Beschimpft und bedroht der Mieter den Vermieter bringt das für die meisten Mietverhältnisse das Fass zum Überlaufen. Heiße Wortgefechte oder Streit zwischen Mieter und Vermieter ist eine Sache – eine andere ist die Beleidigung und die Bedrohung des Vermieters mit Fäusten: „Das wirst Du zu spüren bekommen“- reicht hier schon. So etwas muss sich der Vermieter nicht bieten lassen! Die Gerichte sind sich hier einig: Beleidigungen oder Bedrohungen geben dem Vermieter einen sofortigen Grund zur Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich. Nach Ansicht der Gerichte ist eine Beleidigung oder Bedrohung nämlich bereits für sich genommen, eine so schwerwiegende Vertragsverletzung, dass der Vermieter sofort kündigen kann, ohne vorher abmahnen zu müssen.
In nachfolgendem Artikel erfahren Sie alles was Sie zum Thema Abmahnung und Kündigung wissen müssen, wenn der Mieter Sie bedroht oder beschimpft.
Inhalt: Mieter bedroht Vermieter – Was sind di Folgen?
I. Bedroht oder beleidigt: Wann besteht ein Kündigungsgrund?
II. Abmahnung überflüssig: Mietverhältnis bei Bedrohung unzumutbar
I. Bedroht oder beleidigt der Mieter den Vermieter ist das ein Kündigungsgrund
Nach § 543 Abs. 1 BGB bedarf es für eine außerordentliche Kündigung einen wichtigen Kündigungsgrund. Ein solcher ist immer dann gegeben, wenn eine „normale“ ordentliche Kündigung, bei der eine Kündigungsfrist von regelmäßig drei Monaten einzuhalten ist, nicht zumutbar ist. Dies bedeutet, dass der Grund der, z.B. den Vermieter zu einer Kündigung veranlasst, so schlimm sein muss, dass bei Betrachtung aller Gesamtumstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Schwere Vertragsverletzungen, wie persönliche Angriffe durch Beleidigungen oder Bedrohungen erfüllen regelmäßig den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 1 BGB:
Bedrohung mit Fäusten durch Mieter
Beleidigung und Beschimpfung durch Mieter
Mit den Worten „Sie promovierter Arsch“ beleidigte ein Mieter zum Beispiel in einem Fall des AG München (Urteil vom 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14) seinen Vermieter und erhielt prompt die Kündigung. Das Amtsgericht München gab hier dem Vermieter Recht. Die Rechtfertigung des Mieters, die Mietvertragsparteien wären „per Du“ gewesen und der Vermieter hätte ihn provoziert, ließ das Gericht nicht gelten: Für die Provokation fehle der Beweis und das „per Du“ rechtfertigt keinen solchen Umgangston. „Sie promovierter Arsch“ ist ehrverletzend und daher eine Beleidigung im Sinne des Strafgesetzbuches. Im Gegensatz zu einer hinzunehmenden Unhöflichkeit ist eine Beleidigung nämlich ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung (BGHSt 1, 289). Dies stellte hier eine so schwere Vertragsverletzung im Verhältnis zum Vermieter dar, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war. Dasselbe gilt ganz allgemein bei jeglicher Verwendung von Schimpfwörtern, wie „Schwein“, „dumme Kuh“, „Arschloch“, „Penner“ usw..
Kundgabe der Missachtung allein ist nicht immer Kündigungsgrund!
Verhält sich der Mieter respektlos, ohne direkt zu beleidigen, wie bei einer Betitelung mit „faul“ etc. oder schreibt er den Vermieter mit „Sehr geehrtes Vermieterlein“ an, ist das zwar unhöflich und respektlos, rechtfertigt aber noch keine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2008, Az.: 63 S 352/07, AG Charlottenburg, Urteil vom 30.1.2015, Az.: 216 C 461/14: Vermieter in Facebook mit „talentfreie Abrissbirne“ und „faul“ bezeichnet). Hier fehlt es an dem ehrverletzenden Charakter.
II. Abmahnung überflüssig: Mietverhältnis bei Bedrohung unzumutbar
Bei einer Kündigung hat vor dem Ausspruch der Kündigung immer erstmal eine Abmahnung zu erfolgen, damit der Mieter die Gelegenheit hat, sein Verhalten zu ändern und die Kündigung abzuwenden. Eine Abmahnung ist unter anderem nur dann entbehrlich,
- wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht: Mieter sich strikt weigert, sein Verhalten zu verändern und eine Abmahnung bloße Formsache wäre, aber keine Änderung bewirken würde (z.B. endgültige Verweigerung des Mieters verbotene Tierhaltung aufzugeben etc.).
- wenn die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses unter Würdigung und Abwägung der Gesamtumstände und gegenseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Aber auch dann, wenn Mieter und Vermieter im selben Haus wohnen (AG München, Urteil vom 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14) oder sich bereits aus vorangegangenen Streitigkeiten ergibt, dass die Abmahnung reine Förmelei wäre und den Mieter nur noch aggressiver machen würde (LG Frankfurt, Urteil vom 18. Januar 2012, Az.: 2/17 S 90/11), ist eine Abmahnung entbehrlich.
III. Aber: Mit der Kündigung nicht warten
Der Vermieter sollte mit der Kündigung allerdings keinesfalls warten, sondern diese unverzüglich aussprechen. Zwischen der Kündigung und der Beleidigung muss nämlich ein zeitlicher Zusammenhang bestehen, § 313 Abs. 3 BGB. Wartet der Vermieter zu lang kann ihm das negativ ausgelegt werden und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses verneint werden.
IV. Fazit: Kündigung bei Bedrohung zulässig
Zwar ist nicht jeder Fall der gleiche, bei Bedrohungen oder Beleidigungen des Vermieters überschreitet der Mieter allerdings regelmäßig das zumutbare Maß. Auch wenn die schwere der Beleidigung und Häufigkeit noch wesentliche Faktoren bei der Abwägung sind gibt es jedoch eine Tendenz: Bedroht oder Beleidigt der Mieter den Vermieter ist das ein so gewichtiger Grund, dass eine fristlose Kündigung fast ausnahmslos zulässig ist.
21.06.2017 - 00:41
Hallo Herr Hundt,
wie ist es denn im umgekehrten Fall?
Wen der Vermieter (neuer Eigentümer) mich als Mieterin entmieten möchte und was er mittlerweile seit ca. 1 Jahr versucht mit Vorwürfen, Beschuldigungen, Unterstellungen, versuchter Hausfriedensbruch (leider ohne Beweis), Zurückhalten des Guthabens (NK-Abrechnung), Androhung zur Mieterhöhung, weil ich einen Legionellenprüfungstermin aus geschäftlichen Gründen nicht wahrnehmen konnte, keine Rücksichtnahme auf meine geschäftliche Verpflichtungen bei Terminvereinbarungen und kein Entgegenkommen bei Terminvorschlägen, insgesamt unseriöses Gebaren und weitere Probleme und Beschuldigungen nach Belegeinsichtnahme der NK-Abrechnungen (300,00 Euro weniger Guthaben als im Vorjahr), weitere Vorwürfe wegen Einwände bei Nichtgewährleistung der Heißwasser-Versorgung (“Ihre pausenlosen Beschwerden und Vorbehalte gehen uns langsam auf die Nerven, sie koennen jederzeit das Mietverhaeltnis beenden”), daraufhin erfolgte Mieterhöhung ab Juli 2017 (Indexmiete), etc.. Die o.g. Themen wurden mit Hilfe von Anwälten mittels Abmahnung, Geldstrafe (die der Vermieter nie gezahlt hat), Mahnbescheid, Androhung Mietminderung, etc. teilweise gelöst.
Mittlerweile habe ich eine neue Wohnung gefunden. Nächste Woche geht die Kündigung an den Vermieter raus. Der Mietvertrag enthält nach Prüfung viele unwirksame Klauseln, auch in Bezug auf Renovierung, was bedeutet, dass ich nicht renovieren muss. Leider habe ich keine Nachmieterklausel.
Ich rechne nicht damit, dass durch meine Kündigung der ganze Horrorfilm nun ein zügiges Ende nimmt und kein Widerstand seitens der Vermieter mehr hervorrufen wird, zumal noch Mietkautionsbürgschaft, NK-Abrechnung, Wohnungsübergabeprotokoll, etc. erledigt werden müssen. Ich stelle mich auf einen weiteren Kampf ein.
Besteht denn eine Möglichkeit aufgrund der ganzen Vorgeschichte und mit fachlicher Hilfe früher aus dem Mietverhältnis zu kommen und/oder gegen das unseriöse Gebaren vorzugehen?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
21.06.2017 - 14:13
Hallo Lena,
es besteht immer die Chance einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Aber dem muss der Vermieter natürlich zustimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.01.2018 - 10:35
Hallo,
gilt ” Sie haben keine Ahnung mit wem Sie sich da gerade anlegen” bereits als eine Drohung?
Ist da eine Kündigung bereits rechtens?
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Tim
09.06.2018 - 19:56
Mein Vermieter hatte vor 2 Jahren einen Nervenzusammenbruch, weil er in seiner Gaststätte von seinen Angestellten terrorisiert wurde, seitdem erhält er BU-Rente.
Ich wohne jetzt seit 3 Monaten bei ihm und es ging ihm bis heute immer besser.
Seit einem Monat wohnt nun ein Mexikaner hier auch noch und mit diesem gibt es nur Probleme, mein Vermieter ist so eine Person die immer mit jedem gut klar kommen will und selbst wenn er psychisch angegriffen wird, sagt er wie eine Frau die daheim verprügelt wird, dass es nichts ist und nie wieder vor kommt.
Heute hab ich meinen Vermieter ganz aufgelöst und heulend im Flur gefunden, er meinte natürlich es wär nix und wollte auch nicht reden, der Grund war, dass der Mexikaner direkt daneben in der Gaststätte saß, auf Nachfrage was er wieder getan hat, wurde ich dann auch noch angemeckert, wieso ich mich da überhaupt einmische…
Da es bestimmt nicht besser wird, sondern immer noch schlimmer und ich meinen Vermieter gut leiden kann, frage ich mich jetzt, was ich tun kann, wenn mein Vermieter ihm nicht einfach kündigt.
Ich habe nämlich keine Lust darauf, dass er wieder einen richtigen Nervenzusammenbruch hat und wieder depressiv wird.
Danke
Thomas
09.04.2019 - 22:11
Hallo Herr Hundt,
Gilt die fristlose Kündigung auch, wenn der Sohn der Mieter eine Drohung und Bleidigung ausspricht ?
Vielen Dank
Meike
08.05.2019 - 19:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Fall gestaltet sich schwierig, da der Mieter in meinem Fall meine Eltern sind die versuchen mich zu erpressen.
Für mich ist die Situation unerträglich. Die Situation arbeite ich seit geraumer Zeit mit einem Familien Therapeuten auf.
Ich spreche noch nichtmal von den Beleidigungen die ich erfahren habe. Nun wird mit dem Versuch mich zu erpressen ein weiterer Punkt überschritten der für mich die Rückkehr zu Gesprächen unmöglich macht.
Ich gehe davon aus, daß ich einen Zeugen benötige?
Es würde mich sehr freuen, wenn Sie die Zeit finden mir zu antworten
Beste Grüße
F
05.11.2021 - 18:04
Hallo,
mein Hausmeister entfernt in regelmäßigen Abständen mein Namensaufkleber vom Briefkasten weilihm der nicht gefällt.
Nun habe ich 5 Stück angebracht und den hinweis er soll die finger weg lassen sonst Fresse. Was aber im Gesprächstechnischen sinne gemeint war und nicht als Prügel. Aber er stellt es si hin.
Vermieter hat einen Anwalt eingeschaltet und ich soll den bezahlen. Dabei hätten die mir den Brief auch schreiben können
05.11.2021 - 19:22
Hallo Petra,
ich kann Ihnen in der Sache leider nicht wirklich helfen. Lassen Sie rechtlich prüfen, ob es sich um eine Beleidigung handelt und welche Folgen sich für Sie ergeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2021 - 10:17
Hallo,
mein Name ist Guido Helmling ich bin Vermieter!
am 05.06.21 kam es im Rahmen eines Zusammentreffens meines Mieters mit mir, meinem Neffen und meiner Schwester als Zeugen, am Treppenabsatz meines Hauses, zu folgendem Ereignis. Der Mieter hat mich und meinen Neffen mit zwei knüppelähnlichen Schlagwaffen bedroht. Durch schubsen versuchte er ausserdem uns am betreten des Hauses zu hindern. Hätte sein Schubsen Erfolg gehabt, wären mein Neffe und ich die Treppe herabgestürzt. Ich wollte nur Dinge abholen, die mir gehörten und der Mieter hat auch nur 2 von 4 Zimmern im Haus gemietet.
Am 11.08.21 kündigte ich dem Mieter aus wichtigem Grund (beachte Datum des Vorfalls und der Kündigung, ist dies zu lange?). Die Kündigung wurde vom Mieter ignoriert, ich behielt mir in einem Schreiben an seinen Anwalt jedoch weitere Maßnahmen (Räumungsklage) in Zusammenhang mit dem Vorfall und der ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, ausdrücklich vor. Auch vermerkte ich, dass ich an keiner Art der Weiterführung des Mietverhältnisses interessiert sei.
Kann ich auch nach fast einem halben Jahr jetzt noch auf Grund des Vorfalls mit Bezug auf die Kündigung vom 11.08.21 eine Räumungsklage einreichen und wie hoch sind Chancen auf Erfolg?
Vielen Dank im voraus,
Gruß Guido Helmling
30.11.2021 - 13:45
Hallo Guido,
danke für Ihren Beitrag. Per Kommentar kann ich Ihnen leider nicht helfen, hier können Sie die Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.08.2022 - 14:34
Guten Tag sehr geehrter Herr Hundt
ich bin im Beirat einer Eigentümergemeinschaft.
die ETV kommt ihrer Verpflichtung der regelmäßigen Legionellenprüfung nach.
es gibt einen Mieter in unserer ETV der immer wieder für Legionellenbefall sorgt, indem er die Leitungen in Küche oder Bad nicht spült. Warum das so ist, ist uns unbekannt. Mittlerweile das 3te oder 4te mal innerhalb einiger Jahre.
Hat der Vermieter hier eine Möglichkeit zur Abmahnung oder Kündigung?
Welche Möglichkeiten hat der Vermieter grundsätzlich gegenüber seinem Mieter?
Einmal von den Kosten für die ETV abgesehen, geht es hier allen Anwohnern um die gesundheitlichen Aspekte.
vielen Dank für Ihre Antwort
Petra Bender
06.08.2022 - 19:50
Hallo Petra,
schwierig… Sie sagen, dass der Mieter sich nicht korrekt verhält. Im Zweifel müssen Sie Ihren Behauptung beweisen können. Ich würde mich an den Hausverwalter wenden und die Auswahl der Wohnungen für die Überprüfung ggf. ändern (falls das möglich ist).
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.06.2023 - 22:31
Guten Tag,
Wir sind drei Parteien, meine über 90 jährige Vermieterin, ein Ehepaar mit einem großen Hund und ich.
Das Ehepaar verhält sich zunehmend respektlos und die alte Frau hat Angst Sie reden der Frau ein , sie sei senil, lesen ihre Post und überschreiten Grenzen. Sie selbst sagt, dass diese Leute es auf das Haus abgesehen haben .Er hat ihr auch schon ein Schreiben mit einer Abtretungserklärung vorgelegt und in wütendem Ton ihre Unterschrift verlangt. Das alles hat sie mir erzählt und sagt, dass ihr das niemand glauben wird, da Aussage gegen Aussage steht und sie die Leute deshalb nicht loswird.
Sie denkt, wenn sie ihnen kündigt, dass die Leute ihr etwas antun.
Wie kann ich ihr helfen?
05.07.2024 - 21:10
Guten Tag,
mein Mieter hat mir Prügel angedroht. Leider gibt es keinen Zeugen. Kann ich trotzdem klagen?