Wer seine Ferienwohnung vermietet, fragt sich, ob er damit Kleinunternehmer ist und welche gewerberechtlichen und steuerlichen Pflichten damit verbunden sind. Eines vorweg: Sie bewegen sich in einer rechtlichen Grenzzone und sollten die Gegebenheiten kennen.

Wir zeigen in diesem Artikel, unter welchen Umständen man eine Ferienwohnung als Kleinunternehmer vermieten kann und wann man nicht mehr als Kleinunternehmer auftreten kann.

Ein großer Vorteil als Kleinunternehmer vorweg: Der Kleinunternehmer weisst gegenüber den Gästen der Ferienimmobilie keine Umsatzsteuer aus. Das kann ein entscheidender finanzieller Vorteil sein.

Es sind vorab zwei Aspekte zu berücksichtigen:

1. Was ist das: ein „Kleinunternehmer“?

Ein Kleinunternehmer ist gewerblich tätig. Und wie die Bezeichnung „Kleinunternehmer“ beinhaltet, beschränkt sich die gewerbliche Tätigkeit auf überschaubare Umsätze. Um dem Kleinunternehmer und der Finanzbürokratie den mit der steuerlichen Erfassung verbundenen Aufwand zu ersparen, macht der Staat Zugeständnisse.

2. Was ist das: „Private Vermögensverwaltung“?

Eine gewerbliche Tätigkeit ist aber nur anzumelden, wenn tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. Ansatzpunkt ist § 14 Abgabenordnung. Das Gesetz unterscheidet nämlich zwischen einer gewerblichen Tätigkeit und dem Bereich der privaten Vermögensverwaltung.

Im Regelfall ist die Vermietung einer Ferienwohnung der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen. Der Eigentümer der Ferienwohnung übt als Vermieter dann keine gewerbliche Tätigkeit aus. Folgerichtig ist er dann auch nicht als Kleinunternehmer tätig und braucht kein Gewerbe anzumelden. Mehr dazu: Ferienwohnung vermieten: Muss man ein Gewerbe anmelden?

Damit kommt es im Ergebnis darauf an, wann eine private Vermögensverwaltung vorliegt und wann die Grenze zu einer gewerblichen Tätigkeit überschritten wird. Vermögensverwaltung und Gewerbe sind gegeneinander abzugrenzen.

Liegt ein Gewerbe vor, verläuft die nächste Grenzziehung zwischen Kleinunternehmer (Umsatz bis 17.500 €) und einem normalen Unternehmer.

Wichtig: Vermögensverwaltung ist zur gewerblichen Tätigkeit abzugrenzen

In § 14 AO definiert der Gesetzgeber, dass in der Regel eine private Vermögensverwaltung dann vorliegt, wenn der Eigentümer Vermögenswerte nutzt und beispielsweise eine Immobilie vermietet oder verpachtet. Dies ist vernünftig, da der Eigentümer einer Ferienwohnung mit seinem Vermögensbestand einen Ertrag erwirtschaftet. Er will aber nicht unbedingt gleich gewerblich agieren.

Zugleich bestimmt das Gesetz, dass in Abgrenzung zur Vermögensverwaltung ein wirtschaftlicher und damit gewerblicher Geschäftsbetrieb vorliegt, wenn dadurch eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit in Erscheinung tritt, durch die wirtschaftliche Vorteile erzielt werden, die über den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung hinausgehen. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, wird nicht definiert. Insoweit kommt es eben auf die Umstände im Einzelfall an. Dann ist die bloße Vermögensverwaltung zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (Gewerbe) abzugrenzen.

Bundesverwaltungsgericht: 10 Fewos mit 55 Betten sind gewerblich

In diesem Sinne hatte das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil vom 26.1.1993 (DÖV 1993, 616) einen entsprechenden Fall zu beurteilen. Die Behörde hatte den Eigentümer eines Apartmenthauses mit 15 Wohnungen, von denen er 10 Wohnungen mit bis zu 55 Betten und Ausstattung mit Telefon und Gebührenzähler sowie TV-Geräten ganzjährig für jeweils 2 bis 6 Wochen an Feriengäste vermietete, aufgefordert, eine Gewerbeanmeldung vorzunehmen. In diesem Fall ging das Gericht davon aus, dass der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten sei und ein Gewerbe vorliege.

Wann liegt also ein Gewerbe vor?

Insoweit kommt es nur darauf an, wann der Vermieter die Grenze zur Gewerblichkeit überschreitet. Ein Gewerbe ist im Gewerberecht durch bestimmte Merkmale gekennzeichnet. Wichtig ist die Gewinnerzielungsabsicht. Dabei reicht die bloße Absicht aus, Gewinne zu erzielen, auch wenn Verluste eingefahren werden.

Die Tätigkeit muss nach außen für Dritte erkennbar und zugänglich sein (fehlt, wer mit Aktien Geld verdient). Sie muss auf Dauer angelegt sein, so dass einmalige oder nur gelegentliche Vermietungen kein Gewerbe ausmachen. Dauernd bedeutet aber nicht ununterbrochen. Letztlich muss es sich um eine selbstständige Tätigkeit auf wirtschaftlichem Gebiet handeln. Damit gelangt die Beurteilung wieder bei der bloßen Vermögensverwaltung an. Im Ergebnis dreht man sich eigentlich im Kreis. Eine pauschale, vernünftige und nachvollziehbare Antwort für die Praxis ist kaum machbar.

Im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts war es offensichtlich. Dort hatte das Ausmaß der Vermietungsaktivitäten erkennbar die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschritten. Bei der Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung wird dies kaum anzunehmen sein.

Je mehr Aktivitäten der Eigentümer als Vermieter jedoch entfalten muss, um die ordnungsgemäße Vermietung als Ferienwohnung sicherzustellen, desto eher bewegt er sich in Richtung gewerbliche Tätigkeit. Vermögensverwaltung beinhaltet begrifflich, dass das Vorhandene verwaltet wird, ohne dass dafür allzu weitgehende, vielleicht auch unternehmerische, Bemühungen erforderlich sind.

Vermietungseinkünfte sind steuerpflichtig

Der Umstand, dass der Vermieter mit den Vermietungseinkünften erhebliche Überschüsse erzielt, ist für sich allein noch kein Kriterium der Gewerblichkeit. Soweit er Einkünfte bezieht, ist er verpflichtet, diese im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung), dem Finanzamt anzuzeigen.

Sollte der Vermieter gewerblich einzustufen sein, gilt er bis zu einem Umsatz von 17.500 € dann noch als Kleinunternehmer.

Ab 24.500 € besteht Gewerbesteuerpflicht

Da ab einer Jahresumsatzgrenze von mehr als 24.500 € die Gewerbesteuerpflicht entsteht, ist insoweit spätestens dann von einer über die reine Vermögensverwaltung hinausgehenden gewerblichen Tätigkeit auszugehen.

Fazit zur Vermietung als Kleinunternehmer

• Es macht für Sie bei geringen Mieteinnahmen wenig Sinn, sich gewerblich als Kleinunternehmer zu betätigen. Sie können die Mehrwertsteuer in den von Ihnen selbst bezahlten Rechnungen Dritter nicht als Vorsteuer geltend machen, da ein Kleinunternehmer selbst keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen darf. Somit gibt es nichts zu verrechnen.
• Ihr Ziel sollte also darin bestehen, Ihre private Ferienwohnung als Maßnahme der privaten Vermögensverwaltung zu vermieten. Die dabei anfallenden Aufwendungen dürfen Sie ohnehin mit Ihren Mieteinnahmen verrechnen. Der eventuelle Überschuss ist dann einkommenssteuerpflichtig.