Der Mieter will schnell aus dem Mietvertrag und präsentiert einen Nachmieter der sofort einziehen und den Vertrag übernehmen will. Umgekehrt kann es auch sein, dass ein neuer Vermieter in den Vertrag eintreten soll: Wie kann man das rechtlich lösen? – Um in den Mietvertrag eines anderen als Nachmieter oder Vermieter eintreten zu können, muss eine Vereinbarung zur Vertragsübernahme getroffen werden. Man kann also nicht einfach den Mietvertrag eines Bekannten übernehmen und sozusagen an dessen Stelle treten, ohne das Einverständnis des Vermieters oder des Mieters. Bei einem Mieterwechsel z.B. wird hier im Gegensatz zu einer normalen Neuvermietung, bei der ein alter Mietvertrag beendet und ein neuer Mietvertrag mit dem Nachmieter geschlossen wird, bleibt der Mietvertrag hier bestehen: der Nachmieter tritt in alle bereits bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Vertrag ein. Übernimmt ein neuer Vermieter den Mietvertrag, z.B. nach einem Verkauf der Wohnung, wird auch dieser in den bestehenden Vertrag eintreten.
Wie eine solche Vertragsübernahme rechtlich gestaltet werden kann und was jeweils bei Mieterwechsel oder Vermieterwechsel zu beachten ist, erfahren Sie in nachfolgendem Überblick.
Inhalt: In einen Mietvertrag eintreten
I. Vertrag übernehmen durch Vereinbarung
- Gestaltung der Vertragsübernahme
- Wann der Vermieter den neuen Mieter in den Mietvertrag übernehmen muss…
- Mietvertrag mit neuem Mieter übernehmen: Vor- und Nachteile für Vermieter
- Übernahmevereinbarung bei Mieterwechsel: Beispiel
IV. Praxistipp: Mietvertrag übernehmen ja, aber nur nach eingehender Prüfung!
Tipp: Hier finden Sie eine Vorlage, um einen Mietvertrag zu übernehmen.
I. Vertrag übernehmen durch Vereinbarung
Dreh- und Angelpunkt einer rechtlich wirksamen Übernahme des Mietvertrages ist eine Vereinbarung: dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
- durch einen dreiseitigen Vertrag zwischen den bisherigen Vertragsparteien und dem in den Vertrag auf Vermieter- oder Mieterseite eintretenden Dritten (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 6. Wechsel der Vertragsparteien, Rn. 219)
- durch einen Vertrag zwischen der ausscheidenden und der eintretenden Vertragspartei unter Zustimmung des anderen bisherigen Vertragsteils (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 6. Wechsel der Vertragsparteien, Rn. 219)
Beteiligt sind hier immer drei Vertragsparteien: der Mieter, der Vermieter und der Dritte, eintretende Vertragspartner, der entweder ein neuer Mieter oder ein neuer Vermieter sein kann.
Rechtlich ist hier von besonderer Bedeutung, dass der Eintritt einer neuen Vertragspartei mit gleichzeitigem Austritt einer bisherigen Vertragspartei eine „bloße“ Vertragsänderung beim Mietvertrag ist: Die Änderung wird auch als Wechsel der Vertragsparteien bezeichnet, und kann in einer Zusatzvereinbarung bzw. Änderungsvereinbarung zum Mietvertrag abgeschlossen werden.
II. Mieterwechsel
Grundsätzlich gilt: Egal wie schnell der Austausch der Mieter auch erfolgen soll, ohne eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter hat der neue Mieter keine Rechte an der Mietwohnung: selbst, wenn er tatsächlich bereits darin wohnt, denn solange der bisherige Mieter noch als Mieterpartei im Mietvertrag bezeichnet ist, ist allein dieser rechtlich wirksam der Mieter der Wohnung. Wenn der Vermieter will, kann er den „Neuen“ sofort vor die Tür setzen lassen, da dieser keinerlei Besitzrechte an der Wohnung hat. Daher sollte man als Mieter hier aufpassen und keine voreiligen Arrangements, mit dem neuen Nachmieter über den Kopf des Vermieters treffen.
Vertragsübernahme kraft Gesetz
Nur in dem besonderen Fall, dass der Mieter verstorben ist, kann eine Vertragsübernahme kraft Gesetz und ohne besondere Vereinbarung mit dem Vermieter erfolgen:
Der Mietvertrag wird kraft Gesetz fortgesetzt
- nach § 563 BGB mit dem im gemeinsamen Haushalt lebenden Ehegatten, Lebenspartner oder sonstigen Familienangehörigen oder
- nach § 563 a BGB mit den anderen Mietern aus dem ehemals gemeinsamen Mietvertrag mit dem Verstorbenen oder
- nach § 564 BGB mit den Erben des verstorbenen Mieters.
Weitere Informationen zu dem Tod eines Mieters erhalten Sie in den Beiträgen: “Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters” und “Wohnungsmieter verstorben: Keine Erben vorhanden”.
1. Gestaltung der Vertragsübernahme
Um bei einem Mieterwechsel den Mietvertrag wirksam zu übernehmen, sollte wie folgt vorgegangen werden:
- Zunächst sollte der Vermieter informiert werden und dessen Einverständnis zu einer Vertragsübernahme eingeholt werden (hier kann ein Anspruch des Mieters bestehen vgl. 2.)
- Dann sollte eine schriftliche Vereinbarung zur Vertragsübernahme im Beisein aller Parteien getroffen werden, die beinhaltet,
- wer die Beteiligten sind: wer aus dem Mietvertrag eintritt und wer austritt: Ausscheidender Mieter und Eintretender Mieter
- dass die Zustimmung zur Änderung des Mietvertrages, auf der Seite der Mietpartei, durch den Vermieter vorliegt
- der eintretende Mieter alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag kennt und übernehmen will
- was mit offenen Forderungen geschieht: z.B.: Mietrückstände, Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung, Zahlungspflichten aufgrund von Schäden in der Mietwohnung, Schönheitsreparaturverpflichtungen
- wie bestehende Rechte übergehen sollen: z.B.: Rechte aus dem Mietvertrag, wie die Kautionsrückzahlung bei Vertragsende oder außerhalb des Mietvertrages eingeräumte Rechte an Stellplatznutzung, Gartennutzung usw.
Bei der Vertragsgestaltung ist besondere Vorsicht geboten, denn Zusatzregelungen, wie insbesondere zur Kaution, den Schönheitsreparaturverpflichtungen und den Nebenkostennachzahlungen dürfen nicht vergessen werden: Ohne solche Vereinbarungen können im Einzelfall Ungerechtigkeiten entstehen: so kann der bisherige Mieter seine Ansprüche nämlich verlieren oder der neue Mieter kann mit hohen finanziellen Belastungen überrascht werden.
So muss z.B. ein Kautionsausgleich geregelt werden – eine Vereinbarung zwischen dem alten und dem neuen Mieter, wie die bereits gezahlte Kaution ausgeglichen werden soll. Hintergrund ist, dass der neue Mieter nämlich bei Beendigung des Mietvertrages ganz allein den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat, der er in dem Zeitpunkt Mieter des Vertrages ist. Der alte Mieter, der aus dem Mietvertrag ausgetreten ist, verliert seinen ursprünglichen Rückzahlungsanspruch über die Kaution zzgl. Zinsen durch das Ausscheiden aus dem Vertrag. Der Anspruch auf (spätere) Kautionsrückzahlung fällt durch die Mietvertragsübernahme dem neuen Mieter zu. Daher ist hier Achtung geboten, denn wenn der bisherige Mieter hier keine Regelung trifft droht der Anspruchsverlust. Umgekehrt ist der Fall bei den Schönheitsreparaturverpflichtungen und den Nebenkostennachzahlungen: Hier ist der aktuelle Mieter und damit der Mieter der den Vertrag übernimmt betroffen. Wird keine Regelung, dazu getroffen wie diese Verpflichtungen zwischen dem alten und neuen Mieter abgegolten sein sollen, haftet allein der Mieter gegenüber dem Vermieter der im Zeitpunkt der Fälligkeit Vertragspartei ist. Das kann dann zum Beispiel die Folge haben, dass ein Mieter, der im November eines Jahres in den bestehenden Mietvertrag eines anderen eingetreten ist, im Januar des folgenden Jahres eine Nebenkostennachzahlung für die Nebenkosten zu leisten hat, die der alte Mieter verbraucht hat. Da dies ungerecht scheint, sollte hier im Vorfeld entweder eine Ausgleichszahlung oder ein Regressanspruch für den neuen Mieter vereinbart werden.
Wie eine solche Vereinbarung zu der Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag aussehen kann, wird, samt Vorlage einer entsprechende Vertragsübernahme, in dem Beitrag: “Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag (mit Muster)” dargestellt.
Abzugrenzen ist der Fall der Vertragsübernahmen immer von dem der Aufhebung des Mietvertrages in Verbindung mit einem Neuabschluss mit dem Nachmieter (vgl. hierzu “Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster“).
2. Wann der Vermieter den neuen Mieter in den Mietvertrag übernehmen muss…
… kann nicht generell bestimmt werden. Hier kommt es auf den Einzelfall an: Da es sich, bei dem Eintritt eines neuen Mieters in den Mietvertrag, nicht um eine „normale“ Beendigung des Mietvertrages (wie z.B. durch Kündigung oder Zeitablauf) handelt, sondern um eine besondere vertragliche Vereinbarung, kann die Mitwirkung des Vermieters nämlich grundsätzlich nicht erzwungen werden.
Es gibt aber zwei Ausnahmen, die einen Anspruch des Mieters auf eine Entlassung aus dem Mietvertrag und die Übernahme eines neuen Nachmieters rechtfertigen können.
Der erste Fall ist die Vertragsübernahme bei einer Nachmieterklausel. Hier kann ein Anspruch des Mieters auf Vertragsübernahme mit dem neuen Mieter aus der Nachmieterklausel im Mietvertrag erwachsen: das gilt zumindest dann, wenn der Vermieter vertraglich verpflichtet ist, den bisherigen Mieter aus dem bestehenden Mietvertrag zu entlassen und den Vertrag mit einem vom Mieter vorzuschlagenden Nachmieter fortzusetzen (soweit hier keine unzumutbaren Hindernisse entgegenstehen).
Der zweite Fall ist die Stellung eines Nachmieters für ein WG-Mitglied: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt soll hier für die Mieter einer solchen WG ein entsprechendes Recht auf eine Vertragsübernahme bestehen: Bei Wohnungsvermietung an eine Wohngemeinschaft entspricht es nämlich dem Vertragsinhalt, das aus der Gemeinschaft austretende Mitglieder die Vertragsentlassung, und die verbleibenden Mitglieder den Eintritt neuer Mitglieder als Vertragspartner oder die Untervermietung verlangen können (LG Frankfurt, Urteil vom 02. Oktober 1990, Az.: 2/11 S 208/90). – Je nach Gestaltung der WG- Vermietung ist die Vertragsübernahme hier aber grundsätzlich aus Vermietersicht sehr sinnvoll und weniger aufwendig, als jedes Mal einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Weitere Beispiele zum Auszug aus der WG finden Sei in dem Beitrag: “WG-Mietvertrag kündigen – (Ein Mieter kündigt oder alle Mieter kündigen)“.
3. Mietvertrag mit neuem Mieter übernehmen: Vor- und Nachteile für Vermieter
Bei dem Auszug des Mieters und einem Fortsetzen des Vertrages mit einem Nachmieter ergeben sich für den Vermieter verschiedene Vor- und Nachteile durch eine Vertragsübernahmevereinbarung:
- Vorteil: Mietvertrag läuft weiter, auch bezüglich der bereits verstrichenen Renovierungsfristen in den Schönheitsreparaturklauseln, der eintretende Nachmieter gegen sich gelten lassen muss. Der Vermieter spart neuen Vertragsformular und ggf. auch Verhandlungen mit dem neuen Mieter über die Vertragskonditionen. Mieterhöhungen können auch eher möglich sein, denn die bisherige Mietdauer ist dem neuen Mieter anzurechnen.
- Nachteil: neue Vereinbarungen zu einer erhöhten Miethöhe, den Betriebskosten oder den Schönheitsreparaturen sind von dem aktuellen Vertragsstand abhängig und lassen sich nur soweit ändern als es auch nach dem alten Vertrag (und mit dem bisherigen Mieter) zulässig wäre: denn der neue Mieter tritt in die Pflichten und Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. (Mieterhöhungen sind aber nicht unmöglich, wenn diese gegenüber dem bisherigen Mieter möglich war oder ein besonderer Grund besteht: dann ist aber die Änderung in die Mietvertrags-Übernahme-Vereinbarung aufnehmen.) Durch die anzurechnende Mietdauer verlängert sich gesetzliche Kündigungsfrist.
Die Vor- und Nachteile für den Vermieter wiegen sich fast gegenseitig auf, weshalb im Ergebnis der Einzelfall entscheidet, was für den Vermieter sinnvoller ist. Sollen viele Vertragsänderungen mit dem neuen Nachmieter ausgehandelt werden oder bestehen mit dem bisherigen Mieter bereits eine Reihe von Streitigkeiten im Mietverhältnis mit einem regen Schriftverkehr, ist es ratsam von einer Übernahmevereinbarung Abstand zu nehmen und mit dem neuen Mieter einen neuen Vertrag abzuschließen.
4. Übernahmevereinbarung bei Mieterwechsel: Beispiel
Eine Übernahmevereinbarung für den Mieterwechsel zwischen Mieter, Nachmieter und Vermieter kann zum Beispiel wie folgt durch eine Vertragsänderung in einer Ergänzung des Mietvertrages vereinbart werden:
Ergänzung des Mietvertrages vom (…)
Zwischen
Max Muster (…) Straße, Hausnr., PLZ, Ort
– im Folgenden Vermieter genannt –
und
Dieter Beispiel (…) Straße, Hausnr., PLZ, Ort
– im Folgenden Mieter genannt –
und
Andrea Schön (…) Straße, Hausnr., PLZ, Ort
– im Folgenden Nachmieter genannt –
über die Mietsache: Mietwohnung (…) Straße, Hausnr., PLZ, Ort.
§ 1 Bestehendes Mietverhältnis
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter besteht bezüglich der Mietsache, der oben bezeichnete Mietvertrag vom (…), der als Anlage I dieser Vereinbarung anliegt. In diesem Mietvertrag sind abschließend alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses geregelt. Zusatzvereinbarungen bestehen nicht/ bestehen wie folgt: (…). Das Mietverhältnis ist ungekündigt.
§ 2 Austritt des Mieters aus dem bestehenden Vertrag
Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter am (…) aus dem Mietvertrag ausscheidet.
§ 3 Eintritt des Nachmieters in den bestehenden Vertrag
Der Nachmieter tritt zum Austrittszeitpunkt des Mieters in den bestehenden Mietvertrag vom (…) mit allen Rechten und Pflichten ein. Der bestehende Mietvertrag wird ab dem vorgenannten Zeitpunkt des Eintritts allein mit dem Nachmieter fortgesetzt.
§ 4 Übernahme von Rechten und Pflichten durch den Nachmieter, Zustimmung des Vermieters
Der Vermieter stimmt zu, dass der Nachmieter alle Rechte und Pflichten des Mieters durch den Eintritt in den Mietvertrag übernimmt. Der Mieter wird ab dem Zeitpunkt seines Austritts von allen mietvertraglichen Pflichten, die aus dem Mietvertrag vom (…) bestehen frei.
(– hier kann auch eine eingeschränkte Haftung des Nachmieters vereinbart werden, so dass der Nachmieter nur die, ab Eintrittszeit entstandenen Pflichten zu übernehmen hat, wie z.B. die Nebenkosten, dann muss der Vermieter die Ansprüche gegen den ausziehenden Mieter mit diesem abrechnen–)
§ 5 Kaution, Nebenkostennachzahlung
Die Parteien sind sich einig, dass alle Ansprüche und Verpflichtungen insbesondere aus der vom Mieter geleisteten Kaution und den Nebenkosten auf den Nachmieter übergehen.
§ 6 Einrichtung, bauliche Veränderungen Einbauten
Die Parteien sind einverstanden, dass die Vereinbarungen zur Übernahme von Einrichtungsgegenständen, Einbauten und baulichen Veränderungen in einer selbstständigen Mieter–Nachmieter-Vereinbarung geregelt werden. (– falls gewünscht können diese Vereinbarungen auch direkt in diese Vertragsergänzung mit einbezogen werden–)
Die Verpflichtung der Räumung, Beseitigung und des Rückbaus aller Einrichtungsgegenstände, den vorgenommenen Einbauten und Umbauten
§ 7 Salvatorische Klausel
Sollten einzelne Bestimmungen dieser Vereinbarung ganz oder teilweise nichtig und/oder unwirksam sein beziehungsweise später nichtig und/oder unwirksam werden, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon unberührt.
Auf den Inhalt des anliegenden Mietvertrages im Anhang I wird Bezug genommen. Die Parteien haben diesen Vertrag zur Kenntnis genommen
Ort, Datum (…), Unterschrift Mieter
Ort, Datum (…), Unterschrift Nachmieter
Ort, Datum (…), Unterschrift Vermieter
III. Vermieterwechsel
Ebenso wie ein neuer Mieter in den Mietvertrag eintreten kann, ist es auch möglich, dass ein neuer Vermieter den Mietvertrag an der Stelle des bisherigen Vermieters übernimmt.
Der relevanteste Praxis-Fall ist dabei der Kauf einer vermieteten Immobilie, wie z.B. einer Eigentumswohnung oder eines Mietshauses: die Übernahme als neuer Vermieter erfolgt kraft Gesetz nach § 566 BGB. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ weshalb der neue Vermieter hier in das bestehende Mietverhältnis mit dem Mieter eintritt.
Ein neuer Mietvertrag mit dem Mieter ist hier nicht notwendig, kann aber je nach Einzelfall erforderlich sein. Welche Vor- und Nachteile ein Neuabschluss bringt können sie in dem Beitrag: “Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?” nachlesen.
Für den bisherigen Vermieter und den neuen Vermieter empfiehlt sich allerdings eine Übernahmevereinbarung zu treffen, denn nach dem Gesetz haftet der neue Vermieter ab und bisherige Vermieter bis zum Eigentumsübergang. Auch Verbindlichkeiten des Mieters stehen dem neue Vermieter ab und dem bisherigen Vermieter bis zum Eigentumsübergang zu: das kann zu erheblichen Ungerechtigkeiten führen: z.B. wenn die Kaution oder eine Miete an den bisherigen Vermieter gezahlt, obwohl nun der neue Vermieter „verantwortlich“. Das Gesetz trifft hier bereits Regelungen wie in § 566 a BGB, dass der Kautionsanspruch dann auf den neuen Vermieter übergeht beziehungsweise ausgezahlt werden muss. Wann solche gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen sind, sollte in einer Übernahmevereinbarung zwischen dem bisherigen Vermieter und dem neuen Vermieter ausdrücklich geregelt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Ähnlich wie bei Mieterwechsel kann auch der Vermieter, ohne das Eigentum zu veräußern einen neuen Vermieter bestimmen und in das Mietverhältnis eintreten lassen. Dazu ist allerdings ein Vertrag aller drei Parteien, zwischen dem Mieter, dem bisherigen Vermieter und dem neuen Vermieter, notwendig. Der Mieter muss also damit einverstanden sein, dass der Mietvertrag geändert wird und ein Vermieterwechsel stattfindet.
IV. Praxistipp: Mietvertrag übernehmen ja, aber nur nach eingehender Prüfung!
Ob nun ein Vermieterwechsel oder ein Mieterwechsel vorliegt, derjenige, der in den Mietvertrag eintritt, sollte sich genau mit dem Inhalt, den Zusatzvereinbarungen und den sonstigen rechtlichen Verpflichtungen auseinandersetzen. Empfehlenswert ist es immer, eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, um den Mietvertrag zu übernehmen und daran alle betroffene Parteien zu beteiligen. Fehlt nämlich eine erforderliche Zustimmung des Mieters oder Genehmigung des Vermieters kann es sein, dass der Mieter- oder Vermieterwechsel teilweise unwirksam ist.
17.12.2017 - 20:37
Vielen Dank für den Artikel Herr Hundt!
Ich habe kürzlich als Mieterin einen Mietvertrag übernommen. Eine Frage: Bin ich verpflichtet die Nebenkostennachzahlung des Vormieters zu übernehmen, obwohl der gesamte Abrechnungszeitraum vor meiner Vertragsübernahme war?
Ich habe als Dokument allein eine Zusatzvereinbarung zu dem laufenden Mietvertrag erhalten, indem nur steht, dass ich “mit allen Rechten und Pflichten- auch aus den Nebenkostensalden des laufenden Abrechnungszeitraums” an die Stelle des bisherigen Mieters treten werde.
Vielen Dank für Ihre Hilfe, Frau Diehle
18.12.2017 - 12:17
Hallo Frau Diehle,
Sie beantworten Ihre Frage selbst. Sie haben den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten übernommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.08.2018 - 16:01
Hallo Herr Hundt,
habe Ihren Artikel “In Mietvertrag eintreten” mit Interesse gelesen.
Es wurde eine 3-seitige Vereinbarung abgeschlossen, worin alle anderen vertraglichen Bestandteile des Mietvertrages unverändert bleiben.
Der neue Mieter tritt an Stelle des Altmieters in den Mietvertrag ein
Es liegt nach wie vor eine Mietbürgschaft des Altmieters vor, abgesichert durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank für die Ansprüche des Altmieters. Ist diese für mich als Vermieter immer noch rechtssicher oder muß ich auf eine neue Bankbürgschaft des neuen Mieters drängen.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Pawoggi
14.08.2018 - 06:30
Hallo Pawoggi,
danke für Ihren Kommentar. Ich kann die Lage hier leider nicht bewerten. Ich würde aber raten eine neue Mietsicherheit beibringen zu lassen. Diese Verknüpfung zum alten Mieter ist sicherlich nicht sinnvoll und klingt für mich bereits heute nach “Problemen”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2018 - 11:04
Hallo Herr Hundt,
Danke für all diese Artikeln. Ich bin neu in der Schweiz und kenne mich wenig mit Nachvermietungen. Ich bin momentan an einer Wohnung interessiert und ich wäre einen Nachmieter (und Neuvermieter). Der bestehende Vertrag endet jedoch in 3 Monaten. Was bedeutet dies für mich als Neumieter in 3 Monaten, wenn ich es im september ünernehme? Müsste ich allenfalls von der Wohnung weg oder nur einen neuen Vertrag mit dem Vermieter abklären und somit auch eine mögliche Erhöhung der Miete erwarten?
Danke im Voraus.
28.08.2018 - 12:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für die umfangreichen und hilfreichen Informationen.
Meine Lebensgefährtin und ich bewohnen zusammen eine Mietwohnung, deren alleiniger Hauptmieter ich momentan bin. Mit meiner Gesundheit steht es leider nicht zum Besten, so dass ich mit dem Schlimmsten rechnen muss.
Damit meine Lebensgefährtin auch nach meinem Ableben in der Wohnung bleiben kann, habe ich ihre Aufnahme als zweite Hauptmieterin bei der Vermieterin beantragt. Die Vermieterin hat den Antrag abgelehnt und lediglich die Genehmigung zur Aufnahme meiner Lebensgefährtin in den Haushalt erteilt.
Habe ich unter diesen besonderen krankheitsbedingten Umständen einen Anspruch gegenüber der Vermieterin auf Aufnahme meiner Lebensgefährtin als Hauptmieterin in meinen Mietvertrag?
Vielen Dank.
28.08.2018 - 15:37
Hallo Rudolph,
danke für Iren Beitrag. Dieser Artikel hier klärt sicher viele Fragen: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-nach-todesfall-die-22-haeufigsten-fragen-zum-mietverhaeltnis/
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.10.2018 - 21:52
Hallo zusammen,
ich habe einen Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten übernommen, in welchen keine Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen enthalten war. Es gab jedoch eine Zusatzvereinbarung, welche mir nicht vorlag und welche im Übernahmevertrag nicht erwähnt ist. Nun ziehe ich aus und bekomme die Zusatzvereinbarung, welche zu einer Renovierung bei Auszug verpflichtet. Muss ich dieser nun nachkommen?
Vielen Dank
17.10.2018 - 07:23
Hallo Franz,
haben Sie eine Individualvereinbarung unterschreiben?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.11.2018 - 11:19
Hallo ihr Wissenden,
wie verhält es sich, wenn 4 Personen eine Wohnung mieten und eine Person ausziehen möchte? Ist es möglich, dass diese 3 Personen den alten Vertrag “übernehmen”. In diesem Falle wären es ja nur 2 Parteien. LG
03.12.2018 - 17:34
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich lebe mit meiner Mutter zusammen, sie zieht allerdings bald aus und ist alleiniger Hauptmieter.
Welche Möglichkeiten habe ich, um in der Wohnung bleiben zu dürfen?
Vielen Dank!
05.12.2018 - 10:02
Hallo Kaya,
schwierig, bitten Sie Ihren Vermieter als als neue Mieterin in den alten Vertrag aufzunehmen. Das wäre mein erster Schritt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2019 - 00:10
Sehr geehrter Herr Hundt, meine Hauptmieterin ist unbekannt nach Griechenland verzogen und hat ohne „Info an“ bzw. „Genehmigung durch“ mich (Vermieterin) die Wohnung per selbstverfasster „Vereinbarung“ einer Bekannten „überlassen“, die die Miete seither weiterzahlt. Ich wurde erst zwei Monate danach von der aktuellen Nutzerin über den Sachverhalt informiert. Die Kaution (1500€) hat meine Mieterin sich von der aktuellen Nutzerin in bar auszahlen lassen, obwohl die Kaution meiner Mieterin vom Jobcenter gestellt wurde, Die Wohnung wurde mit immensen dokumentierten Schäden an die derzeitige Nutzerin übergeben. Nun stellt sich mir die Frage, ob ich die aktuelle Nutzerin den Mietvertrag übernehmen lassen soll und auch inwieweit bzw. ob ich die Kaution mit dem jobcenter abrechnen kann. Die Schäden (Fenster Boiler, Siphon, Infrarotheizung, Sprechanlage), habe ich beheben lassen (ca. 1200€). die Infrarotheizung ist noch verschnutztem Zustand. Ich wäre Ihnen für einen Rat dankbar.
29.01.2019 - 11:22
Hallo Elfi,
mein Rat wäre klare Verhältnisse zu schaffen. Vertrag mit der aktuellen Mieterin auflösen (ich weiss, es ist kompliziert). Korrekte und protokollierte Übergabe, Abrechnung der Schäden und der Kaution. Dann erst sollten Sie einen Vertrag mit der neuen Mieterin schließen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2019 - 22:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich wohne mit meiner Mutter und meiner Tochter zusammen in einer Wohnung.
Sie will jetzt ausziehen zu ihrem freund.
Wir haben knapp 800 Euro Miet Schulden das ist etwas mehr als eine Miete.
Ich will bzw muss weiterhin mit meiner Tochter in dieser Wohnung bleiben.
Der Mietvertrag läuft über meine Mutter und mich würde interessieren wie das jetzt abläuft.
Muss ich mir jetzt eine Wohnung suchen oder kann ich dieser Vertrag übernehmen trotz Schulden?
Mein Freund zieht zu mir sobald er jetzt in den nächsten Wochen Arbeit hat.
Kann er den Vertrag übernehmen oder kann ich das auch?
27.02.2019 - 07:12
Hallo Susanne,
wenn der Vermieter zustimmt, könnten Sie oder Ihr Freund den Vertrag übernehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2019 - 08:50
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich vermiete seit 01.09.2008 meine Eigentumswohnung an eine Mutter mit ihrem Sohn. Vertragspartnerin ist die Mutter. Seit einigen Monaten wird die Miete nicht mehr von der Mutter, sondern vom volljährigen Sohn überwiesen. Nun möchte der Sohn (und vermutlich auch die Mutter), dass der Mietvertrag auf ihn “überschrieben” wird. Im Grundsatz hätte ich mit dem neuen Vertragspartner keine Probleme.
Allerdings denke ich über einen Verkauf der Wohnung in den kommenden Jahren nach. Hinzu kommt, dass ich seit Beginn des Mietverhältnisses die günstige Mite nicht erhöht habe und die nun eigentlich endlich einmal erhöhen wollte. Außerdem wurde die Wohnung (soweit ich das beurteilen kann) bislang noch nicht renoviert. Wäre es für mich nicht besser, einen “ordentlichen” Mieterwechsel durch einen neuen Mietvertrag abzuschließen? Da wüsste ich jetzt aber nicht, wie das mit der ausstehenden Renovierung laufen sollte. Der Sohn kann ja schlecht für die Zeit der Renovierung ausziehen? Soll ich dann an den Sohn unrenoviert vermieten?
Für eine Einschätzung Ihrerseits wäre ich sehr dankbar.
04.03.2019 - 15:42
Hallo Peter,
ich würde vermutlich einen Nachtrag zum Mietvertrag verfassen. 1. Mieterwechsel, 2. Mietanpassung.
Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten – gerade wenn Sie an den Verkauf denken, können Sie hier teure Fehler machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.03.2019 - 22:00
Guten Tag,
ich bin 2009 in einen Altmietvertrag von 1999 als alleinige Mieterin eingetreten, da ich mich von meinem Lebensgefährten getrennt habe, mit dem ich zusammen den Altvertrag abgeschlossen hatte . Im Altmietvertarg ist in §2 eine Vereinbarung über je ein Jahr Mietverlängerung vereinbart.
Habe ich auch diesen Passus mit übernommen – oder gilt für mich die Neuregelung: Kündigungsfrist für Mieter “3 Monaten”?
21.03.2019 - 08:59
Hallo Angelika,
ich empfehle Ihnen diese Klausel des Mietvertrages prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.05.2019 - 10:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe einen Gewerbemietvertrag (Arztpraxis) mit Index, in den ein neuer Mieter eintreten wird.
Auf Wunsch des Mieters soll eine Klausel erstellt werden, dass ab Eintreten die Miete 3 Jahre lang nicht erhöht werden darf. Damit bin ich einverstanden. Wie muss das vertraglich in der Indexklausel berücksichtigt werden?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Mit freundlichen Grüchen
CS
03.05.2019 - 13:25
Hallo Christina,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider keine rechtlichere Klausel für eine derartige Vereinbarung liefern. Wenn Sie sich bei der Formulierung unsicher sind, sollten Sie den Vertrag diesbezüglich anwaltlich ausarbeiten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.05.2019 - 15:36
Hallo,
Ich trete für einen anderen Mieter in eine bestehende Wohngemeinschaft als Hauptmieter ein. Der Vermieter hat zugestimmt in Form eines Nachtrags zum Mietvertrag. Darin ist geregelt, dass ich mit den bisherigen Mietern Hauptmieterin werde und eine der anderen Mieterinnen austritt. Allerdings hat dort nur der Vermieter unterschrieben. Bin ich wirksame Mieterin wenn ich nie einen Mietvertrag unterschrieben habe sondern lediglich den alten Mietvertrag habe, in dem ich nicht genannt bin, und diesen Nachtrag mit nur der Unterschrift des Vermieters?
Vielen Dank,
Lisa
15.05.2019 - 10:38
Hallo Lisa,
ggf. ist ein konkludenter Mietvertrag mit dem Vermieter oder ein Untermietvertrag (mit dem Mieter) zustande gekommen. Lassen Sie die Sachlage bitte bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.06.2019 - 14:20
Hallo!
Ich habe letztes Jahr den Mietvertrag von meiner vorherigen Hauptmieterin unserer WG übernommen.
Nun, ein Jahr später bekomme ich eine Mahnung, dass im Juli ( in dem ich noch keine Mieterin war) die Miete nur zum Teil überwiesen wurde.
Weder die Vermieterin, noch die Wohngesellschaft hat mich darüber informiert.
Meine Frage ist nun, ob ich verpflichtet bin diesen Betrag zu bezahlen oder ob es einen anderen Weg geben würde?
Mit freundlichen Grüßen,
Pauline
06.08.2019 - 07:43
Hallo, diese Seite war sehr nützlich und verständlich geschrieben. Vielen Dank also vorab schon mal. Ich habe einen anderen Sachverhalt und hoffe, man kann mir hier weiterhelfen.
Ich bin Untermieterin in einer Wohnung und wohne seit Jahren allein dort. Ich würde aber gern die Wohnung als Hauptmieterin übernehmen ( was von Seiten des Hauptmieters kein Problem darstellt) und meinen Freund mit in den Hauptmietvertrag nehmen.
Mir ist klar, dass die Entscheidung diesbezüglich vom Vermieter abhängt.
Für mich ist aber wissenswert, inwieweit der Vermieter die Miete anheben kann?
Muss dann ein komplett neuer Hauptmietvertrag geschlossen werden oder kann ich den Hauptmietvertrag der jetzigen Hauptmieters übernehmen?
Wäre es sinnvoller zunächst allein in den Hauptmietvertrag zu kommen ?
Ich würde mich riesig über Klärung des Sachverhaltes freuen, da ich sehr überfragt bin .
Tausend Dank vorab !
Liebe Grüße
06.08.2019 - 11:14
Hallo Canan,
Sie könnten den Vertrag übernehmen. Der Vermieter kann aber ebensogut auf einen neuen Vertrag mit neuen Konditionen bestehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.11.2019 - 10:48
Guten Tag Herr Hundt,
vielen Dank für diese informative Seite!
Ich möchte hier den Fall schildern, bei dem es einen Mietvertrag mit 6 Hauptmietern gibt und nun ein neuer Hauptmieter an die Stelle eines der 6 bisherigen Hauptmieter treten soll.
Reicht dazu eine Übernahmevereinbarung aus, die lediglich der Vermieter, der neue Hauptmieter und der ausscheidende Hauptmieter unterschrieben haben?
Oder müssen der Vermieter, alle 6 bisherigen Hauptmieter und der neue Hauptmieter diese Vereinbarung unterschreiben?
Wie ist der Status, wenn letzteres erforderlich ist, aber nur ersteres umgesetzt wurde? Ist dann überhaupt ein gültiger Eintritt in den Mietvertrag zu Stande gekommen?
Viele Grüße
Stefan Krause
14.11.2019 - 15:20
Hallo Stefan,
die fünf alten Mieter haften für das Verhalten des neuen Mieters. Alleine damit beantwortet sich die Frage. Alle müssen zustimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.02.2020 - 10:11
Hallo,
vielen Dank für die informative Webseite.
Vielleicht haben Sie noch einen Tipp in folgender Konstellation:
Ein Sohn zieht zu seiner demenzkranken Mutter in deren Mietwohnung, weil diese dauerhafte Pflege benötigt. Dort wohnt der Sohn über ein Jahr und kümmert sich um seine demenzkranke Mutter. Nun muss die demenzkranke Mutter in ein Pflegeheim.
Gibt es für den Sohn eine Möglichkeit den Mietvertrag der demenzkranken Mutter zu den gleichen Konditionen zu übernehmen, selbst wenn der Vermieter dem bereits nicht zugestimmt hat?
Gibt es sonstige Möglichkeiten?
23.09.2020 - 11:17
Lieber Herr Hundt,
Ich möchte in eine Wohnung einziehen. Der momentane Mieter hat zum Dezember gekündigt, ich könnte allerdings schon früher einziehen.
Gerne würde ich einen neuen Vertrag schließen, die Hausverwaltung möchte aber eine Übernahme des momentanen Vertrages.
Ist eine Übernahme eines schon gekündigten Vertrages möglich?
Vielen Dank im Vorraus.
Antonia
23.09.2020 - 19:00
Hallo Antonia,
ja, Sie können zu jedem beliebigen Zeitpunkt in den Vertrag eintreten. Voraussetzung ist, dass Sie, der alte Mieter und der Vermieter einverstanden sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2020 - 15:17
ich werde jetzt zeitnah bei meinen Eltern zur Untermiete einziehen.
Der Vermieter ( einen genossenschaft) hat nichts dagegen, aber schrieb, dass im Falle einer Vetragsbeendigung auch ich die Wohnung zu räumen hätte.
Mein Plan ist aber die Wohnung irgendwann zu übernehmen.
habe ich da eine Chance, dass mein Plan aufgeht?
viele Grüße
29.09.2020 - 18:54
Hallo Oliver,
wenn Ihre Eltern ausziehen wollen, könnten Sie den Vertrag mit Einwilligung des Vermieters übernehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2020 - 09:08
Hallo, ich ziehe nächstes Jahr als Untermieterin in eine neue Wohnung. Der Hauptmieter wird ein jahr im Ausland sein und möchte mir danach evtl die Wohnung überlassen. Der Eigentümer weiß bereits über meinen Einzug bescheid.
Ist es möglich den Vertrag als Hauptmieter zu übernehmen, wenn der Eigentümer damit nicht einverstanden ist.
Wir befürchten nämlich das der Eigentümer nur auf eine Kündigung des Hauptmieters warter um die Wohnung dann zu modernisieren und für mehr geld zu vermieten, ist ja in Berlin gang und gebe. Wäre dies ein legitimer Grund weshalb mich der Eigentümer als neue Hauptmieter ablehnen kann?
Liebe Grüße
12.11.2020 - 09:31
Hallo Robin,
Sie können den Vertrag nur mit Zustimmung des Eigentümers übernehmen. Ein neuer Vertrag mit neuen Konditionen und/oder das Bestehen auf eine Kündigung ist denkbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2020 - 17:41
Hallo Dennis,
Ich leben momentan noch mit meinem Bruder zusammen und bin Hauptmieter unsere Mietwohnung. Da ich nun ausziehe, möchte mein Bruder den Mietvertrag als Hauptmieter übernehmen.
Reicht der Zusatz bzgl. des Mietkautionskontos in der Mustervorlage oder muss man das Mietkautionskonto umschreiben lassen ?
Viele Dank!
Beste Grüße
Sam
05.12.2020 - 20:58
Hallo Sam,
Sie sollten auf jeden Fall eine Vereinbarung in Dreieck treffen. Wie und ob das Konto geändert werden muss, kommt sicher auf das Konto / Anlagemodell an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2021 - 15:05
Hallo Herr Hundt,
ich möchte aus einem gewerblichen Mietvertrag vorzeitig entlassen werden. Der Vermieter ist laut Telefonat mit dem Nachmieter einverstanden. Der Nachmieter möchte gerne einen neuen Mietvertrag über 5 Jahre, und nicht meinen Mietvertrag mit der Restlaufzeit von nur 1,5 Jahren übernehmen, jedoch zu den selben Konditionen.
Der Vermieter hat mich nun dazu aufgefordert, eine Kündigung zum nächsten Ersten zu schicken und telefonisch zugesichert, daß mein Nachmieter dann den neuen Vertrag bekäme, ich habe jedoch Bedenken, daß dieser schlechtere Konditionen bekommt und mein Nachmieter dann evtl. den Abstand nicht zahlen will, den ich mit ihm ausgehandelt habe. Aufgrund von Corona ist ein Treffen mit allen drei Parteinen ja gerade nicht möglich. Wie formuliere ich die Kündigung, damit sichergestellt ist, daß der Nachmieter den Vertrag zu den selben Bedingungen erhält?
Danke!
19.01.2021 - 17:20
Hallo Kristina,
Sie können nicht regulär kündigen, da das Ihr Vertrag nicht zulässt. Der Schlüssel ist eine Aufhebungsvereinbarung + ein neuer Vertrag. Alternativ kann der Nachmieter in Ihren Vertrag eintreten und zeitgleich wird die bestehenden Laufzeit auf 5 Jahre in einem Nachtrag verlängert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.02.2021 - 00:24
Wissen Sie, ob das Datum des Mieterwechsels ein neues Mietverhältnis bedeuten kann?
Lassen Sie mich erklären: Der Mietvertrag für unsere Wohnung in Berlin ist auf 2016 datiert, aber wir haben den Mietvertrag am 1. November 2020 “übernommen”. Zu diesem Zeitpunkt wurde der vorherige Mieter aus dem Vertrag entfernt und wir wurden als neue Mieter vorgestellt. Wir kannten den Vorbesitzer nicht persönlich und hatten keine Wahl, einen neuen Vertrag zu unterschreiben.
Sollten wir bei der Berechnung unserer korrekten Mietdeckung davon ausgehen, dass das Mietverhältnis für die Wohnung von Anfang an bestand, oder können wir behaupten, dass es sich um ein Mietverhältnis handelt, das am 1. November 2020 (Datum der Übernahme) begonnen hat?
17.02.2021 - 14:50
Hallo Filippos,
wenn Sie in einen bestehenden Mietvertrag eintreten, dann müssen Sie, der Vermieter und die ausziehenden Mieter dieses gewünschte Vorgehen schriftlich festhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.12.2021 - 13:13
Hallo,
mein Mitbewohner und ich sind derzeit Untermieter in einer Wohnung. Da unser Haupmieter auszieht, werden wir den Mietvertrag des Hauptmieters übernehmen (Vermieter ist einverstanden).
Der Hauptmieter wohnt bereits seit 6 Jahren in der Wohnung und die Wohnung befindet sich in unrenoviertem Zustand. Wir wollen nun nicht die Pflicht mit übernehmen, die Wohnung bei Auszug renovieren/komplett streichen zu müssen, da wir sie ja selbst unrenoviert übernehmen werden. Im Nachtrag zum Mietvertrag von unserem Vermieter ist allerdings vorerst keine Regelung zu Schönheitsreparaturen enthalten. Wir fragen uns nun, ob es reicht, dass im Nachtrag zum Mietvertrag vermerkt ist, dass wir die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernehmen, um keine Schönheitsreparaturen bei Auszug leisten zu müssen? Oder müsste dies anderweitig festgehalten werden bzw. wie?
Viele Grüße und vielen Dank,
Carmen Krämer
02.12.2021 - 19:31
Hallo Carmen,
wenn sie in den Mietvertrag per Mieterwechsel eintreten, diesen also übernehmen, dann übernehmen Sie i.d.R. auch alle Rechte und Pflichten. So auch die Pflicht die Wohnung irgendwann renoviert zurückzugeben. Immer vorausgesetzt, die Schönheitsreparaturklausel ist wirksam. Anders sieht es aus wenn sie einen neuen Mietvertrag abschließen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.01.2022 - 22:15
Ich war und bin Untermieter in einer Wohnung (1 Zimmer). Die Hauptmieterin ist verstorben. Die Erbinnen traten in den Vertrag ein. Ich bezahle ihnen den Zimmermietzins seit mehr als einem Jahr. Mein Untermietvertrag ist auf Ende April gekündigt worden. Es gab/gibt noch eine weitere Untermieterschaft. Nun besteht die Möglichkeit, dass ich die Wohnung integral als Hauptmieter übernehme. Die Verwaltung prüft derzeit meine Unterlagen. Ich würde auch die Mietkaution übernehmen, indem ich den Erbinnen diese direkt überweise (Vorschlag der Verwaltung). Die andere Untermieterschaft hat gekündigt und ist ausgezogen. Zwecks Kostendeckung haben die Erbinnen aber einen neuen Untermieter einquartiert und für ihn einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen (bis Ende April). Wenn ich nun den Hauptmietvertrag übernehme, trete ich in die Rechte und Pflichten der bisherigen Mieter (Erbinnen) ein. Ich übernehme da wohl auch den (befristeten) Untermietvertrag mit dem “neuen” Mitbewohner. FRAGE: Meine Pflicht dem jetzigen Mitbewohner gegenüber geht hoffentlich nicht über den befristeten Mietvertrag bis Ende April hinaus, oder? Ich möchte nämlich, falls ich überhaupt untervermiete, hier personell ganz neu ansetzen und den Bisherigen nicht übernehmen. Könnte man mich verpflichten, den Untermieter zu übernehmen? Zum Beispiel wegen “Härtefall”? Und müsste ich dann wieder kündigen? Wo gibt es allfällige Fallstricke, dass ich mit dem bisherigen (neuen) Untermieter nicht in die Falle eines “neuen Mietvertrages” mit ihm eintrete?
18.01.2022 - 14:27
Hallo Jürg,
Sie schildern hier einen ziemlich komplizierten Fall. Ich würde das rechtlich ganz sauber aufstellen, indem Sie einen Hauptmietvertrag mit dem Vermieter abschließen und dann einen Untermietvertrag mit Ihrem Untermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2022 - 14:51
Lässt sich die Frage, ob ich mit einem Hauptmietvertrag durch Übernahme (offiziell im Dreieck mit der und über die Verwaltung) einen bisherigen Untermietvertrag mit einem aktuellen Mitbewohner automatisch übernehme oder nicht, nicht eindeutig beantworten? Wenn sich nur schon diese Frage beantworten ließe, dann wäre ich halbwegs glücklich… ;-)
LG
Jürg
28.01.2022 - 23:53
Hallo,
wir sind in einen Alten Mietvertrag (1999) eingetreten. Meine Frage bezieht sich auf die Kündigungsfrist durch eine Kündigung des Mieters.
Der Wortlaut im Altvertrag: “Es kann von jedem Teil innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen gekündigt werden. Ist der Wohnraum vermietet, so kann von jedem Teil spätestens am 3. Werktag…. Gekündigt werden. Nach 5, 8, und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate.”
Dieser Passus ist uns leider bei Übernahme nicht aufgefallen, da uns die seit Jahren bestehende Regelung der 3-Monatsfrist für Mieter geläufig ist.
Ist durch die Übernahme die Kündigungsfrist tatsächlich also Verlängert und somit nicht nur 3 Monate?
Vielen Dank
Michael
29.01.2022 - 13:39
Hallo Michael,
für Mieter besteht bei einem normalen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit immer die dreimonatige Frist. Ihre Klausel ist mit extrem großer Wahrscheinlichkeit unwirksam.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.02.2022 - 19:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgendes Szenario,
– ich bin Hauptmieter, in meiner Wohnung wohnen 2 Untermieter
– ich möchte den beiden die Wohnung möglichst zu den gleichen Mietbedingungen überlassen, da ich eigentlich gar nicht mehr in dieser Wohnung/Stadt wohne
Szenario1:
Ich kündige und schlage die beiden als Nachmieter vor. Dadurch würde sich die Miete von 800€ auf min. 1100€ erhöhen, da die beiden einen neuen Vertrag im Falle der Zustimmung durch den Vermieter erhalten würden. Könnte aber auch sein, dass sie die Wohnung gar nicht bekommen.
Szenario2:
Wir versuchen alle drei Hauptmieter zu werden. Dadurch fällt Untermietzuschlag weg und Miete bleibt gleich. Ich würde nach zwei oder drei Monaten ausziehen und hoffen, dass mich der Vermieter ziehen lässt, da ich auf dessen Zustimmung vertrauen muss (und auch der anderen Hauptmieter, was aber kein Problem ist).
Damit dies reibungsloser verläuft würde ich eine Klausel einbauen, die besagt, dass ich auch ohne Zustimmung des Vermieters und der Mitmieter ausziehen und das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Fristen beenden darf.
–> ist das rechtssicher?
Was wäre das beste Szenario, damit die beiden die derzeit günstigen Mietbedingungen so risiko- und reibungslos übernehmen könnten?
Herzlichen Dank und LG
02.02.2022 - 09:29
Hallo Christoph,
bei Ihrer zweiten Variante brauchen Sie zweimal die Zustimmung des Vermieters. Da können Sie auch gleich den sauberen Weg 1 gehen und hoffen, dass die Miete gleich bleibt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2022 - 08:35
Hallo Herr Hundt,
erstmal vielen Dank für diese informative Seite.
Wir sind zwei Hauptmieter in einer WG (und kannten uns vorher nicht) – und wir haben einen Untermieter.
Nun will ein Hauptmieter raus und ein neuer soll in den Vertrag. Wir haben leider ein wenig das Gefühl der Vermieter (große städtische Gesellschaft) würde die Wohnung lieber sanieren. Aber oben ihrem Artikel steht ja, dass der Vermieter einen Wechsel nicht ohne gute Gründe verneinen darf wenn:
[…]Für die Möglichkeit eines späteren Austausches eines WG-Mitgliedes gegen ein anderes (vgl. dazu die Ausführungen unter III.) ist es von entscheidender Bedeutung, ob es für den Vermieter erkennbar ist, dass er den Vertrag mit einer Wohngemeinschaft, d.h. mit einer Mehrheit von Personen abschließt, die keine persönliche Bindung haben und deren alleiniger Zweck das gemeinsame Wohnen ist.
und
“[…]Eine wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz macht die Rechtsprechung allerdings für den Austausch eines WG-Mitglieds in den Fällen, in denen die Wohnung nicht an die einzelnen WG -Mitglieder, sondern an die nach außen als solche in Erscheinung tretende Wohngemeinschaft als solche vermietet wurde.
–>In diesem Fall sollte dann auf jeden Fall auf Mieterwechsel bestehen können, oder? Wie geht man da am besten vor?
Besten Dank schonmal, Mit bestem Gruß,
Markus
02.03.2022 - 12:49
Hallo Markus,
versuchen Sie es friedlich und einvernehmlich. Warten Sie die Reaktion ab. Erst in weiten Schritt, wenn nötig, können Sie Ihren Wunsch mit der Rechtsprechung untermauern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2022 - 22:05
Das mache ich mal :-) Danke für den Tipp.
01.04.2022 - 14:24
Hallo Herr Hundt,
ein recht interessantes Thema haben Sie hier erörtert.
Allerdings finde ich nirgendwo im Netz unser Fall, können Sie vielleicht es auch kurz kommentieren?
Wir haben ein vermietetes Objekt ersteigert, der bis zum Ersteigerungstermin mit Verspätung beim Vorbesitzer gekündigt wurde. Dem entsprechend verlängerte sich der Mietvertrag um weiteres Jahr automatisch. Nun sind wir in Besitzerrechte mit dem Meistgebot getreten und stellen uns die Frage ob wir noch auf die Restlaufzeit des verlängerten Mietvertrages berechtigt sind.
Besten Dank im voraus für Ihre Rückmeldung.
Viele Grüße, Helena
01.04.2022 - 18:27
Hallo Helena,
wem sollte die Miete zustehen, wenn nicht Ihnen also Eigentümerin?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.04.2022 - 01:39
Das Problem ist, dass Mieter vor Ersteigerungstermin bereits ausgezogen sind und wir haben zwar ein Mietvertrag vom Vorbesitzer aber keine Kündigung oder Verlängerung des Mietverhältnisses (bis 31.06.22 ) auf der Hand, wie im Gericht angezeigt.
Wie könnenwir in diesen Fall vorgehen?
beste Grüße
Helena
02.04.2022 - 12:52
Hallo Helena,
heben Sie den Vertag einvernehmlich auf oder bestehenden Sie auf die Mietzahlung, sofern der Mietvertrag zweifelsohne besteht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.04.2022 - 13:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin alleiniger Mieter meiner Wohnung seit 2008. Nun möchte ich einen Mieterwechsel vornehmen, der Vermieter stimmt dem aber nicht zu und verlangt eine standardmäßige Kündigung. In meinem Mietvertrag besteht keine Mieterwechselklausel.
Nun frage ich mich, ob ich verlangen kann, eine WG zu gründen und später selbst auszutreten. Wäre eine Zustimmung des Vermieters auch dafür notwendig oder wäre er verpflichtet, das zu akzeptieren? Ich nehme an, dass er keine Verpflichtung hat.
Besten Dank im Voraus! Ich freue mich über Ihre Rückmeldung!
Frohe Ostern!
Viele Grüße
Filip
16.04.2022 - 07:06
Hallo Filip,
hier eine Hilfe: Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.05.2022 - 10:11
Hallo,
ich wohne seit 30 ig jahren in einer WG wo ich den Mietvertrag mündlich meines Bruders übernommen habe. Die WG wurde verkauft und nunkündigt der neue Eigentümer diesen Vertrag auf Eigenbedarf für den Sohn der 22 ist und dort einziehen soll. Ich habe nun gesgat das ich krank bin und mir keine teurere WG leisten kann. Dürfen die neuen Eigentümer mir kündigen und dürfen sie mir die Miete erhöhen. Ich habe einen Teilinklusivevertrag und die letzte Kündigung war 2020.
Ich habe damals keinen neuen Mietvertrag bekommen. Dürfen die neuen Eigentümer einen neuen aufsetzen.
Ich zahle für 43 qm 298 mit allem drium und dran somit bleibt der Eigentümer auf den Kosten der Hausverwaltung hängen.
Das ist aber nicht mein Problem oder?
Wie oft darf er eine Mieterhöhung vornehmen?
Was ist wenn der Hausverwalter nachzahlungen hat muss ich diese bezahlen?
Gruss
Stiur
16.05.2022 - 10:42
Hallo Stiur,
eine mögliche Mieterhöhung richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben. Recherchieren Sie dazu. Grundsätzlich kann natürlich auch ein mündlicher Mietvertrag wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Hier gibt es keinen Unterschied zu einen schriftlichen Vertrag. Die Kündigungsfrist ist sicherlich aufgrund ihrer langen Wohndauer mit neun Monaten ziemlich lang für den Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2022 - 08:48
Lieber Herr Hundt,
ich wohne mit meinen Kindern und meinem Nochehemann in einer Wohnung zusammen. Er ist eingetragen im Mietvertrag, ich nicht. Nun hat er sich getrennt und ich möchte mit den Kindern in der Wohnung bleiben. Auf welche Paragraphen kann ich mich berufen, dass ich zur Mieterin werden kann und den Vertrag so übernehmen kann? Vielen herzlichen Dank schon einmal!
Frau S.
20.09.2022 - 13:22
Hallo Strotz,
gegenüber dem Vermieter können Sie nicht Mieterin werden, Ihr Mann ist der Mieter der Wohnung. Sie könnten nur einvernehmlich mit allen Parteien Mieterin werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2022 - 21:33
Lieber Herr Hundt,
ich wohne in einer 3er WG (3 Studentinnen mir inklusive) in der ich 15.03.2022 in ein ungekündigtes Mietverhältnis als Nachmieterin in den bestehenden Mietvertrag eingetreten bin.
Der originale/bestehende Mietvertrag wurde 18.Juni 2018 abgeschlossen und sah eine Mietbefristung von 3 Jahren vor, mit einer generellen Mietdauer bis 30.06.2023 (5 Jahre) wo der Vertrag in einen unbefristeten übergehen würde.
Ich habe nun vor Ende März 2023 auszuziehen, müsste ich mich nun an die 3 Jahre + 3 Monate Kündigungsfrist von dem alten Vertrag halten, oder sind diese 3 Jahre wegen Mietvertragübernahme schon “abgelaufen” und kann deshalb den Vertrag mit der 3 Monate Kündigungsfrist beenden?
Liebe Grüße,
Elena M.
05.12.2022 - 12:01
Hallo Elena,
sofern sie alle drei Hauptmieter sind, können Sie das Mietverhältnis nicht alleine kündigen. Sie müssen eine Lösung mit ihren beiden mit Mieterinnen und dem Vermieter finden. Sie müssten einvernehmlich entlassen werden oder den Vertrag zu dritt kündigen.
Ihre vertraglichen Regelungen zur Laufzeit, zur Kündigung und zur Verlängerung des Vertrages sind eher ungewöhnlich. Ihrer Möglichkeit zur Kündigung könnte sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.01.2023 - 04:31
Ich bin seit fast10 Jahren Untermieter und bin auch im Mietvertrag eingetragen.Der Mieter hat den Mietvertrag für mich abgeschlossen.Da ich aus dem hier herzogen bin und noch Probezeit hatte.
Mein Vermieter hat die Wohnung nie benutzt.Wie haben schön öfters versucht das ich Mietvertrag über nehme.Vonov.. sagt nur bei Familie ersten Grades.
Liebe Grüße
Moni
23.01.2023 - 07:02
Hallo Moni,
als Untermieterin haben Sie leider keine rechtliche Handhabe den Mietvertrag zu übernehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2023 - 17:57
Wir möchten gerne eine aktuell vermietete Immobilie kaufen. Uns wurde gesagt, dass die Möglichkeit besteht den laufenden Mietvertrag vom aktuellen Eigentümer zu übernehmen und der Mieterin schon zu kündigen, bevor es es zum Notartermin kommt. Was ist dabei zu beachten?
04.05.2023 - 20:01
Hallo Merle,
m.E. kann nur der neue Eigentümer nach Grundbucheintragung aufgrund von Eigenbedarf kündigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.09.2023 - 09:44
Guten Tag,
Ich habe drei Jahre zur Untermiete gewohnt und sodann den Mietvertrag von meinem Vermieter, bei welchem ich zuvor zur Untermiete gewohnt hatten, übernommen. Meine Frage nun: gilt die Mindestmietdauer von drei Jahren nun noch für mich? In dem Übernahmevertrag wurde diesbezüglich nichts vereinbart.
15.09.2023 - 13:43
Hallo Herr RK.,
wenn Sie in einem bestehenden Mietvertrag eintreten, übernehmen Sie alle dort vereinbarten Rechte und Pflichten. Nehmen wir an, die Mindestvertragslaufzeit besteht noch zwei Jahre fort, dann treten Sie entsprechend ein und müssen diese zwei Jahre beachten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.09.2023 - 12:30
Guten Tag,
vor über 2 Jahren ist mein Exfreund (Herr xyz) aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen. Zu diesem Zeitpunkt wurde ein neuer Mietvertrag aufgesetzt, in welchem ich als alleinige Mieterin genannt werde. Mein Exfreund hat damals keinen Anspruch auf Auszahlung/Ausgleich der Kaution gestellt (weder bei mir noch bei dem Vermieter). Nachdem ich 2 weitere Jahre wohnhaft dort war bin ich nun ausgezogen. Als ich nach meiner Kaution fragte wurde mir mitgeteilt das Herr xyz noch immer mit in dem Kautionssparbuch aufgeführt wird. (Kautionsunterlagen liegen mir nicht vor und eine Aushändigung wird mir verweigert solange ich kein schriftliches Einverständnis von Herrn xyz habe. Dieser stellt sich quer und möchte 50% der Summe haben, andernfalls leistet er keine Unterschrift. Wie sollte ich mich nun verhalten? Stehen mir als alleinige Mieterin nicht 100% der Kaution, wie im Mietvertrag vereinbart, zu?
Ich bitte um Hilfe
Viele Grüße
Olivia
27.09.2023 - 14:41
Hallo Olivia,
wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie beide die Kaution eingezahlt, sodass die Kaution m.E. auch wieder an Sie beide ausgezahlt werden sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.11.2023 - 11:08
Guten Tag,
Ich habe eine Frage zur Änderung der Miete bei Übernahme eines bestehenden Mietvertrages. In dem alten Mietvertrag ist eine Staffelmiete vereinbart. Diese Vereinbarung möchte der Vermieter bei Übernahme nun in eine Indexmiete ändern. Ist dies zulässig? Als Mieter ist in der momentanen Situation eine Staffelmiete doch besser.
Viele Grüße
29.11.2023 - 10:57
Hallo Brigitte,
es gibt für den Vermieter keine rechtliche Grundlage diese Änderung vorzunehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.01.2024 - 21:49
Guten Tag,
ich habe eine Frage:
Es geht darum, dass zwei Personen eine Wohnung mieten und beide Hauptmieter der Wohnung sind. Eine Hauptmieterin will ausziehen, die andere möchte in der Wohnung bleiben.
Fall: ein Hauptmieter kündigt. Die Hauptmieter hat dem zugestimmt.
– Ist die Kündigungsfrist einzuhalten?
– Muss die Wohnung aufgelöst werden oder kann der Hauptmieter (die in der Wohnung bleibt) in der Wohnung bleiben?
– Muss der Hauptmieter die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist bezahlen?
– Kann der Hauptmieter dem entkommen in dem die Hauptmiete auf den bleibenden Mieter übertragen wird?
16.01.2024 - 14:15
Hallo Judith,
es können nur beide Hauptmieter zusammen kündigen. Die Mieter müssen ohne Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Vermieter beide ausziehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt