Ein geordnetes und sicheres Zusammenleben Mehrerer in einem Mehrfamilienhaus ist nur möglich, wenn jeder Bewohner auf die anderen Rücksicht nimmt und bestimmte Regeln einhält, die die Erhaltung des Hausfriedens, den Schutz des Gebäudes und die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sicherstellen. Gesetzliche Vorschriften, die dies im Detail regeln, gibt es nicht. Auch ist ein Vermieter grds. nicht verpflichtet, derartige Regeln aufzustellen und (von Besonderheiten beim Wohnungseigentum abgesehen) deren Einhaltung seinem Mieter aufzuerlegen. Dennoch gibt es für ein Mehrfamilienhaus in der Regel eine Hausordnung, die Verhaltensvorschriften enthält, die ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Bewohner gewährleisten sollen. Besteht das Mehrfamilienhaus aus Wohnungseigentum, gehört die Aufstellung einer Hausordnung gem. § 21 Abs.5 Nr.1 WEG sogar zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung. Es gibt keine allgemeinverbindlichen Vorgaben, welchen Inhalt eine Hausordnung aufzuweisen hat. Im Rahmen des rechtlich Zulässigen steht es im Ermessen des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Inhalt zu bestimmen.
Dieser Beitrag stellt eine kostenlose Vorlage für eine Hausordnung zur Verfügung, die die wichtigsten und gängigsten Vorschriften enthält, aber ggf. an Besonderheiten des Einzelfalls angepasst werden muss.
Außerdem zeigen wir, wie gewährleistet werden kann, dass die Hausordnung für den Mieter auch verbindlich ist.
Inhalt: Hausordnung für Mehrfamilienhaus
I. Die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag
I. Die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag
Bei einer Hausordnung handelt es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Vermieter) der anderen Vertragspartei (dem Mieter) bei Abschluss eines Vertrags stellt, d.h. um Allgemeine Geschäftsbedingungen (vgl. LG Köln, Urteil vom 25. 07.2013 – 1 S 201/12). Die Einbeziehung in den Mietvertrag unterliegt daher der Vorschrift des § 305 BGB. Danach werden Allgemeine Geschäftsbedingungen nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
- die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist,
- der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
- und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden
Die Einbeziehung ist unproblematisch, wenn die Hausordnung in den Mietvertrag integriert ist und der Mieter das ihm ausgehändigte Vertragsexemplar einschließlich Hausordnung unterschreibt. Eines ausdrücklichen Hinweises auf die Hausordnung bedarf es in diesem Fall ebenso wenig wie einer speziell auf die Hausordnung bezogenen Einverständniserklärung des Mieters. Die Einbeziehung erfolgt vielmehr nach den allgemeinen rechtsgeschäftlichen Regeln über den Vertragsschluss (vgl. §§ 145 ff BGB). § 305 BGB ist in diesem Fall nicht anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.1994 – IX ZR 168/93).
Ist die Hausordnung nicht Bestandteil der Vertragsurkunde, kann der Vermieter die Einbeziehung in den Mietvertrag dadurch erreichen, dass er in der eigentlichen Vertragsurkunde auf die Hausordnung hinweist, sie dem Vertrag als Anhang bzw. Anlage beifügt und dem Mieter vor, spätestens bei Vertragsschluss übergibt. Unterschreibt der Mieter widerspruchslos den Mietvertrag, nachdem ihm die Hausordnung übergeben wurde, erklärt er sich stillschweigend mit deren Einbeziehung einverstanden.
Hängt die Hausordnung lediglich im Hausflur aus, wird diese grds. nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss ausdrücklich darauf hinweist, dass es eine Hausordnung gibt, die Vertragsbestandteil werden soll und mitteilt, wo diese einsehbar ist, um dem Mieter damit die Möglichkeit der Kenntnisnahme zu verschaffen. Auch bei dieser Form der Einbeziehung muss sich der Mieter mit der Einbeziehung in den Mietvertrag – sei es auch stillschweigend – einverstanden erklären. An das stillschweigende Einverständnis sind hier jedoch erhöhte Anforderungen zu stellen.
Viele Vermieter machen es sich einfach und nehmen in den Mietvertrag eine Klausel auf, die z.B. lautet: „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages“ oder „Vorstehender Vertrag sowie die beigefügte Hausordnung wird nach genauer Durchsicht hiermit vorbehaltlos anerkannt.“ Derartige Bestätigungsklauseln entfalten keine Wirkung. Sie unterfallen dem Klauselverbot des § 309 Nr.12b) BGB, wonach eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, indem er den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt. Da den Vermieter als Verwender der Hausordnung die Beweislast trifft, dass die Einbeziehungsvoraussetzungen des § 305 BGB erfüllt sind, verändert er durch diese Klausel die Beweislast zum Nachteil des Mieters dadurch, dass er diesem bei einem Streit über die Einbeziehung der Hausordnung den Nachweis aufbürdet, die Hausordnung habe bei Vertragsschluss nicht vorgelegen, so dass er von ihr keine Kenntnis habe nehmen können (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).
Wichtig:
Bei befristeten Mietverhältnissen, die für die Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen werden, ist § 550 BGB zu beachten, wonach der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn er nicht der Schriftform genügt. Enthält die Hausordnung wesentliche Vertragsbedingungen – nur dann ist 550 BGB nämlich auf die Hausordnung anwendbar (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2014 – 316 O 310/13) – muss daher auch die Hausordnung von Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Außerdem muss in dem Mietvertrag selbst auf die Hausordnung Bezug genommen werden (zum Erfordernis der Bezugnahme auf Anlagen vgl. BGH, Urteil vom 18. 12. 2002 – XII ZR 253/01). Geschieht dies nicht, führt dies zwar weder zur Unwirksamkeit des Mietvertrages noch steht es der Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag grds. entgegen, sofern die Voraussetzungen des § 305 BGB erfüllt sind. Allerdings entfaltet die Befristung insoweit, als sie über ein Jahr hinausgeht, keine Wirkung.
Der Vermieter sollte sich die Hausordnung daher, wenn sie nicht in den Mietvertrag integriert, sondern diesem als Anlage beigefügt ist, vom Mieter gesondert unterschreiben lassen und sie selbst unterschreiben, damit das Schriftformerfordernis des § 126 BGB erfüllt ist.
Beachte:
Eine Hausordnung kann ausnahmsweise auch ohne Einbeziehung in den Mietvertrag dann Wirkung entfalten, wenn sie nur Ordnungsvorschriften enthält und weder Rechte der Bewohner beschränkt noch Pflichten für diese begründet. Unter diesen Voraussetzungen kann eine Hausordnung auch nachträglich, d.h. nach Vertragsschluss aufgestellt werden.
II. Vorlage für eine Hausordnung
Ein geordnetes und sicheres Zusammenleben mehrerer in einem Mehrfamilienhaus ist nur möglich, wenn jeder Bewohner auf die anderen Rücksicht nimmt und bestimmte Regeln einhält, die die Erhaltung des Hausfriedens, den Schutz des Gebäudes und die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sicherstellen.
Alle Hausbewohner sind daher zur Einhaltung folgender Regeln verpflichtet:
I. Rücksichtnahme
Jeder Hausbewohner hat die Bedürfnisse der anderen, insbesondere deren Ruhebedürfnis nach Maßgabe folgender Vorschriften zu achten:
1. Ruhezeiten
Folgende Ruhezeiten sind einzuhalten:
Nachtruhe: 22 Uhr bis 6 Uhr, samstags bis 7 Uhr
Mittagsruhe: 13 Uhr bis 15 Uhr
Sonn- und Feiertags: ganztägig
Innerhalb dieser Zeiträume sind Geräusche auf Zimmerlautstärke zu reduzieren.
2. Musizieren
Das Spielen von Instrumenten ist auf eine Dauer von 2 Stunden täglich zu beschränken und darf nur außerhalb der Ruhezeiten und innerhalb folgender Zeiträume erfolgen:
9 Uhr bis 13 Uhr und 15 Uhr bis 20 Uhr
3. Tonwiedergabegeräte
Das Hören von Musik, das Fernsehen und das Produzieren anderer Geräusche, die mit Hilfe von Tonwiedergabegeräten erzeugt werden, ist auch außerhalb der Ruhezeiten auf Zimmerlautstärke zu beschränken.
4. Duschen und Baden
Das Duschen und Baden darf innerhalb der Ruhezeiten 30 Minuten nicht überschreiten.
5. Kinder
Eltern haben im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht dafür zu sorgen, dass ihre Kinder die Ruhezeiten in einer ihrem Alter entsprechenden Weise beachten. Außerdem haben Sie darauf hinzuwirken, dass ihre Kinder nicht im Treppenhaus spielen.
6. Pflanzen
Blumen auf Balkonen und Dachterrassen sind so zu gießen, dass kein Wasser heruntertropft oder die Wände herunterläuft.
II. Sicherheit
1. Freihalten der Fluchtwege
Alle Bewohner haben darauf zu achten, dass das Treppenhaus und die Gebäudeeingänge ihre Funktion als Fluchtwege erfüllen können.
Kinderwagen dürfen nicht angekettet und nur so abgestellt werden, dass Fluchtwege nicht versperrt und keine unzumutbaren Belästigungen anderer Hausbewohner verursacht werden. Das Gleiche gilt für Gehhilfen und Rollstühle.
Das Abstellen von Schuhen im Treppenhaus ist vorübergehend, z.B. zum Trocknen vor der eigenen Wohnungstür gestattet.
Das Abstellen von Fahrrädern, Mofas, Mopeds und ähnlichen Fahrzeugen im Treppenhaus und auf allgemein zugänglichen Kellerflächen ist untersagt.
2. Haustür
Die Haustür ist stets geschlossen (nicht verschlossen) zu halten.
3. Rauchen
In Gemeinschaftseinrichtungen, insbesondere im Treppenhaus, auf Fluren, im Eingangsbereich, in allgemein zugänglichen Kellerräumen und in Aufzügen ist das Rauchen untersagt.
4. Lagerung gefährlicher Gegenstände
Feuergefährliche Substanzen und Gegenstände dürfen im Keller und auf Böden nicht gelagert werden.
5. Balkonkästen
Balkonkästen dürfen ohne Erlaubnis zum Schutze der darunter lebenden Bewohner nur zur Innenseite des Balkons bzw. der Dachterrasse hin angebracht werden. Das Anbringen der Balkonkästen auf der Außenseite bedarf der Genehmigung des Vermieters.
6. Schnee- und Glatteisbeseitigung
Sofern hiermit kein Dienstleistungsunternehmen betraut ist, haben die Hausbewohner nach Schneefall bzw. bei Eisglätte nach Maßgabe eines aufzustellenden Zeit- und Verteilungsplans im Wechsel Schnee und Eis vom Bürgersteig und vom Hauszugang zu beseitigen und bei Glatteis oder Schneeglätte Sand, Asche oder andere abstumpfende Mittel zu streuen.
III. Sauberkeit
1. Reinigung
Sofern die Reinigung nicht einem Dienstleistungsunternehmen übertragen ist, haben alle Hausbewohner dafür Sorge zu tragen, dass sich Haus und Grundstück in einem sauberen und gereinigten Zustand befinden.
Das Treppenhaus, die Kellertreppe, die allgemein zugänglichen Kellergänge sowie die Bodentreppe und die allgemein zugänglichen Bodenflächen sind wöchentlich im Wechsel zu reinigen. Bei Bedarf ist ein Reinigungsplan zu erstellen, an den sich alle Hausbewohner zu halten haben.
2. Müllentsorgung
Abfälle dürfen nur in den dafür vorgesehenen Gefäßen entsorgt werden. Die Mülltrennung ist zu beachten. Für den Abtransport von Sperrmüll und Sondermüll ist jeder Hausbewohner selbst verantwortlich.
Ort, Datum, Unterschrift
III. Fazit und Zusammenfassung
Der Mieter ist zur Einhaltung der mit der Hausordnung aufgestellten Regeln nur verpflichtet, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.
Die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag erreicht der Vermieter am sichersten dadurch, dass er diese in den vom Mieter unterschriebenen Mietvertrag integriert.
Einen allgemeingültigen Inhalt einer Hausordnung gibt es nicht. Inder Regel enthält die Hausordnung jedoch Vorschriften zur Rücksichtnahme der Hausbewohner untereinander, insbesondere Ruhezeiten, sowie solche Regelungen, die die Sicherheit und Sauberkeit im Haus gewährleisten.
Schreiben Sie einen Kommentar