Spätestens wenn sich das Mietverhältnis dem Ende zuneigt, stellt sich so gut wie jeder Mieter die Frage, ob er vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen durchführen muss. Der Blick in den Mietvertrag hilft oft nicht weiter. In diesem sind zwar in der ganz überwiegenden Zahl aller Fälle Schönheitsreparaturklauseln enthalten, durch die die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen werden soll. Häufig enthalten diese Klauseln auch Fristen, die besagen, in welchen Zeitabständen die Schönheitsreparaturen (in der Regel) durchzuführen sind. Doch selbst wenn diese Fristen am Ende des Mietverhältnisses abgelaufen sind, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Mieter auch tatsächlich renovieren muss. Keine Klausel im Mietvertrag ist so fehleranfällig und so oft unwirksam wie die Schönheitsreparaturklausel. Die Unwirksamkeit kann viele Gründe haben.

Dieser Beitrag nimmt Fristenpläne in formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln unter die Lupe und hilft Mietern, aber auch Vermietern dabei, sog. starre Fristen zu erkennen und die richtigen Konsequenzen zu ziehen, wenn die Schönheitsreparaturklausel ihres Mietvertrages einen starren Fristenplan enthält.

1. Wie man eine starre Frist für die Schönheitsreparaturen erkennt

Selbst wer sich bislang nicht intensiv mit der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln beschäftigt hat, wird es mitbekommen haben. Enthält die Schönheitsreparaturklausel eine Aussage dazu, in welchen Zeitabständen bzw. nach Ablauf welcher Fristen die Renovierung vorzunehmen ist, unterscheidet der BGH sog. starre Fristen von sog. weichen Fristen. Diese Abgrenzung entscheidet für den Mieter oft darüber, ob er renovieren muss oder nicht und hat daher eine große Bedeutung. Viele Mieter geben auf, bevor sie überhaupt mit der Überprüfung der Klausel angefangen haben und resignieren angesichts der Fülle von Entscheidungen und Informationen zum Thema starre oder weiche Fristen. Mit folgendem Grundverständnis, das sich auf wenige Sätze reduzieren lässt, ist die Abgrenzung jedoch auch für einen juristischen Laien möglich.

Der BGH möchte verhindern, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auf Grund einer formularvertraglichen Regelung auch dann durchführen muss, wenn bzw. soweit in der Wohnung noch gar kein Renovierungsbedarf besteht. Dies ist verständlich, wenn man bedenkt, dass auch der Vermieter, dem die Renovierungspflicht ursprünglich nach der Vorstellung des Gesetzgebers obliegt, nicht renovieren müsste, wenn der Zustand der Wohnung dies noch nicht gebietet. Was der Mieter von seinem Vermieter nicht verlangen könnte, soll der Vermieter, wenn er die Renovierungspflicht auf den Mieter überträgt, auch nicht von seinem Mieter fordern dürfen. Zulässig ist die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter daher nur dann, wenn sichergestellt ist, dass der Mieter zur Renovierung nur für den Fall verpflichtet wird, dass auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Damit jedoch noch nicht genug: Der BGH schützt den Mieter nicht nur insoweit, dass dieser die Renovierung tatsächlich nur im Bedarfsfall durchführen muss, d.h., dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur verlangen darf, wenn der Zustand der Wohnung dies gebietet. Er verlagert den Schutz vor und stellt die Formulierung der Klausel in den Vordergrund. Die Kernaussage der BGH -Rechtsprechung zu Fristenplänen ist folgende, die der BGH in seinem Grundsatzurteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03- wie folgt formuliert hat:

„Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle standzuhalten, so abgefasst sein, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – namentlich wegen Verwendung „langlebiger” Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann.“

Der Mieter muss also bereits durch den Blick in den Mietvertrag erkennen können, dass die Fristen nicht verbindlich sind und er auch nach Fristablauf nur unter der Voraussetzung zur Renovierung verpflichtet ist, dass auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Ist dies gewährleistet, ist die Frist als weiche Frist einzustufen und der Fristenplan vorbehaltlich etwaiger sonstiger Gründe, die zur Unwirksamkeit eines Fristenplans führen können, wie z. B. zu kurze Fristen, wirksam. Erfüllt der Fristenplan diese Anforderungen nicht, handelt es sich bei den darin enthaltenen Fristen um starre Fristen, was zur Unwirksamkeit des Fristenplans führt.

2. Beispiele für starre Fristen

Auch wenn man den Grundgedanken verstanden hat, der hinter der Einordnung von Fristen als weich oder starr steckt, ist die Abgrenzung in der Praxis häufig nicht ganz einfach. Die folgenden Beispiele sollen bei der Einordnung helfen und ein Gefühl dafür vermitteln, welche Formulierungen unzulässig sind und dazu führen, dass ein Fristenplan als starr zu qualifizieren ist.

Beispiel 1 (nach BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05):

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“

Die Klausel enthält starre Fristen. Sie muss vom Mieter so verstanden werden, dass er nach Ablauf der Fristen in jedem Fall renovieren muss, ohne dass es auf den Zustand der Wohnung und den im konkreten Fall vorhandenen Renovierungsbedürftigkeit ankommt.

Beispiel 2 (nach BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03):

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“

Auch hierbei handelt es sich zumindest insoweit um starre Fristen, als sie ein Abweichen nach oben nicht zulassen. Die Klausel knüpft die Renovierungspflicht zwar zunächst an die Erforderlichkeit, d.h. an den Renovierungsbedarf, macht die Wirkung aber gleich wieder zunichte, indem durch die Formulierung „mindestens“ klargestellt wird, dass ein Abweichen allenfalls nach unten, nicht aber nach oben zugunsten des Mieters möglich ist, falls nach dem Ablauf der Fristen noch kein Renovierungsbedarf besteht.

Beispiel 3 (nach BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 48/04):

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter nach Maßgabe des folgenden Fristenplans auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen ………., und zwar spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume: In Wohnküchen alle 2 Jahre, in Koch-/Essküchen oder Kochnischen alle 3 Jahre, in Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

Auch diese Fristen sind insoweit starr, als eine Verlängerung ausgeschlossen ist und der Mieter nach Fristablauf auch dann renovieren muss, wenn kein Renovierungsbedarf besteht. Dies kommt durch die Formulierung „spätestens“ zum Ausdruck, die erkennen lässt, dass die Renovierungspflicht ggf. vor Fristablauf, aber nicht nach Fristablauf fällig wird, und nach Fristablauf keine Prüfung der Renovierungsbedürftigkeit erfolgt.

Beachte: In dem der Entscheidung des BGH vom 16.02.2005 zu Grunde liegenden Fall wurde die Klausel ergänzt durch folgenden Zusatz:

„Lässt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.“

Der BGH qualifizierte die Fristen wegen dieses Zusatzes nicht als starr, sondern als weich mit der Begründung, aus dem Zusatz folge, dass der Vermieter zur Fristverlängerung verpflichtet sei, soweit die vermieteten Räume nicht renovierungsbedürftig seien. Die Entscheidung über die Fristverlängerung sei nicht in das Belieben des Vermieters gestellt. Seine Bestimmung sei für den Mieter gem. § 315 Abs.3 S.1 BGB nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspreche.

Beispiel 4 (nach BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05):

„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier-fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre).”

Auch diese Klausel liefert ein Beispiel für einen starren Fristenplan.

Nach der Urteilsbegründung des BGH kann die Wendung, wonach der Mieter die „notwendig werdenden” Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat, aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann. Das folge – so der BGH- aus S. 2 der Klausel, in dem bestimmte Fristen genannt werden. Die Formulierung in S. 2 „Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: drei Jahre …)” besage für sich gesehen zwar nicht, dass die üblichen sowie die dort beispielhaft genannten Fristen verbindlich oder flexibel (im Sinne einer Richtlinie) seien. Die aufgeführten Zeiträume – so das Gericht weiter- enthielten jedoch keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen „im Allgemeinen” entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters solle die Bezugnahme auf die üblichen sowie die beispielhaft genannten Fristen verbindlich sein. Es handele sich daher um einen starren Fristenplan.

Beispiel 5 (nach BGH, Urteil vom 22.09.2004 – VIII ZR 360/03):

„Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.“

In dieser Klausel erblickt der BGH ebenfalls einen starren Fristenplan und führt zur Begründung aus, die Klausel sei aus der Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, dass die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig würden. Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume komme es allein hinsichtlich einer möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an. Für eine entsprechende Verlängerung der Fristen sei nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da der Fristenplan insoweit keine Ausnahme zulasse und mithin verbindlich sei.

3. Rechtsfolge starrer Fristen: Die Schönheitsreparaturklausel ist insgesamt unwirksam

Enthält eine Schönheitsreparaturklausel starre Fristen, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB dar mit der Folge, dass die Fristenregelung unwirksam ist. Der Mieter, der sich nun fragt, wann er denn dann renovieren muss, wenn die Fristen wegen der Unwirksamkeit über den Zeitpunkt keine Auskunft geben, kann sich freuen. Mit der Unwirksamkeit des Fristenplans hat es nämlich nicht sein Bewenden. Die Schönheitsreparaturklausel kann nicht mit ihrem im Übrigen zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden, sondern ist insgesamt unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Der Mieter ist daher zu keinem Zeitpunkt zur Renovierung verpflichtet, und zwar auch dann nicht, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. 

4. So einfach werden starre Fristen zu weichen Fristen

Für den Mieter ist es ein Segen, wenn die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel starre Fristen enthält, bedeutet dies doch, dass ihn zu keinem Zeitpunkt eine Renovierungspflicht trifft. Der Mieter hat daher keinerlei Anlass, bei bzw. vor dem Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, dass die Fristen nicht starr sind. Ganz anders stellt sich die Lage jedoch aus der Sicht des Vermieters dar. Dieser möchte die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen und sollte daher vor Vertragsschluss sorgsam prüfen, ob die in dem von ihm verwendeten Vertragsexemplar enthaltenen Fristen weich oder starr sind und ggf. vorhandene starre Fristen in weiche verwandeln. Dies ist nämlich durch wenige Worte unschwer möglich.

Nach der Rechtsprechung des BGH werden starre Fristen durch die Verwendung folgender Wörter zu weichen Fristen:

• im Allgemeinen (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03),
• in der Regel (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2005 -VIII ZR 351/04),
• üblicherweise (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07) und
• regelmäßig (vgl. BGH, Hinweisbeschluss vom 20.03. 2012 − VIII ZR 192/11).

Aber auch der schlichte Hinweis darauf, dass von den Fristen insbesondere auch nach oben abgewichen werden kann, wenn bzw. soweit der Zustand der Räume eine Renovierung noch nicht erfordert, macht aus starren Fristen weiche Fristen. Dabei schadet es nicht, wenn die Entscheidung über die Verlängerung der Frist in das Ermessen des Vermieters gestellt wird, solange der Vermieter nach billigem und nicht nach freiem Ermessen zu entscheiden hat (siehe dazu oben Bespiel 3 und BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 48/04).

Mehr zur Aufweichung starrer Fristenpläne erfahren Sie in unseren Beiträgen:

• “Schönheitsreparaturen: Fristenplan – Was ist zulässig und was nicht?” und
• “Schönheitsreparaturen: “Im Allgemeinen” “Grundsätzlich” “In der Regel“.

5. In Individualvereinbarungen sind starre Fristen grds. wirksam

Die Vereinbarung starrer Fristen führt nicht immer zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Die strengen Wirksamkeitsanforderungen, die der BGH aufgestellt hat, gelten nur für formularvertragliche Klauseln, nicht aber für Individualvereinbarungen. Einigen sich Mieter und Vermieter also individualvertraglich, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in jedem Fall nach dem Ablauf bestimmter Fristen durchführen muss, unabhängig davon, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, ist diese Vereinbarung in der Regel wirksam, es sei denn, zu dieser Vereinbarung tritt eine weitere Schönheitsreparaturklausel in einer Weise hinzu, die den sog. Summierungseffekt auslöst und bewirkt, dass beide Klauseln unwirksam sind. Alle wichtigen Details zum Summierungseffekt finden Sie in unseren Beiträgen „Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps“ und „Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?“

Eine Schönheitsreparaturklausel erweckt schnell den Anschein, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, wenn sie dem ansonsten vorformulierten Mietvertrag hand- oder maschinenschriftlich hinzugefügt ist. Dieser Schein trügt jedoch oft. Damit eine Vereinbarung als Individualvereinbarung eingestuft werden kann, muss der Gegenstand der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sein (vgl. § 305 Abs.1 S.3 BGB). Ein solches Aushandeln hat nur dann stattgefunden, wenn der Mieter von seinem Vermieter zumindest die Möglichkeit erhalten hat, auf die Ausgestaltung der Klausel Einfluss zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2005 – III ZR 437/04).

Weitere Informationen zu der Frage, wie die Abgrenzung zwischen Formularklausel und Individualvereinbarung vorzunehmen ist und inwieweit der Mieter durch eine Individualvereinbarung zur Renovierung verpflichtet werden kann, erhalten Sie in unserem Beitrag: “Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps“.