Weist der Saldo der Nebenkostenabrechnung ein Soll zu Lasten des Mieters aus, besteht für den Vermieter in der Regel ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten. Verweigert der Mieter nun die Zahlung der Forderung  stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er sich nicht entsprechend aus der Mietkaution befriedigen kann, indem er den geforderten Nebenkostenbetrag mit der Kaution in Höhe der Forderung verrechnet.

Im nachfolgenden Artikel soll erklärt werden, in welchen Fallgestaltungen eine Verrechnung der Mietkaution mit der Nebenkostennachforderung möglich ist.

I. Mietkaution in Kürze erklärt

Die Mietkaution wird auch als Mietsicherheit bezeichnet.  Durch diesen vom Mieter zu zahlenden Betrag sollen alle, auch noch nicht fälligen, Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, gesichert werden (BGH Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05, Urteil vom 08.03.1972,Az.: VIII ZR 183/70).

Der Umfang des Sicherungszwecks der Mietkaution erstreckt sich dabei auch auf Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung.

Das bedeutet, die Mietkaution dient grundsätzlich auch der Möglichkeit, dass sich der Vermieter für Nebenkostennachforderungen daraus befriedigt.

1. Variante: Verrechnung der Mietkaution bei bestehendem Mietverhältnis

Zur Verrechnung der Nebenkostennachforderung während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter allerdings nur berechtigt, wenn auch die rechtlichen Verrechnungsvoraussetzungen vorliegen. Das Gesetz spricht hier von der Aufrechnung  nach den §§ 387 ff. BGB. Danach müssen sich zwei gleichartige und fällige Forderungen gegenüberstehen.

Hier ist aber schon das erste Problem bei einem laufenden Mietverhältnis, denn der mieterseitige Anspruch der Kautionsrückzahlung entsteht grundsätzlich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses und stellt somit im laufenden Mietverhältnis keine fällige Gegenforderung dar.

Eine Verrechnung der Mietkaution mit einer Nebenkostennachzahlung während einem bestehenden Mietverhältnis ist daher regelmäßig unzulässig.

Eine Ausnahme soll nur dann vorliegen, wenn die Nebenkostennachforderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt; so BGB-Palandt, Kommentar, Palandt/Heidenkaff § 535 BGB Rn. 123 .

2. Variante: Verrechnung der Mietkaution bei beendetem Mietverhältnis

Sobald das MietverhältnisSobald das Mietverhältnis beendet ist kann die Mietkaution unproblematisch mit der fälligen Nebenkostennachzahlung verrechnet werden. Der Vermieter kann sich dazu auch bereits ab Ende des Mietvertrages einen entsprechenden zu erwartenden Nachzahlungsbetrag zurückbehalten.

Vorausgesetzt ist hier dann nur noch die Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung, die durch Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung im Rahmen der Abrechnungsfrist entsteht. Bei einer verspäteten Abrechnung ist der Nachforderungsanspruch ausgeschlossen nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB und eine Verrechnung unzulässig.

II. Praxistip für Vermieter

Als Vermieter sollten Sie immer zuerst die Zahlung der Nachforderung als solche fordern. Ein Rückgriff auf die Verrechnung mit der Mietkaution hingegen empfiehlt sich nur bei beendeten Mietverhältnissen.