Viele Vermieter sehen es gerne, wenn ihre Mietwohnung von möglichst wenigen Personen bewohnt wird. Je weniger Personen die Wohnung nutzen, desto geringer ist schließlich die Abnutzung. Vor dem Abschluss des Mietvertrages und auch noch zu Beginn des Mietverhältnisses haben Vermieter in der Regel noch uneingeschränkten Einfluss darauf, wie viele Personen die Mietwohnung beziehen. So gut wie jeder Vermieter wird vor dem Abschluss des Mietvertrages an den bzw. die Mieter die Frage richten, mit welchen sonstigen Personen, die nicht Mieter sind, er beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen. Entspricht die vom Mieter genannte Anzahl nicht den Vorstellungen des Vermieters, ist er nicht gezwungen, den Mietvertrag abzuschließen.

Schwieriger wird es hingegen, wenn der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses mit dem Wunsch an den Vermieter herantritt, weitere Personen in die Mietwohnung aufzunehmen oder dies gegen den Willen des Vermieters oder sogar ohne, dass dieser Kenntnis davon hat, einfach tut. Viele Vermieter sehen in solchen Fällen ihre Wohnung durch Überbelegung in Gefahr oder fürchten eine Störung des Hausfriedens. In diesem Beitrag erklären wir, wann eine Überbelegung vorliegt, welche Möglichkeiten Vermieter haben, diese von vornherein zu verhindern und welche Rechte Vermietern zustehen, wenn die Überbelegung bereits eingetreten ist.

I. Wann ist eine Wohnung überbelegt?

Ab wann eine Wohnung im Sinne des Mietrechts überbelegt ist, ist weder im Gesetz geregelt noch gibt es verbindliche durch Richterrecht geschaffene oder gewohnheitsrechtliche Grenzen. Entscheidend sind grds. die Umstände des konkreten Einzelfalls. Dennoch können zur Beantwortung der Frage, ob eine Überlegung vorliegt, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder zur Orientierung herangezogen werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.10.1985 – 64 S 137/85).

Das Wohnungsaufsichtsgesetz von Berlin in der Fassung vom 3. April 1990 (GVBl. S. 1081), zuletzt geändert durch Artikel LIII des Gesetzes vom 16. Juli 2001 (GVBl. S. 260) beispielsweise sieht in § 7 Abs.1 vor, dass Wohnungen nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn

• für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm und für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist.

In § 7 Abs.2 ist für einzelne Wohnräume geregelt, dass diese nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn

• für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 6 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 4 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung

Die entsprechenden Vorschriften anderer Länder- wie z.B. Hessen (vgl. § 7 des Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) vom 4. September 1974 (GVBl. I S. 395), geändert durch Artikel 19 des Gesetzes vom 31. Oktober 2001 (GVBl. I S. 434)) sehen annähernd gleiche Grenzwerte vor.

Da die dort genannten Grenzen jedoch nur als Orientierungshilfe dienen, liegt nicht immer automatisch auch eine Überbelegung im mietrechtlichen Sinne vor, wenn die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte überschritten sind. Auch andere Faktoren spielen eine Rolle.

Folgende Umstände werden in Rechtsprechung und Literatur genannt:

• Die Anzahl der Personen pro Zimmer (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 13. 08.1992 – 8 W 219/92- zwei Einzelpersonen pro Zimmer sind zulässig),
• das Verhältnis der Bewohner zueinander, wobei entscheidend ist ob die Wohnung von einer Familie als sozialer Einheit oder von nicht miteinander verbundenen Einzelpersonen bewohnt wird (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 11. 05. 1994 – 20 W 216/94). Nach dem Beschluss des OLG Stuttgart vom 13.08.1992 – 8 W 219/92 -muss die zulässige Höchstzahl für die Unterbringung von Einzelpersonen wegen der zusätzlichen Belastungen, die sich durch die Unterbringung von untereinander fremden Einzelpersonen im Vergleich zur Unterbringung von Familien ergeben, niedriger sein.
• die Gestaltung der Wohnung, der Vertragsinhalt und die bei Beginn des Mietverhältnisses gegebene und für die Zukunft zu erwartende Belegung(vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 16.03. 1987 – 3 ReMiet 1/87).

Die folgenden Beispiele aus Rechtsprechung sollen einen Eindruck vermitteln, wann von den Gerichten eine Überbelegung angenommen wird und wann nicht.

1. Nach dem Urteil des LG Berlin vom 12.10.1985 – 64 S 137/85- liegt eine übermäßige Belegung des Wohnraums nicht vor, wenn für sieben Personen eine Wohnfläche von mindestens 63 qm zur Verfügung steht.
2. Eine Wohnung ist nach dem Beschluss des OLG Frankfurt vom 11.05. 1994 – 20 W 216/94- nicht überbelegt, wenn eine etwa 50 qm große Wohnung von zwei familiär nicht miteinander verbundenen Personen oder von einer Familie mit bis zu fünf Personen bewohnt wird.
3. Eine erhebliche Überbelegung nahm der BGH in seinem Beschlussvom14.07.1993 -VIII ARZ 1/93- in einem Fall an, in dem eine 30 qm große Wohnung von einer fünfköpfigen Familie, bestehend aus zwei Erwachsenen und drei Kindern bewohnt wurde.

4. Das OLG Hamm sah mitRechtsentscheidvom 06.10.1982 – 4 ReMiet 13/81- eine 56,94 qm große Wohnung als nachträglich überlegt an, die zum Beginn des Mietverhältnisses zunächst von einer fünfköpfigen Familie, bestehend aus zwei Erwachsenen und drei Kindern, bewohnt wurde, sich aber durch die Geburt weiterer drei Kinder auf acht Personen vergrößerte.

5. Eine Überbelegung tritt nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts ein, wenn eine 25 qm große Wohnung zunächst nur von einer Person bewohnt wurde, die Zahl der Bewohner aber nachträglich auf drei ansteigt, weil die Mieterin heiratet, ihren Ehemann in die Wohnung aufnimmt und ein Kind bekommt (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 14.09. 1983 – ReMiet 8/82).

6. Ohne auf die Quadratmeterzahl abzustellen, hat das AG Zwickau mit Urteil vom 21.04. 1995 – 4 C 0438/95, 4 C 438/95- entschieden, dass eine drei Zimmerwohnung mit WC, Küche, Bad und Flur überbelegt ist, wenn sie von insgesamt sieben Personen bewohnt wird.

7. Eine 70 qm große Vier-Zimmer-Wohnung ist überbelegt, wenn sie von vier Erwachsenen und drei Kindern genutzt wird (vgl. BVerfG, Beschluss vom 18.10.1993 -1 BvR 1335/93).

8. Erst recht ist daher eine 49 qm große Wohnung, die von zwei Erwachsenen und fünf Kindern bewohnt wird, überbelegt (vgl. LG Mönchengladbach,Urteilvom 07.12.1990 – 2 S 254/90).

II. Wie kann der Vermieter verhindern, dass eine Überbelegung eintritt?

Ist eine Überbelegung erst einmal eingetreten, kann der Vermieter nicht mit Gewissheit davon ausgehen, dass er auch über die nötigen rechtlichen Mittel verfügt, deren Beseitigung zu bewirken (zu den Rechten des Vermieters im Falle bereits eingetretener Überbelegung vgl. die Ausführungen unten unter III.). Das Ziel jeden Vermieters, der eine Überbelegung nicht duldet, sollte es daher sein, den Einzug weiterer Personen in die Wohnung, durch den es zu einer Überbelegung kommen würde, vor deren Eintritt zu verhindern.

Zu Beginn des Mietverhältnisses hat der Vermieter es in der Regel noch in der Hand zu bestimmen, wer bzw. wie viele Personen in seiner Wohnung wohnen. Sofern der Mieter seine Absichten vor dem Vertragsschluss wahrheitsgemäß mitteilt, kann der Vermieter, wenn ihm die geplante Belegung widerstrebt, vom Vertragsschluss Abstand nehmen.

Problematisch sind daher neben denjenigen Fälle, in denen der Mieter seine wahren Absichten beim Vertragsschluss nicht geäußert oder diese bis zum Einzug geändert hat, in erster Linie die Fälle nachträglich eintretender Überbelegung durch den Einzug weiterer Personen während des laufenden Mietverhältnisses.

Notwendige Voraussetzung dafür, die Überbelegung vor ihrem Eintritt zu verhindern, ist es, dass der Vermieter Kenntnis von dem geplanten Einzug weiterer Personen erlangt. Zumindest dann, wenn der Mieter sich vertragsgemäß verhält, ist dies in denjenigen Fällen gewährleistet, in denen der Mieter hierfür eine Erlaubnis des Vermieters benötigt (zu diesem Erfordernis siehe die Ausführungen unten unter II.1.). Besteht kein Zustimmungserfordernis des Vermieters, ist der Mieter zwar dennoch verpflichtet, dem Vermieter die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung zumindest anzuzeigen. Diese Anzeige wird jedoch von Mietern oft erst vorgenommen, wenn der Einzug der Person, die ohne Erlaubnis aufgenommen werden darf, bereits erfolgt ist.

Erlangt der Vermieter von einer drohenden Überbelegung vor deren Eintritt Kenntnis, hat er die Möglichkeit, diese dadurch zu verhindern, dass er die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung versagt. Dies wiederum setzt allerdings voraus, dass

• der Mieter eine solche Erlaubnis benötigt (dazu unter 1.) und
• der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat bzw. der Vermieter berechtigt ist, die Erteilung der Erlaubnis zu versagen (dazu unter 2.).

1. Erfordernis einer Erlaubnis zur Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung

Gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Auch wenn die Lektüre dieser Vorschrift dies nicht vermuten lässt, folgt hieraus keinesfalls eine ausnahmslos geltende Pflicht des Mieters, vor der Überlassung eine Erlaubnis einzuholen. Diese besteht nur für die Aufnahme von „Dritten“ i. S. d. § 540 Abs.1 BGB. Dritter i. S. d. § 540 BGB ist jedoch nicht bereits jeder, der nicht Mieter ist. Da es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, ganz bestimmte Personen mit in die Wohnung aufzunehmen, schränkt die Rechtsprechung den Begriff des „Dritten“ i. S. d. § 540 BGB ein und nimmt bestimmte Personen vom Anwendungsbereich des § 540 BGB aus.

Folgende Personen sind daher nicht Dritte i. S. d. § 540 Abs.1 BGB mit der Folge, dass deren Aufnahme nicht dem Erlaubnisvorbehalt des § 540 Abs.1 BGB unterliegt:

• nahe Familienangehörige des Mieters, zu denen
  • dessen Ehegatte,
  • dessen eingetragener Lebenspartner S. des LPartG
  • dessen Kinder oder Stiefkinder

zählen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997 – 30 REMiet 1/97),

• Austauschschüler und Au- pair- Mädchen oder Au-pair- Jungen,
• Hausangestellte und
• Pflegepersonal (vgl. BGH,Urteil vom 05.1991 – VIII ZR 38/90).

Von den Umständen des Einzelfalles soll es abhängen, ob der Mieter seine Eltern ohne Erlaubnis aufnehmen darf (vgl. BayObLG, Beschluss vom 6. 10. 1997 – RE-Miet 2/96).

Stets nur mit vorheriger Erlaubnis aufgenommen werden dürfen hingegen insbesondere

• ein nichtehelicher Lebensgefährte des Mieters (vgl. BGH,Urteil vom 0 11. 2003 – VIII ZR 371/02),
• Geschwister des Mieters (vgl. BayObLG,Beschluss vom  11. 1983 – RE-Miet. 9/82),
• alle sonstigen Verwandten des Mieters,
• Personen, die mit dem Mieter verschwägert

2. Berechtigung des Vermieters zur Verweigerung der Erlaubnis

Benötigt der Mieter für die Aufnahme einer bzw. mehrerer weiterer Personen in die Wohnung eine Erlaubnis, bedeutet dies bei Wohnraummietverhältnissen zwar nicht, dass der Vermieter frei darüber entscheiden kann, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. Gem. § 553 Abs.1 S.1 BGB hat der Mieter von Wohnraum nämlich grds. einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, sofern für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Es gibt allerdings Fälle, in denen das Gesetz dem Vermieter das Recht einräumt, die Erteilung der Erlaubnis zu verweigern. Ein solcher Fall liegt gem. § 553 Abs.1 S.2 BGB vor, wenn der Wohnraum durch die Aufnahme weiterer Personen übermäßig belegt würde.

Verhält sich der Mieter, der für die Aufnahme weiterer Personen eine Erlaubnis benötigt, vertragsgemäß und bittet um deren Erteilung vor der Aufnahme, kann der Vermieter die Überbelegung durch die Versagung der Erlaubnis verhindern, es sei denn, der Mieter setzt sich über die Entscheidung des Vermieters hinweg und nimmt die Person (en) ohne Erlaubnis auf.

Benötigt der Mieter keine Erlaubnis, weil es sich bei der Person, die er aufnehmen möchte, nicht um einen Dritten i. S. d. § 540 Abs.1 BGB handelt, bedeutet dies zwar nicht, dass die Aufnahme uneingeschränkt zulässig ist. Denn auch das Recht zur Aufnahme solcher Personen, an die die Wohnung erlaubnisfrei mitüberlassen werden darf, findet seine Grenzen dort, wo die Mieträume infolge der Aufnahme auf Dauer überbelegt werden (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 14.09. 1983 – ReMiet 8/82; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 16.03.1987 – 3 ReMiet 1/87). Benötigt der Mieter jedoch für die Aufnahme keine Erlaubnis, erfolgt diese oft vor der Mitteilung an den Vermieter. Der Vermieter ist dann auf ein Recht angewiesen, die Beseitigung der Überbelegung vom Mieter zu verlangen oder ggf. durch die Beendigung des Mietverhältnisses selbst herbeizuführen (siehe dazu die Ausführungen unter III.1. und 2.).

Das Gleiche gilt in denjenigen Fällen, in denen der Erlaubnisvorbehalt zwar besteht, der Mieter die Erlaubnis aber gar nicht erst beantragt oder sich über die Versagung der Erlaubnis hinwegsetzt.

III. Welche Rechte hat der Vermieter, wenn die Überbelegung bereits eingetreten ist?

Ist die Überbelegung bereits eingetreten, sei es, weil der Mieter die Erlaubnis zu Recht oder zu Unrecht gar nicht erst beantragt hat, oder aber, weil er weitere Personen trotz versagter Erlaubnis aufgenommen hat, sollte der Vermieter vorrangig versuchen, nur die Überbelegung durch eine Minimierung der Bewohnerzahl auf das zulässige Maß zu bewirken (dazu unter 1.). Nur als letztes Mittel sollte eine Kündigung in Betracht gezogen werden (dazu unter 2.). Auch mögliche Schadensersatzansprüche (dazu unter 3.) und die Auswirkungen der Überbelegung auf die Betriebskosten (dazu unter 4.) sollte der Vermieter im Blick haben.

1. Anspruch des Vermieters auf Beseitigung der Überbelegung

Jede Überbelegung, die gegen oder ohne den Willen des Vermieters erfolgt, stellt eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar, und zwar nicht nur dann, wenn sie dadurch entstanden ist, dass der Mieter ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters Dritte i. S. d. § 540 Abs.1 BGB aufgenommen hat, sondern auch dann, wenn sie durch den Einzug von Personen herbeigeführt wurde, die an sich erlaubnisfrei aufgenommen werden dürfen (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93). Ob und in welchem Maße darüber hinaus konkrete Belange des Vermieters verletzt werden, ist nicht entscheidend (vgl. BGH aaO).

Der Vermieter kann daher von seinem Mieter verlangen, dass die Überbelegung beseitigt wird.

Kommt der Mieter der Aufforderung des Vermieters nicht nach, kann der Vermieter den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs, d.h. auf Behebung der Überbelegung verklagen. § 541 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter auf Unterlassung klagen kann, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt. Um gerichtlich im Wege der Klage gegen den Mieter vorgehen zu können, bedarf es allerdings – wie sich aus § 541 BGB ergibt- zunächst einer erfolglosen Abmahnung des Mieters. Mit dieser Abmahnung muss der Vermieter dem Mieter den vertragswidrigen Zustand genau benennen und ihn auffordern, diesen abzustellen. Da der Mieter hierzu nur in der Lage ist, wenn er weiß, wie viele Personen die Wohnung nutzen dürfen, ohne dass diese überbelegt ist, muss der Vermieter auch die zulässige Anzahl der Bewohner nennen. Die abstrakte Aufforderung, „die Überbelegung zu beenden“, erfüllt nicht die Anforderungen einer Abmahnung i. S. d. § 541 BGB (vgl. Blank, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 541 Rn.5 BGB). Die Androhung einer Unterlassungsklage ist nicht zwingend erforderlich, kann dem Verlangen des Vermieters aber mehr Nachdruck verleihen und die Bereitschaft des Mieters, dem Verlangen nachzukommen, fördern. Auch einer Fristsetzung bedarf es nicht zwingend.

Auch wenn sich dies aus § 541 BGB nicht unmittelbar ergibt, wird man die Abmahnung nach dem Rechtsgedanken des § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 BGB und des § 281 Abs.2 1. Alt. BGB für entbehrlich halten dürfen, wenn sie offensichtlich keine Erfolg verspricht, was insbesondere dann der Fall ist, wenn der Mieter sich ernsthaft und endgültig weigert, vertragsgemäße Zustände herbeizuführen (vgl. BGH, Urteil vom 13. 06. 2007 – VIII ZR 281/06- zu § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 BGB).

Wird die Überbelegung trotz der Abmahnung nicht behoben, kann der Vermieter den Mieter gem. § 541 BGB auf Unterlassung verklagen. Zwischen der Abmahnung und der Klage sollte allerdings ein ausreichend langer angemessener Zeitraum liegen, in dem der Mieter auch tatsächlich in der Lage ist, die Überbelegung zu beseitigen. Wie lang dieser Zeitraum sein muss, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ist die Überbelegung z. B. durch eigenen Nachwuchs des Mieters eingetreten, wird es sehr viel schwieriger sein, diese zu beheben, als in Fällen, in denen ein nicht zur Familie gehörender Erwachsener ausziehen muss.

Inhaltlich ist der Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch – ganz gleich, ob er klageweise geltend gemacht wird oder nicht- darauf gerichtet, dass der Mieter gerade so viele Personen zum Auszug veranlasst, dass keine Überbelegung mehr vorliegt.

2. Kündigungsrechte des Vermieters

Hat der Vermieter seinen Mieter erfolglos aufgefordert, die Überbelegung zu beseitigen, ist die Erhebung einer Unterlassungsklage gem. § 541 BGB (sie dazu oben unter 1.) nicht in jedem Fall die einzige Handhabe, die dem Vermieter zur Verfügung steht, um zu bewirken, dass der vertragswidrige Zustand der Überbelegung beendet wird.

Unter bestimmten Umständen ist der Vermieter berechtigt, nicht nur den Auszug einzelner Personen zu verlangen, sondern das Mietverhältnis durch Kündigung insgesamt zu beenden mit der Folge, dass alle Bewohner, also auch der bzw. die Mieter ausziehen müssen. Ein Recht zur Kündigung wegen Überbelegung besteht jedoch nur unter engen Voraussetzungen, die keinesfalls immer vorliegen. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung (vgl. dazu unter 2a)) und der ordentlichen fristgerechten Kündigung (vgl. dazu unter 2b)).

a) Außerordentliche fristlose Kündigung

aa) Vorliegen eines wichtigen Grundes

Gem. § 543 Abs.1 S.1 BGB kann jede Partei also auch der Vermieter, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Bzgl. der Anforderungen, die an den zur Kündigung berechtigenden Sachverhalt zu stellen sind, ist danach zu differenzieren, ob die Überbelegung dadurch zustande gekommen ist, dass der Mieter ohne die erforderliche Erlaubnis einen „Dritten“ i. S. d. § 540 Abs.1 BGB in die Wohnung aufgenommen hat, oder aber die Überbelegung das Resultat der Aufnahme einer Person ist, für deren Einzug der Mieter keine Erlaubnis benötigt (zur Abgrenzung vgl. die Ausführungen oben unter II.1.).

Hat der Mieter ohne die erforderliche Erlaubnis einen „Dritten“ i. S. d. § 540 Abs.1 BGB in die Wohnung aufgenommen, ist der Tatbestand des § 543 Abs.2 S.1 Alt.2 BGB nach der Rechtsprechung dann erfüllt, wenn eine erhebliche Überbelegung vorliegt. In dem Fall unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten sieht die Rechtsprechung die von § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB geforderte erhebliche Verletzung der Vermieterrechte allein durch die erhebliche Überbelegung als indiziert an (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93; BVerfG, Beschluss vom 18.10.1993 -1 BvR 1335/93 zu § 553 BGB a.F.).

In dem in der Praxis sehr viel häufiger vorkommenden Fall, in dem der Mieter in die Wohnung nahe Familienangehörige oder sonstige Personen aufnimmt, die nicht „Dritte“ i. S. d. § 540 Abs.1 BGB, und damit auch nicht „Dritte“ i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB sind, ist es für den Vermieter sehr viel schwieriger, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB ist nicht möglich, da keine unbefugte Aufnahme eines „Dritten“ vorliegt. Die einschlägige Rechtsprechung zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn die Überbelegung durch die Aufnahme von Personen erfolgt, die nicht als Dritte anzusehen sind, erfolgte noch zu § 553 BGB in seiner bis zum 30.08.2001 geltenden Fassung. Diese Vorschrift ermöglichte die fristlose Kündigung immer dann, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache ungeachtet einer Abmahnung fortsetzte und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzte. Auf bestimmte Arten von vertragswidrigen Verhaltensweisen war das Kündigungsrecht nicht beschränkt. Die unbefugte Überlassung der Mietsache an Dritte und die Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt waren nur als Beispiele für Fälle genannt, in denen in der Regel ohne weitere Prüfung von einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters ausgegangen werden konnte. § 553 BGB a. F. ließ es daher auch in anderen nicht explilzit aufgelisteten Fällen zu, fristlos zu kündigen, sofern der Mieter sich trotz Abmahnung fortdauernd vertragswidrig verhielt und dadurch die Rechte des Vermieters erheblich verletzte. Grds. war daher unter der Geltung des § 553 BGB a. F. auch die Kündigung wegen Überbelegung in solchen Fällen möglich, in denen diese durch die Aufnahme von Familienangehörigen oder sonstigen Personen, die nicht Dritte sind, verursacht wurde, da auch deren Aufnahme dann vertragswidrig ist, wenn sie zu einer Überbelegung führt (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93). Bereits unter der Geltung des § 553 BGB a. F. hat der BGH mit seinem Beschluss vom 14.07.1993 einer bis dahin verbreiteten Auffassung, der Vermieter könne das Mietverhältnis zwar nicht bei jeder geringfügigen, aber im Falle einer erheblichen Überbelegung allein aufgrund der Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs nach einer Abmahnung fristlos kündigen, ohne dass es darauf ankäme, ob weitere, den Vermieter beeinträchtigenden Umstände vorliegen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 16. 03. 1987 – 3 ReMiet 1/87; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 14.09. 1983 – ReMiet 8/82) eine Absage erteilt und ausgeführt, dass die erhebliche Überbelegung einer Wohnung nicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 553 BGB a.F. ausreicht, sondern vielmehr darüber hinaus im konkreten Einzelfall nicht unerhebliche negative Auswirkungen für den Vermieter festgestellt werden müssen. Solche Auswirkungen seien – so der BGH- zwar insbesondere dann zu bejahen, wenn die Wohnsubstanz durch überdurchschnittliche Abnutzung gefährdet ist oder es zu einer Störung der übrigen Hausbewohner kommt. Bei der Beantwortung der Frage, ob dies der Fall ist, verböten sich – so der BGH weiter- jedoch schematische Lösungen. Vielmehr seien bei der Beurteilung insbesondere Ausstattung und Zuschnitt der bewohnten Räume, vertragliche Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, Alter und Lebensgewohnheiten der Bewohner ebenso von Bedeutung wie die Zusammensetzung der übrigen Hausbewohnerschaft.

Der BGH hat in dem seinem Beschluss vom 14.07.1993 zu Grunde liegenden Fall, in dem die Wohnung durch den Zuzug von Kindern des Mieters erheblich überbelegt war, das Kündigungsrecht des Vermieters verneint, weil keine den Vermieter beeinträchtigenden Auswirkungen festzustellen waren und daher keine erhebliche Rechtsverletzung des Vermieters vorlag.

§ 553 BGB a.F. ist nun jedoch mit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform neu gefasst worden. Auch wenn der neue § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB seiner Vorgängervorschrift – § 553 BGB a.F. – sehr ähnlich ist, hat die Vorschrift durch die Neufassung eine entscheidende Änderung erfahren. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB lässt nicht mehr jedes trotz einer Abmahnung fortgesetzte vertragswidrige Verhalten, durch das die Vermieterrechte erheblich verletzt werden, für die Kündigung ausreichen, sondern zählt die zur Kündigung berechtigenden Vertragsverletzungen nicht mehr beispielhaft, sondern abschließend auf. Nur noch dann, wenn es zu der erheblichen Verletzung der Vermieterrechte dadurch kommt, dass der Mieter entweder Dritte unbefugt aufnimmt oder die Mietsache durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, ist die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB möglich.

Nimmt der Mieter nahe Angehörige oder sonstige Personen auf, die nicht Dritte i. S. d. §§ 540, 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB sind, kommt eine Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB daher nur in Betracht, wenn die Überbelegung auf einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters beruht und zu einer erheblichen Gefährdung der Mietsache führt. Dies ist auch im Falle einer erheblichen Überbelegung nur selten der Fall.

All dies bedeutet allerdings nicht, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Überbelegung im Falle einer Aufnahme von Personen, die nicht Dritte i. S. d. §§ 540,543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB sind, nach der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 gar nicht möglich ist. Auch wenn die Voraussetzungen der in § 543 Abs.2 Nr.1-3 BGB aufgelisteten Kündigungsgründe nicht vorliegen, kann grds. eine Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB erfolgen, wonach ein wichtiger zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hierfür bedarf es aber – anders als in den Fällen des § 543 Abs.2 Nr.1-3 BGB- stets einer umfangreichen Interessenabwägung. Damit diese Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters ausfällt, müssen die Nachteile, die der Vermieter durch die Überbelegung erleidet, so gravierend sein, dass sie schwerer wiegen als diejenigen, die dem Mieter durch die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses entstehen

Bei dieser durchzuführenden Interessenabwägung ist neben den Auswirkungen der Überbelegung auf die Substanz der Mietsache und auf die Hausgemeinschaft und den Auswirkungen, die der Verlust der Wohnung für den Mieter und seine Familie hat, insbesondere auch zu berücksichtigen, wie es zu der Überbelegung gekommen ist. Ist diese Folge einer „willkürlichen“ Aufnahme fremder Personen in die Wohnung, ist der Mieter grds. nicht so schutzwürdig, wie in den Fällen einer Überbelegung, die durch die Geburten weiterer Kinder eingetreten ist (vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 24.05.2011 – 37 C 5827/10).

bb) Abmahnung

Ebenso wie § 541 BGB es für das Recht des Vermieters zur Erhebung einer Unterlassungsklage tut, verlangt das Gesetz in § 543 Abs.3 BGB auch für das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen der Verletzung mietvertraglicher Pflichten, dass der Vermieter dem Mieter vor der Kündigung erfolglos noch eine letzte Möglichkeit zur Behebung des vertragswidrigen Zustandes eingeräumt hat. Der Vermieter muss den Mieter erfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Für die Abmahnung i. S. d. § 543 Abs.3 BGB gelten die Ausführungen zu § 541 BGB (siehe dazu oben unter III.1.) entsprechend. Anders als § 541 BGB bestimmt § 543 Abs.3 BGB in seinem S.2 ausdrücklich, wann eine Abmahnung bzw. Fristsetzung entbehrlich ist, und zwar dann, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

b) Ordentliche fristgerechte Kündigung

Ist eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht möglich, stellt sich die Frage, ob der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Überbelegung ordentlich fristgerecht gem. § 573 BGB kündigen kann. Hierfür benötigt er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB besteht das für die ordentliche fristgerechte Kündigung erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Auch stellt die Herbeiführung einer Überbelegung gegen oder ohne den Willen des Vermieters eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93). Zumindest dann, wenn der Mieter einen Dritten i. S. d. § 540 BGB ohne die erforderliche Erlaubnis des Mieters aufgenommen und dadurch die Überbelegung herbeigeführt hat, kommt daher eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB in Betracht, vorausgesetzt, die Vertragsverletzung ist weder entschuldbar noch unerheblich.

In den praxisrelevanten Fällen der Überbelegung durch Familienzuwachs oder Familienzuzug hingegen kann häufig nicht die Rede davon sein, dass der Mieter durch die Aufnahme beispielsweise seiner Kinder in die Wohnung seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt, denn die Aufnahme auch neugeborener Kinder in die Wohnung ist das natürliche und im Mietvertrag regelmäßig auch stillschweigend vorausgesetzte Recht des Mieters (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 06.10.1982 – 4 ReMiet 13/81). Zumindest wird man insbesondere dann kein Verschulden annehmen können, wenn die Wohnung durch Familienzuwachs überbelegt ist.

Auch wenn eine Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB aus den zuvor genannten Gründen oft nicht möglich ist, ist eine ordentliche Kündigung wegen Überbelegung dennoch nicht ausgeschlossen. Der Katalog der zur Kündigung berechtigenden Interessen in § 573 Abs. 2 BGB enthält nämlich nur Beispiele dafür, wann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, und keine abschließende Aufzählung. Auch andere Gründe können zur Kündigung berechtigen, wenn sie ein Gewicht haben, das den ausdrücklich in § 573 Abs.2 BGB genannten Beispielsfällen vergleichbar ist(vgl. OLG Hamm Rechtentscheid vom 06.10.1982 – 4 ReMiet 13/81). Nach der Rechtsprechung kann sich ein solches, den in § 573 Abs.2 BGB genannten Fällen gleichwertiges berechtigtes Interesse grds. auch aus einer Überbelegung ergeben. Allerdings begründet allein die Überbelegung noch nicht automatisch ein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters. Hinzutreten müssen noch andere Umstände, wie zum Beispiel das verstärkte Abnutzen oder eine Beschädigung der Wohnung und Störungen der übrigen Hausmitbewohner (vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 24.05.2011- 37 C 5827/10). Diese liegen bei einer Überbelegung keinesfalls immer vor. Es sind durchaus Fälle denkbar, in denen der Vermieter oder auch andere Mieter im Haus durch eine Überbelegung in ihren vertraglichen Rechten nicht beeinträchtigt werden. Auch eine übermäßige Abnutzung der Mietsache muss nicht zwangsläufig ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen, da diese in der Regel ohnehin durch entsprechend häufigere Schönheitsreparaturen auszugleichen sind (vgl. LG München I, Urteil vom 22.09. 1982 – 14 S 7977/82 Vi).

Auch wenn bei der Ermittlung des berechtigten Interesses des Vermieters i. S. d. § 573 BGB entgegenstehende Interessen des Mieters an sich keine Rolle spielen, weil Letztere grds. erst berücksichtigt werden, wenn der Mieter gem. § 574 BGB Widerspruch eingelegt hat, verlangt das OLG Hamm in seinem Rechtentscheid vom 06.10.1982 – 4 ReMiet 13/81-, dass die beiderseitigen Interessen unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalles gegeneinander abgewogen werden und auch das Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung mit gleichem Rang in die Würdigung einbezogen wird.

Auch die Endscheidung des AG Stuttgart, Urteil vom 24.05.2011- 37 C 5827/10- basiert auf einer Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen.

Ein Verschulden des Mieters, das von § 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorausgesetzt wird, soll allerdings nach der Rechtsprechung nicht zwingend erforderlich sein (vgl. AG Stuttgart, Urteil vom 24.05.2011- 37 C 5827/10).

3. Schadensersatzanspruch des Vermieters

Hat der Mieter die Überbelegung durch eine schuldhafte Pflichtverletzung herbeigeführt und ist dem Vermieter dadurch ein Schaden entstanden, kann der Vermieter von dem Mieter gem. § 280 Abs.1 BGB Schadensersatz verlangen.

Bei der Feststellung des Schadens muss sorgfältig differenziert werden zwischen tatsächlichen Schäden und gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, und die der Mieter gem. § 538 BGB nicht zu vertreten bzw. ggf. im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu beheben hat, falls der Mietvertrag ihn hierzu wirksam verpflichtet.

Steht fest, dass ein Schaden vorliegt, ist bzgl. der Höhe der vom Mieter zu erbringenden Schadensersatzleistung zu beachten, dass häufig ein sog. „Abzug neu für alt“ zu erfolgen hat. Hiermit ist gemeint, dass sich der Vermieter einen Vorteil, den er dadurch erlangt, dass er durch den Ersatz des beschädigten, gebrauchten Objekts Neuware von höherem Wert erhält, schadensmindernd anrechnen lassen muss. Hat der Mieter z.B. einen Einrichtungsgegenstandes, den Teppichboden oder das Parkett beschädigt und wird Neuware angeschafft bzw. das Parkett abgeschliffen und neu versiegelt, muss der Mieter nur den Zeitwert ersetzen.

Bei Teppichboden z.B. wird von einer durchschnittlichen Lebensdauer von zehn Jahren ausgegangen (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 26.8.2014 – 425 C 2787/14). War der Teppich beispielsweise im Zeitpunkt des Ersatzes fünf Jahre alt, muss der Mieter nur in Höhe der Hälfte der Kosten für den Ersatz aufkommen.

Höherwertige Teppichware kann allerdings auch eine Lebensdauer von bis zu 15 Jahren aufweisen (vgl. AG Wennigsen, Urteil vom 13.11.1986 – 9 C 394/86).

Bei Parkett wird in der Regel davon ausgegangen, dass es auch bei vertragsgemäßer Abnutzung nach 12-15 Jahren (vgl. AG Köln, Urteil vom 24. 02. 1977 – 154 C 423/74), nach anderer Ansicht auch erst nach 15-20 Jahren (vgl. LG Wiesbaden, Urteil vom 25.02.1991 – 1 S 395/90) abgeschliffen und neu versiegelt werden muss.

Ein PVC-Fußboden wird bei vertragsgemäßer Nutzung jährlich 10 -12% abgenutzt (vgl. LG Wiesbaden, Urteil vom 25.02.1991 – 1 S 395/90).

Für Einrichtungsgegenstände, wie z.B. Lampen, Dekorationsartikel, Betten, Sofas, Tische und Regale, wird eine maximale Lebensdauer von 40 Jahren zugrunde gelegt (vgl. LG Köln, Urteil vom 19.12.2013 – 8 O 252/09).

4. Auswirkungen der Überbelegung auf die Betriebskosten

a) Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

Erhöht sich die Zahl der Bewohner einer Mietwohnung, steigt in der Regel auch der Verbrauch von Wasser, Strom und Heizenergie. Auch sonstige laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, von Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen und daher als Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV anzusehen sind, können sich erhöhen.

Ist der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen und hat er hierfür eine Vorauszahlung zu leisten, kann der Vermieter diese Vorauszahlung unter den Voraussetzungen des § 560 Abs.4 BGB erhöhen. Gem. § 560 Abs.4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Alle wichtigen Informationen zur Erhöhung der Vorauszahlungen erhalten Sie in unserem Beitrag: „Nebenkostenvorauszahlung erhöhen – So gehen Vermieter vor (mit Vorlage).“

Die Erhöhung der Vorauszahlungen kann zwar nur mit Wirkung für die Zukunft und auch erst nach der Erteilung einer Abrechnung erfolgen. Dies führt aber nicht dazu, dass der Vermieter auf erhöhten Betriebskosten für die laufende Abrechnungsperiode sitzen bleibt. Übersteigen die tatsächlich entstandenen Betriebskosten infolge der angestiegenen Bewohnerzahl die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen, wird sich aus der Abrechnung eine Nachforderung des Vermieters ergeben, die die höhere Kostenbelastung kompensiert.

b) Anpassung eines personenbezogenen Verteilerschlüssels

Da die Betriebskosten für die Versorgung oder Bewirtschaftung eines Gebäudes in seiner Gesamtheit entstehen, müssen sie, wenn das Gebäude aus mehreren Einheiten besteht, auf die verschiedenen Mieteinheiten umgelegt werden. Diese Verteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieteinheiten erfolgt nach bestimmten Verteilerschlüsseln. Ist kein bestimmter Verteilerschlüssel zwingend vorgeschrieben, kann die Vereilung z.B. auch nach der Anzahl der in der Mieteinheit wohnenden Personen erfolgen. Erhöht sich diese Zahl, muss der Vermieter den personenbezogenen Verteilerschlüssel an die gestiegene Zahl der Personen im Haushalt des Mieters anpassen.

5. Keine Erhöhung der Grundmiete

Eine Erhöhung der Nettokaltmiete (Grundmiete) allein aus dem Grund der gestiegenen Zahl der Bewohner ist einseitig nicht möglich. Neben § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung) erlaubt § 558 BGB die Erhöhung der Miete unter bestimmten Voraussetzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete steigt jedoch nicht deshalb an, weil sich die Anzahl der Bewohner erhöht. Sie richtet sich nach den in § 558 Abs.2 S.1 BGB abschließend genannten Kriterien, wozu die Anzahl der Bewohner nicht zählt.

Auch aus § 553 Abs.2 BGB ergibt sich kein Recht zur einseitigen Mieterhöhung. Dort heißt es in zwar, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten davon abhängig machen kann, dass der Mieter sich mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärt, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.

Hierdurch wird der Vermieter jedoch nur berechtigt, die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig zu machen, dass der Mieter einer einvernehmlichen Mieterhöhung zustimmt. Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters ergibt sich hieraus jedoch ebenso wenig wie ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung (vgl. AG Trier, Urteil vom 02.04.1992 – 8 C 29/92).