun formell ordnungsgemäß abgerechneten Nachzahlungsanspruch unter Verwahrung gegen die Kostenlast noch anerkennen, Wall in Betriebskosten- Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1729.
3. Rechte des Vermieters
Der Vermieter hat das Recht die Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der Ausschlußfrist zu korrigieren oder neu zu erstellen, ohne dass ihm dabei ein Nachteil hinsichtlich seiner Nebenkostennachforderung entsteht (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 481).
Nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist kann und gegebenenfalls muss der Vermieter noch korrigieren, kann aber keine Nachzahlungsforderung mehr vom Mieter verlangen.
Die Ausschlußwirkung bezieht sich aber nur auf solche Nachforderungen für Nebenkostenpositionen, die sich der Vermieter nicht ausdrücklich vorbehalten hat, weil für diese ein nicht zu vertretendes Abrechnungshindernis bestand (beispielsweise bei der Grundsteuer, ein noch fehlender Bescheid); so Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 631.
Der Vermieter hat zudem das Recht nicht geleistete Soll-Vorauszahlungen von dem Mieter zu verlangen, da diese keine ausgeschlossene Nachforderung darstellen.
IV. Fazit
Die formelle Wirksamkeit der Abrechnung ist ein wortwörtlich streitentscheidendes Thema und die Auswirkungen sind im Einzelfall sehr vielschichtig.
Soweit Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung einen formellen Fehler feststellen, ist es immer sinnvoll, obgleich als Mieter oder Vermieter, Ihre Feststellung fachlich und zeitnah nachprüfen zu lassen, um Anspruchsverluste zu vermeiden.
Zwar hat der Mieter nicht zu befürchten, dass ein ausgewiesenes Guthaben „verloren geht“, bei einem tatsächlich unberechtigtem Nachforderungsanspruch kann allerdings eine Zahlung im Einzelfall auch als Anerkenntnis der Nebenkostenabrechnung ausgelegt werden.
Daher ist immer anzuraten, erst die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und dann zu handeln.
Zum Beispiel mit dieser Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste für Mieter.
14.09.2016 - 01:49
Meine Vermieterin hat 2 x jährliche Hausflurreinigungsarbeiten von ihrer Putzfrau erledigen lassen, konnte mir daher in der am Jahresanfang fälligen Nebenkostenabrechnung über 280,– keine Rechnungen vorlegen können. Ich habe die Bezahlung verweigert. Offensichtlich ein Schwarzauftrag, den die Vermieterín mit dem Tenor verteidigte, eine Firma würde schließlich teurer sein. Nachdem ich mit einem Anwalt gedroht hatte, wurden mir nun zwei Rechnungen von ihrem Haushandwerker ausgestellt.
Wie kann ich überprüfen, ob das nicht ein Freundschaftsdiest war. Schließlich muss er die dort enthaltenen MWStn. ja an das Finanzamt abführen. Kann ich oder ein Anwalt Überweisungsbelege erbitten oder muss ich akzeptieren, dass sie den Handwerker bar auf die Hand bezahlt hat – in welcher Höhe auch immer – und ich die Gegenleistung für diesen offensichtlichen Fake zu erbringen habe?
Ein Dreifamilienhaus, bewohnt von der Vermieterin, deren Tochter mit Freund und mir in der Dachgeschosswohnung
14.09.2016 - 06:32
Hallo Gisela,
Sie könnten über die Belegeinsicht die Zahlung überprüfen. Bei Barzahlung ist das entsprechend schwer nachzuvollziehen. In die Buchführungsunterlagen des Dienstleisters können Sie als Mieterin m.E. nicht einsehen. Lassen Sie die Dinge bei Bedarf von einem Anwalt prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.02.2017 - 09:54
Kann ein Vermieter die Veranlassung einer notwendigen Reparatur von der Begleichung der Nebenkostennachzahlung abhängig machen?
24.02.2017 - 10:16
Hallo Herr Gawlich,
das sind m.E. zwei vollkommen verschiedene Baustellen die nichts miteinander zu tun haben. Auf der anderen Seite kann ich die Ansicht des Vermieter unter gewissen Umständen gut verstehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2017 - 04:04
Ein Mieter bekommt seine Nebenkostenabrechnung für 2016 am 12. Januar als Tabelle mit allen Kosten inkl. Umlageschlüsseln, dazu Kopien sämtlicher Belege.
Er reagiert bis zum Zahlungsziel am 28.2. überhaupt nicht.
Am letzten Tag der nun eingerichteten 14-tägigen Mahnfrist schreibt der Mieter, die Abrechnung sei “formell unrichtig” ohne Nennung von konkreten Mängeln.
Kann er die Fälligkeit auf diese Weise wirksam außer Kraft setzen?
16.03.2017 - 16:25
Hallo A. Heinz,
der Mieter hat eine Widerspruchsfrist von 12 Monaten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.08.2017 - 19:35
Im Mai 2017 erhielt ich NKA für 2016. Dazu erstmal mündlicher Hinweis, die Wasserkosten seien höher als sonst, weil in die Abrechnung die Schlussrate der Gemeinde für Wasser von 2015 hineinfiel. Als Erklärung: Diese Schlussrate sei später abgebucht als sonst, was dann in NKA für 2015 nicht berücksichtigt wurde. Trotzdem seht auf der aktuellen NKA der Wasserverbrauch von 2016, der Preis allerdings “künstlich” pro Kubikmeter erhöht um den Restbetrag von 2015. Geht das?
30.08.2017 - 11:22
Meine Freundin ist am 01.07 aus ihrer Wohnung ausgezogen und hat am 17.07 eine Nebenkostenabrechnung vom 01.01.2016 – 31.07.2017 erhalten ( Laufzeit 19 Monate). In dieser Abrechnung gab es anscheinend einen Fehler, da ihr alter Vermieter ihr am heutigen Tag eine Mail geschickt hat, dass er zu wenig Müllgebühren berechnet hat und Sie soll nun den Differenzbetrag nachzahlen.
Sehe ich es richtig, das die Abrechnung aufgrund der 19 Monate Abrechnungszeitraum schon unwirksam ist?
Kann der Vermieter einfach per Email Kosten nachfordern oder ist er in der Pflicht direkt eine korrigierte Abrechnung meiner Freundin zukommen zu lassen?
Meine Freundin würde nun gerne einfach Abwarten das der Vermieter ihr eine korrigierte Abrechnung zuschickt ohne das sie auf seine Mail reagiert.
Kann Sie das so einfach machen?
31.08.2017 - 15:03
Hallo Martin,
der Abrechnungszeitraum darf i.d.R. die 12 Monate nicht überschreiten. Hier lesen Sie mehr dazu: Abrechnungszeitraum für Nebenkosten zu lang – Die Folgen für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2019 - 12:24
Auszug erfolgte am 31.01.2017. Wohnung enthält keine eigene Wasseruhr. Zulässigerweise wird der Wasserverbrauch auf Personentage umgelegt.
Frage: Muss die Gemeinschaftswasseruhr am 31.01.2017 abgelesen werden oder darf tatsächlich am Ende des Jahres abgelesen werden und dieser Wert umgelegt werden? Ich halte eine Ablesung und Berechnung am Ende des Jahres für unbillig, da es nach dem 31.01.2017 zu Ereignissen kommen könnte, die mich nach Erlöschung des Mietverhältnissen nicht mehr tangieren. Zudem ist der Wasserverbrauch im Sommer deutlich höher.
02.02.2020 - 13:24
Guten Tag, unser Vermieter hat fristgerecht eine Abrechnung vorgelegt, welche ich als formal falsch beanstandet habe. Die in der Abrechnung angegebenen Beträge für HK und NK sind nicht korrekt, in der Antwort auf meine Reklamation sind nochmal andere Beträge angegeben. Mir wurde trotz der offensichtlichen Mängel mitgeteilt, die Abrechnung sei korrekt. Jetzt, im Januar erhalten wir eine Mahnung zwecks der geforderten Nachzahlung. Muss die nicht korrigierte, beanstandete Abrechnung bezahlt werden, da ja jetzt auch die Vermieterfrist für die Abrechnung 2018 abgelaufen ist ?
30.10.2020 - 13:11
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe von meinem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erhalten; Zeitraum: 1.1. – 31.8.2019.
Am 1.9.2019 bin ich ausgezogen.
Am 12.09.2019 habe ich einen Teil meiner Kaution wiederbekommen, jedoch ohne Nebenkostenabrechnung oder sonstigen Belegen. Der restliche Teil der Kaution wurde einbehalten.
Die Nebenkostenabrechnung wurde mir am 20.10.2020 zugesandt (auf Nachfrage wo der restliche Teil meiner Kaution bliebe).
Die Nebenkostenabrechnung erhält keine Unterschrift, keine Umlageschlüssel, viel zu hoch und sieht m.E. formell fehlerhaft aus. Darüber hinaus erst 14 Monate später.
Wie gehe ich hier vor?
Ich würde mich sehr freuen von Ihnen zu hören!
01.11.2020 - 12:08
Hallo Christiane,
der Vermieter hat für die Abrechnung 2019 bis Ende 2020 Zeit. Fordern Sie den Vermieter auf, eine ordentliche und korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.04.2021 - 19:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
im Internet fand ich unter der Überschrift “Nebenkostenabrechnung optimaler Zeitpunkt für den Widerspruch” den von einem Inkassodienstleister an Mieter gerichteten Hinweis, Mängel an der Nebenkostenabrechnung erst zu beanstanden, wenn die für den Vermieter geltende 12-Monatsfrist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung abgelaufen ist (aber noch innerhalb der für den Mieter geltenen 12-Monatsfrist). Dann könne der Vermieter seine Fehler nicht mehr zum Nachteil des Mieters ändern. Zu finden ist an anderen Stellen im Internet verschiedentlich auch der Hinweis, dass eine Zahlung von Nachforderungen nicht als Anerkennung zu werten ist (auch wenn der Hinweis “unter Vorbehalt”) fehlt.
Als privater Vermieter, der kürzlich die Nebenkostenabrechnung 2020 mit ca. 500 € Nachforderung an einen im letzten Jahr ausgezogenen Mieter geschickt hat, bin ich jetzt verunsichert. Empfiehlt es sich – bei mir ausgesprochen seltene – Abrechnungen mit einer solch hohen Nachforderung grundsätzlich rechtzeitig vor Ablauf der Frist von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen? Oder nur, wenn die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt? Oder hat man – wenn sich ein Mieter gar so raffiniert verhalten sollte – doch noch eine Chance, falls sich Fehler in die Nebenkostenabrechnung eingeschlichen haben.
05.04.2021 - 17:33
Hallo Rudolf,
eine Prüfung vor der Zahlung macht immer am meisten Sinn. Allerdings sind auch Ihre angesprochenen Punkte berechtigt und ggf. gangbare Wege.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2021 - 18:29
Sehr geehrter Herr Hundt,
Wir haben im Dezember 2020 eine Nebenkostenabrechnung für 2019 erhalten. Dieser Nebenkostenabrechnung haben wir aus formellen und materiellen Gründen abgelehnt. Tiefgaragen Schlüssel nicht aufgeführt bzw. genauso groß wie die Gesamtfläche des Gebäudes, Anzahl der ME nicht korrekt (Gewerbeeinheiten nicht berücksichtigt) Heizkosten 10 fach über normal.
Eingereicht wurde der Widerspruch am 23.12.2020. Im Februar haben wir eine Zahlungserunnerung erhalten, auf die wir nochmals mit dem Widerspruch geantwortet hatten. Seitdem haben wir weder Mahnung noch Erinnerung erhalten.
Nun bei Auszug, werden wir gefragt wie wir mit den “Mietschulden” aus der BK 2019 verbleiben wollen.
Kann der Vermieter noch Forderungen aus der BK 2019 an uns stellen? Wir haben die BK seiner Zeiten nicht bezahlt. Da wird die BK aus genannten Gründen als Gegenstandslos angesehen haben.
Viele Grüße
21.10.2021 - 09:25
Hallo Jörn,
Sie werden irgendeine Einigung finden müssen – die Forderungen sind noch nicht verjährt. Am Ende streiten Sie sonst um die Kaution.
Hier eine Hilfe: Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung – So gehen Mieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2022 - 12:59
Guten Tag Herr Hundt,
unsere Vermieter haben uns seit dem Einzug im Mai 19 keine Betriebskostenabrechnung erstellt.
Erst nach Hinweis auf Ausübung unseres Zurückbehaltungsrechts der Vorauszahlungen wurde erst mit Kündigung gedroht, dann aber doch sehr eilig Abrechnungen noch vor dem Jahreswechsel erstellt und in unserem Briefkasten eingelegt.
In diesen Abrechnungen ist die Hausnummer unserer Adresse falsch und auch bei der Benennung des Mietobjektes falsch wiederholt. Außerdem wurden uns Abrechnungen für eine Wohnung (unter der falschen Adresse) erstellt. Wir mieten jedoch ein EFH. Das Mehrfamilenhaus, welches zu der falsch angegebenen Hausnummer gehört ist ebenfalls ein Mietobjekt unserer Vermieter. Leider konnte ich nirgendwo eine Information finden, ob ein falsch angegebenes Mietobjekt als formeller Fehler ausgelegt werden kann. Wie sehen Sie diesen Punkt?
Des Weiteren wurden die Abrechnungen für 2019 auf 11 Monate ausgelegt (Mai19 – März20), die Abrechnung für 2020 dann auf 12 Monate (April20 – März21). Im Mietvertrag wurde jedoch die kalenderjährige Abrechnung der Betriebskosten vereinbart. Können wir uns darauf berufen?
Wir würden uns sehr freuen von Ihnen zu hören.
Vielen Dank im Voraus.
03.01.2022 - 16:27
Hallo Jürgen,
ich würde Ihnen zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung raten: https://www.mietrecht.org/beratung/nebenkostenabrechnung-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2022 - 13:31
Guten Tag Herr Hundt,
unser Vermieter hat uns am Ende Dezember 2021 per E-Mail Hausgeldabrechnungen für 2020 und 2019 gesendet. Bei beiden fehlt eine Aufstellung der einzelnen Posten, sodass weder Höhe noch Art der Einzelbeträge ersichtlich ist. Auch können wir so nicht wissen, ob es sich tatsächlich um die Hausgeldabrechnung handelt, die meines Erachtens Beträge enthält, für welche wir als Mieter nicht in der Zahlungspflicht stehen, oder doch die Nebenkostenabrechnung.
Es ist nur die Summe der Nebenkosten und die Summer der dazu addierten Grundsteuer angegeben.
Für das Jahr 2019 steht außerdem als Frist für die Begleichung 2018.
Dagegen haben wir bei ihm Widerspruch erhoben und um eine Einzelpostenaufstellung gebeten. Er meint, dass er fristgerecht nachvollziehbare Unterlagen gesendet hätte, und er coronabedingt die Abrechnung für 2019 erst jetzt machen konnte. Ist das aktuell möglich?
Unseres Erachtens sind nun aber die Fristen für beide Jahre abgelaufen und er uns eine Aufstellung über die einzelnen Beträge, genau aufgeführt schuldig. Haben wir auch ein Recht dazu die Unterlagen für die einzelnen Bereiche einzusehen? Oder reicht es, wenn er eine Auflistung macht, die aber dann allerdings nicht überprüfbar ist.
Vielen Dank im Voraus
Viele Grüße
04.01.2022 - 14:20
Hallo Manuela,
diese beiden Artikel helfen Ihnen weiter:
Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung (Mindestinhalt)
Recht auf Belegeinsicht – Kopien anfordern oder Originale einsehen
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2022 - 14:53
Vielen Dank!
06.01.2022 - 16:11
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben am 26.12.21 für unser Mietshaus eine Nebenkostenabrechnung von 2020 erhalten.
Hier sind im Anschreiben die Gesamtnebenkosten, die geleistete Vorauszahlung und der daraus zu zahlende Betrag genannt. Dem Anschreiben sind lediglich die Kopien der einzelnen Nebenkostenabrechnungen beigelegt (Wohngebäudeversicherung, Wasser- und Abwassergebührenbescheid, Müllentsorgung, …).
In diesen Kopien sind Beträge markiert und teilweise mit Notizen von Anteilsumrechnungen beschriftet.
Ich finde diese sehr unübersichtlich und nur mit viel Mühen nachvollziehbar, weil ich erst mal ausrechnen musste, welche Beträge sie eigentlich für die Nebenkosten herangezogen hat.
Zählt diese Art der Nebenkostenabrechnung auch zur nicht formellen und ordnungsgemäßen Abrechnung im Sinne des § 259 BGB?
Können wir Widerspruch einlegen und wäre nach korrekter Zusammenstellung der Nebenkosten der Betrag zu zahlen?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Viele Grüße
Verena B.
06.01.2022 - 20:13
Hallo Verena,
as der Entfernung kann ich den Inhalt schwer bewerten. Hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/pflichtangaben-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.08.2022 - 09:37
Hallo, ich habe gerade meine Nebenkostenabrechnung 2021 erhalten und ich wurde ausnahmsweise skeptisch. Ich habe sie überprüft und festgestellt, dass wir seit fast 15 Jahren falsch abgerechnet werden. Unser Kaltwasserverbrauch wir dem Heißwasser hinzugerechnet und so abgerechnet. Laut meinen Berechnungen haben wir mittlerweile über 10000,-€ zu viel bezahlt. Was kann bzw. muss ich machen?
01.08.2022 - 14:47
Hallo Markus,
Sie sollten sich zum Thema Widerspruchsfrist belesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.03.2023 - 00:06
Ich habe eine Nebenkostenabrechnung, die in meinen Augen falsch ist erhalten :
Ablese/Abrechnungszeitraum der ista für Heizung, Warmwasser 1.1.21-31.10.22
auf der Nebenkostenabrechnung steht aber 1.1.22-31.12.22
Ist die Abrechnung damit sachlich falsch ?
Danke !
30.05.2023 - 13:52
unter III. / 3. habe ich einen vermeintlichen Fehler entdeckt:
“Der Vermieter hat zudem das Recht nicht geleistete Soll-Vorauszahlungen von dem Vermieter zu verlangen, da diese keine ausgeschlossene Nachforderung darstellen.”
Einmal muß es sicher “Mieter” statt “Vermieter” heißen, oder?
30.05.2023 - 19:14
Hallo Anonym,
danke für den Hinweis. Ist bereits korrigiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.11.2023 - 07:13
Hallo,
ich habe eine falsche Nebenkostenabrechnung erhalten. Es handelt sich nicht um meine Zählernummern und die Lage der Wohnung (in meinem Fall EG Links, auf der Abrechnung ist es EG Rechts) stimmt auch nicht. Es wurden die Zähler (und zwar alle) meiner Nachbarin genommen, anders rum hat sie meine. Der Vermieter besteht erstmal auf Zahlung der Abrechnung trotz Widerruf, bis sie eine neue Abrechnung gemacht haben.
10.11.2023 - 11:17
Hallo Niclas,
Sie sollten den Vermieter mit Nachdruck bitten, die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, damit Sie im Anschluss eine eventuelle Nachzahlung begleichen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2023 - 12:51
Hallo,
ich bin seit November 2015 Mieter und mein Vermieter erstellt seither formell unwirksame Nebenkostenabrechnungen. Am 01,02.2021 habe ich die Nebenkostenabrechnungen von 2015-2020 reklamiert und Einblick in die Originalbelege der zugrunde liegende Rechnungen und Verträge gefordert. Am 30.0.2021 wurden mir nur Kopien unsortiert und unvollständig vorgelegt. Am 15.04.2021 habe ich per Einschreiben die verweigerte Belegeinsicht und formell unwirksame Nebenkostenabrechnungen reklamiert und meine Zurückbehaltungsrecht zum 01.06.2021 angekündigt. Seit dem 01.06.2021 mache ich von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch. Im Juli 2021 habe ich erneut Belegeinsicht gewährt bekommen und wieder die Unterlagen nur in Kopie, unsortiert und unvollständig vorgelegt bekommen. Im Juni 2023 habe ich per Einschreiben erneut reklamiert. Im August 2023 hat mich Vermieter auf Nebenkostennachzahlung und Nebenkostenvorauszahlungen verklagt. Ich habe Klageerwiderung eingereicht und beantragt, dass Klage unbegründet abzuweisen ist und Rückzahlung aller Nebenkostenvorauszahlungen gefordert. Kann Richter Klageerwiderung ignorieren, obwohl Nebenkostenabrechnungen formell unwirksam sind und meine Rückforderung ablehenen ?
14.12.2023 - 12:54
Hallo,
laut Mietvertrag wurde mit Vermieter vereinbart, dass die Nebenkosten nach dem Wohnflächenverhältnis abgerechnet werden. Vermieter rechnet nach Wohnfläche, Festpreis, Einheiten und Personen ab. Wir haben im Mietvertrag nicht vereinbart, dass nach billigem Ermessen abgerechnet werden darf. Ist Nebenkostenabrechnung formell unwirksam ?
14.12.2023 - 15:11
Hallo Toni,
danke für Ihre beiden Kommentare. Ich würde eine individuelle rechtliche Beratung empfehlen. Eine kurze Info per Kommentar würde der komplexen Situation nicht gerecht werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2024 - 12:47
Hallo,
in der NKA ist eine Widerspruchsfrist wie folgt genannt:
„Diese Beanstandungen sollten spätestens zwei Monate nach Erhalt der Abrechnung bei uns eingegangen sein. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung als anerkannt.“
Die Frist muss nach meinem Verständnis gesetzlich 12 Monate betragen. Handelt es sich also um einen Formfehler in der NKA, der diese ungültig macht? Denn die korrekte Angabe der Widerspruchsfrist ist wichtig, um dem Mieter seine Rechte zu sichern, oder?
03.01.2024 - 20:50
Hallo Georg Michael,
ich gehe eher davon aus, dass die Formulierung unwirksam ist und damit vom Mieter keinen Beachtung finden muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.01.2024 - 15:44
hallo,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Meine Frage war allerdings, ob dadurch die ganze Nebenkostenabrechnung unwirksam wird, da es sich um ein formellen Fehler in dieser handelt.
09.01.2024 - 08:47
Hallo Georg Michael,
davon würde ich an Ihrer Stelle nicht ausgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.11.2024 - 15:14
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Betriebskostenabrechnung einer ‘neuen’ Hausverwaltung erhalten, die keinen Absender enthält, keinen Zahlungstermin betr. der angeblich zu entrichtenden Nachzahlung, die zu recht gekürzte Nettokaltmietbeträge widerrechtlich auf die Betriebskosten aufschlägt, sowie keinen Hinweis bzgl. der zukünftig zu entrichtenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.
Entsprechend dürfte die gesamte Abrechnung aus meiner Sicht nichtig rein, gehe ich mit dieser Annahme recht ?!
MfG
Praktischer Betriebswirt (BA)
21.11.2024 - 20:52
Hallo Nils,
ich würde Ihnen empfehlen, die Nebenkostenabrechnung überprüfen zu lassen. Aus der Entfernung ist das schwer zu beurteilen. Der Absender kann auch in der Kopfzeile über Ihrer Anschrift oder auch in der Fußzeile des Briefes notiert sein. Das müsste man genau prüfen. Der nicht angegebene Zahlungstermin ist m.E. eher ein Nachteil des Erstellers und nicht Ihr Nachteil. Natürlich müssen korrekt vorgenommen, der Mietminderung der Warmmiete entsprechende Berücksichtigung finden. Sofern sich die Vorauszahlungen nicht ändern, ist kein Hinweis dazu notwendig.
Viele Grüße
Dennis Hundt