Sie sind Mieter und wollen Ihr Mietverhältnis ordnungsgemäß kündigen?

Hierbei sollten Sie wissen, dass es neben der Einhaltung der Kündigungsfrist und dem rechtzeitigen Zugang dieser beim Vermieter auch noch einige andere formale „Fallstricke“ geben kann, die Sie als Mieter unbedingt kennen sollten, damit Ihre Kündigung nicht unwirksam ist!

Nachfolgende „Checkliste“ soll Ihnen dabei helfen, potentielle Problempunkte zu erkennen und richtig mit diesen umgehen zu können. Wenn Sie nachfolgende Punkte beachten, können Sie bei Ihrer Kündigung entscheidende Fehlerquellen vermeiden.

1. Zuerst die Kündigungsfrist abklären!

Handelt es sich bei Ihrem Mietverhältnis z.B. um ein Wohnraummietverhältnis oder haben Sie Geschäftsräume angemietet? Haben Sie einen Zeitmietvertrag oder vielleicht einen vertraglichen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für eine gewisse Zeit vereinbart? All dies sollte vorab bedacht werden, um mit den richtigen Fristen kündigen zu können. Sie sollten Ihren Mietvertrag sehr genau durchlesen.

Wurde vertraglich nichts anderes vereinbart, greifen i.d.R. die gesetzlichen Kündigungsfristen ein:

a) Mietverhältnis über Wohnräume auf unbestimmte Zeit-Fristen der ordentlichen Kündigung:

aa) regelmäßige Kündigungsfrist: 3 Monate

• Nach § 573 c Abs. 1 BGB muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen.

Wichtig: die Kündigungsfristen verlängern sich nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung an den Mieter nur für den Vermieter!

bb) Beispiele für Sonderfälle:

• Wohnraum der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, z.B. Anmietung eines Zimmers für die Dauer befristeter Tätigkeiten wie Messe oder Montage die absehbar sind. Hier können gemäß § 573 c Abs. 2 BGB auch kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.
• Möblierter Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats auszusprechen.

b) Mietverhältnis über Geschäftsräume auf unbestimmte Zeit-Fristen der ordentlichen Kündigung:

• Gemäß § 580 a Abs. 2 BGB beträgt die Frist zur ordentlichen Kündigung von Geschäftsräumen 6 Monate. Gekündigt werden muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs

Wichtig: Diese Frist gilt gleichermaßen für Mieter und Vermieter.

2. Wem gegenüber muss man die Kündigung eigentlich aussprechen?

So banal dies klingen mag-dieser Aspekt kann darüber entscheiden, ob Ihre Kündigung wirksam ist, oder nicht. Daher sollte genau darauf geachtete werden, mit wem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Folgende Beispiele kommen in der Praxis desöfteren vor:

a) Es gibt mehrere Vermieter

Gerade wenn man den Mietvertrag z.B. mit Eheleuten, Miteigentümern oder Gesellschaftern, die eine Wohnung gemeinsam vermieten abgeschlossen hat, ist es wichtig, dass sich die Kündigung an sämtliche Personen richtet. Haben diese unterschiedliche Adressen, müssen mehrere Kündigungen verfasst und an die verschiedenen Adressen verschickt werden.

Im Zweifel sollte man sich an den Daten im Mietvertrag orientieren bzw. fachkundigen Rat einholen.

Beispiel: Muster GmbH, z.Hd. Geschäftsführer Herrn Max Muster, Adresse;

b) Hausverwaltung

Hat eine Hausverwaltung in Vertretung für den Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen und tritt auch ansonsten ausschließlich gegenüber dem Mieter in Erscheinung, sollte dieser in der Regel davon ausgehen können, dass die Hausverwaltung auch für Kündigungen empfangsbevollmächtigt ist. Diese Annahme ist vor allem dann naheliegend, wenn Name und Adresse des Vermieters im Mietvertrag unvollständig aufgenommen sind.

c) Eigentümer und Vermieter sind nicht identisch

Sind Eigentümer und Vermieter unterschiedliche Personen, muss der Mieter die Kündigung an den Vermieter richten, denn nur dieser ist auch der Vertragspartner.

d) Untermieter

Der Untermieter muss seine Kündigung an seinen Untervermieter ( also i.d.R. den Hauptmieter ) richten, da zwischen ihm und dem Hauptvermieter keine Vertragsbeziehung besteht.

Muss die Kündigung eine bestimmte Form haben?

Prinzipiell ist die Kündigung von Mietverträgen über Grundstücke, Geschäftsräume oder andere bewegliche Sachen nicht an eine bestimmte Form gebunden und kann daher auch formfrei erklärt werden ( BGH, Urteil vom 10.10.2001, XII ZR 93/99: Kündigung eines Gewerberaummietvertrages durch schlüssiges Verhalten)

Vorsicht: Für Mietverhältnisse über Wohnraum muss die Kündigung zwingend schriftlich erfolgen Gem. § 568 I BGB ist hier die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Sie sollten die Kündigung daher eigenhändig unterschreiben. Eine Kündigung durch einfache e-mail oder Telefax genügt gerade nicht.

Die Nichtbeachtung der Schriftform führt dazu, dass die Kündigung unwirksam ist!

Was sollte in der Kündigung stehen?

Die Kündigung sollte neben den üblichen Formalien wie Name, Datum , Anschrift des Vermieters und des Mieters natürlich auch das Mietobjekt bezeichnen ( Anschrift, evtl. Stockwerk, Wohnungsnummer etc. ) sowie den Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis endet ( Kündigungstermin ) enthalten. Auch sollte aus der Kündigung hervorgehen, ob diese z.B. ordentlich oder außerordentlich erfolgen soll.

Wichtig: Als Mieter müssen Sie nur eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 569 IV BGB begründen. Der wichtige Grund muss dann in der Kündigung angegeben werden!

Sonst ist eine Begründungspflicht für Mieterkündigungen nicht gesetzlich vorgesehen.

Für Vermieter gelten strengere Vorschriften. Sie müssen ihre Kündigungen oft recht ausführlich gegenüber den Mietern begründen.

Wer muss die Kündigung alles unterschreiben?

Die Kündigung muss von sämtlichen Mietern unterschrieben werden, die das Mietverhältnis abgeschlossen haben. Eine Vertretung einzelner Mieter untereinander ist zwar prinzipiell möglich, aber dann sollte man gleichzeitig eine Originalvollmachtsurkunde des Vertretenen beilegen, da der Vermieter die Kündigung sonst unverzüglich zurückweisen kann. Mehr unter: Kündigung eines Mietvertrages mit mehreren Mietern.

Wann muss die Kündigung spätestens beim Vermieter sein?

Zugang bedeutet, die Kündigung muss so in den Empfangsbereich des Vermieters gelangt sein, dass dieser unter gewöhnlichen Umständen hiervon Kenntnis erlangen kann.

Bei einer Versendung der Kündigung per Post ist nach vorherrschenden Meinung der Rechtsprechung auf die postüblichen Zustellungszeiten abzustellen. ( Urteil des AG Lüdenscheid vom 23.09.2011, Az: 93 C 21/11: üblicherweise sei nicht mehr mit der Zustellung von Post gegen 17.00 Uhr zu rechnen )

b) Bei einer Kündigung von möbliertem Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am 15. des Monats zugegangen sein, zu dessen Ablauf gekündigt werden soll.

Vorsicht: Hier ist der 15. wirklich der letzte Tag, an dem die Kündigung zugehen kann, egal ob dieser ein Samstag, Sonntag oder Feiertag ist, denn § 193 BGB gilt hier nicht!

Kündigung per Post oder mittels Bote? Wie stellt man sicher, dass die Kündigung auch rechtzeitig ankommt?

• Der sicherste Weg, den Zugang einer Kündigung beim Vermieter nachher beweisen zu können, ist die Zustellung der Kündigung mittels eines Gerichtsvollziehers. Dies ist sicherlich aber nicht die alltägliche Praxis und wohl nur zu erwägen, wenn die Annahme naheliegt, dass der Vermieter versucht, den Zugang der Kündigung zu vereiteln.
• Auch eine gute Möglichkeit ist die Zustellung der Kündigung mittels eines Boten, der vom Inhalt der Kündigung vorher Kenntnis nimmt und den Zeitpunkt der Zustellung vermerkt. Der Bote kann dann, sollte es Streit über den Zugang geben, i.d.R. als Zeuge herangezogen werden.
• Will man die Kündigung per Post verschicken, so sollte dies wenigstens mit eingeschriebenem Brief erfolgen, da sich bei einfachem Brief der Zugang der Kündigung beim Vermieter nur schwer nachweisen lässt.