Das Gesetz verpflichtet den Vermieter in § 535 Abs.1 S.2 BGB, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Gemeint ist hiermit eine mangelfreie Überlassung der Mietsache.
Die Lebenswirklichkeit sieht jedoch oft anders aus. Nicht selten kommt es vor, dass die vermietete Wohnung bereits bei der Übergabe an den Mieter Mängel aufweist. Öfter noch als zu Beginn eines Mietverhältnisses sind am Ende des Mietverhältnisses im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter Mängel bzw. Schäden vorhanden. Der nicht vertragsgemäße Zustand der Mietsache bei der Übergabe am Beginn oder am Ende des Mietverhältnisses führt in einer Vielzahl von Fällen früher oder später zum Streit zwischen den Mietparteien. Während der Mieter, dem seine Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit Mängeln übergeben wurde, im Laufe des Mietverhältnisses die Mängelbeseitigung verlangt oder Gewährleistungsansprüche geltend macht, nimmt der Vermieter, der von seinem Mieter zum Ende des Mietverhältnisses eine mit Mängeln bzw. Schäden behaftete Wohnung zurückerhält, den Mieter auf Beseitigung oder Schadensersatz in Anspruch. Auf das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Ansprüche hat das Verhalten der Parteien bei der Übergabe der Wohnung entscheidenden Einfluss. Dies wird sowohl von Vermietern als auch von Mietern häufig unterschätzt.
Der folgende Beitrag erklärt, wie sich Mieter und Vermieter bei der Übergabe einer mit Mängeln bzw. Schäden behafteten Wohnung am Besten verhalten sollten, um zu verhindern, dass sie Ansprüche, die ihnen auf Grund des Mangels bzw. Schadens an sich zustehen, verlieren. Zu differenzieren ist hierbei zwischen der Übergabe der Wohnung an den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses, bei der der Mieter besonders wachsam sein muss (vgl. dazu unter II.), und der Übergabe (Rückgabe) der Wohnung an den Vermieter zum Ende des Mietverhältnisses, die der Vermieter mit gesteigerter Aufmerksamkeit vornehmen sollte (vgl. dazu unter III.).
Inhalt: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Vorgehen für Mieter und Vermieter?
I. Die Rechte der Mietparteien im Falle eines Mangels bzw. der Beschädigung der Mietsache
1. Ansprüche und Rechte des Mieters im Falle eines Mangels der Mietsache
2. Ansprüche und Rechte des Vermieters bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter
aa) Außerordentliche fristlose Kündigung
bb) Ordentliche fristgerechte Kündigung
II. Mängel bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses- Was Mieter und Vermieter wissen sollten
2. Entscheidende Weichenstellung- Die Aufnahme von Mängeln in das Übergabeprotokoll
III. Schäden bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses- Wissenswertes für Vermieter und Mieter
I. Die Rechte der Mietparteien im Falle eines Mangels bzw. der Beschädigung der Mietsache
Befindet sich eine Mietwohnung in einem vertragswidrigen Zustand, stehen – je nachdem, in wessen Verantwortungsbereich dieser Zustand fällt- dem Mieter oder dem Vermieter unterschiedliche Rechte zu. Diese sollen an dieser Stelle zwar nicht im Detail erläutert werden. Da es in diesem Beitrag jedoch darum geht, wie sich die Mietparteien bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn und zum Ende des Mietverhältnisses verhalten sollten, um ihre Rechte wegen eines Mangels bzw. wegen der Beschädigung der Mietsache nicht zu verlieren, ist folgender Überblick zum besseren Verständnis geboten:
1. Ansprüche und Rechte des Mieters im Falle eines Mangels der Mietsache
Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, stehen dem Mieter folgende Ansprüche bzw. Rechte zu.
a) Beseitigungsanspruch
Mit der Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, korespondiert der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, den vorhandenen Mangel zu beseitigen. Dieser Anspruch besteht zwar dann nicht, wenn der Mieter selbst den Mangel herbeigeführt hat. Ist der Mangel jedoch bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, wird dies in der Regel nicht der Fall sein können.
b) Minderungsrecht
Vorausgesetzt, die durch den Mangel verursachte Herabsetzung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ist nicht nur unerheblich, kann der Mieter gem. § 536 BGB die Miete mindern, sofern keiner der Ausschlussgründe der §§ 536b, 536c BGB vorliegt.
c) Schadensersatzanspruch
Außerdem kann der Mieter von seinem Vermieter gem. § 536a Abs.1 BGB Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Mangel zu vertreten hat und der Anspruch nicht gem. §§ 536b, 536c BGB ausgeschlossen ist.
War der Mangel nicht erst bei der Übergabe der Wohnung, sondern auch schon in dem in der Regel nur wenig davor liegenden Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden, kann der Mieter den Schadensersatz sogar verlangen, ohne dass dem Vermieter ein Verschulden zur Last fällt oder er sich ein schuldhaftes Handeln Dritter gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.
d) Aufwendungsersatz
Schließlich kann der Mieter gem. § 536a Abs.2 BGB insbesondere dann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
e) Kündigungsrecht
Nicht zu vergessen ist das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, das ihm gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1, Abs.3 BGB zusteht, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird und eine Abmahnung des Vermieters erfolglos geblieben bzw. eine diesem gesetzte Abhilfefrist fruchtlos verstrichen ist. Erforderlich ist hierfür allerdings ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04). Führt der Mangel zu einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters, ergibt sich das Kündigungsrecht für den Mieter von Wohnraum außerdem aus § 569 Abs.1 BGB.
2. Ansprüche und Rechte des Vermieters bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter
Hat der Mieter die Mietsache beschädigt, stehen dem Vermieter folgende Rechte zu:
a) Schadensersatzanspruch
Dem Vermieter steht gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, wenn der Mieter die Mietsache während des Mietverhältnisses unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (vgl. § 538 BGB) entweder selbst schuldhaft beschädigt hat oder sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014 – 10 S 60/14).
b) Kündigungsrechte
Entdeckt der Vermieter bei der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Schäden und macht bei oder nach der Rückgabe der Wohnung Rechte geltend, spielen seine Kündigungsrechte zwar keine Rolle mehr. Bedeutung erlangen diese aber, wenn sich während des Mietverhältnisses ein Mangel bzw. Schaden zeigt und der Mieter weder nachweisen kann, dass der Mangel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorlag und damit nicht durch seinen Mietgebrauch entstanden ist (vgl. dazu die Ausführungen unter II.2.), noch sich hinsichtlich des gem. § 280 Abs.1 S.2 BGB vermuteten Verschuldens entlasten kann (vgl. dazu die Ausführungen unter III.). Aus diesem Grund seien auch die Kündigungsrechte des Vermieters im Falle der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter genannt.
aa) Außerordentliche fristlose Kündigung
Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Keinesfalls jede Beschädigung der Mietsache rechtfertigt jedoch die fristlose Kündigung. Vielmehr ist im konkreten Einzelfall anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien festzustellen, ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maße verletzt sind (vgl. BGH, Beschluss vom 14.07.1993 – VIII ARZ 1/93).
bb) Ordentliche fristgerechte Kündigung
Ordentlich unter Einhaltung der Frist des § 573c BGB kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, was unter Umständen auch bei einer Beschädigung der Mietsache z.B. durch ein falsches Heiz- und Lüftverhalten mit der Gefahr einer Schimmelbildung der Fall sein kann (vgl. LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 19. 12. 2007 – 10 S 163/07).
II. Mängel bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses- Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Um den Verlust von Gewährleistungsrechten wegen bereits bei der Übergabe vorhandener Mängel zu verhindern und um sich vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache oder einer Kündigung des Vermieters aus eben diesem Grund zu schützen, sollte der Mieter bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses besonders wachsam sein. Folgendes ist unbedingt zu beachten:
1. Wichtige Maßnahme zur Erhaltung der Ansprüche – Vorbehalt der Mängelgewährlistungsrechte bei der Annahme
Die vorbehaltlose Annahme hat die Wirkung eines Verzichts auf die Gewährleistungsrechte und setzt daher die positive Kenntnis von dem Mangel im Zeitpunkt der Annahme voraus. Fahrlässige Unkenntnis genügt nicht.
Da unter der Annahme der Mietsache i. S. d. § 536b S.3 BGB die Überlassung der Mietsache zu verstehen ist (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04), die in der Regel mit der Übergabe gleichzusetzen ist, muss der Mieter den erforderlichen Vorbehalt bei der Übergabe erklären, um seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel nicht zu verlieren.
Hierbei ist Folgendes zu beachten:
Gegenstand des Vorbehalts muss ein bestimmter Mangel sein, den der Mieter konkret benennt (vgl. LG Köln, Urteil vom 22.08.1996 – 1 S 53/96- zum Vorbehalt i. S. d. § 539 BGB a.F.). Die allgemein gehaltene Erklärung, die Mietsache werde nur unter Vorbehalt der Gewährleistungsrechte angenommen, genügt nicht.
Außerdem erfordert der Vorbehalt die Erklärung des Mieters, dass er sich die Gewährleistungsrechte trotz Annahme der Mietsache erhalten will (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04).
Der Vorbehalt bedarf zwar keiner bestimmten Form. Jedem Mieter ist jedoch aus Beweisgründen (zur Beweislastverteilung s. u.) zu raten, den Vorbehalt schriftlich zu erklären und in das Übergabeprotokoll aufzunehmen. Weigert der Vermieter sich, ein Übergabeprotokoll überhaupt oder eines mit einem Vorbehalt der Mängelgewährleistungsrechte zu unterschreiben, wozu er berechtigt ist, kann und sollte der Mieter dem Vermieter eine gesonderte schriftliche Erklärung zukommen lassen, mit der der Vorbehalt erklärt wird.
Auch wenn sich dies aus § 536b BGB nicht ergibt, gibt es Ausnahmen vom Erfordernis des Vorbehalts. Diese liegen anerkanntermaßen dann vor,
- wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels zusagt und der Mieter erst daraufhin die Mietsache annimmt,
- wenn der Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder
- wenn klar ist, dass der Mieter die Mietsache in Erwartung der alsbaldigen Mängelbeseitigung annimmt
(vgl. OLG Köln, Urteil vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92).
Tipp für Mieter:
Liegt eine der o. g. Ausnahmen vor, sollten auch die Umstände, aus denen sich die Entbehrlichkeit des Vorbehalts ergibt, in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.
Beachte: Der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, d.h. der Anspruch auf Beseitigung des Mangels, ist von dem Ausschlusstatbestand des § 536b S.3 BGB nicht erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 05.07.1989 – VIII ZR 334/88). Das Gleiche gilt für das Recht des Wohnraummieters aus § 569 Abs.1 BGB, das Mietverhältnis wegen einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit außerordentlich fristlos zu kündigen. Wie § 569 Abs.1 S.2 BGB ausdrücklich klarstellt, besteht das Kündigungsrecht nämlich auch dann, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
Wichtig:
Lag der Mangel bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor und hatte der Mieter davon auch schon zu diesem Zeitpunkt Kenntnis, stehen ihm die Rechte aus § 536 BGB, § 536a BGB und 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB gem. § 536b S.1 BGB auch dann nicht zu, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme der Mietsache vorbehalten hat. Das Gleiche gilt gem. § 536b S.2 BGB dann, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwar keine positive Kenntnis von dem Mangel hatte, dieser ihm aber infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, es sei denn, der Vermieter hat ihm den Mangel arglistig verschwiegen.
Streiten die Parteien darüber, ob einer der Ausschlusstatbestände des § 536b BGB erfüllt ist, spielt die Verteilung der Beweislast eine wichtige Rolle. Diese sieht wie folgt aus: Der Vermieter muss die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von dem Mangel bei Vertragsschluss bzw. im Fall des § 536b S.3 BGB bei der Übergabe beweisen. Den Mieter hingegen triff die Beweislast dafür, dass er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehalten hat und- im Fall des § 536b S.2 BGB-, dass der Vermieter ihm den Mangel arglistig verschwiegen hat. Außerdem muss der Mieter das Vorliegen der Voraussetzungen für die Entbehrlichkeit des Vorbehalts, insbesondere also die Zusage der Mängelbeseitigung durch den Vermieter oder die Aufforderung dazu durch den Mieter, beweisen.
2. Entscheidende Weichenstellung- Die Aufnahme von Mängeln in das Übergabeprotokoll
Wie bereits oben angedeutet, stehen dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte nicht zu, wenn er den Mangel während des Mietverhältnisses selbst verursacht hat oder die Entstehung des Mangels zumindest in seinen Verantwortungsbereich fällt. In diesem Fall steht- wie unter I.2a). beschrieben- umgekehrt dem Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zu, vorausgesetzt, der Mieter hat den Mangel unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs (vgl. § 538 BGB) selbst schuldhaft verursacht oder muss sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten gem. § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014 – 10 S 60/14).
Nicht selten kommt es während oder am Ende des Mietverhältnisses, wenn der Mieter Gewährleistungsrechte geltend macht oder der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache in Anspruch nimmt, zum Streit zwischen den Mietparteien darüber, wann der Mangel entstanden ist, ob er also bereits bei der Übergabe vorhanden war oder während der Mietzeit eingetreten ist. War der Mangel nämlich bereits bei der Übergabe vorhanden, sind die Gewährleistungsrechte des Mieters zumindest nicht wegen eigener schuldhafter Herbeiführung des Mangels ausgeschlossen und stehen dem Vermieter gegen den Mieter keine Schadensersatzansprüche zu. Grds. trifft bei einem Streit über den Zeitpunkt der Entstehung eines Mangels den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Mietsache frei von Mängeln übergeben hat, und damit auch dafür, dass der Mangel zu einem Zeitpunkt aufgetreten ist, als sich die Wohnung in der Obhut des Mieters befand (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – 110 U 46/03).
Auch die Aufnahme einer Klausel in den Mietvertrag, mit der der Mieter die Übergabe der Wohnung in mangelfreiem Zustand bestätigt, ändert daran nichts, sofern es sich um eine formularvertragliche Klausel handelt, da eine solche Klausel gem. § 309 Nr.12b BGB unwirksam ist (vgl. LG Freiburg, Urteil vom 09.10.2007 – 9 S 37/07).
Diese grds. geltende Beweislastverteilung und die Unwirksamkeit der formularmäßigen Bestätigung der Mangelfreiheit helfen dem Mieter jedoch dann nicht weiter, wenn ein bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses erstelltes Übergabeprotokoll existiert, aus dem sich ergibt, dass die Wohnung -was den streitbefangenen Mangel anbelangt- unbeschädigt bzw. mangelfrei übergeben worden ist
Sinn und Zweck des Übergabeprotokolls ist es, späteren Streit über Vorhandensein und Art von Schäden an dem Mietobjekt zu vermeiden (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81). Fest steht zwar, dass die Existenz eines Übergabeprotokolls, aus dem sich das Vorhandensein eines Mangels bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht ergibt, die Situation des Mieters verschlechtert und die Prozessführung für den Vermieter erleichtert. In welchem Umfang und mit welchen Auswirkungen für einen evtl. Prozess dies der Fall ist, wird allerdings nicht einheitlich beurteilt.
Zum Teil wird vertreten, dass die Existenz eines Übergabeprotokolls, aus dem sich die Schadensfreiheit ergibt, zur einer Umkehr der Beweislast führt mit der Folge, dass nicht mehr der Vermieter beweisen muss, dass er die Mietsache mangelfrei übergeben hat, sondern es dem Mieter obliegt, den Beweis dafür zu erbringen, dass die Mietsache schon bei der Übergabe mit dem Mangel behaftet war (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03. 2003 -10 U 64/02). Dies soll der Fall sein, weil für das Protokoll die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen streitet (vgl. OLG Düsseldorf aaO).
Beachte: Nach einem Urteil des BGH vom 08.07. 2009 -VIII ZR 200/08- kommt es zu dieser Beweislastumkehr bereits gem. § 363 BGB mit der Übergabe der Mietsache, wenn der Mieter die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen.
Andere hingegen gehen weiter und versagen dem Mieter im Sinne eines Einwendungsausschlusses gänzlich die Berufung darauf, der Mangel sei bereits bei der Übergabe vorhanden gewesen (vgl. Blank, in: Blank / Börstinghaus, Miete § 538 BGB Rn.7).
Auch wenn man nicht von einem Einwendungsausschluss, sondern lediglich von einer Beweislastumkehr ausgeht und dem Mieter das Recht zugesteht zu beweisen, dass der Mangel entgegen der Aussage des Übergabeprotokolls bereits bei der Übergabe vorhanden war, wird er diesen Beweis nur schwer erbringen können, sofern keine Zeugen zugegen waren oder Fotos angefertigt wurden.
Jedem Mieter ist daher dringend zu raten, die Wohnung bei der Übergabe genau – möglichst bei Tageslicht- unter die Lupe zu nehmen, und- wenn sich Mängel zeigen- sicherzustellen, dass diese in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Dabei sollten die Mängel so konkret wie möglich beschrieben werden. Allgemeine Aussagen derart, dass sich die Wohnung bei der Übergabe in „mangelhaftem“, „vertragswidrigem“ oder in „nicht ordnungsgemäßem Zustand“ befand oder „ihre Tauglichkeit zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch herabgesetzt war“, entfalten keinerlei Wirkung. Erforderlich ist vielmehr eine genaue Beschreibung nicht nur der Art des Mangels, sondern auch in welchem Raum und an welcher Stelle er sich befindet.
Ist der Mangel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen. Ist der Vermieter hierzu auch freiwillig bereit, sollte der Mieter darauf achten, dass die Zusage des Vermieters, den Mangel zu beheben, in das Übergabeprotokoll aufgenommen wird. Gleichzeitig sollte- wenn dies zutrifft- Erwähnung finden, dass der Mieter die Mietsache erst daraufhin annimmt. Damit sind dann die Voraussetzungen für eine Entbehrlichkeit des Vorbehalts der Mängelgewährleistungsrechte (vgl. dazu oben unter II.1.) dokumentiert. Allerdings sollte unabhängig davon, ob dieser entbehrlich ist, der Vorbehalt in jedem Fall erklärt und in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden.
Tipp für Mieter:
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll mit einem bestimmten Inhalt zu unterschreiben (vgl. LG Frankenthal, Beschluss vom 31.07.2006 – 8 T 86/06). Immer wieder kommt es vor, dass der Vermieter die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls, in dem Mängel dokumentiert sind, verweigert und den Mieter zur Unterzeichnung eines Protokolls bewegt, aus dem sich die Mangelfreiheit ergibt. Zumindest dann, wenn das Protokoll ohne Aufnahme der Mängel erstellt und mit der Folge der oben beschriebenen Beweislastumkehr von beiden Parteien unterzeichnet wird, sollte der Mieter Alternativen schaffen, um das Vorliegen der Mängel bei der Übergabe später im Streitfall beweisen zu können. Hierzu empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Dritten, der am Mietvertrag nicht beteiligt ist und daher als Zeuge aussagen kann. Auch die Anfertigung von Fotos, die unter Angabe des Datums den Zustand der Mietsache dokumentieren, ist hilfreich. In manchen Fällen kann die Hinzuziehung eines Sachverständigen geboten sein.
Wichtig:
Einige Vermieter bestehen darauf, dass der Mieter eine im Übergabeprotokoll enthaltene Erklärung unterschreibt, wonach die Mietsache „wie besehen“ übergeben wird. Eine solche Erklärung sollte der Mieter auf keinen Fall unterzeichnen, wenn Mängel vorhanden sind und er nicht auf seine ihm deshalb zustehenden Gewährleistungsrechte verzichten möchte. Eine Vereinbarung, nach der die Räume wie besehen übergeben werden, führt nämlich dazu, dass der bei der Übergabe vorhandene Zustand als vertragsgemäß anerkannt wird und der Mieter bzgl. solcher Mängel, die ihm bei der Übergabe bekannt sind, keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 26. 07. 2004 – VIII ZR 281/03).
III. Schäden bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses- Wissenswertes für Vermieter und Mieter
Wie oben unter I.2a) dargelegt, kann der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser die Mietsache während des Mietverhältnisses unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs entweder selbst schuldhaft beschädigt hat oder sich ein schuldhaftes Verhalten eines Dritten gem. § 278 BGB zurechnen zu lassen muss. Bemerkt der Vermieter die Mängel erst am Ende des Mietverhältnisses bei der Übergabe der Wohnung, wird der Schadensersatzanspruch in der Regel erst einige Zeit nach dem Mietende geltend gemacht. Nicht selten wenden Mieter gegen diesen Schadensersatzanspruch ein, für den Mangel bzw. den Schaden nicht verantwortlich zu sein, da dieser entweder bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen (zum Streit über das Vorliegen von Mängeln bei Mietbeginn siehe die Ausführungen oben unter II.2.) oder aber erst nach ihrem Auszug ggf. durch den Nachmieter herbeigeführt worden sei. Da den Vermieter grds. die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass der Schaden im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe bereits vorgelegen hat (vgl. LG Detmold, Urteil vom 04.05. 1990 – 1 S 243/89), sollte der Vermieter Vorkehrungen dafür treffen, dass der Mieter die erfolgreiche Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs mit einem solchen Einwand verhindern kann. Wie schon zu Beginn des Mietverhältnisses spielt auch hierbei das Übergabeprotokoll eine entscheidende Rolle.
Es gilt Folgendes:
Wurde bei der Übergabe am Ende des Mietverhältnisses ein Protokoll über den Zustand der Mietsache (Rückgabeprotokoll) erstellt, gilt nach überwiegender Auffassung, dass der Mieter nur für Schäden verantwortlich gemacht werden kann, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 – I-10 U 184/02, 10 U 184/02), es sei denn, ein nicht im Protokoll dokumentierter Schaden war nicht erkennbar (vgl. KG, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01), und zwar auch nicht von einem Fachmann (vgl. LG München I, Urteil vom 25. 09. 2002 – 15 S 22038/01; wohl auch BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81-, wonach es Sache des Vermieters ist, einen Fachmann hinzuzuziehen). Das Übergabe- bzw. Rückgabeprotokoll wirkt zugunsten des Mieters wie ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. d. § 397 Abs. 2 BGB mit der Folge, dass eventuelle Ansprüche des Vermieters wegen dennoch vorhandener, aber nicht im Protokoll dokumentierter Schäden erlöschen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 15. 10. 1998 -327 S 79–98). Der Vermieter kann deshalb auch nicht gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung nicht protokollierter Mängel aufrechnen.
Nach Auffassung des Kammergerichts (vgl. KG, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01) kann der Vermieter auch dann keine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, wenn es zwar nicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls kommt, der Vermieter aber nach der Übergabe der Mietsache und Abnahme des Zustandes der Mietsache keinerlei Vorbehalte mehr macht.
Beachte:
Die den Anspruch des Vermieters ausschließende Wirkung des Übergabeprotokolls tritt nicht ein, wenn der Mieter einen Schaden arglistig verschwiegen hat.
Auf Grund der zuvor beschriebenen Wirkung des Übergabeprotokolls ist jedem Vermieter zu raten, die Mietsache bei der Abnahme am Ende des Mietverhältnisses gründlich– möglichst bei guten Lichtverhältnissen und nach der Entfernung aller Möbel – auf Schäden zu untersuchen und -falls sich solche zeigen- diese in das Übergabeprotokoll aufzunehmen. Dann nämlich ist der Mieter mit dem Einwand ausgeschlossen, der Schaden habe am Ende des Mietverhältnisses bei der Rückgabe der Mietsache noch nicht vorgelegen, sondern sei erst nach seinem Auszug entstanden.
Wie für den Vermieter gilt allerdings auch für den Mieter, dass er nicht verpflichtet ist, ein Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Erklärt sich der Mieter nicht mit dem Übergabeprotokoll einverstanden und unterschreibt es nicht, kommt dem Protokoll keinerlei Beweiskraft zu (vgl. AG München, Urteil vom 03.12.2013 – 433 C 23094/13). In solchen Fällen sollte der Vermieter auf sicherstellen, dass er den Beweis dafür, dass der Schaden im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe bereits vorgelegen hat, erbringen kann, und zwar durch Hinzuziehen eines Zeugen, ggf. auch eines Sachverständigen und durch Anfertigung von Fotos.
Beachte:
Ist im Rückgabeprotokoll ein Schaden protokolliert, steht damit nur fest, dass dieser im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses vorgelegen hat. An diese Feststellung ist der Mieter gebunden. Dies bedeutet aber noch nicht zwangsläufig, dass der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist bzw. dass der Vermieter alle für seinen Anspruch erforderlichen Tatsachen dargelegt und bewiesen hat. Auch wenn es dem Mieter im Falle der Dokumentierung eines Schadens im Übergabe- bzw. Rückgabeprotokoll versagt ist einzuwenden, der Schaden sei erst nach seinem Auszug eingetreten, bleibt ihm der Einwand möglich, der Schaden habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen, oder er habe den Eintritt des Schadens nicht zu vertreten.
Welche Folgen der Einwand des Mieters, der Schaden habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses bei seinem Einzug vorgelegen, nach sich zieht, hängt davon ab, ob und mit welchem Inhalt bei der Übergabe der Wohnung beim Mietbeginn ein Übergabeprotokoll erstellt wurde. Wurde ein solches nicht erstellt, muss in der Regel der Vermieter beweisen, dass er die Mietsache frei von Mängeln übergeben hat. Wurde hingegen ein Protokoll erstellt und ergibt sich aus diesem die Mangelfreiheit im Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter am Mietbeginn, trifft den Mieter– sofern man nicht der Ansicht folgt, nach der der Mieter mit seinem Einwand gänzlich ausgeschlossen ist – die Beweislast dafür, dass der Mangel, deretwegen der Vermieter ihn auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, entgegen dem Protokollinhalt bereits bei Mietbeginn vorhanden war (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – 110 U 46/03; zur Wirkung des zu Beginn des Mietverhältnisses erstellten Übergabeprotokolls vgl. außerdem die Ausführungen oben unter II.2.).
Macht der Mieter geltend, er habe den während der Mietzeit aufgetretenen Schaden nicht zu vertreten, muss nicht der Vermieter dessen Vertretenmüssen beweisen, sondern der Mieter den Entlastungsbeweis führen. Dies ergibt sich aus der Formulierung des § 280 Abs.1 BGB, nach dessen S.2 die Schadensersatzpflicht des Schuldners wegen einer Pflichtverletzung nur dann nicht besteht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
IV. Fazit und Zusammenfassung
- Wird eine Mietwohnung dem Mieter mit Mängel übergeben, stehen dem Mieter gegen den Vermieter neben dem Anspruch auf Beseitigung des Mangels grds. Gewährleistungsrechte zu.
- Hat der Mieter den Mangel bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses gekannt, kann er diese Rechte allerdings – von Ausnahmen abgesehen- nur geltend machen, wenn er sich diese bei der Übergabe vorbehalten hat.
- Besteht zwischen den Mietparteien Streit darüber, ob ein Mangel bereits bei Mietbeginn vorhanden war oder aber erst während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden ist, trägt zwar grds. der Vermieter die Beweislast dafür, dass er die Mietsache frei von Mängeln übergeben hat. Wurde jedoch bei der Übergabe der Wohnung an den Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll erstellt, aus dem sich ergibt, dass die Wohnung mangelfrei übergeben worden ist, kommt es – sofern man dem Mieter den Einwand nicht gänzlich versagt- zumindest zu einer Beweislastumkehr mit der Folge, dass der Mieter den Beweis dafür erbringen muss, dass der Mangel bei der Übergabe bereits vorgelegen hat.
- Ist während der Dauer des Mietverhältnisses ein Schaden an der Mietsache entstanden, kann der Vermieter von dem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Eintritt des Schadens zu vertreten hat.
- Wendet der Mieter allerdings ein, der Schaden sei erst nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter eingetreten, und wurde bei der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Schaden nicht vermerkt ist, kann der Mieter nicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Ist der Schaden hingegen protokolliert, ist der Mieter zwar an diese Feststellung gebunden. Es bleibt ihm aber möglich einzuwenden, der Schaden habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen, oder er habe den Eintritt des Schadens nicht zu vertreten.
09.05.2017 - 18:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir ziehen demnächst aus. Im Wohnungsübergabeprotokoll (Einzug März 2013) ist Folgendes vermerkt:
Türen: alle Gebrauchsspuren + starke Abplatzungen
Wohnungstür: starke Abplatzungen
Küche: EBK nicht mitvermietet inkl. Geräte
Fenster: müssen 2013 gestrichen werden
Mischbatterie ist zu erneuern
Müssen die Türen gestrichen werden, wenn der Mangel offensichtlich bereits beim Einzug vorlag und keine Schönheitsreparaturklausel diesbezüglich besteht?
Die EBK muss sicherlich entfernt werden, insofern keine Einigung einer Übernahme mit dem Nachmieter getroffen werden kann.
Müssen die Fenster innen gestrichen werden, wenn der oben genannte Mangel aufgeführt war, jedoch der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel (“das Streichen, Lackieren bzw. Lasieren der Fenster (innen) […] übliche Turnus […] im Allgemeinen 5 Jahre”) enthält?
Wer ist für das Erneuern der Mischbatterie zuständig?
Ich danke Ihnen im Voraus für das Beantworten der Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
E.Müller
09.05.2017 - 20:31
Hallo Elen,
diese Link hilft Ihnen weiter: Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.07.2017 - 11:42
Hallo Herr Hundt,
letzte Woche hatte ich meinen Wohnungübergabetermin. Hier lief einiges nicht so toll.
Im Feburar 2015 sind wir zu zweit in einen Neubau gezogen. Auszugstermin war am 30.06.2017.
Im März kam mein Vermieter zur Vorabbesichtigung in unsere Wohnung und erstellte ein Protokoll, indem als einziger Punkt stand, wir müssen die farbige Wände weiß streichen. Ob ich dazu verpflichtet bin war mir egal, da ich keinen Ärger wollte habe ich gestrichen (es waren auch nur 3 Wände in bunten Farben).
Bei der Wohnungsübergabe ist der Vermieter sehr unfreundlich geworden, da man die Übergänge zwischen den Weißtönen gesehen hat. Desweiteren hat er bemängelt, dass wir die Küchenfließen angebohrt hatten.
Ich war an diesem Termin leider nicht dabei und konnte mich nicht wehren. Nun steht im Abnahmeprotokoll “der Vermieter lässt die Wohnung von einem Fachunternehmen streichen, sowie die angebohrten Fliesen austauschen und zieht die Kosten hierfür von der Kaution ab”. Mein Ex-Freund hat dieses Protokoll leider unterschrieben.
Folgende Fragen:
– Ist die Unterschrift auf dem Protokoll verbindlich?
– Wenn ich die Wände weiß gestrichen habe, hat er dann das Recht, nur weil es nicht wie im Neubau aussieht, das auf unsere Kosten richten zu lassen?
– Die Fliesen in der Küche wurden nur angebohrt um die Küche zu befestigen, da wir beim Einzug keine gestellt bekommen haben. Es war hier nicht möglich in die Fugen zu bohren aufgrund der Höhe der Schränke. Ausserdem sind es keine übermäßig Menge von Bohrlöchern (nicht einmal 10). Uns ist eine Fliese beim Bohren ein Eck gesprungen. Wir würden diese auch tauschen, da es aber direkt in der Ecke ist und da anschließend wieder eine Küche davor kommt, dachten wir das könnte man kulanter Weise lassen. (Für diese Fliese würden wir die Kosten tragen)
Hat der Vermieter das Recht die angebohrten Fliesen alle tauschen zu lassen?
Danke im Voraus für eine Antwort.
22.07.2017 - 14:32
Hallo Tanja,
ich würde zuerst die Schönheitsreparaturklausel prüfen lassen. Dann darauf hinweisen, das die Bohrlöcher offensichtlich zum Vertragsgemäßem Gebrauch gehörten. In wie weit Sie aus dem Protokoll wieder raus kommen, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen. Ich kann Ihnen die oben verlinkte Prüfung empfehlen – weitere Fragen werden nach Vereinbarung auch beantwortet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2017 - 17:51
Sehr geehrte Damen und Herren,
bei der Abnahme der Wohnung werden Mängel festgestellt, die beim Übergabetag lt. Protokoll nicht vorhanden waren. Muss dem Mieter nach neuer Rechtssprechung eine Nachbesserungsfrist gewährt werden, die Mängel zu beseitigen?
Wenn nicht, müssen ihm die Mängel nochmal schriftlich angezeigt werden?
Mit freundlichen Grüßen
Christian Weltz
14.11.2017 - 17:52
Hallo Herr Weltz,
dieser Link hier hilft Ihnen vielleicht schon: Mängel trotz Übergabeprotokoll
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2018 - 09:46
Hallo Herr Hundt,
ich bin Anfang März in eine neue Wohnung gezogen. Auf dem Übernahmeprotokoll wurden einige Mängel vermerkt. Es waren bereits zwei Personen der Hausverwaltung vor Ort, um sich die Schäden anzuschauen. Nach 12 Tagen kam bislang noch keine Reaktion zu folgenden Schäden:
Wohnungstürschlüssel schwergängig, hakt im Schloss
Bad: Duschschlauch undicht, Türstopper defekt, Silikonfugen gerissen (Zustand bereits seit vorheriger Vermietung!)
Beschriftung Sicherungskasten fehlt
Kellerabteil: vom Gewölbe rieselt ständig Material herunter
Mein Partner und ich hatten folgende Punkte im Nachhinein der Besichtigung mit Verantwortlichen der Hausverwaltung festgehalten:
“Nach Rücksprache mit Ihnen und Ihrem Kollegen möchten Sie sich bitte um die Regulierung folgender Punkte kümmern:
Schraube für Steckdose im Flur fehlt
Türstopper im Flur fehlt
Silikonfugen im Badezimmer sind gerissen !
Duschschlauch undicht – neuer 2m- Duschschlauch wird von Ihnen gestellt !
Sanierung des Kellergewölbes !!!
Nach Absprache mit Ihnen versuchen wir uns mit Folgendem auseinanderzusetzen:
Beschriftung Sicherungskasten (keine Gewährleistung garantiert aufgrund mangelnder Sicherheit/ Unfallgefahr) !
Nachmachen Schlüssel bei Schlüsseldienst Mütze (2x) wird Ihnen in Rechnung gestellt !”
Beim versuchten Nachmachen des Schlüssels gab es jedoch Probleme, da der Anbieter des Schlüssels nicht mehr existert und die Hausverwaltung mit Schlüsselkarte dort vorbeikommen muss, um zu klären, ob ein passender Ersatzschlüssel gefertigt werden kann bzw. das Türschloss ausgewechselt werden muss.
Zudem ist uns weiterhin aufgefallen, dass Seitenleisten an Zimmertüren locker sind. Sollen diese Punkte auch ins Übergabeprotokoll übernommen werden?
Zudem würde ich gerne wissen, wie ich jetzt weiter verfahren kann? Kann von Mietern erwartet werden, dass sie die Beschriftung im Sicherungskasten übernehmen?
Ich habe der Verwaltung heute eine erste Erinnerungsmail geschrieben, da ich niemanden telefonisch errreicht hatte.
Ich danke für Ihre Rückmeldung.
Viele Grüße
Janina
12.03.2018 - 13:07
Hallo Janina,
Sie beschreiben den Zustand einer Wohnung, die nicht neu ist. Ich würde alle Mängel immer im Protokoll aufnehmen, einfach als Beweis, damit Sie als Mieter auch wieder ohne Beseitigung der Mängel ausziehen können. Sie können allerdings nicht davon ausgehen, dass alle Mängel vom Vermieter beseitigt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.03.2018 - 09:05
Hallo,
bei der Wohnungsübergabe haben wir einen kleinen Schaden hinterlassen, die die Vermieterin beseitigen wollte und der sollte dann von der Kaution abgezogen werden. Wir waren damit einverstanden. Wir wollten gern die Rechnung über den beseitigten Schaden haben und die Vermieterin gab uns nur einen überhöhten Kostenvoranschlag und zog diese Summe von unserer Kaution ab.
Ist die Vermieterin verpflichtet uns eine Rechnung zu zeigen?
20.03.2018 - 14:30
Hallo Kerstin,
hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-inanspruchnahme/
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.03.2018 - 15:32
Hallo Herr Hundt,
vor 8 Wochen bin ich aus der Mietwohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe wurde leider kein Protokoll erstellt, es wurden aber auch keine offensichtlichen Mängel festgestellt.
Die Wohnung ist direkt weiter vermietet worden. Jetzt bemängelt mein ehemaliger Vermieter Macken in den Türen, die von normalen Gebrauchsspuren abweichen und will einen Gutachter beauftragen, der feststellen soll, wann die Macken entstanden sind.
Gerade mit dem Hintergrund, dass fast 2 Monate nach unserem Auszug vergangen sind, bin ich mir nicht sicher, ob er hier überhaupt noch Schadensansprüche stellen kann.
Viele Grüße
22.05.2018 - 11:53
Hallo Herr Hundt,
ich bin Anfang des Jahres aus einer Mietwohnung ausgezogen. Im Übergabeprotokoll wurden einige Mängel festgehalten, aber leider wurde mir keine Kopie des Protokolls ausgehändigt. Vor kurzem habe ich einen Kostenvoranschlag zur Beseitigung der Mängel von einer mit meinem Vermieter kooperierenden Firma erhalten, welchen ich meiner Versicherung übergeben habe.
Meine Haftpflichtversicherung übernimmt nur einen Teil des Schadens, weil ich unglücklicherweise einen Versicherungswechsel hatte und der andere Teil des Schadens vor dem Wechsel passiert ist.
Bei den Schäden, die die Versicherung nicht übernimmt handelt es sich um eine Wohnungstür (in der auf einer Seite ein kleines Loch war) und um zwei Türblätter (wovon ich eigentlich nur von einem weiß).
Mein Vermieter möchte nun, dass ich 1.750,- € für die Wohnungstür, die beiden Türblätter und die Montage bezahle.
Auf dem Kostenvoranschlage habe ich gesehen, dass allein die Wohnungstür über 1.000,- € netto gekostet haben soll, was meiner Meinung nach viel zu viel für eine Standardtür mit Spion ist.
Nun meine Frage: Habe ich das Recht einen zweiten Kostenvoranschlag zum Vergleich anzufordern oder einen Gutachter zu beauftragen?
Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Antwort
Liebe Grüße
S. Schödel
23.05.2018 - 19:46
Hallo Susanne,
zum eigenen Schutz würde ich an Ihrer Stelle ein separates Angebot einholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.07.2018 - 21:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
zum 01.08.2017 haben wir unsere Wohnung mit kleineren Mängel im Protokoll übergeben.
Stellt das Protokoll eine Aufforderung zur Behebung dar?
Bis heute haben wir keine separate Aufforderung des Vermieters bekommen, aber auch unsere Kaution nicht.
Gibt es Fristen, an die sich der Vermieter bzgl. der Aufforderung zur Behebung halten muss?
VG Nadine Winkelmann
12.07.2018 - 08:54
Hallo Nadine,
in der Regel wird im Protokoll auch geregelt, wer den Mangel bis wann beseitigt, bzw. ob dafür ein Teil der Kaution einbehalten wird. Fragen Sie nach Ihrer Kaution und warten Sie die Reaktion des Vermieter ab.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2018 - 10:59
Hallo Herr Hundt,
ich bin vor 3 Monaten umgezogen. Bei der Schlüsselübergabe habe ich folgendes unterschrieben:
“Der Vermieter macht darauf aufmerksam, dass es sich hierbei nicht um eine beanstandungslose Wohnungsabnahme handelt. Dem Mieter [also ich] wurde bei Einzug Gelegenheit gegeben, sich Mängel in einem Übergabeprotokoll bestätigen zu lassen. Analog werden etwaige, jetzt vorliegende Mängel gegenüber dem Mieter [also mir] nach der Anfertigung eines Übergabeprotokolls mit dem Nachmieter beanstandet.”
Die Vermieterin hat sich die Wohnung bei Schlüsselübergabe nicht angeschaut und es fand also dort auch keine Mängelbesichtigung und Protokollierung zwischen mir und ihr statt, da sie sich ja auf das Übergabeprotokoll mit dem Nachmieter beruft.
Nun sind 3 Monate seit meinem Auszug vergangen, aber zwischen Nachmieter und Vermieterin wurde immer noch kein Übergabeprotokoll erstellt. D.h. ich warte weiter auf meine Kaution und bin unsicher, ob nicht während der 3 Monate durch meinen Nachmieter schon neue Schäden entstanden sind.
Wie ist hier die Rechtslage? Müsste ich für solche Schäden dann auch aufkommen? Und wie lange muss ich noch darauf warten?
Viele Grüße und vielen Dank im Voraus für Hilfe,
Mara
30.10.2018 - 11:34
Hallo Mara,
davon abgesehen, dass Sie sowas nie unterschreiben sollten, würde ich die Wirksamkeit der Vereinbarung rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2018 - 16:41
Hallo Herr Hundt,
ich bin vor einem Jahr aus der vorherigen Wohnung ausgezogen. Im Keller standen schon zum Zeitpunkt meines Einzugs irgendwelche sehr sehr verrosteten und alten Gartengeräte (Rechen, zwei Stangen) und es lagen Holzplatten als Boden aus (Es ist wirklich ein Schlammloch) Der Keller ist nicht nutzbar gewesen, da er sehr feucht ist, eher nass und daher haben wir mündlich vereinbart, dass sie das ja wissen und es da halt steht.
Nun hat leider die Hausverwaltung gewechselt und bei der Übergabe, haben sie das bemängelt. Ich habe die Situation erklärt und da auch offensichtlich war, dass diese paar Dinge schon sehr lange dort stehen und meine Mietdauer lediglich zwei Jahre betrug, meinte der Herr der Verwaltung, das könne er dann übernehmen.
Nun finde ich plötzlich Räumungskosten von fast 200 € auf meiner Betriebskostenabrechnung.
Im Übergabeprotokoll gibt es bei Mängel drei Kategorien: 1. Mängel, die der Vormieter nachbessert, 2. Mängel, die der Vormieter durch eine Pauschale bezahlt, und 3. Mängel, deren Behebung der Vermieter veranlassen wird. Das dritte ist angekreuzt mit simpler Aussage “Keller beräumen”.
Das Übergabeprotokoll ist auch mit vertragsgemäßen Zustand abgenommen und von beiden Seiten unterzeichnet.
Außerdem wurde mit dem Nachmieter sogar vereinbart, dass die Holzplatten, die dort ausgelegt waren (nicht von mir) bleiben, um wenigstens etwas Nässe abzuhalten. Die stehen jetzt aber auch mit auf der Rechnung des Entsorgungsunternehmens. Ich soll jetzt also nachträglich für deren Befindlichkeiten zur Kasse gebeten werden, obwohl das so nicht vereinbart war?
Ich sehe das doch richtig, dass es unzulässig ist, mir das jetzt in Rechnung zu stellen oder?
Viele Grüße
Heike
02.12.2018 - 09:24
Hallo Heike,
die Kosten haben schonmal nichts in der Nebenkostenabrechnung zu suchen. Das ein Mangel besteht, haben Sie festgehalten. Wer die Kosten trägt haben Sie nicht expliziert vereinbart. Wobei naheliegt, dass der Mangelverursacher (zumindest auf dem Papier) die Kosten übernimmt. Wenn überhaupt, können natürlich nur tatsächliche Kosten weitergereicht werden.
Bitte lassen Sie die Sachlage im Zweifel rechtlich bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2019 - 14:13
Hallo Herr Hundt,
bei uns liegt derzeit folgender Sachverhalt vor:
Der Vormieter ist seit Mitte Januar ausgezogen. Das Mietverhältniss des Vormieters geht jedoch bis 28.02. Wir hatten beim Vormieter und Vermieterin angefragt, ob Einverständis darüber besteht, wenn wir bereits zum 23.02. die Schlüssel bekämen und somit Zugang zur Wohnung. Darüber haben wir sodann eine schriftliche Bestätigung erhalten.
Die Vermieter hatten dann zum 22.02. die Abnahme der Wohnung anberaumt. Leider lief diese nicht so, wie geplant. Die Vermieter haben einige Mängel (aufgequollenes Laminat, Schimmel am Silikon der Fenster durch falsches lüften,…) festgestellt. Da unsererseits jedoch bereits auf Grund der schriftlichen Zusage das Umzugsunternehmen für den 27.02. und auch am 23.02. bereits ein paar Sachen in die Wohnung gebracht werden sollten, kam uns der Vormieter etwas entgegen. Und zwar übergab uns der Vormieter für den 23.02. und 24.02. die Schlüssel, welche wir jedoch zurück gaben, da noch keine ordentliche Abnahme durch die Vermieter erfolgt ist.
Jetzt steht der Umzugstag an und wir haben das Einverständnis der Vermieter, dass wir am 27.02. einziehen können unter der Bedingung, dass der Vormieter weiterhin seine Mängel beseitigen kann, womit wir uns einverstanden erklärt haben.
Jetzt stellt sich jedoch der Vormieter quer mit der Begründung, dass sein Vertrag bis 28.02. ginge und er auch nur bis zu diesem Tag Reperaturen vornehmen werde. Wir könnten nur wie gelant einziehen, wenn wir übrig gebliebene Reperaturen übernehmen würden.
Was kann man in so einem Fall machen? Das Umzugsunternehmen ist für den 27.02. bestellt samt Equipment und kann auch nicht verschoben werden. Zudem müssen zwei Katzen mit umziehen, daher ist eine Zwischenlagerung auch nicht möglich.
Vielen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
Esther Jauck
27.02.2019 - 07:22
Hallo Esther,
ich würde die Abwicklung über den Vermieter klären. Lassen Sie sich auf keine Diskussionen mit den Vormieter ein. Ihr Vertragspartner ist Ihr Vermieter. Die Situation wird sich wohl nicht zur Zufriedenheit aller Parteien lösen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.01.2020 - 16:06
Hallo Herr Hundt,
wir hatten eine eine vorzeitige Wohnungsübergabe 3 Wochen vor Mietende, nachdem der Mieter hierfür einen Termin vorgeschlagen hatte, Die Wohnung war leergeräumt. Der Mieter bereits ausgezogen.
Bei der Übergabe wurden von uns zahlreiche Mängel festgestellt. Der Mieter weigerte sich das Übergabeprotokoll zu unterzeichnen. Da eine Mängelbeseitigung noch erforderlich war, blieb ein Wohnungsschlüssel vorerst im Besitz des Mieters.
Nachdem ich heute feststellen mußte, dass ich die Wohnung (die ja bereits übergeben wurde) nicht mehr mit Handwerkern und Mietinteressenten betreten konnte weil der Schliesszylinder ausgewechselt wurde, stellt sich die Frage der Rechtmäßigkeit. Darf mich der Mieter am Betreten der Wohnung nach der Wohnungsübergabe – vor Mietvertragsende – hindern?
Wir haben ihm die im Anschluß an die Übergabe mit einem unabhängigen Zeugen erstellte Mängelliste versucht per Email zukommen zu lassen. Diese Bestandsaufnahme haben wir durchführen können bevor er den Schliesszylinder auswechseln lies. Eine Lesebestätigung haben wir nicht erhalten.
Postalisch können wir ihn nicht erreichen da wir seine Adresse nicht mitgeteilt bekommen haben.
Viele Grüße und Dank im Voraus
Elke
14.01.2020 - 14:00
Hallo Elke,
der Mieter hat Ihnen offensichtlich einige Schlüssel übergeben, aber nicht die Wohnung. Grundsätzlich kann der Mieter die Mietsache bis zum Vertragende nutzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.01.2020 - 10:56
Sehr geehrter Herr Hundt,
leider habe ich nun Ärger mit meiner Vermieterin.
Folgender Sachverhalt ist passiert:
Mir ist im August 2019 eine Sirupflasche (heller Sirup) im Treppenhaus runtergefallen. Ich habe sofort die Scherben beseitigt und das Treppenhaus zweimal gewischt.
Leider sind dennoch Flecken entstanden. Dies habe ich auch der Vermieterin gemeldet und sie meinte, dass das kein Problem sei und sie der Putzfrau Bescheid gibt.
Nun habe ich seitdem nichts mehr gehört und für mich war die Sache abgeschlossen. Zwischenzeitlich habe ich meine Wohnung gekündigt und die Vermieter wollten, dass ich diese von einem Maler streichen lasse. Laut Mietvertrag muss ich jedoch gar nicht streichen, dies habe ich ihnen mitgeteilt.
Jetzt Mitte/Ende Januar kommt die Rückfrage der Vermieter, was ich bzgl. der Flecken im Treppenhaus gedenke zu tun, denn die Putzfrau konnte diese nicht beseitigen. Seit meinem Malheur und der Rückfrage sind also schon einige Monate vergangen und ich weiß auch gar nicht, mit welchen Mitteln es die Putzfrau versucht hat zu beseitigen. Das Treppenhaus ist bestimmt auch schon über 50 Jahre alt und man sieht die Flecken nur, wenn man weiß, dass dort welche sind. Es handelt sich um die Treppe in den Keller.
Jetzt entsteht bei mir die Vermutung, dass die Vermieter dadurch einen Teil der Kaution einbehalten wollen und so den Maler bezahlen wollen.
Was würden Sie mir raten? Das Gespräch suchen und sich einigen? Es der Versicherung melden? Oder ein ganz anderes Vorgehen?
Vielen Dank vorab.
Freundliche Grüße,
JZ
20.01.2020 - 15:06
Hallo JZ,
danke für Ihren Beitrag. In meinen äugen ein klarer Fall für Ihre private Haftpflichtversicherung. Vielleicht finden Sie aber auch eine unkomplizierte Lösung im Konsens.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2020 - 20:22
Hallo Herr Hundt,
bei mir hat sich folgende situation aufgetan:
Ich bin Mitte Januar aus meiner Wohnung ausgezogen hierbei hat der Vermieter einige Mietmängel festgestellt (unsauber gestrichen, Fenster/Türen schmutzig/Brandfleck auf Küchenplatte), diese wurden auch auf einem Übergabeprotokoll festgehalten. Nicht festgehalten wurde, dass diese von der Kaution abgezogen werden oder zu welchem Zeitraum sie beseitigt werden sollten.
Einen Monat später bot mir der Vermieter an, dass ich noch mal selber streichen könnte damit weniger von meiner Kaution angezogen werden würde. Ich nahm das Angebot an doch da war die Wohnung schon vermietet und der Nachmieter hatte auch die Wohnung mit dem Mängeln so übernommen.
Hat der Vermieter jetzt noch Anspruch darauf meine Kaution einzubehalten?
Beste Grüße,
Lisa
23.04.2020 - 06:34
Hallo Lisa,
hier eine Hilfe für Sie: Schönheitsreparaturen: Welche Nachfrist muss dem Mieter gesetzt werden? (+Muster)
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2020 - 05:56
Hallo Herr Hundt,
während meiner Mietzeit sind mir das Waschbecken und einige Fliesen kaputt gegangen (mir ist etwas heruntergefallen). Diese Mängel wurden bei der Übergabe auch im Abnahmeprotokoll festgehalten. Ich habe den Schaden meiner Versicherung gemeldet und die sagten, dass der Vermieter einen Kostenvoranschlag erstellen und bei der Versicherung einreichen soll. Nach Freigabe seitens der Versicherung könne die Reparatur beginnen. Dieses habe ich meinem ehemaligen Vermieter mitgeteilt und ihm die Kontaktdaten der Versicherung übermittelt. Nachdem einen Monat lang keinerlei Reaktion kam. Erhielt ich heute die Email, wie weit ich mit der Beseitigung der Schäden gekommen bin. Meine Frage: Wer muss sich um die Handwerker kümmern, der Vermieter oder ich. Ich wohne in der Wohnung nicht mehr, habe keinen Schlüssel und die Wohnung ist bereits vermietet. Kann der Vermieter einfach die Mietkaution für die Reparatur einbehalten, obwohl ich es über meine Haftpflichtversicherung laufen lassen würde?
Viele Grüße Tanja
04.05.2020 - 08:52
Hallo Tanja,
Sie sind Vertragspartner des Vermieters. Daher wendet sich der Vermieter an Sie. Weisen Sie den Vermieter darauf hin, dass Sie den Schaden gerne übernehmen werden, allerdings nur, wenn das korrekt von einem Handwerker ausgeführt und abgerechnet wird. Die Belege reichen Sie dann bei Ihrer Haftpflichtversicherung ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.07.2020 - 15:45
Hallo Herr Hundt -folgender Sachverhalt :
Ich hatte 5 Jahre eine gewerbliche Mieteinheit in einem Privathaus angemietet. Nach Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist gab es am 30.06.2020 die Übergabe. Einzige Beanstandung des Vermieters, das die Befestigungsbohrungen meiner Werbung in der Außenfassade ca 20 Bohrungen Durchmesser 8 mm und ca 60 cm elektr. Anschlußkabel verschlossen bzw demontiert werden müssen und die Fassade in ihren Urzustand zu versetzen sei. Es gibt eine schriftliche Zustimmung seitens des Vermieters für das Anbringen einer beleuchteten Außenwerbung. Jetzt droht er mit der Vorderung der Weiterzahlung der Kaltmiete – sollten wir diese Beanstandung nicht beheben.
Wie soll ich mich verhalten ? Liebe Grüße Kerstin
06.07.2020 - 09:41
Hallo Kerstin,
beheben Sie die Schäden. Die Weiterzahlung der Miete ist absurd, dennoch kann der Vermieter ggf. berechtigte Folgekosten bei Ihnen einfordern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.08.2020 - 20:33
Hallo Herr Hundt,
Folgende Situation: es geht um einen Riss im Waschbecken.
Beim Einzugsprotokoll steht, dass kein Schaden im Waschbecken ist. Wir haben das damals nicht bemerkt und hatten das unterschrieben. Jedoch haben wir Fotos vom Einzug wo wir zeigen, dass der Riss schon bestanden hat.
Beim Auszugsprotokoll steht jedoch unter dem Bereich:„Mängelbehebung beim Ein- und Auszug“ vom Vermieter selber eingetragen “alles erledigt”. Der Vermietern und auch wir haben beide das Formular unterschrieben.
Nun will der Vermieter, dass wir den Schaden bezahlen, aber unserer Meinung nach hat er im Auszugsprotokoll unterschrieben, dass wir keine Schäden bezahlen müssen (weil die Mängelliste leer ist und “alles erledigt” drauf steht).
Jetzt kommen wir in der Situation nicht voran.
Haben Sie einen Rat?
Vielen Dank
Jessica
05.08.2020 - 21:28
Hallo Jessica,
hier eine Hilfe: Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.09.2020 - 09:48
Hallo,
wir sind mit Übergabeprotokoll am 29.06.2020 aus unserer Wohnung ausgezogen, Protokoll wurde ohne Mängel von beiden Seiten unterschrieben. Eine Neuvermietung / Einzug hat zum 01.07.2020 stattgefunden. Jetzt macht der Vermieter einen Mangel geltend, wir hätten bei der Demontage der Deckenlampe in einem Raum ein Kabel in der Decke beschädigt. Bei dem Nachmieter würde der FI Schalter ständig rausfliegen. Während unserer Mietzeit war kein Schaden im Stromnetz vorhanden, alle Lampen funktionierten tadellos.
Kann der Vermieter ohne zu belegen, welcher Schaden genau entstanden ist, die Kaution einbehalten ? Muss er uns mit Bildern oder sonstiges belegen, wo zB. der Schaden entstanden ist. Für uns erschließt sich der Schaden gar nicht. Wir wissen nicht, was der Nachmieter dort angestellt hat.
Vielen Dank für eure Meinung
07.09.2020 - 09:42
Hallo Herr Rinke,
natürlich muss der Vermieter genau darlegen, um was für einen Mangel es sich handelt und was die Beseitigung kostet. Hier eine Hilfe für Sie: Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.10.2020 - 13:08
Hallo Herr Hundt,
ich bin vor Kurzem nach zehn Jahren aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Dabei habe ich versehentlich einen Schaden am Waschbecken verursacht. Das Becken samt Armatur wurde durch die Vermieterin ausgetauscht, der in Rechnung gestellte Schaden wurde von meiner Haftpflicht unter Abzug neu für alt zu 50% reguliert.
Im Übergabeprotokoll wurde außerdem aufgeführt, dass die Wohnung in Absprache mit dem Nachmieter unrenoviert übergeben wird und dass in der Badewanne ein Rostfleck ist. Bei der Übergabe habe ich darauf hingewiesen, dass der Rostfleck bereits bei Einzug vorhanden war, dies wurde aber im Protokoll nicht aufgenommen. Beim Einzug wurde leider kein Protokoll angefertigt.
Nun habe ich von meiner Vermieterin ein Schreiben erhalten, in dem Sie mir die Nebenkosten für 2019 übermittelt und mir die von der Versicherung nicht übernommenen anteiligen Kosten für das Waschbecken in Rechnung stellt.
Lohnt sich eine anwaltliche Anfechtung?
Da in dem Schreiben keine weiteren Kosten für Badewanne oder fehlende Renovierung in Rechnung gestellt wurden, dürfte die Vermieterin diese noch nachträglich geltend machen?
(Meine Befürchtung ist eine Vergeltung in Form weiterer Kosten, wenn ich mich gegen das Waschbecken zur Wehr setze.)
Vielen Dank!
16.10.2020 - 13:53
Hallo Kerstin,
ich kann leider nicht einschätzen, one es sich lohnt einen Anwalt zu beauftragen. Beim Gesamtschaden schon eher als nur beim Waschbecken. Vielleicht warten Sie die weiteren Reaktionen des Vermieters ab?
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.01.2021 - 11:59
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir planen in einigen Wochen, nach 15 Jahre Mietdauer auszuziehen. Bei unseren Einzug wurde die Wohnung Teilrenoviert (nur die Wände wurden neutral weiss gestrichen, nicht Tapeziert/die Tapete war schon seit Jahren an der Wand), Türen, Türrahmen, Fenster innen etc wurden nicht gestrichen. Dieses haben wir in den 15 Jahren auch nicht nachgeholt, weil wir keine Beschädigung verursacht haben und somit kein Grund besteht. Der Fussboden/Laminat ist mittlerweile über 18 Jahre alt und müsste raus, das sieht der Vermieter auch so.
Da wir erst vor 4 Monaten alle Wände/Decken weiss gestrichen haben, wollten wir die Wohnung auch so übergeben und nur 2-3 stellen ausbessern.
Nun besteht unser Vermieter auf eine Ablösebetrag (Teileinbehalt der Kaution) von einigen hundert Euro weil:
1) wir nie die Türen/Fenster/Türrahmen gestrichen hätten (wurden unrenoviert übergeben/sind noch original zustand)
2) er sagt das die Tapeten entfernt werden und neu tapeziert werden muss, die alte Tapete wäre zu oft gestrichen worden (wir haben uns strickt an die Renovierungsfristen im Mietvertrag gehalten betreffend streichen der Wände/Decken).
3) weil beim abnehmen der Fussbodenleisten die Tapete beschädigt wird und wir das Laminat auch in den 15 Jahren Wohnzeit abgenutzt hätten, somit eine Teilschuld tragen (wir sind der Meinung das wir bei 18 Jahren alten Laminat nicht für Teilkosten bei Erneuerung aufkommen müssen, alterbedingt).
Diese 3 Argumentationen könne und wollen wir nicht folgen.
Liegen wir mit unserer Ansicht so falsch?
Liebe Grüße
Tom und Elena
06.01.2021 - 09:59
Hallo Tom M,
ich würde zuerst bei der Klausel ansetzen und diesen auf Wirksamkeit prüfen (lassen).
Zudem sollten Sie Einblick in das Übergabeprotokoll nehmen und den Zustand bei Übergabe prüfen. Hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-unrenovierte-wohnung-uebernommen/
Hier noch eine Hilfe zum Boden: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mieter-anspruch-neuen-teppich-laminat/
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.03.2021 - 23:18
Guten Abend Herr Hundt,
wir haben am 18.1.21 eine nicht renovierte Altbauwohnung angemietet.
Im Verlauf der Renovierungsarbeiten stellten wir einen Schimmelbefall auf den Holzpaneelen im Badezimmer fest, welche wir sofort meldeten.
Nach der Begutachtung teilte mir der Vermieter telefonisch mit, dass die Holzpaneele entfernt werden und die Wand verfliest wird.
Am 8.2 bekam ich einen Anruf von einem Elektriker, dass die Elektrizität im Flur und in einem weiteren Raum erneuert wird.
Im weiteren Verlauf stellte sich heraus, dass in der ganzen Wohnung die Elektrizität erneuert werden muss.
– Dies soll durch aufbrechen der Wände geschehen damit die alte Elektrizität raus geholt wird, die neue rein und dann wird die Wand verputzt.
Dies wurde mir bereits vom Vermieter schriftlich mitgeteilt und bis zum Zeitpunkt, wo die Arbeiten fertig sein werden, zahlen wir keine Miete.
Heute bekam ich eine E-Mail vom Vermieter, „…Bitte demontieren Sie die noch vorhandenen Holz Paneele vollständigen damit die dahinterliegende Wand behandelt werden kann und der Elektriker Baufreiheit hat. Anschließend können Sie die … Fliesenarbeiten ausführen.“
An den Holzpaneelen sind Durchlauferhitzer, Spülkasten und der Wasseranschluss der Badewanne befestigt.
Aus diesem Grund, sind wir gar nicht in der Lage die Holzpaneelen zu entfernen.
Meine Frage ist, bin ich als Mieter verpflichtet die Holzpaneelen zu entfernen und die Wand im Anschluss der Instandsetzung neu zu verkleiden, obwohl die Vermietung aufgrund von Instandsetzungsarbeiten und Schäden die Paneelen entfernen muss?
Des Weiteren wurde ich gerne wissen, ob die Vermietung dafür sorgen muss, die Wohnung nach dem Austausch der Elektrizität in dem jetzigen Zustand zu bringen.
z. B. Ist die Küche, der Flur und ein Raum tapeziert und gestrichen.
Ich danke Ihnen im Voraus für die Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
Fr. Schuffelhauer
19.03.2021 - 11:54
Hallo Patricia,
ich denke es kann nur eine Rückbauverpflichtung besteht, wenn Sie die Wandverkleidung als Mietereinbau übernommen haben. Wenn die Verkleidung hingegen zur Mietsache gehört, ist der Vermieter verantwortlich. Der Vermieter muss nach der Renovierung / Erneuerung der Elektrik wieder den vertragsgemäßen Zustand herstellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.03.2021 - 23:21
Guten Abend Herrn Dennis Hundt,
ich danke Ihnen für die Antwort und den Link, beides hat mir sehr geholfen.
Ich wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.
Mit freundlichen Grüßen
Patricia
20.03.2021 - 12:34
Hallo Patricia,
danke, gerne.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.03.2021 - 09:59
Guten Morgen Herr Hundt,
Ist es heutzutage noch üblich einen übertisch Wasserspeicher mit einer Armatur und einen Kaltwasser anschloss in der Küche zu haben oder kann man den Vermieter bitten, das als Untertisch herzurichten?
Gibt es eine Max dauer, wann das Gerät ausgetauscht werden muss?
Grüß
Yasin
21.03.2021 - 12:46
Hallo Yasin,
wenn Sie eine Wohnung mit einer bestimmten Ausstattung mieten, dann spricht da nichts dagegen. Sie werden den Vermieter aber nicht zum Austausch zwingen können. Also finden Sie am besten eine einvernehmliche Lösung. Beispiel: Auch eine Ofenheizung ist nicht mehr zeitgemäß – aber es ist möglich, eine Wohnung mit Ofenheizung zu mieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2021 - 22:24
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich hab mein Vertragsverhältnis zum 30.04. gekündigt.
Zusammen mit dem Nachmieter habe ich die bereits leere Wohnung am 05.04. begutachtet und in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten, dass sich beide Parteien hinsichtlich des Wohnungs- u. Renovierungszustandes geeinigt haben und die Wohnung wie besehen durch den Nachmieter übernommen wird. Auf Ansprüche einer nachträglichen Mängelbeseitigung oder etwaiger Renovierungsarbeiten wurde ausdrücklich im genannten Dokument verzichtet.
In Rücksprache mit der Wohnungsverwaltung wurden die Wohnungsschlüssel und Vereinbarung pandemiebedingt am 12.04. persönlich beim Verwaltungssitz abgegeben.
Die Wohnungsabnahme und Übergabe mit dem Nachmieter fand in meiner Abwesenheit mit dem Verwalter am 14.04. statt.
Nun übermittelte die Verwaltung am 20.04 per Mail das Abnahmeprotokoll und teilt mit, dass zwei Fensterrahmen stark verschmutzt sind und ich in Absprache mit dem Nachmieter (ist bereits Besitzer der Wohnung) die Mängel bis zum 30.04. beseitigen soll.
Ist die geforderte Mängelbeseitigung mit Fristsetzung nicht bereits mit Übergabe an den Nachmieter verwirkt?
Bin ich verpflichtet mich in diesem Fall mit dem Nachmieter abzustimmen?
Ich habe die Miete für den Monat April in voller Höhe an den Vermieter bezahlt und aufgrund der Vereinbarung mit dem Nachmieter einer vorzeitigen Schlüsselübergabe an den Nachmieter zugestimmt. Auf einen Ausgleich dafür habe ich aufgrund der einvernehmlichen Übergabebedingungen verzichtet.
Wenn nun im Nachgang Schadensersatzansprüche bei Unterlassung auf mich zukommen, bzw. die Reinigung mit der Kaution verrechnet wird, kann ich dem den Nutzungsausfall vom 14. – 30.04. im Zweifelsfall gegenstellen?
Vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Mit freundlichen Grüßen
Robert
21.04.2021 - 08:27
Hallo Robert,
Ihr Vertragspartner ist grundsätzlich Ihr Vermieter. Das Protokoll zwischen Ihnen und dem Nachmieter hat entfaltet m.E. erst Wirksamkeit, wenn der Vermieter ebenfalls einbezogen wird.
Versuchen Sie doch erstmal auf das Protokoll zu verweisen und das der Nachmieter den Zustand so akzeptiert hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2021 - 22:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe im Dezember 2020 meine Wohnung ( Einzug 02/2017) mit einem Rückgabeprotokoll übergeben. Ich habe die Wohnung geweißt, geräumt und sauber übergeben. Es wurden trotzdem Mängel vermerkt.
Diese waren:
– Austausch von zwei Bahnen Tapeten, anschließend komplette Wand weiß gestrichen (Grund des Austauschs: Silikonrückstände von einem Kleber für Fotos, nicht über streichbar gewesen, aber neue Raufasertapete war nicht die selbe wie das Original)
– Einbauküche weißte folgende Mängel auf: fehlende Glasplatte im Hängeschrank die mir zu Bruch ging, Riss in einem Tiefkühlschub und einer Ablage des Kühlschranks und ein lockeres Backblech im Ofen
– Duschkopfhalterung: an der Halterung für den Brausekopf ist ein Stück Plastik weggebrochen (wo man den Brausekopf einhängt) sowie das Rad für die Höheneinstellung war abgebrochen
Meine ehemalige Vermieter hält bis heut die Kaution ein, da Sie die Mängel beheben lassen hat und mir die gesamten Rechnungen für die Reparaturen inkl. Arbeitsstunden, im Februar/2021 per Post zukommen lassen hat. Sie möchte das ich für die Kosten aufkomme und erst nach Bezahlung der Rechnungen, würde Sie mir meine Kaution auszahlen, so der Stand vor ca. 6 Wochen.
Die Reparaturkosten belaufen sich auf knappe 500 Euro.
Nun weiß ich nicht was ich tun soll, da ich zum einem nicht weiß ob dies so rechtens ist und zum anderen nicht die finanzielle Möglichkeit habe diese Summe zu bezahlen.
Viele Grüße
Lucienne
10.05.2021 - 09:56
Hallo Lucienne,
lassen Sie sich die Rechnungen nachweisen und bitten Sie um Verrechnung mit der Kaution. Wenn Sie offenlegen, das Sie die Rechnung nicht zahlen können, wird die Vermieterin die Kosten mit der Kaution verrechnen (müssen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2021 - 12:21
Hallo Herr Hundt,
wir sind kurzfristig in eine Neubau-Mietwohnung (Baujahr 2008) eingezogen. Bereits vor Einzug meldeten wir verschiedene Mängel in der Wohnung, welche weitesgehend unkompliziert beseitigt wurden. Leider wurde der Hauptmangel eines mangelhaften Laminat-Bodens mit tiefen Rillen und Verfärbungen auf mehreren Quadratmetern inmitten des Wohnküchenbereichs weder beurteilt noch beseitigt. Im Übergabeprotokoll ist der Boden als mangelhaft bezeichnet.
Nun bezieht sich die Verwaltung auf “gemietet wie gesehen”, möchte den Mangel weder beurteilen noch beheben. Auch eine Sondervereinbarung kommt für die Hausverwaltung nicht in Frage.
Wie können wir nun weiter vorgehen?
Mit freundlichen Grüßen aus Berlin
Fiene
14.09.2021 - 19:17
Hallo Fiene,
Sie geben die Wohnung bei Auszug mit dem Mangel zurück. Sofern Sie den Mangel nur vermerkt und nicht die Beseitigung durch den Vermieter vereinbart haben, sehe ich keine Handlungsmöglichkeit für Sie. Hintergrund: Sie können durchaus auch eine Wohnung mit Mängeln mieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2021 - 20:26
Hallo Herr Hundt,
eine Frage: Ich habe 6 Monate gemietet. Protokoll bei Ein- und Auszug angefertigt. Wohnung hatte an etlichen Stellen schon Gebrauchserscheinungen. Auf der Küchenplatte ist am Rand eine sanfte aber sichtbare Delle (leicht aufgequollen) entstanden (5x3x0,2 cm) trotz pfleglichen Umgangs, höchstwahrscheinlich durch Feuchtigkeitseindringung entstanden. Der Vermieter will die Platte ersetzt haben. Allerdings kann es ja nur aufquellen, wenn es undicht ist. Ich nehme also stark an, dass die Versiegelung der Kante kaputt war, allerdings nicht sichtbar bei Einzug. Kann ich mich auf einen versteckten Mangel berufen? Bzw. hat der Vermieter hier ein Recht auf Ersatz?
Vielen Dank
28.09.2021 - 20:45
Hallo Koja,
es wird schwierig für Sie, sofern der Mangel nicht im Einzugsprotokoll aufgeführt war. Die Haltung des Vermieters ist m.E. nachvollziehbar und berechtigt. Lassen Sie die Sache bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2021 - 13:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin am Verzweifeln.
Meine seit 2003 gemietete Wohnung habe ich fristgerecht zum 31.12.2021 gekündigt.
Bei der Vorabnahme wurde ich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ich soll in in allen Räumen streichen.
Bei der Anmietung der Wohnung war diese nicht renoviert; im Übergabeprotokoll steht, dass Haken und Dübel nicht entfernt, Löcher nicht verschlossen wurden und die Badewanne angeschlagen ist.
Ich habe auf das Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 verwiesen.
Muss ich tatsächlich malern?
Freundliche Grüße
Yvonne
29.10.2021 - 17:11
Hallo Yvonne,
wenn Sie eine Wohnung umrenoviert übernommen haben, dann sind Sie nach der von Ihnen genannten BGH Rechtsprechung nicht zu Renovierung verpflichtet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2022 - 07:33
Sehr geehrter Herr Hundt,
nach12 Monaten Mietverhältnis sind die Mängel des Übernahmeprotokolls, deren Reparatur zeitlich mit “sorfort” datiert wurden, nicht beseitigt. Leider habe ich nur Kontakt zur Hausverwaltung und nicht direkt zum Vermieter. Die Mängel sind nicht gravierend in dem Maße, dass sie ein
Wohnen funktionell beeinträchtigen, sind aber sehr ärgerlich (defekte Toilettenspülung, beschädigte Silikonfugen, Küchenblenden, etc). Es kommen zwar immer mal Firmen vorbei, die Schäden aufnehmen und Ersatzteile bestellen, aber eine Reparatur findet nicht statt. Was kann man als Mieter in einem solchen Fall tun? Kündigen möchte ich nicht. Mit freundlichen Grüßen, SMF
20.10.2022 - 21:53
Hallo SMF,
ich würde in Richtung Mietminderung (vermutlich irrelevant, da die Mängel nicht relevant sind) und Ersatzvornahme recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.12.2022 - 11:19
Guten Tag,
der Vermieter war beim Übergabeprotokoll erstellen absichtlich nicht anwesend, sondern hat nur am Abend eine Schlüsselübergabe mitgemacht. Das Haus ist nun schon neu vermietet. Er hat meine Kaution einbehalten und Nachbesserung gefordert.
Gehe ich richtig in der Annahme das der Vermieter mir gegenüber alle Pflichten abgetreten hat als er einen neuen Mietvertrag ausgestellt hat und mir die komplette Kaution seit dem schuldig ist?
27.12.2022 - 19:09
Hallo J.S.,
Sie meinen, dass die Neuvermietung Sie von der Behebung von Mängeln befreit?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.12.2022 - 12:16
Ja denn seit der Übergabe ist nichts gemeldet worden. Im Nachhinein wenn die Schlüssel nicht mehr in meinem Besitz sind und neue Mieter schon drinnen wohnen kann ja schlecht ein Mangel auf mich geschoben werden oder? Die Kaution müsste doch in diesem Fall auch ausgezahlt werden, da ersten die Nebenkostenabrechnungen immer mit einer Zahlung an mich waren und keine Mängel geltend gemacht wurden.
28.12.2022 - 12:57
Hallo J.S.
der Vermieter wäre an ein mangelfreies Übergabeprotokoll gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.10.2023 - 20:10
Guten Abend,
Mitte des Jahres sind unsere Mieter aus der Wohnung ausgezogen. Im Übergabeprotokoll wurden wesentliche Lack-Schäden (keine Abnutzung sondern diverse große Lackschäden) am Treppengeländer festgehalten. Ferner wurde der Mieter darauf hingewiesen, dass wir die Mängel durch eine Fachfirma begutachten lassen und die Kosten für eine Beseitigung in Rechnung stellen. Das Protokoll wurde vom Mieter unterzeichnet.
Das Fachunternehmen hat ein Angebot erstellt und der Betrag von der Mietkaution einbehalten.
Mit der Weile sind neue Mieter eingezogen. Der Mangel konnte vor Einzug der neuen Mieter nicht beseitigt werden. Die neuen Mieter möchten nicht, dass während sie die Mietsache bewohnen, dass der Mangel beseitigt wird, da mit Abschleifen des Geländers Staub entsteht auf den sie allergisch reagieren.
Der Vor-Mieter fragt nun nach der Rechnung für die Mängelbeseitigung. Diese kann aus o.g. nicht vorgelegt werden. Bin ich als Vermieter verpflichtet den Mangel beseitigen zu lassen und eine Rechnung vorzulegen oder reicht das Angebot als Basis für die die Verrechnung mit der Mietkaution?
Viele Grüße
31.10.2023 - 19:09
Hallo Marie,
hier eine Hilfe: Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden?
Viele Grüße
Dennis Hundt