Spätestens, wenn das Wasser bei dem Nachbarn von der Decke tropft, komische Gerüche aus der Mietwohnung in den Hausflur gelangen oder sich Müll bereits vor der Tür der Mietwohnung ansammelt, hat man als Vermieter das dringende Bedürfnis bei dem Mieter mal nach dem Rechten zu sehen. Und das zu Recht, denn schließlich will man Schäden in der Mietwohnung durch den Mieter unbedingt vermeiden. Ebenso können Beschwerden der Nachbarn den Vermieter dazu zwingen, an die Tür des Mieters zu klopfen. Was ist aber, wenn der Mieter die Besichtigung der Mietwohnung verweigert. Lässt der Mieter Sie als Vermieter nicht rein, obwohl Sie einen Grund haben die Wohnung anzusehen, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen.
Hier erfahren Sie was Sie als Vermieter tun können, wenn der Mieter die Besichtigung der Wohnung verweigert.
Inhalt: Mieter verweigert Vermieter-Besichtigung – was tun?
I. Vermieter steht Recht zur Besichtigung zu
II. So verschafft sich der Vermieter Zutritt: Duldungspflicht der Besichtigung
I. Vermieter steht Recht zur Besichtigung zu
Dem Mieter wird zur Beginn der Mietzeit das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung eingeräumt und der Vermieter hat damit keinen uneingeschränkten Zugriff mehr auf die Mietwohnung. Allerdings gibt es triftige Gründe, die dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung geben können. Liegt so ein Grund vor spricht man von einem konkreten Anlass des Vermieters zur Besichtigung (AG Coesfeld, Urteil vom 15. Oktober 2013, Az.: 4 C 210/13; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB)
In folgenden Fällen hat der Vermieter einen konkreten Anlass für ein Zutritts- und Besichtigungsrecht:
- Recht zur Kontrolle und Instandhaltung der Mietwohnung
- Besichtigung der Mietwohnung bei Verstößen des Mieters
- Besichtigung bei Beschwerden der Nachbarn
- Besichtigung bei Nachmietersuche oder Käufersuche
- Zutrittsrecht besonders bei Gefahren (Notstand)
| Recht zur Kontrolle und Instandhaltung der Mietwohnung
| Der Vermieter hat zu gewährleisten, dass die Mietwohnung auch während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Um diese sogenannte „Pflicht zur Gebrauchsgewähr“ erfüllen zu können, muss es dem Vermieter möglich sein, die Mietwohnung (regelmäßig) auf Reparaturbedarf zu prüfen und Instandhaltungen durchzuführen: z.B. Prüfung der Sanitäreinrichtung alle zwei Jahre; Begutachtung von Feuchtigkeitsschäden etc.. Dasselbe gilt auch, wenn z.B. Modernisierungen geplant sind, wie der Einbau neuer Fenster und Türen oder Brandmelder. Das Kontroll- und Besichtigungsrecht ist Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters Rn. 184, mwN LG Berlin MM 2004, 125). |
| Besichtigung bei Verstößen des Mieters oder bei Beschwerden der Nachbarn
| Dem Vermieter ist es erlaubt, die Wohnung zu besichtigen, wenn er annehmen muss, das konkrete Vertragsverletzungen bestehen: z.B. der Mieter häuft Müll in der Wohnung an; hält eine Tierzucht in der Wohnung oder einen Gewerbebetrieb; macht substanzbeeinträchtigende Baumaßnahmen in der Mietwohnung usw. (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 807; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Duldungsanspruch des Vermieters, Rn. 185). Der konkrete Anlass kann sich unter anderem auch dadurch ergeben, dass Nachbarn Beschwerden eingereicht haben, die der Vermieter überprüfen muss. |
| Zutrittsrecht besonders bei Gefahren | In einer Gefahrenlage, wie bei Brand oder Gasgeruch, kann der Vermieter aufgrund von Notstand oder Nothilfe dazu ermächtigt sein, sich Zutritt zu verschaffen. Das ist immer dann der Fall, wenn eine konkrete (keine bloß eventuell mögliche!) Gefahr besteht die eine sofortige Besichtigung notwendig macht. Der Mieter oder die Mietwohnung muss in Gefahr sein. Tipp: Bei bestehenden Gefahren oder der Vermutung wenden Sie sich am besten an die Behörden: Polizei oder Feuerwehr rufen. |
| Besichtigung bei Nachmieter oder Käufersuche | Will der Vermieter die Mietwohnung verkaufen oder ist der Mietvertrag beendet und es wird ein Nachmieter gesucht, muss der Mieter Besichtigungen der Mietwohnung zulassen. Zwar nicht täglich und nur zu vereinbarten Zeiten werktags, aber doch zwei- bis dreimal im Monat (LG Frankfurt v. 24.5.2002, Az.: 2/17 S 194/01) |
II. So verschafft sich der Vermieter Zutritt: Duldungspflicht der Besichtigung
Ist keine Vereinbarung mit dem Mieter möglich kann letztlich nur ein gerichtliches Verfahren helfen den Anspruch auf Besichtigung durchzusetzen; bei besonders dringenden Fällen kann ein Antrag auf einstweiligen Rechtschutz Erfolg versprechend sein.
Anstelle des Gerichtsverfahrens kann auch eine Abmahnung zum Erfolg führen, denn unter gewissen Umständen ist eine Verweigerung des Zutritts auch eine Verletzung der mietvertraglichen Pflicht des Mieters.
Beispiel: Verstoß gegen Tierhaltung
Der Vermieter vermutet einen Verstoß gegen das Haustierhaltungsverbot, nachdem er von Nachbarn informiert worden ist, dass der Mieter Giftschlangen bei sich halte. Der Mieter leugnet die Haltung der giftigen Tiere, verweigert aber dem Vermieter auch den Zutritt zu der Wohnung.
Der Vermieter kann den Mieter hier auffordern, ihm Zutritt zu gewähren, um die unerlaubte Tierhaltung zu prüfen. Dieses Recht steht dem Vermieter zu. Verweigert der Mieter den Zutritt, kann er vom Vermieter wirksam abgemahnt werden, wegen Verweigerung der Wohnungsbesichtigung und dem Verdacht unerlaubter Tierhaltung. Reagiert der Mieter weiterhin nicht kommt ein gerichtliches Verfahren auf Unterlassung und Entfernung der Tierhaltung oder auch eine ordentliche Kündigung in Betracht. Bei besonderer Gefährdung anderer Hausbewohner auch eine fristlose Kündigung.
Wie weit die Duldungspflichten der Mieter bei der Wohnungsbesichtigung gehen, können sie detailliert auch in dem Artikel: “Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?” nachlesen.
25.10.2018 - 15:07
Seit einem Jahr vermiete ich zwei Wohnungen. Also habe ich noch nicht viel Erfahrung damit. Letztes Mal wollte ich mir eine meiner Wohnungen ansehen, weil ich den Verdacht hatte, dass der Mieter einen Hund hat, obwohl das nicht erlaubt ist. Dies wird auch im Vertrag festgelegt. Trifft in diesem Fall der erste Grund “Recht zur Kontrolle und Instandhaltung der Mietwohnung” zu?
14.11.2018 - 11:25
Sehr geehrter Herr Dijkstra,
der BHG hat entschieden, dass ein generelles Tierhaltungsverbot nicht zulässig ist. Der Vermieter kann die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten. Dennoch ist eine Hundehaltung genehmigungspflichtig, kann aber nur bei Vorliegen von erheblichen Gründen abgelehnt werden. Gründe für eine Ablehnung wären bspw. dauerhafte Lärmbelästigung oder nachweisliche Allergien von Bewohnern des Hauses.
Immobilienkauffrau IHK
21.04.2019 - 10:48
Ein Mieter hat mir schriftlich mitgeteilt, dass sich in einem Raum schwarze Flecken an der Decke gebildet haben und er hat deshalb die Miete gemindert. Ich habe ihm deshalb bereits zweimal geschrieben und ihm jeweils drei Termine genannt um die Flecken anzusehen. Er hat auf beide Schreiben nicht reagiert. Die Mietminderung habe ich daher als Mietrückstand reklamiert. Leider hat er auch darauf nicht reagiert. Was kann ich noch tun?
Vielen Dank
27.05.2019 - 17:40
Die Mieterin meldet sich nicht obwohl wir drei zumutbare Besichtigungstermine angeboten haben, da die Wohnung verkauft wird. Die Mieterin ist Rentnerin. Muss ich das jetzt wirklich gerichtlich einklagen?
26.02.2020 - 11:36
Meine Tochter hat eine Wohnung angemietet und die jetzigen Mieter haben auch schon gekündigt. Das Mietverhältniss der Vormieter endet am 31.3.2020 der neue Mietvertrag ist zum 1.4.2020 geschlossen. Die jetzigen Mieter verweigern den Zutritt zur Wohunung ( obwohl sie bereits ausgezogen sind ) um Ausmessungen für die Küche und andere Möbel vorzunehmen. Sie haben heute einen Zutritt von 15min zugelassen. Ist dieses Rechtens? Die Vermieter wissen nicht wie sich sich helfen können.
08.03.2021 - 17:11
Ich bewohne eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und vertrete gelegentlich meinen Vermieter. Dieser hat mir angekündigt, dass jemand das Haus ansehen wolle zwecks Kaufangebot. . Es ging dabei zunÑachst nur um Besichtigung von Hausflur, Garten und Keller, nicht um Wohnungsbesichtigung.
Ich habe die Kaufinteressenten ins Haus gelassen. Ich habe aber einen komplizierten Nachbar, der bei der Gartenbesichtigung hinzukam, und den Interessenten verbot sich Keller und Hausflur anzusehen, was ja mit dem Vermieter und mir vereinbart war (Wohnungsbesichtigung nach Klingeln nur mit Zustimmung der Mieter).
Der Nachbar rief die Polizei (die natürlich verneinte zu hinzuzukommen) und verbot die Besichtigung des Hausflurs und das Klingeln an Wohnungen. Der Kaufinteressent ging erzürnt und ist als Käufer verloren. Welches Recht hat der Nachbar dem Vermieter diesen Schaden (verlorener Kaufinteressent) zuzufügen ?
08.03.2021 - 20:05
Hallo Horst,
der Vermieter kann Schadenersatzansprüche prüfen lassen. Wobei ich mir hier nichts versprechen würde, da ja jederzeit eine erneute Besichtigung möglich wäre.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.05.2021 - 17:03
Gilt dieses Besichtigungsrecht auch bei Neufinanzierungen?
Ich habe mein Haus neu finanziert und die Bank möchte jetzt sämtliche Wohnungen besichtigen.
2 von 6 Mietern weigern sich aber die Gutachter der Bank rein zu lassen um Fotos der Wohnungen machen zu können.
Ohne diese Besichtigungen platzt aber die Bankfinanzierung.
Was kann ich tun??
Mit freundlichen Grüßen
M. Barnekow
21.02.2022 - 09:17
Hallo,
Ich bin in einem Erbfall ein 2 Parteienhaus am Verkaufen. Die eine Wohnung steht leer. In der anderen Wohnung ist Seit 10 Jahren ein Mieter vom Amt drin.
Wir haben einen Käufer der aber natürlich die Mietwohnung sehen will.
Der Makler hat nun zum 3. Mal einen Termin mit dem Mieter, dem Käufer und der Bank ausgemacht (Werktags) welche jedes Mal kurzfristig vom Mieter aus Fadenscheinigen Gründen abgesagt wurde.
Wie gehe ich da am besten vor? Der Käufer will natürlich nicht erst ein halbes Jahr auf ein Gerichtsverfahren warten bis er in die Wohnung kann.
Grüße
21.02.2022 - 11:06
Hallo Fabian,
danke für die Schilderung aus der Praxis. Es ist leider kompliziert. Ich kann dem Artikel oben per Kommentar nichts hinzufügen.
Vielleicht versuchen Sie einen zwischenmenschlichen Weg zu finden. Vielleicht gehen Sie allein in die Wohnung, machen Bilder und können so den Zustand belegen. Manchmal haben Mieter einfach Angst oder es ist einer Person peinlich, weil die Wohnung vielleicht nicht so aufgeräumt/sauber ist wie es sein sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.07.2022 - 17:41
Hallo, meine Mieter haben vor über einem Jahr Schimmel in der Wohnung gemeldet. Nach 8 Monaten wurde mir endlich Zugang zur Wohnung gewährt (es gingen viele Kontaktversuche voraus), um den Schaden begutachten zu lassen. Nach weiteren 6 Monaten und unzähligen Kontaktversuchen und Terminvorschlägen zur Schimmelentfernung, habe ich eine Kündigung vom Mieter erhalten. Die Mieter wollen mich weiterhin nicht in die Wohnung lassen und erwarten von mir nun, dass ich mit der Schimmelbeseitigung bis nach ihrem Auszug warte, was für mich natürlich Mietausfall bedeutet bis ich Nachmieter gefunden habe. Habe ich Schadensersatzansprüche, wenn sie weitere schriftliche Terminankündigungen zur Beseitigung und Objektbesichtigung ignorieren? Wenn ja, kann ich den Mietausfall von 3 Monaten geltend machen?
13.07.2022 - 10:19
Hallo Nadine,
möglicherweise sind Sie Schadenersatzberechtigt. Ob das drei Monate betrifft, hängt vom tatsächlichen Schaden ab. Sie sollten Ihre Rechte anwaltlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.09.2022 - 21:35
Hallo Herr Hundt,
leider Eine behinderte Person, die sich nicht um die wohnung kümmern kann, leider ist die wohnung voller Kakerlaken, der Mieter ist sehr Zwangsstörung (Zwangsneurose – Anankasmus) und krank und will die Tür seines wohnung nicht für Kammerjäger öffnen, er ist mit Kammerjäger nicht einverstanden.
Was ist die Lösung für dieses Problem?
Viele Grüße
Thomas
08.09.2022 - 08:08
Hallo Thomas,
mit der Frage haben wir uns hie befasst: Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2022 - 21:54
Hallo Herr Hundt,
leider der Mieter gehört zur Einstufung in eine Risikogruppe . deshalb er ist mit Kammerjäger nicht einverstanden.
Laut Grundgesetz darf niemand zu etwas gezwungen werden.
Wir wollen nicht, dass der Mieter obdachlos wird.
Viele Grüße
Thomas
10.09.2022 - 08:14
Hallo Thomas,
wenn sich kein Kompromiss finden lässt und Sie sich als Vermieter nicht durchsetzen wollen, wird es schwierig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.11.2022 - 15:54
Hallo
Wir haben die Wohnung Fristgerecht gekündigt zum 31.12.2022. Der Verwalter hat sich angekündigt die Wohnung zu besichtigen. Alles ok habe den Verwalter auch in die Wohnung gelassen. Da wir mitten im Umzug sind stehen Kisten Säcke und Möbel in der Wohnung. Für den Verwalter ist die Wohnung nicht vorzeigbar. Er hat mir eine Frist von einer Woche gesetzt diese Mängel zu beheben. Würde ich das nicht beheben drohte er mir das ich für den Januar noch Miete zahlen soll , weil er ja so keinen die Wohnung zeigen kann. Mit der Begründung die neuen Mieter haben ja schließlich auch eine Kündigungsfrist. Ist das rechtens darf er das?
Mit freundlichen Grüßen
18.11.2022 - 10:19
Hallo Judith,
Umzugschaos in der Wohnung begründet nicht ein Verlangen auf Fortsetzung des Mietvertrages / keine Nutzungsentschädigung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.12.2022 - 18:15
Guten Tag,
einer unserer Mieter hat bereits zwei Termine platzen lassen, an denen wir einen Handwerker mit dem Austausch der Rauchmelder beauftragt hatten. Auch hat er eine Balkonabtrennung (es teilen sich immer zwei Parteien einen Balkon) entfernt und sie nicht mehr angebracht. Wir haben ihn zu allem schriftlich mehrmals aufgefordert, die Termine 14 Tage vorher schriftlich angekündigt, ihm auch angeboten, uns Termine zu nennen, an denen er die Balkonabtrennung wieder anbringen lassen könnte. Wegen der Rauchmelder würden wir ihn gerne zumindest mal abmahnen und einen weiteren Termin zeitgleich nennen. Bei Haus und Grund empfahl man mir, mit der Abmahnung zu warten, ob er den nächsten Termin im Januar auch nicht wahrnimmt…Da noch weitere Kleinigkeiten passiert sind (z.B. meinen Mann mit dem Handy gefilmt) würden wir ihm lieber heute wie morgen kündigen….Was meinen Sie zu der Abmahnung?Vielen Dank vorab
28.12.2022 - 20:39
Hallo Diana,
wenn sie sich bereits rechtlich beraten lassen haben, würde ich immer dieser Einschätzung folgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2024 - 10:50
Guten Tag,
meine bisherige Mieterin hat das Mietverhältnis gekündigt. Nun bin ich auf der Suche nach Nachmietern. Bereits das 2. Mal hat sie bei der Besichtigung mit potenziellen Mietern mich versetzt und trotz vereinbarten Termin nicht reagiert. Was kann ich tun? Sie ist sehr unzuverlässig. So komme ich natürlich nicht an Nachmieter und dies verzögert natürlich auch die Zeit. Viele haben 3 Monate Kündigungsfrist und durch diese Verzögerungen bleibe ich eventuell auf der Miete für 1 bis 2 Monate sitzen. Kann ich ihr aufgrund dieser “Hindernisse” die fehlenden Mietkosten berechnen obwohl die Kündigungsfrist abgelaufen ist?
Darf ich bei Besichtigungsterminen mit dem Ersatzschlüssel die Wohnung betreten?
Grüße
12.03.2024 - 16:23
Hallo B. Schmid,
machen Sie der Mieterin klar, dass Sie Schadenersatzansprüche prüfen werden, wenn diese die Neuvermietung verhindert / verzögert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.08.2024 - 10:33
Ich möchte in der Wohnung meines Mieters den Zustand der Holzfenster überprüfen und die Holzlaibung der Fenster mit einem neuen Wetterschutzanstrich versehen. Darüber habe ich meinen Mieter freundlich schriftlich unterrichtet und ihn mit einer Vorlauffrist von ca. 4 Wochen gebeten, mir einen passenden Termin vorzuschlagen. Der Mieter reagierte nicht. Ich habe ihm nun ein Einwurfeinschreiben gesendet mit 4 Terminvorschlägen, was auch unbeantwortet blieb. Eine Telefonnummer habe ich nicht von ihm. Wie kann man hier am besten weiter vorgehen? Der Herbst steht vor der Tür und kühlere Temperaturen können Lackierarbeiten unmöglich machen.
19.08.2024 - 10:01
Hallo Bollerwagen,
ich würde versuchen den Mieter persönlich besuchen und die Lage erklären. Ansonsten kann ich leider nur auf den Artikel oben verweisen. Dort ist das Vorgehen beschrieben.
Viele Grüße
Dennis Hundt