Vor dem Abschluss eines Mietvertrages ist wichtig sich mit den verschiedenen Möglichkeiten der Mietvertragsgestaltung zu befassen: eine Möglichkeit ist die Indexmiete. Der Mietpreis wird hier an die Steigerung oder Senkung des Lebenshaltungsindex angekoppelt und verändert sich damit nahezu jährlich. Dies hat für Mieter und Vermieter verschiedene Vorteile und Nachteile, die im nachfolgenden Artikel näher betrachtet werden sollen.

Was die Indexmiete bringt und ob ein Abschluss des Indexmietvertrages sinnvoll ist, erfahren Sie hier.

I. Was heißt Indexmiete?

Die Indexmiete ist in § 557 BGB gesetzlich definiert: Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

Wesentliches Merkmal der Indexmiete ist also, dass sich die Miethöhe nach dem Verbraucher – Preisindex für die Lebenshaltung (VPI). Die Miethöhe kann jedes Jahr neu an diesen VPI angepasst werden, muss aber für immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

II. Vereinbarung der Indexmiete im Mietvertrag

Im Mietvertrag wird der Indexmiete mittels einer sogenanntes Indexklausel vereinbart. Die Wirksamkeit der Indexklausel richtet sich nach den folgenden Voraussetzungen:

• Die Vereinbarung der Indexmiete muss immer schriftlich erfolgen; lediglich mündliche Abmachungen sind unwirksam.
• Als Bezugspunkt für die Mieterhöhung oder Senkung darf nur der, von dem Statistischen Bundesamt ermittelte, Verbraucherpreisindex für Deutschland angesetzt werden. Bezieht sich die Klausel auf einen anderen Index, wie z.B. den Mietindex ist die Klausel unwirksam.
• Die entsprechende Veränderung der Miethöhe die sich auf den Index bezieht muss ausdrücklich mit einem prozentualen Veränderungsmaßstab angegeben sein. Es muss verständlich sein wie sich die Miethöhe anpasst.

Weitere Details zu dem Indexmietvertrag und den einzelnen Berechnungen, sowie der Durchsetzung der Mieterhöhung oder Mietsenkung können Sie in dem Artikel: “Indexmietvertrag – Wirksamkeit, Berechnung und Besonderheiten” ausführlich nachlesen.

III. Vorteile für Mieter und Vermieter

Die Indexmiete bietet Sowohl für den Vermieter als auch den Mieter verschiedene Vorteile.

• Die Miethöhe und deren Änderung richtet sich nach nachvollziehbaren Maßstäben: je nach der Wohnungsmarktsituation und der Höhe der örtlichen Vergleichsmieten kann das Vorteilhaft für den Mieter oder Vermieter sein.
• Überraschende Mieterhöhungen können während der Mietzeit nicht vorgenommen werden: so ist eine Anpassung auf die Höhe der Vergleichsmiete ausgeschlossen. Ein Vorteil für den Vermieter ist allerdings, dass Mieterhöhungen aufgrund baulicher Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, wie z.B. neue gesetzliche oder behördliche Anforderungen, trotzdem durchgesetzt werden können, § 557b Abs. 2 BGB.
• Mieterhöhungen (und Mietsenkungen) nach dem Index werden so zu sagen „automatisch“ vorgenommen: die Änderung ist lediglich schriftlich bekanntzugeben und hängt von keinem Einwilligungserfordernis des Mieters ab. Das Streitthema über das „warum“ der Mietänderung wird damit vermieden.
• Auch mit der Vereinbarung einer Indexmiete kann sich der Mieter auf die sogenannte „Mietpreisbremse“ beziehen, wenn diese Regelung in seiner Region greift: danach ist die Miete zu senken, wenn Sie 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt – Vorteil für den Vermieter: die vertragliche Vereinbarung der Indexmiete bleibt trotzdem wirksam.

IV. Nachteile bei der Indexmiete für Mieter und Vermieter

Für den Vermieter ist es nachteilig, wenn die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt, da ihm eine Anpassung verehrt ist und der VPI langsamer ansteigt als die örtlichen Mietpreise, die ausschließlich vom Wohnungsmarkt abhängen. Für den Mieter kann es demgegenüber nachteilig sein, dass sich seine Miete jährlich erhöht, wobei zu bedenken ist, dass die Erhöhung hier langsam erfolgt und nur im Falle einer Inflation unverhältnismäßige Mietpreise zu Stande kommen können.

Ein weiterer Nachteil kann der zusätzliche jährliche Neuberechnungsaufwand für den Vermieter sein, da die Mietänderung dem Mieter immer schriftlich und in genauen Geldbeträgen angegeben werden muss. Ist die Berechnungsmethode geläufig relativiert sich dieser Nachteil allerdings je häufiger die Miete angepasst wird.

V. Fazit

Festzuhalten ist, dass die Indexmiete eine gute Alternative ist, um die Miete in einer moderaten Art jährlich anzupassen. Die Vorteile überwiegen hier nicht nur für den Vermieter: vor allem die Vermeidung von Streitigkeiten über Mietanpassungen kommen auch dem Mieter zu Gute.

Wie bei allen Mieterhöhungsvarianten müssen Vermieter sich auskennen. Eine Erhöhung nach dem Preisindex kann für unerfahrene Vermieter zum Böhmischen Dorf werden.