Jeder Vermieter geht ein Risiko ein, wenn er eine Wohnung vermietet. Er kennt den Mieter in der Regel nicht und weiß deshalb nicht, wie dieser mit der Wohnung umgehen, und vor allem, ob er die Miete ordnungsgemäß zahlen wird. Um das Risiko zu minimieren, lassen sich viele Vermieter von ihren potenziellen Mietern eine Selbstauskunft erteilen, mit der der Mieter selbst Angaben insbesondere über seine Einkommensverhältnisse macht. Darauf, dass die in der Selbstauskunft gemachten Angaben auch tatsächlich zutreffen, kann sich ein Vermieter jedoch nicht hundertprozentig verlassen. Nicht selten kommt es vor, dass Wohnungssuchende insbesondere diejenigen Angaben, die etwas über ihre Zahlungskraft und Zuverlässigkeit aussagen, nicht korrekt machen. Objektiver und deshalb aussagekräftiger ist daher die Auskunft eines Dritten, und zwar des letzten Vermieters des Wohnungssuchenden, des sog. Vorvermieters durch eine Vorvermieterbescheinigung.

Dieser Beitrag klärt alle wichtigen Fragen rund um das Thema „Vorvermieterbescheinigung“ und stellt zwei kostenlose Muster zur Verfügung.

1. Die Vorvermieterbescheinigung – Zweck und Abgrenzung zur Vermieterbescheinigung

In der Einleitung wurde es bereits angesprochen. Die Vorvermieterbescheinigung – verbreitet auch Mietschuldenfreiheitsbescheinigung genannt- dient dazu, dem Nachfolgevermieter einen Eindruck darüber zu vermitteln, wie sich sein potentieller neuer Mieter während seines vorherigen Mietverhältnisses verhalten hat, insbesondere, ob er die Miete korrekt gezahlt hat. Mit dieser Vorvermieterbescheinigung wird so manches Mal die ähnlich lautende „Vermieterbescheinigung“ verwechselt, deren Ausstellung seit dem 01.11.2015 wieder Pflicht ist. Die Pflicht zur Ausstellung der Vermieterbescheinigung ist in § 19 Abs.1 des Bundesmeldegesetztes (BMG) geregelt, wonach der Vermieter bei der An- oder Abmeldung des Mieters, zu der dieser gem. § 17 BMG verpflichtet ist, mitzuwirken hat, und zwar dadurch, dass er dem Mieter den Einzug oder den Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen nach dem Ein- bzw. Auszug bestätigt.

Beide Bescheinigungen haben gänzlich unterschiedliche Zielrichtungen. Während die Vorvermieterbescheinigung dem Vermieter eine Bonitätsprüfung ermöglichen soll, dient die Vermieterbescheinigung dazu, Scheinanmeldungen zu verhindern.

2. Welchen Inhalt hat eine Vorvermieterbescheinigung?

Anders als die Vermieterbescheinigung ist die Vorvermieterbescheinigung gesetzlich nicht geregelt. Deshalb gibt es auch keinen zwingenden Inhalt, den diese haben muss bzw. darf. Üblich ist jedoch folgender Inhalt (siehe dazu auch die Muster am Ende dieses Beitrages):

• Name und Anschrift des Vorvermieters,
• die Erklärung, dass und seit wann der (namentlich genannte) Mieter bei dem Vorvermieter eine bestimmte Wohnung angemietet hat,
• eine Angabe dazu, ob der Vorvermieter oder der Mieter das Mietverhältnis beendet hat,
• eine Angabe dazu, ob fristgerecht oder fristlos gekündigt worden oder das Mietverhältnis durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages beendet worden ist,
• eine Anmerkung zum Grund für die Kündigung,
• Abgaben darüber, ob zum gegenwärtigen Zeitpunkt Mietrückstände bestehen oder nicht,
• eine Angabe dazu, ob das Mietverhältnis störungsfrei verlief oder nicht,
• (eher selten ) eine Auskunft darüber, ob die Kaution zurückgezahlt worden ist bzw. werden wird oder aber, dass und aus welchem Grund sie einbehalten wird,
• Ort, Datum, Unterschrift des Vorvermieters.

3. Ist der Wohnungssuchende verpflichtet, eine Vorvermieterbescheinigung vorzulegen?

Kein Wohnungssuchender ist verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters eine Vorvermieterbescheinigung einzuholen und vorzulegen. Des geschieht immer freiwillig und kann nicht erzwungen werden. Erklärt sich der Mieter jedoch nicht einverstanden, die Vorvermieterbescheinigung vorzulegen, läuft er Gefahr, dass er den Zuschlag für die Wohnung nicht erhält. In Anbetracht des knappen Wohnungsmarkts gibt es in der Regel noch weitere Interessenten, unter denen der Vermieter einen findet, der zur Vorlage der Vorvermieterbescheinigung bereit ist. Nicht ausgeschlossen ist es auch, dass der Vermieter die Weigerung des Wohnungssuchenden dahingehend deutet, dass dieser etwas zu verbergen hat.

4. Kann der Mieter von seinem bisherigen Vermieter die Erteilung einer Vorvermieterbescheinigung verlangen?

Ob der Wohnungssuchende eine Vorvermieterbescheinigung vorlegen kann oder nicht, hängt nicht nur von ihm selbst ab. Schließlich ist es sein bisheriger Vermieter, der diese erteilen muss. Für den Wohnungssuchenden, der eine neue Wohnung anmieten möchte, stellt sich daher die entscheidende Frage, ob er von seinem bisherigen Vermieter verlangen kann, dass dieser ihm eine Vorvermieterbescheinigung ausstellt. Nachdem zunächst nur einige Instanzgerichte mit unterschiedlichen Ergebnissen zu dieser Frage Stellung genommen hatten (für einen Anspruch des Mieters: AG Hohenschönhausen, Urteil vom 30. 03. 2006 – 16 C 239/05- dagegen: AG Schöneberg, Urteil vom 19. 06.2006 – 16b C55/06- und AG Tiergarten, Urteil vom 27.11.2007 – 6 C 427/07), hat sich der BGH mit Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08- des Problems angenommen und entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Vorvermieterbescheinigung – vom BGH Mietschuldenfreiheitsbescheinigung genannt- zu erteilen. Der BGH weist zwar darauf hin, dass sich aus der in § 241 Abs.2 BGB verankerten Rücksichtnahmepflicht auch nachvertragliche Auskunfts- und Mitteilungspflichten ergeben und die Vertragsparteien gehalten sind, die Eingehung neuer Mietverhältnisse der jeweils anderen Seite nicht unnötig zu behindern. Aus dieser Rücksichtnahmepflicht ergebe sich – so das Gericht- aber keine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Die Erteilung einer solchen Bescheinigung könne vom Vorvermieter schon deshalb nicht verlangt werden, weil sie den Vermieter unzulässig zwingen würde, sich (sofort) zum Bestand etwaiger Forderungen aus dem Mietverhältnis zu äußern. Selbst wenn der Mieter eine abzurechnende Kaution geleistet habe, müsse der Vermieter sich bei Beendigung eines Mietverhältnisses nicht sofort über einen Bestand an verbliebenen Forderungen gegen den Mieter klar werden. Vielmehr sei ihm eine angemessene Frist zuzubilligen, innerhalb derer er sich über den Bestand etwaiger Forderungen vergewissern und entscheiden muss, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Diese Überlegungsfrist würde ihm – so der BGH in seiner Urteilsbegründung weiter- bei einer Verpflichtung zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung jedoch weitgehend genommen.

5. Was kann der Mieter tun, wenn sein bisheriger Vermieter die Erteilung der Vorvermieterbescheinigung verweigert?

Der Mieter kann seinen bisherigen Vermieter zwar nicht zwingen, ihm eine Vorvermieterbescheinigung auszustellen, sofern dies nicht vertraglich vereinbart wurde. Dennoch steht ihm kraft Gesetzes gem. § 368 S.1 BGB ein Anspruch auf Erteilung einer Quittung zu. Gem. § 368 S.1 BGB hat der Gläubiger gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu erteilen. Nach einhelliger Meinung kann dieser Anspruch auch noch nach der Bewirkung der Leistung geltend gemacht werden, wobei allerdings die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB zu beachten ist. Die lückenlose Vorlage von Quittungen über sämtliche Mietzahlungen kann für den Mieter durchaus hilfreich sein, um seinen künftigen Vermieter von seiner Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft zu überzeugen.

Eine weitere Alternative zur Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung besteht darin, dem potentiellen künftigen Vermieter eine SCHUFA -Auskunft vorzulegen, die Auskunft über seine Bonität gibt.

Alles Wichtige zur SCHUFA – Auskunft erfahren Sie in unserem Beitrag: “SCHUFA – Auskunft des Mieters: Pflicht, Inhalt und Kosten“.

6. Welche Konsequenzen hat die Erteilung der Vorvermieterbescheinigung für den Vorvermieter?

Jeder Vermieter sollte sich gut überlegen, ob und mit welchem Inhalt er seinem (bisherigen) Mieter die gewünschte Vorvermieterbescheinigung erteilt. Viele Vermieter erteilen die Bescheinigung, ohne zu wissen, welch einschneidende Folgen dies auch für ihre eigene rechtliche Beziehung ihrem Mieter gegenüber haben kann. Manchmal werden darin sogar unzutreffende Angaben gemacht, um dem Mieter einen Gefallen zu tun oder um ihn loszuwerden.

Folgendes sollten Vermieter wissen und bei ihrer Entscheidung darüber, ob und mit welchem Inhalt sie die Vorvermieterbescheinigung erteilen, berücksichtigen.

Wie bereits oben dargelegt, enthält eine Vorvermieterbescheinigung in der Regel eine Auskunft darüber, ob zum gegenwärtigen Zeitpunkt Mietrückstände bestehen oder nicht. Bestehen Mietschulden tatsächlich nicht, entstehen dem Vorvermieter durch die Bestätigung in der Regel keine Nachteile. Attestiert der Vorvermieter jedoch die Mietschuldenfreiheit, obwohl dies nicht zutrifft, läuft er Gefahr, hierdurch selbst seinen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete zu verlieren. Die Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit kann nämlich nach zwar nicht unumstrittener, aber verbreiteter Rechtsprechung eine sog. negatives Schuldanerkenntnis (vgl. AG Zossen, Urteil vom 17.03.2014 – 5 C 171/13; LG Berlin, Urteil vom 11.06.2015 – 18 S 65/14) oder auch einen Verzicht auf die offenen Zahlungsansprüche (einen solchen erwägt der BGH mit Urteil vom 30.09.2009- VIII ZR 238/08-, in dem er sich allerdings bzgl. der Rechtsnatur der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht festlegt) darstellen. Das negative Schuldanerkenntnis ist in § 397 Abs.2 BGB geregelt, der besagt, dass das Schuldverhältnis erlischt, wenn der Gläubiger durch Vertrag mit dem Schuldner anerkennt, dass das Schuldverhältnis nicht bestehe. Wie der BGH in seinem Urteil vom 30.09.2009 ausführt, ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nach ihrem Aussagegehalt nicht nur eine pauschale Bestätigung des Empfangs bestimmter Miet- und Nebenkostenzahlungen. Ihr kann vielmehr die Erklärung des Vermieters entnommen werden, dass der Mieter abgesehen von ausdrücklich vorbehaltenen Forderungen von Mietschulden frei ist und ihm nichts mehr schuldet (vgl. BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08).

Stuft man die in einer Vorvermieterbescheinigung enthaltene Erklärung über die Mietschuldenfreiheit des Mieters als negatives Schuldanerkenntnis oder als Verzicht bzw. Erlass i. S. d. § 397 Abs.1 BGB ein, hat sie – falls solche entgegen der Erklärung bestehen- das Erlöschen offener Mietzinsforderungen gegen den Mieter zur Folge.

Anders sah es allerdings das AG Berlin-Spandau in dem seinem Urteil vom 15.04.2011 − 15 C 8/11- zu Grunde liegenden Fall, in dem es entschied, dass eine Bestätigung des Vermieters bzw. der Hausverwaltung des Vermieters gegenüber dem Mieter, dass aus dem Mietverhältnis keinerlei Mietrückstände mehr bestehen, mangels eines der Erklärung zu entnehmenden Verzichtswillens des Vermieters keinen Erlass noch offener Restmieten darstellt.

Auch das AG Charlottenburg führte mit Urteil vom 16.01.2014 – 239 C 218/13- aus, die Erklärung der Mietschuldenfreiheit gebe der Vermieter in der Regel nicht mit dem Rechtsbindungswillen für einen etwaigen Forderungsverzicht, sondern allenfalls als reine Wissenserklärung ab.

Schließlich hat auch der BGH es- allerdings ohne sich festzulegen- mit Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08-zumindst nicht für ausgeschlossen gehalten, dass einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein rechtsgeschäftlicher, über eine bloße Wissenserklärung hinausgehender Erklärungswert zukommt.

Auch wenn man derjenigen Ansicht folgt, die ein Erlöschen offener Mietzinsforderungen durch die Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung grds. für möglich hält, ist es nicht zwingend, dass diese Rechtsfolge eintritt. Wie sooft gilt auch hier: Die Formulierung gibt den Ausschlag. Durch geschickte Formulierung der Erklärung kann der Vorvermieter verhindern, dass er durch die Ausstellung der Bescheinigung eigene Ansprüche gegen den Mieter verliert.

Wie entscheidend die richtige Wortwahl ist und welche Formulierung welche Rechtsfolgen nach sich zieht, soll folgender Vergleich zeigen:

1. Beispiel nach Landgericht Berlin, Urteil vom 26.11.2010 – 63 S 188/10:

„Wir bestätigen Ihnen hiermit, dass sie Ihrer Mietzahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen sind.“

Nach Ansicht des LG Berlin kommt in dieser Bescheinigung weder ein Verzicht noch ein negatives Schuldanerkenntnis zum Ausdruck. Dem Wortlauf der Erklärung lasse sich – so das Gericht- nicht entnehmen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung ausstehender Mieten verzichtet hat. Er bestätige lediglich die regelmäßige Zahlung, was sich insbesondere daraus ergebe, dass das Wort „Mietschuldenfreiheit“ in der Erklärung an keiner Stelle verwendet werde. Angesichts des sehr knappen und nicht sehr aussagekräftigen Wortlauts der Bescheinigung und der weitreichenden Folgen eines Verzichts, lasse sich der Erklärung daher nicht entnehmen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung weitere Nachforderungen verzichten wolle.

2. Beispiel nach Landgericht Berlin, Urteilvom 11.06.2015 – 18 S 65/14:

„ Hiermit bestätige ich, dass ….(Name des Mieters) seinen mietvertraglichen Verpflichtungen immer nachgekommen ist, die Mietzahlungen in voller Höhe geleistet worden sind und das Mieterkonto per …..(Datum der Ausstellung der Bescheinigung) keine Rückstände aufweist. Mit dieser Erklärung wird nicht auf noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung verzichtet.“ 

In dieser Erklärung erblickte das LG Berlin mit Urteil vom 11.06.2015 – 18 S 65/14- ein negatives Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass der Vermieter mit Forderungen auf Zahlung rückständiger Miete wegen bereits bekannter Sachverhalte ausgeschlossen war.

Zu dieser Ansicht kam das Gericht in erster Linie deshalb, weil der Vermieter in der Erklärung ausdrücklich klargestellt hatte, dass diese keinen Verzicht auf eine etwaige erst künftig noch entstehende Nachforderung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung darstelle. Da diese Klarstellung bzgl. etwaiger bereits bestehender Forderungen nicht erfolgt war, habe der Mieter – so das LG Berlin- die Erklärung vernünftigerweise nur so verstehen können, dass jedenfalls wegen anderer bekannter Sachverhalte keine weiteren Forderungen für die Vergangenheit mehr erhoben würden.

Unabhängig davon besteht der entscheidende Unterschied zu der Formulierung im 1. Beispiel, der zu der Annahme des negativen Schuldanerkenntnisses führt, jedoch darin, dass im 2. Beispiel nicht -wie es im 1. Beispiel der Fall ist- lediglich eine Bestätigung regelmäßiger Mietzinszahlung erfolgt, sondern eine Aussage zum Bestehen bzw. Nichtbestehen von Mietschulden getroffen wird (zu diesem Unterschied vgl. auch das Urteil des AG Zossen vom 17.03.2014– 5 C 171/13).

Das mögliche Erlöschen von offenen Mietzinsforderungen ist nicht die einzige Rechtsfolge, die eintritt, wenn der Vorvermieter seinem Mieter zu Unrecht die Mietschuldenfreiheit bescheinigt. Macht der Vorvermieter zu Gunsten des Mieters falsche Angaben über Tatsachen, die Aufschluss über die Bonität des Mieters geben, damit dieser den Zuschlag für die neue Wohnung bekommt, obwohl damit zu rechnen ist, dass er die Miete nicht wird zahlen können, kann er sich wegen Beihilfe zum (versuchten) Betrug gem. §§ 263, 27 (§ 22) StGB strafbar machen. Auch muss er mit einer zivilrechtlichen Schadensersatzhaftung gem. § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 263 StGB rechnen, wenn der neue Vermieter einen durch die Täuschung verursachten Schaden erleidet.

7. Welche Konsequenzen hat es für den Mieter, wenn er eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung vorlegt?

So manch ein Mieter ist schon auf die Idee gekommen, selbst eine Vorvermieterbescheinigung mit unzutreffendem Inhalt zu verfassen, die ihn als zahlungskräftig und zuverlässig erscheinen lässt, und diese dem künftigen Vermieter als vom Vorvermieter herrührend zu verkaufen. Dies mag dem Mieter zwar zunächst dazu verhelfen, dass der Vermieter den Mietvertrag mit ihm abschließt. So schnell, wie das Mietverhältnis begründet wurde, kann es jedoch auch wieder sein Ende finden.

Der BGH hat mit Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13- entschieden, dass die Vorlage einer frei erfundenen Vorvermieterbescheinigung eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten des Mieters darstellt, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB rechtfertigen kann.

Allerdings gleicht kein Fall dem anderen vollständig. Ob ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt oder nicht, ist stets durch eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Diese Interessenabwägung kann durchaus auch ergeben, dass es dem Vermieter zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Frist für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung fortzusetzen

Denkbar ist es auch, dass der Mieter mit einem blauen Auge davonkommt und der Vermieter kein Kündigungsrecht hat.

Zu beachten ist stets, dass die Tatsache, dass der Vorvermieter sich geweigert hat, seinem Mieter eine Vorvermieterbescheinigung auszustellen, nicht zugunsten des Mieters verbucht werden kann. Dies rechtfertigt unter keinen Umständen eine Fälschung der Bescheinigung, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 ausdrücklich klarstellte.

Durch die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung riskiert der Mieter nicht nur den Bestand seines Mietverhältnisses. Legt er seinem Vermieter die gefälschte Bescheinigung vor, aus der sich wahrheitswidrig ergibt, dass aus früheren Mietverhältnissen keine Mietschulden bestehen, und weiß der Mieter, dass er die Miete nicht wird zahlen können, macht er sich -je nachdem, ob das Mietverhältnis infolge eines hierdurch verursachten Irrtums des Vermieters über die Bonität des Mieters zustand kommt oder nicht- des versuchten oder vollendeten Betruges gem. § 263 StGB bzw. §§ 263,22 StGB strafbar (vgl. AG Tiergarten, Urteil vom 22.06.2005 – (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05).

Die zivilrechtliche Schadensersatzpflicht, die den Mieter gem. § 280 Abs.1 BGB und gem. § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 263 StGB trifft, wenn der Vermieter infolge der Vorlage der gefälschten Vorvermieterbescheinigung einen Schaden erleidet, nützt dem Vermieter oft nichts, da diejenigen Mieter, die sich auf diese Weis den Abschluss eines Mietvertrages erschleichen, in der Regel nicht über hinreichendes pfändbares Vermögen verfügen.

8. Nutzen Sie unsere Muster für eine Vorvermieterbescheinigung

Viele Vermieter sind zwar grds. bereit, ihrem Mieter eine Vorvermieterbescheinigung auszustellen, scheuen aber den damit verbundenen Aufwand. Der Mieter ist daher gut beraten, seinem (bisherigen) Vermieter die Arbeit so gut es geht zu erleichtern und ihm einen Vordruck vorzulegen, den der Vermieter nur noch auszufüllen braucht.

Folgende Muster können hierfür verwendet werden: Ein umfangreicheres, das Angaben nicht nur zum Zahlungsverhalten des Mieters, sondern auch zu der Art und Weise und zu den Gründen für die Beendigung des Mietverhältnisses enthält, und ein kurz gehaltenes, das sich auf die Erklärung zum Bestehenden oder Nichtbestehen von Mietschulden bzw. auf die Beschreibung des Zahlungsverhaltens des Mieters beschränkt. Unabhängig davon, welches Muster gewählt wird, ist darauf hinzuweisen, dass die Muster nicht zwangsläufig für jede Fallkonstellation passend sind und ggf. im Einzelfall entsprechend den Bedürfnissen und Interessen der Beteiligten angepasst werden müssen.

Anmerkung zu den Mustern:

Wie im vorangegangenen Beitrag erwähnt, läuft der Vermieter Gefahr, durch die Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit Forderungen gegen den Mieter zu verlieren, die entgegen der Bescheinigung bestehen. Möchte der Vermieter ganz sicher gehen, dass dies nicht geschieht, sollte er dem Mieter nicht bestätigen, dass keine Mietschulden bestehen, sondern sich darauf beschränken zu erklären, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen stets pünktlich und vollständig nachgekommen ist. Von wahrheitswidrigen Bescheinigungen ist dringend abzuraten.