Die neue vom Bundesinnenminister vorgestellte Kriminalstatistik hat es gezeigt. Die Zahl der Wohnungseinbrüche steigt und steigt. Im Jahr 2015 war die Zahl der Wohnungseinbrüche mit knapp 170.000 so hoch wie lange nicht. Da liegt es nahe, sich Gedanken darüber zu machen, wie man sich besser schützen kann. Viele Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften tun dies auch und beschließen bzw. regeln in einer Hausordnung, dass die Eingangstür von Mehrfamilienhäusern über Nacht verschlossen bleiben muss. Eine große Zahl von Mietern begrüßt dies, da sie sich durch diese Maßnahme sicherer fühlt. Andere wiederum fühlen sich in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt oder fürchten, im Brandfall nicht schnell genug ins Freie gelangen zu können. Erdgeschossbewohner wiederum sehen es nicht ein, dass sie dafür verantwortlich sein sollen, dass die Tür auch tatsächlich verschlossen ist.
Dieser Beitrag befasst sich in erster Linie mit der Frage, ob und mit welchem Inhalt eine Regelung in einer Hausordnung wirksam ist, die das Verschließen der Haustür über Nacht vorschreibt, geht aber auch darauf ein, mit welchen Konsequenzen Mieter zu rechnen haben, wenn sie sich nicht an eine wirksam begründete Pflicht zum Verschließen der Tür halten.
Inhalt: Haustür abschließen oder nicht?
- Das Abschließen der Haustür hat nicht nur Vorteile
- Verpflichtung zum Abschließen in der Hausordnung – wirksam oder nicht? Eine Frage der Abwägung
- Ein Panikschloss kann die Lösung sein
- Erdgeschossmieter in der Pflicht
- Haustür nicht verschlossen – Welche Konsequenzen drohen Mietern
- Fazit und Zusammenfassung
1. Das Abschließen der Haustür hat nicht nur Vorteile
Eine abgeschlossene Haustür mag besser gegen Einbrüche schützen, erhöht die allgemeine jedoch Sicherheit nicht zwangsläufig. Oft wird nämlich vergessen, dass der Weg durch die Haustür ins Freie auch Fluchtweg im Falle eines Brandes ist. Eine abgeschlossene Hauseingangstür kann- wie es das AG Frankfurt a.M. mit Urteil vom 15.04.2005 – 33 C 1726/04-13- auf den Punkt brachte, eine tödliche Gefahr im Brandfall darstellen, wenn z.B. ein Bewohner bei der Flucht seinen Haustürschlüssel wegen der Brandeinwirkungen oder aus anderen Gründen nicht griffbereit hat. Auch wenn ein Schlüssel vorhanden ist, können durch das Aufschließen wertvolle Sekunden verloren gehen.
2. Verpflichtung zum Abschließen in der Hausordnung – wirksam oder nicht? Eine Frage der Abwägung
Bereits ein Vergleich der jeweils betroffenen Rechtsgüter legt es nahe, dem Interesse der Sicherung im Brandfall den Vorzug zu geben. Das Verschließen der Tür kann eine Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner darstellen. Auch wenn die durchaus traumatisierenden Folgen eines Einbruchs nicht zu unterschätzen sind, stehen diesen Rechtgütern jedoch in der Regel in erster Linie Vermögensinteressen gegenüber. Ein Einbruch birgt keine Gefahr für das Leben und in der Regel auch nicht für ernsthafte Gesundheitsschäden. Welch großes Gewicht dem Offenhalten der jederzeitigen Fluchtmöglichkeit aus dem Gebäude in Notfällen wie im Brandfall zukommt, zeigt, dass dieser Gesichtspunkt in den Bauordnungen der Länder verankert ist. In § 37 Abs. 5 S.1 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen heißt es z.B.: „ Jeder notwendige Treppenraum muss einen sicheren Ausgang ins Freie haben.“
Mit der Begründung, dass bei einer Abwägung der widerstreitenden Interessen der Schutz des Lebens vorrangig ist, hat daher das LG Frankfurt a.M. mit Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12- einen Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den eine Regelung in die Hausordnung aufgenommen werden sollte, nach der die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, für ungültig erklärt.
Anders sah es im Jahre 2007 das AG Hannover, das mit Urteil vom 20.03.2007- 544 C 8633/06- entschied, dass in einer Hausordnung eines Mehrfamilienhauses vorgesehen werden kann, dass die Haustür innerhalb der Nachtstunden (ab 22 Uhr) aus Sicherheitsgründen von den Mietern verschlossen werden muss.
Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt es zu dieser Frage bislang nicht.
3. Ein Panikschloss kann die Lösung sein
Zwingend ist das Abwägungsergebnis, zu dem das LG Frankfurt in seinem Urteil vom 12.05.2015 gekommen ist, jedoch nicht, und zwar auch dann nicht, wenn man dem Brandschutz grds. den Vorrang einräumt. Eine Abwägung muss nämlich gar nicht zwingend erforderlich werden. Das LG Frankfurt führt in seinem Urteil vom 12.05.2015 selbst aus, dass das Interesse, sich vor Einbrechern zu schützen, und das Interessen, im Falle eines Brandes schnell ins Freie zu gelangen, bezüglich eines Verschlusses der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis stehen müssen, da es Haustürschließungssysteme gebe, welche beide Interessen vereinigen, die nämlich einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Hiermit sind sog. Panikschlösser gemeint, die es möglich machen, dass eine verschlossene Tür von innen ohne Schlüssel, von außen aber nur mit Schlüssel geöffnet werden kann. Die Verwendung eines solchen Schlosses ermöglicht auf der einen Seite Schutz gegen unbefugtes Eindringen von außen und verhindert auf der anderen Seite, dass im Falle eines Brandes durch das Aufschließen der Tür von innen wertvolle Sekunden verloren gehen.
4. Erdgeschossmieter in der Pflicht
Stuft man eine Regelung in der Hausordnung, nach der die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, als wirksam ein, sei es, weil ein Panikschloss verwendet wird oder aber, weil das Interesse am Schutz vor Einbrüchen nicht als nachrangig gegenüber dem Interesse an einer ungehinderten Fluchtmöglichkeit im Falle eines Brandes angesehen wird, stellt sich die weitere Frage, ob bestimmten Mietern – in der Regel den Erdgeschossmietern– durch die Hausordnung die Pflicht auferlegt werden kann, dafür Sorge zu tragen, dass die Haustür auch tatsächlich verschlossen ist. Das LG Köln hielt in dem seinem Urteil vom 25.07.2013 – 1 S 201/12- zu Grunde liegenden Fall eine entsprechende Regelung für wirksam. Die Bestimmung sei- so das Gericht- weder überraschend i. S. d. § 305c BGB, noch führe sie zu einer unangemessen Benachteiligung der Erdgeschossmieter i. S. d. § 307 Abs. 1, 2 BGB. Letztere liege insbesondere deshalb nicht vor, weil die mit der Verpflichtung zum Verschließen der Tür verbundene Arbeitsbelastung gering sei und mit der Verpflichtung auch kein nennenswertes Haftungsrisiko einhergehe. Hinzu komme, dass viele Mieter bereits im eigenen Sicherheitsinteresse – d. h. auch ohne eine entsprechende vertragliche Verpflichtung – so vorgehen würden wie in der Hausordnung vorgeschrieben.
5. Haustür nicht verschlossen – Welche Konsequenzen drohen Mietern
Ein Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB oder gar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543,569 Abs.2 BGB besteht in der Regel nicht. Das LG Trier hat mit Urteil vom 25.08.1992 – 1 S 77/92- entschieden, dass das Nichtabschließen der Hauseingangstür zu der in der Hausordnung angegebenen Zeit gewöhnlich keinen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter darstellt. Maßgeblich sind jedoch stets die konkreten Umstände des Einzelfalls, wozu insbesondere die Anzahl der Verstöße, aber auch die Frage gehört, ob ein konkreter Schaden entstanden ist.
Ist Letzteres der Fall, kann außerdem eine Schadensersatzpflicht des Mieters bestehen.
Beachte: Das Recht, die Einhaltung der Hausordnung zu verlangen, hat nicht nur der Vermieter, sondern auch die übrigen Mieter (vgl. OLG München, Urteil vom 21.01. 1992 – 13 U 2289/91).
Abschließen oder nicht? – Das sagen die Mieter
Auch wenn die Gerichte im Streitfall das letzte Wort haben, ist es insbesondere deshalb, weil die Rechtsprechung nicht einheitlich ist, nicht unbedeutend, was die Mieter selbst, die unmittelbar betroffen sind, zu der streitigen Frage zu sagen haben. Der Deutsche Mieterbund hat eine Umfrage gestartet und 5538 Mieter befragt, von denen 53 Prozent das Verschließen der Tür befürworteten, während 47 Prozent der Befragten sich dagegen aussprachen, um im Brandfall schneller aus dem Haus zu kommen.
6. Fazit und Zusammenfassung
- Für die Beantwortung der Frage, ob eine Regelung in einer Hausordnung, nach der die Haustür nachts in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, wirksam ist, bedarf es grds. einer Abwägung zwischen dem Interesse, sich gegen Einbruch und Diebstahl zu schützen, und demjenigen, im Brandfall so schnell wie möglich ins Freie zu gelangen.
- Die Gerichte gelangen nicht zu einheitlichen Abwägungsergebnissen, so dass eine eindeutige Aussage zur Zulässigkeit einer entsprechenden Regelung nicht getroffen werden kann.
- Einer Abwägung bedarf es nicht, wenn beide Interessen miteinander zu vereinbaren sind, was der Fall ist, wenn ein sog. Panikschloss verwendet wird, durch das gewährleistet ist, dass eine verschlossene Tür von innen ohne Schlüssel, von außen aber nur mit Schlüssel geöffnet werden kann.
- Ist die Regelung in der Hausordnung, die das Verschließen der Haustür über Nacht gebietet, wirksam, bestehen keine grundsätzlichen Bedenken an der Wirksamkeit einer Verpflichtung der Erdgeschossmieter, dafür Sorge zu tragen, dass die Tür tatsächlich verschlossen ist.
- Verstößt der Mieter gegen die Pflicht zum Verschließen der Haustür, hat er zwar mit einer Abmahnung, grds. aber nicht mit einer Kündigung zu rechnen. Entsteht durch die Pflichtverletzung ein dem Mieter zurechenbarer Schaden, muss der Mieter diesen ersetzen, es sei denn, ihn trifft kein Verschulden.
31.05.2017 - 08:08
Hallo,
Notarzt kam nicht ins Haus ,da die Nachbarin immer die Tür zu jeder Zeit verschließt.
Was kann man da schon machen. Sie verstreut soger Rattengift im Garten das der Hund einer anderen Nachbarin nicht in den Garten kann aber dies ist ein anderes Thema. Solche Leute nutzen diese Regelung nur aus um Macht zu haben.
Ein älteres Ehepaar muss aus den dritten Stock runterlaufen da die Postbotin oder der Apothekenlieferdienst nicht rein kann, warum gibt es dann einen Türöffner in den Wohnungen?
Die Wohnungsverwaltung juckt das nicht.
Diese Regelung muss weg. Einbrecher kommen auch nicht immer durch die Haustür sonder zu 85% durchs Fenster oder der Balkontür.
11.08.2017 - 13:21
Eine Klage gegen Hausordnungen, die Türabschließungen verlangen, dürfte aktuell mit hoher Wahrscheinlichkeit immer zum Erfolg führen, das sagt doch schon ganz eindeutig die Urteilsbegründung im besagten sehr aktuellen Urteil des LG Frankfurt (Az.: 2-13 S 127/12). Gegen diese jedem einleuchtenden Argumente zu sprechen zeugt von Unverantwortlichkeit.
Feuer und Rauch – und soetwas kann viel schneller passieren, als vielen bewusst ist- sind nicht in der Lage, verschlossene Türen zu öffnen. Dann ist man gefangen und kann nicht raus. Und selbst wenn man den Schlüssel dabei hat, aufschließen kostet womöglich kostbare Zeit.
Einbrecher können sowohl das eine als auch das andere, sprich, wenn die rein wollen, dann können sie es auch, ob nun abgeschlossen ist oder nicht.
Vorschriften, die Türen zu bestimmten Zeiten abzuschließen, gehören verboten.
Und es ist auch wenig lustig, wenn man erst aus dem 10. Stock hinunterlaufen muss, um dem klingelnden Notarzt (!) oder ganz normalem Gast trotz elektrischem Türöffner (der ja nicht funktioniert, wenn das Schloss verriegelt ist) die Tür zu öffnen.
Wenn bei solchen Argumenten ein Richter trotzdem noch für eine Türschließung urteilen sollte, so würde dieses mit Sicherheit in der höheren Instanz aufgehoben.
29.12.2017 - 22:43
Es ist unverantwortlich wenn der Vermieter auf das abschließen der Haustür besteht. Ich bin selber Hausmeister bei einer Wohnungsgesellschaft, bei meinen Objekten darf nicht abgeschlossen werden. Ich hätte keine ruhige Minute bei dem Gedanken das unsere Mieter in der Mausefalle sitzen.
30.12.2017 - 10:00
Hallo Karl-Ernst,
danke für Ihr Feedback aus der Praxis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.04.2018 - 22:28
Den Fall hab ich jetzt auch, ständig wird bei mir die Eingangstür abgeschlossen. Bei uns wohnen viele ältere Leute im Eingang und wenn einer den Notarzt benötigt kommt dieser dann durch die abgeschlossene Tür nicht rein. Oder wenn es brennt rückt die Feuerwehr meistens über das Treppenhaus vor. Ich habe selber mehrere Kumpel bei unterschiedlichen Feuerwehren und die sagen mir, das wegen dem Brandschutz ein verschließen der Tür nicht passieren darf. Mit freundlichem Gruß
05.11.2018 - 09:45
Wir wohnen mit 4 Familien in einem Haus. Da man mehrfach versucht hat ins Haus einzudringen
soll die Tür verschlossen werden.Eine Mieter ignorieren dies obwohl diese Vorschrift im MV steht.
Aushänge mit dem Hinsweis werden von der Wand gerissen was wir unmöglich finden.
Frage: Wie kann man diese Mieter dazu bringen ihren Pflichten nachzugehen ?
27.08.2020 - 12:40
@H.G.Engelbecht:
Nicht alles was in Mietverträgen steht muss auch gültig sein. Wenn Sie den obigen Artikel sowie die Ihnen vorhergegangenen Kommentare gelesen hätten wüssten Sie auch um die (sehr guten) Gründe, welche gegen ein Abschließen der Haustür sprechen.
Feuerwehr, Notarzt, Fluchtweg, etc. können Leben retten. Einbrecher kommen durch die meisten (vermutlich Jahrzehntealten und unsicheren) Haustüren mit ähnlichem Aufwand, ob der Riegel vorgeschoben ist oder nicht.
Sollten Sie Angst vor Einbrüchen haben informieren Sie sich bitte über Panikschlösser.
Bitte überlegen Sie sich sehr gut, ob Sie ihren Mietern vorschreiben möchten, in einer Todesfalle zu nächtigen.
10.12.2020 - 14:19
Frage: Können Panikschlösser auch mit der Türöffnungsanlage,also per Knopfdruck aus den Wohnungen geöffnet werden? Dann wäre das Problem gelöst, oder?
22.01.2021 - 18:32
Offensichtlich geht es, nur fragt sich, was es kostet.
Bei uns im Haus ist es leider genauso. Die Haustür führt zwar in einen hoch ummauerten Innenhof, ist aber die einizge Zutrittsmöglichkeit zur Straße. Im Brandfall ist man im Innenhof gefangen und müßte, um in Nachbars Garten zu gelangen, erst mal eine Leiter organisieren. Macht sich im Brandfall (3 Gasthermen werkeln im Haus) besonders gut!
Bei uns ist sogar schon ab ca. 16.30 h alles dicht, obwohl in der Hausordnung 22 00 h steht.
Ärzte, Apothekenboten, oder wie gerade der Paketbote (um 18.12 h), der natürlich keine Zeit hatte zu warten bis ich mir Schuhe angezogen hatte und aus der 2. Etage aus dem HInterhof nach vorne ans Tor gerannt war, haben keinen Zutritt per Summer, Krankenbesucher, die sich abends leise zurückziehen, wenn der Kranke schläft, müssen bei offen gelassener Wohnungstür mit dem Schlüssel runter, aufschließen, den Schlüssel dann wieder hochbringen und ohne unten abzuschließen raus, und man selbst muß sich dann später von Vermieters annölen lassen. Als ob die nicht auch schon mal krank gewsen wären. Geht gar nicht sowas.
Ich selbst habe mich auch noch niemals in meiner eigenen Wohnung eingeschlossen. Wie bereits gesagt, wenn Einbrecher wo rein will, dann kommt er da auch rein. Ein normales Standard-Wohnungstürchen, noch dazu mit Glasflächen innen drin, mit Standardschlösschen und zweimal umgedrehtem Standardschlüsselchen hält den nicht ab. Da lacht der doch drüber und schlägt gleich das Glas daneben kaputt.
20.03.2021 - 00:45
Seit 36 Jahren wohne ich in einem 5-Parteien Mietshaus im 2. Stock. Bis vor ca. 2 Jahren wurde die Haus- u. Hoftüre nicht verschlossen, und es gab in 34 Jahren keine mir bekannten Einbrüche. Seit 2 Jahren nun werden beide Türen ab 22 Uhr oder sogar noch früher verschlossen. Es passiert mir zudem oft, daß ich am helligten Tage auf dem Weg zur Garage mit Müllsäcken u.a. bepackt vor der verschlossenen Hoftüre stehe, und alles fallen lassen, Schlüssel suchen und aufschließen muß. Der Innnenhof hat ein elektrisches Garagentor mit Fernbedienung. Meine Besucher stehen abends unten vor verschlossener Haustür, müssen erneut in den 2. Stock hochlaufen, sowie muß ich sie dann rauslassen. Ich bin Rentnerin, lungen- und herzkrank und lebe allein. Ich habe Angst, daß es mich im Notfall mein Leben kosten könnte, wenn der Notarzt aufgrund der verschlossenen Tür nicht oder nicht rechtzeitig zu mir gelangt. Deshalb finde ich diesen Zustand lebensgefährlich und unzumutbar, ebenso im Brandfall. All meine Einreden beim Hauswart haben bisher zu keiner Änderung geführt. Mit der Begründung, im Nachbarhaus sei über den Hof eingebrochen worden, wird weiterhin abgeschlossen. Daß das Garagentor konsequent mit FB geschlossen wird, scheint wohl zuviel verlangt. Letzlich bliebe mir wohl aber nur der Klageweg über den Anwalt, um vielleicht eine Änderung zu bewirken, was belastet und dauert, und letztlich andere Probleme auslöst, auf die ich ebenso verzichten kann. Das Türabschließen in Mietshäusern sollte grundsetzlich von Gesetz her verboten werden.
20.03.2021 - 12:32
Hallo Gast,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2021 - 09:43
Das Abschließen einer Haustür in der Nacht gehört zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten, die jeder auch zum Schutz seiner Mitbewohner akzeptieren sollte. Es ist unzumutbar, wenn man nachts nicht schlafen kann, weil man mitbekommen hat, dass unverantwortliche Mitmieter einfach jeden ohne nachzusehen, die Haustür per Auslöser öffen, zB Paketzusteller, Pizzaboten, Treppenhauspinkler, Werbeflyerverteiler, und auch nicht dafür Sorge tragen, dass diese das Treppenhaus verlassen, weil es ihnen egal ist oder weil sie dafür zu faul sind. Ich traue mich abends nicht mehr allein in mein Treppenhaus. Ein Notarzt kann von jedem anwesenden Mitmieter verlangen, dass er aufschließt. Bei Brand gibt es ein Fluchtfenster im 1.OG. Ich bin daher zu meiner eigenen Sicherheit dafür, dass nachts abgeschlossen wird. Wenn Leute in höheren Häusern als 4 Obergeschosse wohnen sollte es sowieso eine Feuerleiter oder ähnliches geben.
18.11.2021 - 10:41
Hallo Ingrid,
danke für das Teilen Ihrer Meinung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2022 - 11:00
Hallo, aber was nützt mir eine Panik Tür, wenn dann niemand ins Haus kommt, den man braucht. Wie z.B. Arzt, Apotheke, Lieferservice usw. Dann muss man jedes mal runter laufen und aufmachen und wenn man dann nicht gut zu Fuß ist? Sonst würde man diesen Service ja gar benötigen. Man kann ja auch nicht jedem einen Schlüssel geben, manche kommen nur alle viertel Jahr einmal und bei manchen Firmen jedes mal jemand anderes.
27.08.2023 - 13:04
Als Sicherheitsberater habe ich oft mit der Frage zu tun, ob die Haustür eines Mehrfamilienhauses nachts abgeschlossen werden sollte. Der Artikel bringt das Dilemma zwischen Einbruchschutz und Brandschutz gut auf den Punkt. Die Erwähnung von Panikschlössern als mögliche Lösung ist besonders wertvoll. Sie bieten einen Kompromiss, der beide Sicherheitsbedenken berücksichtigt. Ich werde diese Information in zukünftigen Beratungsgesprächen nutzen. Danke für diesen aufschlussreichen Artikel.