Neben der mietvertraglichen Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete und der Nebenkosten treffen viele Miete auch Aufgaben wie Treppenhausreinigung, Gartenarbeit oder der Winterdienst. Solche Tätigkeiten können in zulässiger Weise auf die Mieter durch den Mietvertrag und die Hausordnung übertragen werden und gelten dann als bindende Vereinbarung. Kommen einzelne oder mehrere Mieter Ihren Pflichten nicht nach und lassen die turnusmäßige Treppenhausreinigung aus, den Garten verwildern oder entziehen sich grundlos dem Schneeräumen im Winter, kann dies nicht nur zu Ärgernissen der anderen Mieter führen, sondern insbesondere auch ernstliche Konsequenzen, wie Schadensersatzansprüche des Vermieters für den jeweiligen Mieter nach sich ziehen.

Nachfolgend soll aufgezeigt werden, unter welchen Voraussetzungen einer Verletzung der mietvertraglichen Reinigungspflicht oder Gartenpflege zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen kann.

I. Pflichtverletzung durch den Mieter

Wie bei allen Schadensersatzansprüchen ist auch hier vorausgesetzt, dass eine vertragliche Pflicht schuldhaft nicht erfüllt wird.

Es muss also in jedem Einzelfall geprüft werden,

• ob und in welchem Umfang eine Verpflichtung des Mieters besteht, beziehungsweise bestand
• ob der Mieter dieser Pflicht trotz Abmahnung nicht, beziehungsweise nicht ordnungsgemäß, nachgekommen ist
• und ob, die Nichterfüllung schuldhaft erfolgte.

1. Verpflichtung zur Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst?

Das bedeutet, der Mieter muss grundsätzlich ordnungsgemäß durch den Mietvertrag zu einer bestimmten Aufgabe, wie der Treppenhausreinigung, der Gartenpflege oder dem Winterdienst verpflichtet worden sein:

• Eine Pflicht zur Treppenhausreinigung besteht grundsätzlich dann, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Der Mieter ist dann regelmäßig zu einer Reinigung des Treppenhauses nach allgemein üblicher Gründlichkeit, in dem vom Vermieter festgelegten Turnus und Gebäudebereich verpflichtet (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3517/ 3518). Vertiefende Ausführungen zu den Pflichten des Mieters erhalten Sie insoweit in dem Artikel: Treppenhausreinigung: Verpflichtungen des Mieters.
• Die Verpflichtungen der Mieter zur Gartenpflege und des Winterdienstes bedürfen ebenso einer ausdrücklichen mietvertraglichen Vereinbarung. Anderenfalls obliegen Sie dem Vermieter.

Bei der Gartenpflege kann der Mieter zudem regelmäßig nur zu einfachen Aufgaben, wie Rasenmähen, Laub entfernen, Unkraut jäten oder dem umgraben von Beeten verpflichtet werden, bei denen weder besondere gärtnerische Kenntnisse noch ein erheblicher Zeitaufwand erforderlich sind (Wall in Betriebskosten Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3562/ 3582). Alle aufwendigeren Arbeiten müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein, wie etwa das Beschneiden von Hecken, Büschen oder Bäumen, Düngen und sonstige Arbeiten für die speziellere Fachkenntnisse notwendig sind. Enthält der Mietvertrag keine detaillierten Regelungen zum Umfang der Gartenpflege, wird lediglich verlangt, dass der Mieter den Garten nicht verwahrlosen lässt (OLG Düsseldorf WuM 2004, 60; LG Braunschweig WuM 2009, 288). Der Mieter hat einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Gartenpflege, kann selbst bestimmen in welchen Zeitabständen er den Rasen mähen will und wo er Unkraut entfernt (Wall in Betriebskosten Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3583; LG Köln WuM 1996, 402).

Der Umfang der Pflichten beim Winterdienst ergibt sich bei einer vertraglichen Übernahme durch den Mieter in der Regel aus der Hausordnung und aus örtlichen Straßenreinigungssatzungen, nach denen der Winterdienst zu festgelegten Uhrzeiten zu erfolgen hat. Der Mieter muss seiner Pflicht dann auch in der festgelgeten zeit nachkommen und etwa tagsüber bei Dauerschneefall auch mehrfach Schnee räumen (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3409). Hier ist es dem Mieter lediglich bei extremen Witterungsverhältnissen gestattet anstelle sofort zu räumen, zu warten bis sich das Wetter gebessert hat, wobei der Mieter hier beweisbelastet ist (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3410).

Hinweis: Wurden mietvertragliche Abreden zur Übernahme der Tätigkeiten, des Winterdienstes, der Gartenpflege und der Treppenhausreinigung getroffen, können diese insoweit nicht mehr als Nebenkosten angeführt werden. Lesen Sie hierzu auch die Beiträge: „Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?“ und „Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?“

2. Pflichten trotz Abmahnung nicht erfüllt

Der Mieter muss gegen den vertraglich vereinbarten Umfang seiner Pflicht verstoßen haben:

• Verstöße gegen die Reinigungspflicht des Treppenhauses liegt dann vor, wenn der Mieter die Reinigung entweder gar nicht oder auch nicht mit der gebotenen Gründlichkeit durchführt (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3521).
• Ein Verletzung der Gartenpflegepflicht liegt dann vor, wenn der Mieter den Garten verwahrlosen lässt oder seine übertragenen Aufgaben nicht ausführt.
• Die Pflicht zum Winterdienst ist nicht erfüllt, sobald der Mieter seiner Aufgabe nicht oder nur unzureichend nachkommt.

Wichtig ist hier, dass der Mieter schuldhaft seine Pflicht verletzt. Dies kann auch dadurch geschehen, dass er keine Vertretung beauftragt, obwohl er dazu verpflichtet ist. So, beispielsweise in Fällen einfacher Verhinderung wegen Urlaubs oder Krankheit. Insoweit hat sich der Mieter um eine Ersatzkraft zu bemühen, unterlässt er dies kann eine Pflichtverletzung angenommen werden. So hat beispielsweise der Mieter, der wegen einer Krankheit oder aus anderen Gründen die Gartenarbeit, die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst, vorübergehend nicht erledigen kann, grundsätzlich für eine Vertretung zu sorgen (Wall in Betriebskosten Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3520; 10. Gartenpflege, Rn. 3581; LG Oldenburg WuM 1998, 31). Eine solche Vertretungspflicht entfällt bei nur kurzzeitigen Verhinderungen. Insbesondere muss auch ein Mieter der zum Winterdienst verpflichtet ist, aber wegen Berufstätigkeit nicht zu Hause ist , für den Zeitraum seiner Abwesenheit um Vertretung bemühen und beispielsweise einen Nachbarn beauftragen (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3412).

Der Vermieter hat den Mieter abzumahnen.

Ein Anspruch wegen unterlassener Pflichterfüllung steht dem Vermieter grundsätzlich nur dann zu, wenn er den Mieter vorher unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung (§ 326 BGB) vergeblich zur Durchführung der Arbeiten aufgefordert hat (AG Köln, WuM 1988, 107 = AG Solingen, WuM 1984, 196 betr. Rasenmähen).

Wenn der Mieter nicht reagiert und seinen Verpflichtungen nicht nachkommen will, kann der Vermieter ein Ersatzunternehmen beauftragen. So kann er bei nicht erfolgten Reinigungsarbeiten eine Putzkraft beauftragen, einen Dritten für den Winterdienst oder auch einen Gärtner bei mangelnder Gartenarbeit.

Besondere Fälle der Nichterfüllung wegen Altersgebrechen etc.:

Liegen Fälle von unvorhersehbarer längerer Krankheit vor oder Altersgebrechen, Bettlägerigkeit ist die Pflichterfüllung dem Mieter nicht möglich und er ist insoweit befreit, wegen unverschuldeter Unmöglichkeit nach § 613 BGB (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3407/3408):

Das bedeutet, wenn ein Mieter zum Beispiel keine Treppenhausreinigung mehr durchführen kann, weil er wegen Alters außer Stande ist, ist er von dieser Verpflichtung befreit und der Vermieter muss sich insoweit um die Reinigung kümmern (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3407/3408). Die Kosten der Ersatzkraft sind dann aber vom Mieter zu tragen (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3407/3408; zit. AG Münster WuM 2005, 648; dagegen: keine Kostenabwälzung: LG Münster WuM 2004, 193; Schmid WuM 2008, 631).

II. Umfang des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung

Der Vermieter kann von dem Mieter der Seiner Pflicht zur Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder dem Winterdienst nicht nachkommt, die ihm dadurch entstehenden Kosten als Schadensersatz in Rechnung stellen. Dies umfasst die Kosten der Ersatzvornahme durch ein Drittunternehmen, so dass dem verantwortlichen Mieter die anfallenden Gärtner, Putzkraft und Schneeräumkosten aufzuerlegen sind (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3406; 9. Gebäudereinigung Rn. 3520; 10. Gartenpflege, Rn. 3584). Die Kosten sind aber nur von dem oder den Mietern zu tragen, die ihre Pflichten nicht erfüllt haben. Eine Abwälzung auf alle Mieter des Wohnhauses im Rahmen der Nebenkosten ist nicht möglich und unzulässig.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verstößen gegen die Reinigungspflichten kommt darüber hinaus nicht in Betracht (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn 3522). Bei einer Verletzung der Gartenpflegepflichten kommt eine Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht (Wall in Betriebskosten Kommentar, 10. Gartenpflege, Rn. 3584, zit. LG Oldenburg ZMR 1995, 597).

Bei der Nichterfüllung des Winterdienstes kommt neben dem Schadensersatz auch eine weitergehende Haftung in Betracht, für Schäden die zum Beispiel Dritten entstehen. Verletzt sich etwa ein Fußgänger auf einen nicht geräumten oder nicht gestreuten Gehweg, kann auch dieser Schadensersatzansprüche und sogar Schmerzensgeld von dem jeweiligen Mieter verlangen, der seiner Pflicht nicht nachgekommen ist (Wall in Betriebskosten Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren a) Straßenreinigung Rn. 3417).

III. Fazit: Nebenpflicht ist keine Nebensache

Auch wenn die Pflicht zur Treppenhausreinigung, zur Gartenarbeit und zum Winterdienst von einigen Mietern gerne belächelt wird, sind solche Pflichten doch bindend und vom Mieter zu erfüllen. Der Mieter kann einen erheblichen Anteil an den Nebenkosten einsparen, wenn er seine Aufgaben gewissenhaft erfüllt. Werden diese Tätigkeiten allerdings als Nebensächlichkeiten abgetan und nur unzureichend oder gar nicht erfüllt, muss der Mieter in die Tasche greifen. Der Vermieter (und sogar Dritte) kann dann berechtigt sein, Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Es ist daher ratsam diese mietvertraglichen Pflichten ernst zu nehmen.