Die Mietminderung wegen einem feuchten Keller einfach im Mietvertrag ausschießen? – Der Gedanke liegt nahe, ist aber rechtlich nicht unkompliziert. Die Mietminderungsrechte sind im Bereich des Mietrechts die zentralen Gewährleistungsrechte. Da man als Vermieter das Problem mit dem feuchten Keller aber oftmals aufgrund der Baustruktur des Gebäudes nicht beheben kann, hängt das Damoklesschwert der Mietminderung bereits über einem! Es kommen Beschwerden der Mieter wegen schlechten Lagermöglichkeiten, Schimmel und porösen Kellerwänden. Eine rechtssichere Lösung muss her. Kann man der Mietminderung vorbeugen?

Ist es möglich den Anspruch der Mietminderung wegen Feuchtigkeit im Keller im Mietvertrag auszuschließen? Geht das? Erfahren Sie hier, was Sie als Vermieter bei feuchten Kellern im Mietvertrag regeln können.

I. Ausschluss der Mietminderung wegen Feuchtigkeit im Keller

Wie eingangs angeführt ist der Ausschluss nicht so einfach. Bei Mietmängeln oder Sachmängeln am Mietobjekt ist die Mietminderung das effektivste Mittel für den Mieter seinen Gewährleistungsanspruch durchzusetzen. Genau aus diesem Grund ist eine Einschränkung der Mietminderungsrechte durch den Mietvertrag im Bereich der Wohnraummiete durch den Gesetzgeber ausgeschlossen. Der Mieter darf hier nicht durch eine mietvertragliche Regelung benachteiligt werden gemäß § 536 Abs. 4 BGB. Etwas anderes gilt bei einem Gewerbemietvertrag: Die Mietminderung wegen einem feuchten Keller kann bei einem Mietvertrag über einen Gewerberaum ausgeschlossen werden.

II. Vorkenntnisklausel bezüglich dem feuchten Keller im Mietvertrag

Zwar ist der Minderungsausschluss wegen dem feuchten Keller in einem Mietvertrag über Wohnraum als solcher nicht möglich, aber es bleibt noch ein anderer, rechtlicher, Rettungsanker: die Vorkenntnis des Mieters.

Nach § 536 b S. 1 und S. 3 BGB sind für den Mieter die Minderungsansprüche ausgeschlossen, die sich auf einen Mangel beziehen, den er bei Vertragsschluss schon kannte. Stellt man sich als vor, dass eine Mietwohnung mit Keller in einem Altbau vermietet werden soll und der Keller ist sehr feucht, dann kann man diesen Mangel bei Vertragsschluss bereits schriftlich festhalten. Auch im Übergabeprotokoll kann ein Mangel detailliert festgehalten werden. Ist der Mieter trotz des vorliegenden Mangels des feuchten Kellers mit dem Vertragsschluss einverstanden und behält sich sein Minderungsrecht nicht ausdrücklich vor, dann ist eine Minderung wegen dem feuchten Keller ausgeschlossen.

Aber Vorsicht! Es darf kein Minderungsverzicht vereinbart werden. Die Vorkenntnis und das Einverständnis mit der Beschaffenheit eines gemieteten Kellers (einschließlich des Feuchtigkeitsmangels) kann aber sehr wohl im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.

III. Fazit

Der Minderungsausschluss im Mietvertrag wegen einem feuchten Keller geht nur bei Gewerbemietverträgen. Bei Mietverträgen über Wohnraum kann sich der Vermieter allenfalls auf einen Minderungsausschluss bei einem feuchten Keller berufen, wenn das Feuchtigkeitsproblem dem Mieter schon bei Vertragsschluss bekannt war.

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• “Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?” und
• “Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung“.