Erhält man als Mieter eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung stellt sich die Frage: Was ist zu tun? Zunächst sollte Widerspruch eingelegt werden, denn von der Nachzahlung der Nebenkosten ist man nicht ohne Weiteres befreit: Der Mieter hat grundsätzlich erst Widerspruch gegen die fehlerhafte Nebenkostenabrechnung einzulegen. Nur weil es sich um eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung handelt, ist diese nämlich nicht automatisch unwirksam: Je nachdem welche Fehler die Nebenkostenabrechnung beinhaltet, kann die Nebenkostenabrechnung entweder ganz oder nur teilweise in ihrer Wirksamkeit betroffen sein. Manche Fehler, wie z.B. eine verspätete Nebenkostenabrechnung führen sogar zu einem endgültigen Anspruchsausschluss, so dass der Vermieter nicht einmal die Möglichkeit der Berichtigung hat.
Erfahren Sie hier, wie Sie als Mieter auf eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung reagieren sollten.
Inhalt: Was tun bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung?
I. Fehler in der Nebenkostenabrechnung richtig einordnen
III. Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung befreit nicht von der Nachzahlung
IV. Neue Nebenkostenabrechnung verlangen
I. Fehler in der Nebenkostenabrechnung richtig einordnen
Bei der Einordnung der Fehler unterscheidet man bei einer Nebenkostenabrechnung immer zwei Arten: die formellen Fehler und die materiellen Fehler.
Wichtig ist diese Unterscheidung besonders deshalb, da bei einer formell fehlerhaften Abrechnung aus rechtlicher Sicht keine wirksame Nebenkostenabrechnung vorliegt. In einem solchen Fall ist der Mieter daher so gestellt, als hätte er gar keine Abrechnung erhalten, da eine formell unwirksame Abrechnung keine Wirkung entfaltet: der Mieter hat hier also keine Zahlungspflicht bezüglich ausgewiesener Nebenkostennachzahlungsbeträge und muss auch keine Widerspruchsfrist für seine Beanstandungen beachten (so z.B. BGH in der Entscheidung vom 15. 03. 2011, Az.: VIII ZR 243/10).
1. Formelle Fehler?
Der Mieter sollte vor allen anderen Dingen daher erst kontrollieren, ob ein formeller Fehler in der Abrechnung vorliegt:
Eine formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung liegt regelmäßig dann vor, wenn der Mindestinhalt der Nebenkostenabrechnung (entsprechend § 259 BGB) fehlt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn
- kein bzw. ein falscher Abrechnungszeitraum genannt ist,
- die Abrechnung verspätet ist (d.h. nach erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist beim Mieter zugeht),
- die Verteilerschlüssel nicht angegeben sind,
- die Zusammenstellung der Gesamtnebenkosten fehlt oder
- die Abrechnung insgesamt unübersichtlich und für den Mieter nicht nachvollziehbar ist
Neben dem gewissen Mindestinhalt muss die Nebenkostenabrechnung also insgesamt so erstellt sein, dass ein durchschnittlich gebildeter Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann, ohne besonders sowie juristisch und betriebswirtschaftlich geschult zu sein BGH vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04; Urteil vom 6. Mai 2015, Az.: VIII ZR 193/14).
Erfüllt die Abrechnung diese Anforderungen nicht, handelt es sich um eine formell fehlerhafte Abrechnung, mit der Konsequenz das der Mieter hieraus nicht vom Vermieter zu einer Zahlung verpflichtet werden kann. Der Mieter muss hier auch keine schriftlichen Beanstandungen geltend machen, da es rechtlich allein Aufgabe des Vermieters ist dem Mieter rechtzeitig eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zukommen zu lassen. Unterlässt er dies verliert er seine Ansprüche für den Abrechnungszeitraum der entsprechenden Nebenkosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist vollständig. Ein Handeln des Mieters ist hier nicht angezeigt.
Weitere Details zu dem erforderlichen Mindestinhalt einer Nebenkostenabrechnung und eine Übersicht zu den formellen Fehlern erhalten Sie in den Artikeln: “Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung (Mindestinhalt)” und “Nebenkostenabrechnung: formelle Fehler und die Auswirkungen“.
2. Materielle bzw. inhaltliche Fehler?
Alle Fehler, die sich auf den Inhalt, wie z.B. die Zusammensetzung, die Höhe oder den Ansatz einzelner Kosten als Nebenkosten beziehen, betreffen die sogenannte materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung. Die Wirksamkeit der Abrechnung an sich wird davon grundsätzlich nicht betroffen, wenn die Abrechnung den formellen Anforderungen entspricht. Das bedeutet, der Vermieter hat seinen Nachzahlungsanspruch rechtlich wirksam gestellt.
Die Frage, ob der Umfang der Forderung stimmt, ist dann vom Mieter soweit möglich zu prüfen und die gefundenen inhaltlichen Fehler sind dann mittels eines schriftlichen Widerspruchs rechtzeitig zu beanstanden (vgl. unter II.: Widerspruch einlegen). Der Mieter kann zur Überprüfung seiner Ansprüche hier auch eine Einsicht in die Belege vom Vermieter verlangen.
Eine materiell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung muss von dem Mieter beanstandet werden, da ansonsten der Anspruch des Vermieters auch aus der fehlerhaften Abrechnung bestehen bleibt und sogar gerichtlich durchgesetzt werden kann. Beispiele zu möglichen materiellen Fehlern und den Rechtsfolgen finden Sie insbesondere in dem Beitrag: „Nebenkostenabrechnung: inhaltliche Fehler und die Auswirkungen“.
II. Widerspruch einlegen
Ist die Abrechnung bereits formell falsch (vgl. oben) beginnt die Widerspruchsfrist nicht zu laufen und dem Mieter droht auch kein Anspruchsverlust (nur die Verjährung ist weiter zu beachten, siehe unten)
Bei der Einlegung des Widerspruchs sollte der Mieter alle Punkte aus der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung genau beschreiben. Eine Hilfestellung für Mieter und ein Musterbeispiel für die Einlegung des Widerspruchs geben die Artikel: “Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)” und “Muster-Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung – Kostenfreie Vorlage“.
III. Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung befreit nicht von der Nachzahlung
Als Mieter muss man allerdings beachten, dass eine materiell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung nicht automatisch von der Pflicht zur Nebenkostennachzahlung befreit. Das gilt auch, wenn Widerspruch eingelegt ist. Das heißt, der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die geforderte Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung zu begleichen. Dies ergibt sich daraus, dass der Zahlungsanspruch des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung mit dem Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung entsteht (siehe oben) unabhängig davon, ob der Umfang des Anspruchs inhaltlich noch korrigiert werden muss.
Erhält der Mieter daher beispielsweise eine formell ordnungsgemäße Abrechnung die unrichtiger Weise einen Betrag von 300, 00 € anstelle von 200,00 € ausweist, muss der Mieter zunächst die 300,00 € zahlen. Wird der inhaltliche Fehler dann beanstandet und stellt sich heraus, dass die Nebenkostenabrechnung tatsächlich fehlerhaft ist, hat der Mieter für die unberechtigt gezahlten Beträge ein Rückforderungsrecht (§ 812 BGB).
Je nachdem wie der Einzelfall gelagert ist, soll der Mieter
- bei „offensichtlichen und leicht zu korrigierenden“ Fehlern das Recht haben, den Nachforderungsanspruch entsprechend den inhaltlichen Fehlern anzupassen und nur den richtigen Betrag zu zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14). Das gilt besonders in den Fällen, in denen der Mieter die Abrechnung ohne Mithilfe des Vermieters berichtigen kann.
- ein Zurückbehaltungsrecht haben, wenn der Vermieter dem Mieter die Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung nicht gewährt.
Als Mieter sollte man versuchen bei der Nebenkostennachzahlung auf „Nummer sicher zu gehen“ und die Nebenkostennachzahlung unter Vorbehalt leisten: “Nebenkostennachzahlung unter Vorbehalt leisten – Bleiben Sie flexibel“.
IV. Neue Nebenkostenabrechnung verlangen
Ist der materielle Fehler in der Nebenkostenabrechnung (an)erkannt, muss er korrigiert werden, was je nach Umfang des Fehlers entweder vom Mieter selbst vorgenommen werden kann oder nicht. Eine vollständig neue Abrechnung muss nicht zwangsläufig erstellt werden und kann von dem Mieter auch nur im Ausnahmefall verlangt werden, wenn eine Neuberechnung notwendig ist (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10; BGH Entscheidung vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04). Ansonsten begründen rein inhaltliche Fehler – auch wenn sie sehr komplex sind– kein Recht, eine vollständig neue Abrechnung zu verlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09. Juli 2015, Az.: 10 U 126/14).
Demgegenüber ist die formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung immer durch eine neue, formell ordnungsgemäße Abrechnung zu ersetzen.
V. Laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten
Als Reaktion auf eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung, die aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten, ist grundsätzlich nur in zwei Fällen möglich:
- Fall: Es liegt keine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vor und die Vorauszahlungen werden als Druckmittel, zur Durchsetzung des Anspruchs auf Erteilung der Abrechnung, zurückbehalten. Wie man als Mieter in diesem Fall rechtlich am besten vorgeht, können Sie hier nachlesen: “Keine Nebenkostenabrechnung erhalten – Was Mieter jetzt tun sollten“.
- Fall: Es liegt ein materieller Fehler vor und der Vermieter ignoriert den Widerspruch des Mieters: Der Mieter kann im Einzelfall bei den künftige Nebenkostenvorauszahlungen, einen Betrag zurückbehalten, der in der Summe den beanstandeten Fehlern in der Nebenkostenabrechnung entspricht. Dieses Recht besteht aber nur solange, bis der Vermieter auf den Anspruch des Mieters reagiert und die Korrektur vornimmt/bzw. anerkennt.
Im Übrigen ist ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für den Mieter nicht gegeben.
VI. Verjährung beachten
Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung unterliegt im Übrigen auch der Verjährung: Das bedeutet alle Ansprüche des Mieters oder des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung, wie z.B. der Berichtigungsanspruch, der Nachzahlungsanspruch oder der Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Nebenkostenabrechnung. Auch der Anspruch des Mieters auf den Erhalt einer Nebenkostenabrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung. Für Mieter ist das insbesondere in den Fällen wichtig, bei denen aus der Abrechnung oder der Berichtigung ein Guthaben erwartet werden kann.
VII. Zusammenfassung
Erhält der Mieter eine fehlerhafte Abrechnung, ist es empfehlenswert wie folgt vorzugehen:
- Prüfung und Einordnung der Fehler in der Nebenkostenabrechnung nach formellen und materiellen Fehlern
- Bei materiellen Fehlern immer rechtzeitig Widerspruch einlegen, gegebenenfalls Belegeinsicht fordern
- Berichtigung der Abrechnung: entweder selbst oder durch Vermieter – je nach Umfang des Fehlers; im Einzelfall neue Abrechnung verlangen
- Nebenkostennachzahlung trotz inhaltlichem Fehler zahlen: entweder nur den berichtigten Betrag oder vollständig „unter Vorbehalt“
- Laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten, wenn dies zur Anspruchsdurchsetzung notwendig ist
- Verjährungsfrist von 3 Jahren beachten
Da jede Nebenkostenabrechnung einen Einzelfall darstellt, sollten zur Prüfung immer auch die mietvertraglichen Unterlagen oder Nebenvereinbarungen hinzugezogen werden. Die rechtlich Beste Vorgehensweise kann daher bei jedem Mieter unterschiedlich sein und sollten im Zweifel immer professionell unter anwaltlicher Beratung entschieden werden. Manchmal kann es für den Mieter nämlich auch ratsam sein, nichts zu unternehmen.
11.10.2018 - 08:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich benötige einmal Ihre Hilfe.
Im Internet bin ich auf Ihre sehr interessante Seite gestoßen.
Wir möchten gerne ab den 1.1.2019 eine Wohnung vermieten,
jetzt wissen wir aber dass der Trinkwasserversorger erst immer zum 1.6. des Jahres
die Zählerstände abliest und seine Rechnung stellt.
Wie geht man mit so einem Thema um bezüglich der Nebenkostenabrechnung ?
Der Abrechnungszeitraum hier wäre ja sinnvollerwiese dann immer vom 1.1 bis zum 31.12 des Jahres ?
Über Tipps und Infos sind wir sehr dankbar.
Wir möchten nämlich keine Fehler in der Abrechnung haben.
Gruß
Christoph
11.10.2018 - 11:18
Hallo Christoph,
Sie müssen die Rechnungen die nicht Ihrem Abrechnungszeitraum entsprechend abgrenzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.10.2018 - 16:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
danke für die tolle und informative Seite.
Ich habe paar Fragen:
1.ich bin am 31.07.17 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Meine Nebenkostenabrechnung wurde erst am 27.09.18 an mich geschickt obwohl die laut der Abrechnung von der Messfirma am 13.07.17 erstellt wurde. In meinem Mietvertrag steht dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12.Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Zeitraum ist von 01.01.17-31.07.17. Sollte dann die Rechnung nicht bei mir spätestens am 31.07.18 im Briefkasten sein damit die Nachzahlung noch wirksam ist? Ist die Frist von 12 Monaten nicht abgelaufen wenn der Vermieter mir die Abrechnung am 27.09.18 rausgeschickt hat und ich die in der zweiten Oktoberwoche 2018 erhalten habe?
2. wie ist nachzuprüfen ob die Verteilerschlüssel angegeben sind?
3. wie kann man beweisen dass die die Abrechnung insgesamt unübersichtlich und für den Mieter nicht nachvollziehbar ist?
Danke
MfG
K. Georgieva
31.10.2018 - 14:02
Hallo K. Georgieva,
ich kann Ihnen zumindest bei der ersten Frage helfen. Ihr Auszug spielt keine Rolle. Endscheidend ist der Abrechnungszeitraum (hier das gesamte Kalenderjahr).
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.10.2018 - 14:26
Sehr geehrter Herr Hundt,
danke Ihnen. Bedeutet das, dass der Vermieter die Frist von 12 Monaten eingehalten hat?
Muss ich dann rechtlich gesehen die Abrechnung unter Vorbehalt unbedingt in der Frist bezahlen oder darf ich gesetzlich mit der Zahlung abwarten bis die Abrechnung korriegiert wird weil es da Fehler gibt?
Wann darf die erste Mahnung kommen?
Danke
MfG
K.Georgieva
05.11.2018 - 14:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich hätte da auch mal eine Frage und zwar haben wir zum 30.09. unsere Wohnung gekündigt.
Wir wohnen seit dem 01.10. in der neuen Wohnung und bekamen vor 2 Wochen unsere Nebenkostenabrechnung vom alten Vermieter für das Jahr 2017. Diese war allerdings Fehlerhaft und beinhaltete eine Nachzahlung von über 500€.
Wir waren letzte Woche beim Mieterschutzbund, dieser sagte uns wir sollen uns keine Sorgen machen und vorerst keinen Widerspruch einlegen, da unser alter Vermieter bekannt dafür ist, seinen alten Mietern die Hölle heiß zu machen, damit er die Kaution behalten kann. Der Mieterschutzbund meinte wir sollen erstmal die 6 Monate Verjährung verstreichen lassen, sodass der alte Vermieter keine versteckten Mängel mehr geltend machen kann. Allerdings sagte er uns nichts davon, dass wir die Nachzahlung begleichen sollen.
Könnten Sie mir hierzu eine Auskunft geben?
Freundliche Grüße
Jeanine Smeda
05.11.2018 - 15:34
Hallo Jeanine,
ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Wenn der Mieterschutzbund Ihnen einen Weg vorgeschlagen hat, dann sollten Sie auch noch Ihre letzte Frage dort klären lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2018 - 22:16
Lieber Dennis Hundt,
ich bin auf Ihre Seite gestoßen…wir sind im November von unserer gemieteten DHH ins eigene Häuschen gezogen … heute nun haben wir die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 bekommen sowie Zwischenstand vorläufig 2018.
Für 2017 ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von 2.699,19 EUR für 2018 1.688,23 EUR.
Für 2018 behält der Vermieter unsere Mietsicherheit von 1800,-EUR ein.
In der 2017 NK Abrechnung sind zum einen die NK für 2016 mit aufgelistet und zum anderen unsere Zahlungen direkt an die Abrechner nicht berücksichtigt worden.
Lt. Mietvertrag ist unter den NK Selbstzahler vermerkt.
Nun zu meiner Frage handelt es sich um einen formellen Fehler oder materiellen Fehler in der NKAbrechnung ?
Schon mal herzlichen Dank für eine Rückinfo und viele vorweihnachtliche Grüße,
Nadja Frenzel
20.12.2018 - 08:33
Hallo Nadja,
danke für Ihren Beitrag. Unter “I. Fehler in der Nebenkostenabrechnung richtig einordnen” können die die Fehler unterscheiden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.12.2018 - 02:00
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben heute unsere Nebenkostenabrechnung für 2017 erhalten. In der Abrechnung sind sämtliche Zählernummern der Wasseruhren, Warmwasseruhren und der Wärmemengenzähler falsch. Das heißt auch, dass alle Verbrauchswerte nicht die unseren sind. Ist dies noch ein inhaltlicher Fehler? Die verlangte Nachforderung entbehrt ja in diesem Fall jeglicher Grundlage und ist für uns Mieter auch in keinster Weise nachzuvollziehen oder richtig zu berechnen. In den o.g. Artikeln habe ich leider keine Antwort auf meine Frage gefunden und hoffe Sie können mir helfen.
Mit freundlichen Grüßen,
Nina Wagenknecht
26.12.2018 - 14:42
Hallo Nina,
hier eine Hilfe für Sie: Nebenkostenabrechnung: inhaltliche Fehler und die Auswirkungen
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2019 - 08:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Frage bezüglich Wartungspauschale in der Nebenkostenabrechnung.
Ich bin zum 11.04.2018 aus der damaligen Wohnung ausgezogen.
In der Nebenkostenabrechnung erscheint jetzt der Punk “Wartung – Heizung”. Diese Wartung wurde
laut Rechnungsbelegt zum Juni 2018 durchgeführt, also nach meinen Auszug.
Kann diese Rechnung auf mich Anteilig umgelegt werden, oder ist diese Forderung vom Vermieter falsch.
Mit freundlichen Grüßen
Frank Schneider
14.03.2019 - 10:05
Hallo Frank,
die zeitanteilige Umlage ist korrekt und üblich. Als Sommermieter zahlen Sie anteilig den Winterdienst und als Wintermieter anteilig die Gartenpflege.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.04.2019 - 21:19
Hallo – ich bin am Verzweifeln und bitte um Hilfè bzw. Eine klare Aussage.
Mir ist bei meinen beiden letzten Abrechnungen für meinen Mieter ein formeller Fehler unterlaufen.
Er bekam lt. Seiner Aussage von mir :
Aufrechnung Vorauszahlung und tatsächliche Kosten und daraus ergebenes Guthaben
Kopie der Abrechnung meiner Hausverwaltung mit den mieterumlagefähigen Kosten
Kopie der Heizrechnung !!!!!
Hier der Streitpunkt : ihm fehlt die Rückseite dieser Heizrechnung, bei der aufgelistet wird wie der Zähkerstand vom Gemeinschaftseigentum, Einkaufspreis vom Heizöl etc. Aufgelistet wird.
Die errechneten Guthaben hatte ich bereits überwiesen und nach seiner “Reklamation” wurde alles nochmal komplett im Januar zugesandt. Das war nach der Jahresfrist.
Jetzt möchte die Gegenseite, dass ich die kompletten Heizunkosten!!! des Mieters der beiden Jahre, also die auf der Heizrechnung ausgewiesenen Verbrauchskosten ihm zurücküberweise.
Also zu dem errechneten Guthaben auch noch seinen Jahresverbrauch.
Ist das rechtlich zulässig?
15.05.2019 - 21:49
Hallo Herr Hundt,
in der letzten NK Abrechnung hat der Vermieter auf die Summe der umgelegten Brutto-Nebenkosten NOCHMALS 19% Mwst aufgeschlagen (!), davon meine Vorauszahlungen abgezogen und die sich somit ergebende Gesamtnachzahlung ( mit doppelter Mwst ) in Rechnung gestellt.
Handelt es sich hierbei nun um eine formell fehlerhafte Abrechnung ?
Diese Frage ist für mich konkret wegen der Verjährungsfrist und meines weiteren Vorgehen von großer Wichtigkeit.
Vielen Dank
Alex
16.05.2019 - 17:47
Hallo Alex,
bitte lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung rechtlich prüfen, z.B. hier.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.05.2019 - 18:43
Guten Tag,
seit 2014 wohnen wir nun hier und zahlen jedes Jahr nach.
Derzeit beziehen wir Leistungen vom Amt und sind dadurch auf einen Fehler gestossen, den der Vermieter seit 2014 macht.
Er listet in seiner Abrechnung die gesamtsumme der Wasserkosten auf plus die geforderten Kosten die noch Nachzuzahlen sind, obwohl diese ja schon in den Gesamtkosten enthalten sind.
Haben wir da noch irgendwelche Möglichkeiten etwas zurück zu fordern?
Mittlerweile sind es dann nämlich schon um die 500 €, die wir zuviel gezahlt haben.
Mfg und vielen Dank im voraus Anim
27.05.2020 - 21:18
Hallo,
ich habe folgenden Sachverhalt und bitte um ein kurzes Feedback. Ich wohne seit 14 Jahren in meiner Wohnung. 2016 wechselte der Eigentümer. Seither musste ich jedes Jahr immer mehr nachzahlen. Nun fiel mir auf, dass die Hausverwaltung seit Januar 2016 pro Jahr 180 (15€Monat) in meinen Vorauszahlungen unberücksichtigt ließ. Entsprechend sind das bis einschließlich 31.12.19 720 Euro die ich meiner Vermieter „geschenkt“ habe, nachweislich ersichtlich. Besteht die Möglichkeit dies nun schriftlich anzumerken und zurückzufordern?
Danke im Voraus.
29.05.2020 - 10:26
Hallo Maria,
Sie können zumindest der letzten Rechnung Nebenkostenabrechnung widersprechen. Hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/widerspruch-nebenkostenabrechnung-einlegen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2020 - 10:09
Hallo,
ich habe folgendes Problem:
Ich bin September 2018 in meine jetzige Wohnung eingezogen. Ein Jahr (Sept 2019) später erhielt ich eine Nachzahlung von 400€. Ok, 400€ nachgezahlt und die Miete freiwillig und mit Absprache des Vermieters um 50€ erhöht, damit man auch einen kleinen Puffer hat. Jetzt in 2020 erhielt ich eine Nachzahlung von ca. 1.000€. Ich dachte mir, dass das nicht sein kann, da wir doch vorbeugend die Miete erhöht haben. Nun teilte mir mein Vermieter mit, dass die damals angefallenen Kosten (die 400€) in einem Zeitraum von Sept – Dez abgerechnet wurden.
Toll, hätte mir der Vermieter von Anfang an mitgeteilt, dass die damalige Nachzahlung in einen Zeitraum von 4 Monaten abgerechnet wurden, hätte ich eine Erhöhung von monatlich 150€ und nicht 50€ veranlasst.
Jetzt kämpfe ich mit einer Rückzahlung von 1.000€ von 2019 und eine zu erwartende Rückzahlung von wieder 1.000€ für das Jahr 2020, da mir der Vermieter das erst vor kurzem erzählt hat.
Plötzlich stehe ich mit Schulden von ca. 2.000€ da.
Da muss man doch irgendwas gegen machen können? Hier wurde ganz klar falsch bzw. gar nicht kommuniziert.
Vielen Dank
12.10.2020 - 14:28
Hallo Anima,
aus der Nebenkostenabrechnung 2018 geht doch sicher hervor, dass hier über vier Monate abgerechnet wurde und die Nachzahlung sich auch auf diese vier Monate bezieht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2020 - 14:17
Guten Tag,
folgenes Problem liegt vor: Im Haus meiner Mutter wird seid 4 Jahre die Nebenkosten Ungerecht verteilt. Nebenkosten aus Leerstehenden Wohnungen werden auf die restlichen Mieter angerechnet. Rechtsmäßig?
Dieses Jahr hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung 6.000€ Wasser und Abwasser berechnet. Alle Jahre zuvor lag der Wert bei 1.200€ und nachweißlich wurde nie soviel Wasser im Haus verbraucht.
Aussage vom Vermieter war: Unstimmigkeiten in der Vergangenheit!
Rechtsmäßig?
Desweiteren werden manche Mieter von gewissen Kosten ausgeschlossen oder anders berechnet.
Beispiel: Grundsteuer wird durch die Parteien im Haus gerechnet und es kommen bei den Mietern zu 2 verschiedenen Summen.
Rechtsmäßig?
Danke im Vorraus
12.10.2020 - 14:23
Hallo Marcel,
pauschale kann hier niemand “richtig” oder “falsch” schreiben. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bei bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2020 - 13:20
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe mir mein NK-Abrechnung aus diesem (02/2020) und aus dem letzten Jahr (03/2019) genauer angeschaut und festgestellt, dass mein Vermieter ein 2-Personen Haushalt anstatt 1-Personen Haushalt berechnet hat. Ich bin alleinige Mieterin. Demnach musste ich in beiden Jahren eine Nachzahlung tätigen. In den letzten zwei Jahren hatte ich einen Partner, der aber selten zu Besuch war. Eine zweite Person darf doch erst berücksichtigt werden, wenn sie dauerhaft länger als sechs Wochen in der Wohnung wohnt oder?
Nach meiner Berechnung müsste ich in beiden Jahren eher was zurückbekommen.
Ich würde einen Widerspruch einlegen wollen und frage mich welche Frist zur Prüfung ich meinem Vermieter stellen darf? Außerdem frage ich mich, ob ich in diesem Fall eine Korrektur der beiden NK-Abrechnungen und entsprechende Rückzahlung der Nebenkosten + mir geleisteten Nachzahlung verlangen darf. Auch hier würde ich gerne wissen welche Frist ich ihm stellen darf?
Des Weiteren bin ich Ende September umgezogen. Mein Vermieter behauptet, er dürfe die Kaution mit der nächsten NK-Abrechnung verrechnen und so wolle er es auch machen. Aufgrund der bereits vorliegenden Umstände (falsche Abrechnungen) möchte ich es nicht. Darf er die Kaution und die NK-Abrechnung zusammen verrechnen/ auszahlen? Kann ich verlangen die beiden Positionen separat von einander zu behandeln?
Viele Grüße und vielen Dank!
30.10.2020 - 08:04
Hallo Martina,
ich kann hier leider nicht auf alle Fragen eingehen. Recherchieren Sie hier auf Mietrecht.org ein bisschen zum Thema Widerspruchsfrist und Verrechnung der Kaution.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2020 - 20:45
Hallo Herr Hundt,
Ich habe folgendes Problem. Mein Vermieter hat vor 2 Jahren von mir und anderen Mieter 20€ mehr Miete verlangt, damit er eine Reinigungskraft einstellen kann. Die Mieter und ich haben die 20€ mehr dann auch gezahlt. Ich hätte damit nämlich erstmal kein Problem aber als der Vermieter dann die Kosten der Putzfrau in die Nebenkostenabrechnung angesetzt hat bin ich ziemlich skeptisch geworden ob sowas eigentlich erlaubt ist.
Weil in der Hausordnung steht das wir Mieter für das Treppenhaus verantwortlich sind und im Mietvertrag steht auch nichts davon das eine Treppenreinigungskraft die Reinigungstätigkeiten übernimmt.
Meine Frage ist jetzt reicht es im Mietvertrag schon aus das Betriebskosten aufgelistet sind alle also §2 BetrKV weil dort steht, die Kosten der Gebäudereinigung sind umlagefähig,
Oder muss erst die Voraussetzungen im Mietvertrag stehen wie beispielsweise „das Treppenhaus wird von einen Putzfirma vollzogen“ damit der §2 Nr.9 BetrKV greift?
Viele Grüße und danke dir!
05.12.2020 - 20:57
Hallo Alex,
zur Treppenhausreinigung finden Sie viel auf Mietrecht.org. Zum Beispiel hier: Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.12.2020 - 11:59
Hallo Herr Hundt,
meine Partnerin hat heute die Mietnebenkosten Abrechnung für 2019 erhalten. Trotz kleinem Guthaben sehen wir da erhebliche Fehler.
Dazu muss ich sagen, das die Mieterin fast das ganze Jahr 2019 nicht in ihrer Wohnung war, und somit fast nichts verbraucht haben kann.
Zur Frage:
Die letzten Jahre von 2015 – 2018 wurden die Kosten für Wasserverbrauch auf Durchschnittlich 115€ veranschlagt. Nun für Zeitraum 2019 sollen es plötzlich ca. 525,-€ sein. Wie schon gesagt, die Mieterin war fast nie in 2019 in ihrer Wohnung. Auch sind auf der Abrechnung keine Zählernummern mit den Korrekten Verbrauchsdaten angegeben.
Zur Frage:
Heizkostenzusammenstellung für Hackschnitzel.
Die Vermieterin gibt dort 6 Datumseinträge an, wo jeweils der selbe Betrag in Höhe von 405,79 verbucht wird. Plus Arbeitslohn für Hackschnitzel in den Bunker schaffen 42 Std x 32,10€ Stundenlohn,
Plus Heizungsreinigung 2 Monatlich 6 x 2,5 STD zu 38,50€ Stundenlohn an.
Ergibt einen gesamtbetrag an Arbeitslohn von 1925,70€
Für uns reine Phantasie Beträge
A) fragen wir uns, ob diese extremen Stundenlöhne überhaupt in Rechnung gestellt werden können?
Der Vermieter lässt das immer über sein eigenes Personal seiner Schreinerei machen. Dazu muss gesagt werden, der Vermieter besitz eine Schreinerei, und die Hackschnitzel sind seine Industrie Abfälle.
Sehr wahrscheinlich haben diesmal Hochstudierte diese Hilfstätigkeiten ausgeführt, deshalb diese Stundenlöhne.
B) wie kann der Vermieter 6 x im Jahr den gleichen Betrag für die Hackschnitzel verrechen?
C) können wir für alle diese Punkte Einkaufsbelege, Rechnungen für Personal verlangen?
Vielleicht können Sie uns da etwas helfen.
Vielen Dank
Schramoo
04.01.2021 - 17:13
Hallo Schramoo,
der Vermieter muss grundsätzlich alle Kosten mit Rechnungen / Belegen darlegen. Fordern Sie Belegeinsicht. Ohne werden Sie nicht weiterkommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.01.2021 - 10:35
Hallo Herr Hundt,
folgenden Sachverhalt habe ich.
Ich bin am 30.07.2020 aus meiner Wohnung ausgezogen. Nach Beendigung des Mieterverhältnisses habe ich die NK-Abrechnung von 2019 erhalten. Hier sind ein paar Punkte fraglich:
1. Eine Ablesung meiner Zähler hat nicht stattgefunden, da am Ablesetermin kein Techniker vor Ort war. Dies wurde auch von mir per Mail an der Vermieter beanstandet. Führte aber nicht zu einem neuen Termin.
2. Auf der Abrechnung sind also Zählerstände erfasst die nicht abgelesen worden sind. (Fernablesung war in dem Objekt nicht möglich)
3. Es wurden angeblich Zähler ausgetauscht. Erinnern kann ich mich daran aber nicht. Die Zählernummern der Abrechnung von 2018 und 2019 divergieren. Auf Anfrage beim Vermieter nannte er mir ein anderes Datum des Zählertausches, als auf der Abrechnung angegeben.
4. Die auf der Abrechnung angegebenen Punkte für “sonstige Betriebskosten” und “Kleinstreparaturen” sind nicht weiter aufgeführt. Auf Anfrage um welche Kosten es sich handelt und nach Bitte auf Einsicht der detaillierten Abrechnung zieht sich das ganz seit über einem halben Jahr. Einsicht in die detaillierte Abrechnung habe ich immer noch nicht erhalten.
Jetzt möchte der Vermieter die 400€ Nachforderung der NK Abrechnung einbehalten und mir den offenen Betrag von der Kaution einbehalten. Mit einem Schreiben des Mieterbundes haben wir aber vom Zurückbehaltungsrecht gebrauch gemacht. Ich habe dem Vermieter offen gelegt, dass ich den Betrag gern bezahle wenn die Nachweise erbracht sind. Die Kaution hätte ich aber gern komplett zurück, da der Vermieter sonst keine Anstalten mehr macht den Sachverhalt mit der Nebenkostenabrechnung zu klären.
Meine Frage: Kann ich die komplette Kaution zurück fordern bis der Sachverhalt geklärt ist? Oder ist er dann trotz meines Widerspruchs rechtlich auf der sicheren Seite trotz Zurückbehaltungsrecht?
Der Vermieter widerspricht sich in seinen Aussagen und lässt sich sehr viel Zeit mit Klärung des Sachverhaltes.
Vielen Dank und freundliche Grüße
Friedrich Z.
12.01.2021 - 14:16
Hallo Friedrich,
Sie haben den Mieterbund bereits in die Sache einbezogen – dieser kennt die Situation und kann Sie sicher auch zu den weiteren umfassenden Fragen beraten. Tut mir leid, dass ich Ihnen hier per Kommentar nicht helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2021 - 11:23
Hallo Herr Hundt,
zunächst möchte ich mich herzlich bedanken für die informative Aufbereitung dieses so unübersichtlichen Themas, und für die Mühe, die Sie sich im Rahmen der Kommentarbeantwortung machen.
Ich habe eine Frage zum formellen Fehler des “falschen Abrechnungszeitraums” und wäre Ihnen für eine Einschätzung dankbar.
Falsch ist der Abrechnungszeitraum ja meines Wissens z.B. dann, wenn der Zeitraum größer als 12 Monate ist.
Wie verhält es sich aber, wenn der Zeitraum vom mietvertraglich vereinbarten Zeitraum abweicht? – Wenn im Mietvertrag eine kalenderjährliche Abrechnung vom 1.1. bis zum 31.12. vereinbart ist – aber die Abrechnung eines unterjährig am 1.4. eingezogenen Mieters vom 1.4. bis 30.11. erfolgt, müsste dann der Zeitraum nicht vom 1.4. bis zum 31.12. berechnet worden sein?
Kurz: Ist ein abweichend vom Mietvertrag abgerechneter Zeitraum falsch?
Ganz vielen Dank für Ihre Einschätzung und Ihre Mühe,
S. Düpferl
27.01.2021 - 11:27
PS: Der Mieter ist nur unterjährig eingezogen, aber nicht etwa im selben Jahr auch wieder ausgezogen. Er ist weiterhin Mieter dort, sodass ein offensichtlicher Grund für den eigenartigen Abrechnungszeitraum nicht besteht.
Vielen Dank für Ihre Mühe!
27.01.2021 - 14:39
Hallo S. Düpferl,
ja, m.E. ein Fehler. Bitten Sie den Vermieter entsprechend um Korrektur.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.01.2021 - 11:57
Hallo Herr Hundt,
wir haben gestern (30.01.21) unsere Nebenkostenabrechung von 2019 erhalten. Ist es tatsächlich so, dass sie schon verjährt ist?
Ausserdem hat unser Vermieter nur eine einseitige selbst erstellte Auflistung der/unserer Kosten beigefügt. Keine Abrechnung der Firma, die mit der Ablesung der Zähler beauftragt ist. Ist das jetzt ein formeller Fehler?
Wie lange habe ich Zeit die Rechnung zu begleichen?
Mit freundlichen Grüßen
S. R.
31.01.2021 - 13:26
Hallo SR,
in der Regel kann der Vermieter nur eine Nachzahlung fordern, wenn er über 2019 bis ende 2020 abrechnet. Fragen Sie, warum es zur Verzögerung kam und wo die Heizkostenabrechnung ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2021 - 18:00
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für die hilfreichen Tipps. Zu folgendem Problem habe ich keine Lösung:
Aufgrund der hohen Nebenkosten (ausschließlich das Haus betreffend; nicht meine Kosten für Wasser, Strom etc.) habe ich meiner Nebenkostenabrechnung 2019 fristgerecht in 8 Punkten widersprochen. Es gab tlw. Kostenexplosionen um 300 %. Außerdem liegt mir eine Nachzahlung i. H. v. 150 EUR vor. Diese habe ich “unter Vorbehalt” gezahlt. Hinweis: Seit 7 Jahren habe ich immer etwas zurückbekommen. Auf Basis des Nachzahlungsbetrages wurde mir eine neue (erhöhte) Nebenkostenvorauszahlung ab 01.02.2021 ausgewiesen. Diese habe ich im Zuge des Widerspruchs abgelehnt.
Der Vermieter hat den Eingang des Widerspruchs bestätigt und ich wurde mit der Bearbeitung um Geduld gebeten… außerdem gab es in dem Schreiben den Hinweis “Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2019 werden bis zum Abschluss der Widerspruchsbearbeitung nicht fällig.”
Meine Fragen:
1. Darf ich die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung (die meines Erachtens auf einer falschen Basis begründet ist) ablehnen und nicht zahlen? Mir wurde über den Betrag (25 EUR) eine Zahlungserinnerung zugestellt. Eine Kündigung der Wohnung möchte ich vermeiden.
2. Wie lange hat der Vermieter Zeit mir die Belege zu den besagten 8 Positionen einsehen zu lassen bzw. zuzustellen? Wie lange muss ich Geduld haben?
Danke für Ihre Hilfe. Bleiben Sie gesund.
Freundliche Grüße, Su
13.02.2021 - 17:53
Sehr geehrter Herr Hundt)
ich wohne als Mieter in einer Eigentumswohnung. Einer der Eigentümer betreibt mit seiner (fachfremden) Firma die Hausverwaltung. Neben und hinter dem Haus besitzt er ein Wiesenstück. Wegen einer unangemessen hohen Nebenkostenabrechnug wurden jetzt seitens der Mieter Forderungen nach Akteneinsicht laut..Betroffen ist die im August 2020 eingegangene Jahresabrechnung für 2019.
Mein Anwalt hat fristgemäß Widerspruch eingelegt und die Zahlung verweigert.
Neben anderen Ungereimtheiten wurde festgestellt, daß der Hausverwalter die Kosten für die Pflege seiner eigenen Wiese mit auf die Wohneinheiten umgelegt hat. Die meisten Eigentümer interessiert das nicht weiter, da die Nebenkosten 1 zu 1 den Mietern auferlegt werden.
Meine Frage ist: Da anzunehmen ist, daß das auch in den Vorjahren so gelaufen ist, besteht Anspruch auf Kontrolle der Abrechnungen der Vorjahre, und für wie lange (Verjährungsfristen) bsteht ggf. ein Rückzahlungsanspruch?
Viele Dank im voraus und freundliche Grüße
Birgit Mayer
17.02.2021 - 14:42
Hallo Birgit,
hier die relevante Frist: Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2021 - 09:37
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre zahlreichen Tipps. Leider sehe ich meinen Kommentar nicht und vermute, dass er nicht angekommen ist.
Ich würde mich über Hilfe zu folgendem Problem freuen:
Die Nebenkostenabrechnung 2019 wurde mir durch meinen Vermieter fristgerecht zugestellt. Aufgrund einer Nachzahlungsforderung i. H. v. 125 € und Kostenexplosionen in der Abrechnung habe ich v. a. 8 Positionen widersprochen und um Einsicht/Zustellung entsprechender Belege verlangt. Die Nachzahlung habe ich „unter Vorbehalt“ geleitet. Außerdem habe ich der neuen Nebenkostenvorauszahlung abgelehnt. Diese wurde auf Basis der Nachzahlung um monatlich 25 € erhöht; zahlbar ab 01.02.2021. Der Vermieter bestätigte den Eingang des Widerspruchs und bat „um Geduld“. Weiterhin war dieser Satz im Antwortschreiben „Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2019 werden bis zum Abschluss der Widerspruchsbearbeitung nicht fällig.“ Seit 7 Jahren zahle ich zu viel Nebenkosten und bekomme immer etwas zurück. Seit 3 Jahren explodieren jedoch die Kosten für das Haus.
Nun erreichte mich eine Zahlungserinnerung über die neu veranschlagten 25 €, die ich als Nebenkostenvorauszahlung zahlen soll.
Meine Fragen:
1. Muss ich die Erhöhung um 25 € hinnehmen? Ist die Zahlungserinnerung rechtens? Kann die Nichtzahlung die Kündigung der Wohnung bedeuten?
2. Wieviel Geduld muss ich haben, dass seitens Vermietung mein Widerspruch bearbeitet wird?
Vielen Dank und alle Gute,
Su
15.02.2021 - 12:46
Hallo Su,
geben Sie dem Vermieter z.b. 8 Wochen Zeit und fassen Sie dann nach. Ich würde an Ihrer Stelle die erhöhe Nebenkostenvorauszahlung zahlen. Sie haben ja keine Risiko, da es eine Vorauszahlung ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.04.2021 - 18:41
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe beim Vermieter mittlerweile zweimal nachgefasst. Beide Male wurde ich vertröstet, ich solle Geduld haben und bis spätestens xx.xx.2021 wird mein Anliegen bearbeitet. Das letzte Datum ist nun wieder zwei Wochen her und ich möchte mich nicht länger vertrösten lassen. Was kann ich tun? Ich habe hierzu keine Fristen gefunden, bis wann mir der Vermieter mir die Einsicht in der von mir widersprochenen Positionen gewähren muss bzw. glaubhaft machen muss. Kann ich meine „unter Vorbehalt“ getätigte Nachforderung mit nächster Miete verrechnen; ebenso die von mir widersprochenen Positionen? Wie lange kann mich der Vermieter noch hinhalten?
Danke und freundliche Grüße, Su
04.05.2021 - 14:14
Hallo Herr Hundt,
über Ihre würde ich mich sehr freuen.
Danke und freundliche Grüße,
Su
04.05.2021 - 20:32
Hallo Su,
wenn Sie Mietzahlungen als Druckmittel einbehalten wollen, sollten Sie das auf jeden Fall vorab rechtlich einordnen lassen um nicht Gefahr zu laufen, gekündigt zu werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2021 - 18:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung für 2019 kam im Dezember 2020.
Eine korrigierte Abrechnung kam dann nach Widerspruch im Februar 2021.
Ist dann noch eine fristgemäße Zusendung der Abrechnung erfolgt oder war sie verspätet?
Vielen Dank und viele Grüße
Ilse
17.03.2021 - 08:28
Hallo Ilse,
recherchieren Sie nach “Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.04.2021 - 10:24
Guten Tag,
das Mietverhältnis meines Mieters endete im August 2020. Die Abnahme der Wohnung erfolgte formgemäß und die Kaution wurde vollständig erstattet. Etwa 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses reklamierte mein ehemaliger Mieter angebliche Fehler bei den Nebenkostenabrechnungen der letzten 5 Jahre, die er (Betriebswirt in leitender Position) bis dahin stets geprüft und nie beanstandet hatte. Müssen nun alle Abrechnungen neu überprüft werden?
Schöne Grüße und vielen Dank!
Bergmann
19.04.2021 - 12:09
Hallo Herr / Frau Bergmann,
hier eine Hilfe: Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.04.2021 - 14:47
Besten Dank, Herr Hundt!
Fam. Bergmann
22.05.2021 - 12:20
Hallo Herr Hundt,
habe eine Mieterin die seit 2013 bei uns wohnt in ihrer letzen Nebenkostenabrechnung ist ihr erst aufgefallen das seit 2013 ein Zahlendreher zu Gunsten eines anderen Mieters entstanden ist und zwar pro Jahr 200 Euro.Jetzt möchte sie das Geld von uns erstattet haben was kann ich als Vermieter machen.
22.05.2021 - 12:23
Hallo Herr / Frau Kohler,
hier die Lösung: Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.06.2021 - 18:19
Hallo,
Ich bin im Februar 2020 ausgezogen und nun kam die Nebenkostenabrechnung für 2020 . Diese war fehlerhaft und der Vermieter korrigierte sie und forderte jetzt noch einen Betrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 , da ihm dort ein Fehler unterlaufen wäre. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 kam ca Mitte 2019.
Darf der Vermieter jetzt noch eine Nachzahlung für 2018 wegen Fehlern verlangen?
Mit freundlichen Grüßen
Niclas
08.06.2021 - 20:02
Hallo Niclas,
mit größter Wahrscheinlichkeit kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern. Um eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen, hat der Vermieter nach dem BGB 12 Monate Zeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.07.2021 - 21:42
Hallo,
wir haben folgendes Problem. Unsere Abrechnung wird offenbar seit Jahren falsch erstellt. Wir haben das letzte Mal 2017 eine Abrechnung mit individuellen Kosten erhalten. Dies ist uns erst letztes Jahr aufgefallen. Wir bekommen Kalt und Abwasser und auch Heizung komplett über unsere Wohnfläche abgerechnet.
Seit letztem Jahr ist zusätzlich folgendes aufgetreten:
Es gibt 2 Haushälften mit jeweils 6 Parteien (Mieter). Unser Nebenhaus verbraucht weniger als 50% des Wassers von unser Haushälfte mit 6 Parteien. Dies ist bereits eine Recht hohe Summe da wir einfach pauschal Wasser und Abwasser zahlen sollen. Das Warmwasser und Heizung wird ebenfalls zu 100% über die Fläche abgerechnet, auch da gibt es Nachzahlungen. Um das Bild abzurunden ist die NK Leitungsversicherung auf über 300% des Vorjahres angestiegen. Somit kamen wir nachdem wir die ganzen Jahre vorher sogar Rückzahlungen hatten auf eine Nachzahlungsforderung von 1,5 Monatsmieten. Wir haben Widerspruch eingelegt, verwiesen auf unsere individuellen Abrechnungen, die vorher sehr weit unter dem Flächenschnitt lagen und auch Einsicht auf die Abrechnung der Leitungsversicherung gefordert.
Dies war im Februar, bisher ist nichts mehr passiert. Jetzt haben wir vor 1 Woche eine neue Abrechnung erhalten. Wieder sind alle Verbräuche astronomisch hoch, genauso wie die Leitungsversicherung. Der neue Rechentrick war jetzt das angeblich 70/30 die Heizung abgerechnet wurde, aber in Wirklichkeit wieder nach Fläche abgerechnet wurde, es sei “geschätzt” worden. Eine individuelle Abrechnung gab es nicht. Wieder haben wir eine hohe Nachzahlung diesmal ca. eine Monatsmiete.
Das wir Widerspruch einlegen ist klar, aber was ist mit der Nachzahlung? Die erste haben wir nicht geleistet, jetzt gäbe es noch eine. Soll ich unter Vorbehalt zahlen? Wir wären dann pleite da wir nicht mehrere Monatsmieten angespart haben. Oder soll ich dem Vermieter schriftlich eine Frist stellen und mit einem Anwalt drohen? Wir haben momentan noch keine Rechtsschutzversicherung.
17.07.2021 - 07:46
Hallo Markus,
hier haben wir uns mit Ihrer Frage befasst: Nebenkostenabrechnung: Pflicht zur Nachzahlung nach Widerspruch gehemmt?
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.12.2021 - 23:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben aktuell den Fall, dass unsere Mieterin die Nebenkostennachzahlung einbehält und ohne ein Wort darüber zu verlieren einen Anwalt eingeschaltet hat.
Die Nebenkostenabrechnung wird über einen Dienstleister erstellt. Es wird im Anwaltsschreiben angezweifelt, dass sie tatsächlich so hohe Heizkosten verursacht hat. Als Nachweis gibt es derzeit nur die Rechnung der Öl-Betankung, kein Foto vom frisch gefüllten Tank, da dieser in der Vergangenheit immer voll gemacht wurde.
Wie kann man mit der Situation nun umgehen?
Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße
20.12.2021 - 09:39
Hallo Janelle,
die Rechnung von der Heizöl-Firma, auf der ersichtlich wird wie viel getankt wurde, sollte wohl reichen. Ansonsten werden die Heizkosten bei Ihnen vermutlich auch über Ablesegeräte an den Heizkörpern verteilt. Jetzt wird es auch Ableseprotokolle geben. Die müssen sich auf die Fakten und auf die Papiere beziehen.
Wenn Sie sich die Kommunikation mit dem Anwalt nicht zutrauen, sollten wir das ganze auch an einen Anwalt übergeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2022 - 12:57
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgender Sachverhalt. Die eingegangene Nebenkostenabrechnung ging an den Mieterschutzbund da wieder einmal etliche Punkte nicht ersichtlich (Wahrlos Zahlen rein geschrieben z.B. 3 x Wasserversorgung trotz eigener Wasseruhr, Wartungen die seit Jahren nicht durchgeführt werden etc.) sind. Der Vermieter reagiert manuell auf Anfragen ebenso nicht. Nun ist die Lage so, das der Vermieter auf die letzten 2 Abrechnungen (2018 & 2019) ebenso dem Mieterschutzbund keine Zahlen liefern konnten und sich halt nicht gemeldet haben. Gibt es da eigentlich eine Verjährung in solch einem Falle?
Viele grüße
28.01.2022 - 16:14
Hallo Wolfgang,
hier eine Hilfe: Vermieter ignoriert Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung – Was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.04.2022 - 09:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin im Dezember in eine neue Wohnung gezogen. Meinem alten Vermieter ist jetzt aufgefallen dass die letzten 3 Jahre der Allgemeinstrom über eine einzelne Mieterin abgerechnet wurde. Er wurde beim Kauf des Anwesens nicht darüber Informiert dass hierfür ein Zwischenzähler verbaut ist. Jetzt habe ich eine Nachforderung für die Bereits Abgerechneten NK für die Jahre 12/2018 – 2020 erhalten.
Auffällig ist dass für den 12/2018 (Kauf des Anwesens) 158,1kw/h angegeben sind für die Jahre 2019 & 2020 jeweils 1897,2 kw/h, also einfach der Wert von 12/2018 x 12 für den jeweiligen Jahreswert genutzt wurde.
Muss ich diese Nachforderung bezahlen oder wie sollte ich mich jetzt verhalten?
Vielen dank schon mal und viele Grüße
01.04.2022 - 12:06
Hallo Florian,
nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter i.d.R. keine Nachforderung mehr stellen. Das Versäumnis Ihres Vermieters stellt m.E. keine Ausnahme da. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2022 - 21:45
Guten Tag,
ich habe bei der letzten Nebenkostenabrechnung 2021/2022 festgestellt, dass man seit fünf Jahren von falschen Nebenkosten ausgegangen ist. Dieser wurde auf das Jahr gesehen um knapp 150€ im Jahr niedriger gesetzt.
Heute habe ich meinen Vermieter darauf aufmerksam gemacht und er hat sich entschuldigt, meinte die letzte Nebenkostenabrechnung korrigiert er.Den Rest leider nicht, da ich dieser mit meiner Zahlung zugestimmt hatte.
Ist das so?
Vielen Dank
15.09.2022 - 13:45
Hallo Tarik,
die Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung läuft tatsächlich nach 12 Monaten ab.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2022 - 13:48
Mein Tochter hat eine überhöhte Nebenkostenabrechnung erhalten und in Panik auch bezahlt. Die Rg, war fast doppelt so hoch wie im Vorjahr.
Wir haben dann aber zeitnah Belegeinsicht gefordert und widersprochen. Die meisten Belege stimmten nicht mit dem Abrechnungszeitraum überein und wurden entsprechend auch nicht vollständig in diese Zeitraum gezahlt. Eine Abgrenzung wurde nicht gemacht.2.
Bsp. Beleg vom 15.10.20-14.10.21, Zahlung in 11 Raten mtl. und Nachzahlung am 15.11.21, Abrechnungszeitraum 1.11.20-31.10.21
Die Gasrechnung umfasste zudem einen Zeitraum von 13 Monaten und wurde im genannten Abrechnungszeitraum vollständig eingestellt.
Nun machen wir Rückeinbehalt über die laufenden Nebenkostenabschläge und müssen ermitteln, wieviel wir einbehalten dürfen.
1. Dürfen wir a) den vollständigen Betrag zu allen Positionen kürzen, die lt. Beleg vom Abrechnungszeitraum abweichen oder b) nur den anteilig über den Zeitraum hinausgehenden Betrag nach zu viel berechneten Tagen?
2. Wie sieht es bei verbrauchsabhängigen Kosten aus? Insbesondere beim Gas kann man ja nicht einfach mtl. die gleichen Kosten annehmen. Zudem hat die Vermieterin ohne Prüfung den teuersten Anbieter in der Region genommen und begründet dies auf Nachfrage mit Ihrer Zufriedenheit.
a) Wäre hier nicht vollständig zu kürzen bis die Vermieterin eine neue Rechnung vorlegt, weil dies mieterseitig nicht einfach ausgerechnet werden kann?
b) Müsste die Vermieterin nicht auch eine Kürzung vornehmen für die unwirtschaftliche Auswahl des Anbieters?
c) können wir ggf. nach vorliegen einer korrekten Abrechnung selbst anteilig kürzen, wenn uns aus anderen Objekten Vergleichspreise seriöser Anbieter vorliegen?
3. U.a. wurde bei Belegprüfung die angegebene Gesamtfläche des Hauses nicht belegt und wir vermuten, dass diese aufgrund fehlender Berücksichtigung von Balkonen zu gering angegeben wurde, so dass für die Wohnung meiner (ohne Balkon) einen zu hohen Anteil hat. Berechtigt dies auch zum anteiligen Abzug?
4. Ist die Abrechnung ggf. formell unrichtig, wenn der Abrechnungszeitraum zwar angegeben ist, aber nach Belegprüfung herauskommt, dass gar nicht über diesen Zeitraum abgerechnet wurde. Zudem wurde in der Energiekostenabrechnung bei den Ablesungen der Heizkostenverteiler ohne Begründung ein Anfangszählerstand von 0 angegeben und stimmt somit nicht mit dem endzählerstand vom Vorjahr überein. Und es sind nicht näher benannte Rechnungspositionen wie “Heizung”, die wohl die Heizungswartung meinen oder “Geb. Verbrauchserfsg.” enthalten, auch die Erstellung der Nebenkostenabrechnung durch Ista wurde an die Mieter berechnet. Hier sind bei 4 Wohnungen 5 Nutzer angegeben. Der NK-Schlüssel hierzu ist nicht benannt.
5. Ist die Abrechnung ggf. formell unrichtig, weil keinerlei Begründung zur Erhöhung geliefert wurde?
Sie können gerne schnell mit a/b bzw. ja/nein antworten. Dann weiß ich, was zu tun ist.
Beste Grüße
Nicole Hölzel
13.10.2022 - 17:25
Hallo Nicole,
danke für Ihren Beitrag. Sie merken selbst an Ihren vielen Fragen, dass ich Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen kann. Geben Sie die Abrechnung einem Anwalt zur Prüfung oder fordern Sie erstmal eine korrigierte Nebenkostenabrechnung beim Vermieter ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2022 - 14:13
Sehr geehrter Herr Hundt
Ich habe in meiner Nebenkostenabrechnung vom 29.10.21 eines gemieteten Reihenhauses einen Posten von 128,42 € über ISTA Miete/Wartung Rauchmelder.
Nun habe ich schon mehrfach gelesen, daß ich als Mieter dieses Hauses zwar mit den Kosten für die Wartung der 11 Rauchmelder belastet werden darf, nicht jedoch mit den Mietkosten dieser Rauchmelder.
Nun ist bald die nächste Nebenkostenabrechnung fällig und ich werde wohl noch vor dem 28.10.22 Widerspruch einlegen.
Muß ich das, sollte der Widerspruch nicht gleich anerkannt werden, über einen Anwalt oder den Mieterschutzbund beanstanden ? Oder gibt es eine preisgünstigere Möglichkeit ?
Ich gehe davon aus daß es sich bei den für mich anfallenden Kosten sonst einfach nicht lohnt.
MfG Claus
24.10.2022 - 14:32
Hallo Claus,
ich würde an Ihrer Stelle schriftlich und nachweisbar Widersprich einlegen und erstmal abwarten, wie der Vermieter reagiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2022 - 14:43
Generell stimmt das also daß ich zwar für die Wartung, jedoch nicht für die Mietkosten zu zahlen habe ?
24.10.2022 - 19:07
Hallo Claus,
hier eine Hilfe: Nebenkosten: Rauchmelder – Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2022 - 12:40
Ich habe in meiner Abrechnung von 2020 keinen Vermerk mit “Betriebsstrom” in der Abrechnung von 2021 schon ist das normal? Habe nämlich 2 Abrechnungen erhalten.
Dazu kommt das ich im 2020 Arbeitslos war und somit jeden Tag Zuhause war und auf 3-4 geheizt habe, da habe ich Geld zurückbekommen. Im Jahr 2021 wo ich seit Januar wieder gearbeitet habe und danach immer bei der Freundin oder Mutter war weil ich sowieso so schnell wie Möglich aus der Wohnung raus wollte, soll ich über 200€ nachzahlen obwohl ich da nicht geheizt habe weil ich die Wohnung nicht mehr benutzt habe?
Habe das Gefühl das man mir irgendwas aufschlägt vor allem weil der Verbrauch um 24.000Khw höher ist als in dem Jahr wo ich 24/7 zuhause war und durchgehend auf 3/4 geheizt habe..
Wie kann man da am besten vorgehen? Der Vermieter sagt ich soll mich bei Ista melden und Ista sagt beim Vermieter..
29.11.2022 - 14:02
Hallo Christian,
Sie müssen die Nebenkostenabrechnung / Heizkostenabrechnung überprüfen. Das geht über die Belegeinsicht beim Vermieter (Ihr Vertragspartner).
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.12.2022 - 18:38
Guten Abend.
ich habe heut 10.12.22 die Nebenkostenabrechnungen vom 1.1.20 -31.12.20 und 1.1.21- 31.12.21 erhalten.
ist es richtig das ich nur die von Zeitraum 1.1.21 bis 31.12.21 begleichen muss?
muss ich einen Widerspruch schreiben?
danke
11.12.2022 - 12:49
Hallo Larissa,
weisen Sie in einem kurzen Widerspruch auf die Abrechnungsfrist und die Folgen sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2022 - 15:48
Hallo Herr Hundt,
sind im Februar 2021 umgezogen und haben nun im November 2022 die Nebenkostenabrechnung für die zwei Monate aus dem Jahr 2021 erhalten, in welcher eine Nachzahlung von knapp 400 Euro verzeichnet ist. Aus unserer Sicht ist die Abrechnung jedoch fehlerhaft, es sind etwa mehr Heizgeräte aufgelistet als im Jahr zuvor, außerdem ist scheinbar keine Zwischenablesung durchgeführt worden, ohne Begründung. Wir haben uns bereits an die Hausverwaltung gewandt und die Fehler aus unserer Sicht erläutert. Nun scheitert es laut Hausverwaltung an der Ablesefirma. Die Nachzahlung sollen wir bis zum 31.12.2022 begleichen.
Sollte es bis zum Zahlungstermin keine Rückmeldung der Ablesefirma geben oder der Sachverhalt noch nicht geklärt worden sein, sind wir dennoch verpflichtet, die Zahlung zu leisten?
Vielen Dank und beste Grüße
19.12.2022 - 16:18
Hallo Sebastian,
hier eine Hilfe: Nebenkostennachzahlung unter Vorbehalt leisten – Bleiben Sie flexibel
Hier noch ein Link: Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler (ohne Ablesung = Kürzungsrecht).
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2023 - 16:46
Hallo Herr Hundt,
die Wohnung wurde verkauft wo ich gewohnt habe und dann musste ich ausziehen, da der neuer Eigentümer im Haus wohnen wollte.
ich bin am 01.08.2021 ausgezogen. 27.12.2023 erhalte ich eine Nebenkostenrechnung vom 01.07 – 01.08.2021 in höhe von 1600€.
Ich habe 4 Jahre da gewohnt, und habe jährlich immer 350€ bis 450€ Max bekommen also die Rechnung ist auch unrealistisch .
Auf die Rechnung steht Frist bis zum 31.01.2023. Ich habe der Vermieter Nachrichten geschickt und versucht ihn zu erreichen aber er Ignoriert mich.
Was tun? Soll ich ihm bezahlen?
Bitte Sie um eine Rückmeldung
03.01.2023 - 10:11
Hallo Gobbaji,
wenn Sie eine Grund für einen Widerspruch sehen, sollten Sie schriftlich Widerspruch einlegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2023 - 17:03
Vielen Dank für die Antwort,
Die Nebenkostenrechnung muss spätestens nach 12 Monate geschickt werden .Wir sind am 01.08.2021 ausgezogen. zählt der Frist ab dem man ausgezogen ist oder erst ende des Jahres also ab 31.12.2021.
Vielen dank im Voraus
Beste Grüße
Herr Gobbaji
04.01.2023 - 00:05
Hallo Herr Gobbaji,
entscheidend ist nicht Ihr Anzug, sondern in Ihrem Fall der 31.12.2021.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.01.2023 - 21:50
Sehr geehrte Herr Hundt,
ich bin im August 2021 ausgezogen und habe 4 Jahre in meiner alter Wohnung gewohnt. ich habe im Dez. Nebenkostenrechnung bekommen. von 01.01.2021 bis 01.08.2021.
Schmutzwasser ist ungefähr bei 1300€ hab mich echt gewundert. Nach dem ich geprüft habe warum das so ist, kam raus also im 06.2021 Wasserzähler wurde getauscht und das letzte mal wo es getauscht wurde war 2018 und ich habe jedes Jahr Nebenkostenrechnungen bekommen und sie bezahlt und da war immer Schmutzwasser in Pauschal gerechnet.
Also ich habe jedes Jahr die Nebenkostenrechnung bezahlt und halt dann somit das Jahr abgeschlossen. Ich habe mein Energieanbeter nach die Rechnungen von Wasser für 2021 und da habe ich 120(m3) benutzt und das Schmutzwasser Rechnung war 580(m3)
Die Nebenkostenrechnung soll für 2021 das heißt alles was ich nur dieses Jahr benutzt habe und ich was in die ganze Jahre gesammelt hat oder nicht?
Ich weiß nicht was ich tun soll und was richtig oder falsch ist
Bitte um Rückmeldung
Mit Freundlichen Grüßen
Frau Janke
07.01.2023 - 14:58
Hallo Alexandra,
Sie sollten prüfen, ob das die realtischen Werte sind oder hier noch Teile aus den Vorjahren mit abgerechnet werden sollen (was nicht möglich wäre).
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2023 - 21:45
Sehr geehrte Herr Hundt,
ich habe eine Rechnung von meinem alten Vermieter bekomme und die ist sehr unrealistisch, ich habe ihm gesagt ich möchte eine Belegeneinsicht machen, da die Rechnung fast 2000 unterschied mit die Jahre davor .
Er hat mir vor 3 Wochen gesagt er schickt sie mir und seit dem er ignoriert mich komplett. Ich habe ihn so oft angeschrieben und angerufen und Emails geschickt und habe ihn noch einen Brief geschickt.
Die Rechnung ist bis zum 31.01.2023 zu bezahlen. was soll ich machen ?
Vielen dank im Voraus
Mit Freundlichen Grüßen
Kenan
25.01.2023 - 10:30
Hallo Kenan,
hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/vermieter-ignoriert-widerspruch-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.02.2023 - 22:31
Guten Tag,
Habe eine weitergehende Frage. Angenommen die Abrechnung beinhaltet einen eindeutigen Fehler, also etwa ein Posten wurde doppelt abgerechnet. Der Vermieter räumt das auch ein und korrigiert die Abrechnung.
Ist der Vermieter verpflichtet von sich aus die Abrechnungen der anderen Mieter zu korrigieren, die den gleichen Fehler enthalten?
Vielen Dank und liebe Grüße
19.02.2023 - 14:01
Hallo Fred,
jeder Mieter hat die Möglichkeit die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen und Widerspruch einzulegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2023 - 17:17
Hallo Herr Hundt,
kann ich mich bei einem falschen Abrechnungszeitraum in der Nebenkostenabrechnung (unterjäriger Auszug und Vermieter hat anstatt 6 Monate, 7 Monate zugrunde gelegt) darauf berufen, dass die Abrechnung einen formalen Fehler hat, d.h. nichtig ist? Die Abrechnungsfrist wurde eingehalten und die Abrechnung wurde auch fristgerecht zugestellt.
Müsste ich darüber hinaus den Vermieter überhaupt auf den Fehler hinweisen bzw. Einspruch erheben?
Vielen Dank und liebe Grüße
Dennis
08.05.2023 - 18:29
Hallo Dennis,
geben Sie Ihrem Vermieter einfach Bescheid und bitten Sie um Korrektur.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2023 - 20:48
Hallo Herr Hundt,
danke für ihre Antwort. Aber ist die Abrechnung nicht per se schon unwirksam wegen dem falschen Abrechnungszeitraum? Die Abrechnungsfrist ist mittlerweile überschritten. Die lief per 31.12.2022 ab.
Viele Grüße
Dennis
09.05.2023 - 07:44
Hallo Dennis,
hier zwei Hilfen:
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-formelle-fehler/
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-inhaltliche-fehler/
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.05.2023 - 12:01
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank. Ich glaube da war ich zu voreilig mit der unwirksamkeit. Falscher Abrechnungszeitraum bezieht sich wohl nur auf “unbegründet länger oder kürzer als ein Jahr”….
Viele Dank und Grüße
Dennis
04.10.2023 - 15:05
Hallo Herr Hundt,
wir sind am 01.10.1021 in unsere Wohnung gezogen. Wir hatten letztes Jahr die erste Nebenkostenabrechnung für das Jahr2021 (3) Monate bekommen. Wir haben über 600 Euro nachzahlen müssen. Das kam uns damals schon viel zu teuer vor, Die Begründung unseres Vermieters, wir hätten ja vorher keine Nebenkosten gezahlt ,da ir ja noch nicht in der Wohnung gewohnt haben.so das wir mit zwei Leuten innerhalb von nur 3 Monaten so einen Wasser und Heizungsverbrauch gehabt hätten. Wir haben 84 qm und einen Keller, den wir zum unterstellen unserer Sachen nicht nutzen können ,da der Keller Schimmlig ist. Uns wurde beim Einzug versprochen das der Keller gemacht werden würde .Dies sollte letztes Frühjahr passieren. Es ist bis heute nichts passiert. Genauso wie andere Versprechungen. Diese Jahr haben wir unsere Nebenkostenabrechnung viel später als die Anderen Mieter bekommen. Die Wohnungen in dem Haus sind Privat von verschiedenen Vermietern gekauft. Unser Vermieter hat am Längsten gebraucht. Letztes Jahr hat er die Miete aufgrund der Nebenkostenabrechnung von 2021 um 120 Euro erhöht. Wir haben letztes Jahr 2800 Euro Nebenkosten eingezahlt und sollen nun wieder fast den gleichen Betrag an Nebenkosten zurück zahlen wie für 2021.
Unsere Nebenkostenabrechnung war ein Dina4 Platt. Mit einer Excel Tabelle wo einige Zahlen ´drauf standen ,sonnst nix .Was wir da bekommen haben ist eine absolute Frechheit. Wie sollen wir vorgehen.
Mit freundlichen Grüßen
Birgit und Thore
04.10.2023 - 20:03
Hallo Thore,
ich kann das Verhalten des Vermieters nur schwer einschätzen und möchte mich an den Fakten orientieren. 2800 € Nebenkosten im Jahr entsprechen 2,78 € pro Quadratmeter. Das ist zunächst einmal nicht ungewöhnlich. Auch 0,50 € mehr würde ich als angemessen betrachten. Die Frage ist, ob der Wert stimmt. Hier bleibt ihnen nur, die einzelnen Nebenkostenpositionen in der Abrechnung selbst zu überprüfen. Wichtig ist, dass die Heizkostenabrechnung möglichst von einem externen Dienstleister und damit hoffentlich fehlerfrei erstellt wurde. Hier sollte man also genau hinschauen.
In drei Monaten 2021 könnte eine hohe Nachzahlung entstehen, weil Sie nur im Winter in der Wohnung gelebt haben. Die angesparten Vorauszahlungen der Sommermonate (ohne Heizkosten) fehlen, so dass es regelmäßig zu hohen Nachzahlungen kommt, wenn man nur im Winter in der Wohnung wohnt.
Die Nebenkostenabrechnung muss natürlich den Mindestanforderungen entsprechen. Auch hier sollte man also genau hinschauen. Zu den Versprechungen (Keller) kann ich nur sagen, das Sie diese Zusage hoffentlich auch im Mietvertrag Vereinbart haben. Dann halten Sie sich zumindest die Tür für eine Mietminderung offen.
Ansonsten hat der Vermieter, unabhängig vom Verhalten der anderen Vermieter im Haus, bis zum Jahresende 2023 Zeit, die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022 zu übermitteln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.10.2023 - 16:43
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für diese Seite!
Ich wohne seit 24 Jahren in der selben Mietwohnung der selben Vermieterin und seitdem waren grob geschätzt die Hälfte der NK-Abrechnungen materiell falsch. Bisher habe ich mich immer selbst darum gekümmert und teilweise stundenlang recherchiert und rumgerechnet, wie hoch meine Nachzahlung denn nun wirklich ist.
Meine Frage an Sie: Wenn ich eine materiell falsche NK-Abrechnung durch einen Dritten (z.B. RA) nachprüfen und vor allen Dingen korrekt kalkulieren lasse, wer zahlt dann die Kosten dafür? Kann ich das der Vermieterin in Rechnung stellen? Bitte möglichst mit Fundstelle ;-)
Vielen Dank im Voraus!
Beste Grüße,
Christian Schreiber
26.10.2023 - 07:31
Hallo Christian,
es gilt das Bestellerprinzip.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2023 - 03:27
Guten Tag, Herr Hundt!
Mein Vermieter (der sich meinen Auszug wünscht, aber nicht bekommt) schickt mir jedes Jahr die Nebenkostenabrechnung “unter Vorbehalt” ohne Begründung dazu.
Und nebenbei baut er selbst offentliche Rechenfehler in Unterlagen ein wie z. B….
->… dass er in seinem Schreiben bei der Auflistung um glatte 20 Euro “verrechnet”, mir dann zunächst zuviel Guthaben überweist, und kurz danach die 20 Euro von mir zurück fordert.
->… dass er in seinem Schreiben beim rechnerischen Auflisten der Kosten mit der Vorauszahlung die Heizkosten nicht mit einbezieht, erneut mir zuviel Guthaben überweist und dies hinterher von mir zurück verlangt.
Wie kann mich dagegen wehren???
Besten Dank im Voraus für die Antwort-Bemühungen!
Viele Grüße
Sybille V.
12.11.2023 - 17:38
Hallo Sybille,
Sie werden das individuelle Verhalten nicht beeinflussen können. Ich würden Ihnen raten, dass Sie solche Dinge Dokumentiren und entsprechend ablegen. Das schwächt m.E. die Position des Vermieters, sollte es z.B. irgendwann in Richtung Eigenbedarf gehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.12.2023 - 10:40
Der ganze Artikel geht immer davon aus, dass aufgrund der vorgelegten Nebenkostenabrechnung ein Nachzahlungsanspruch gegen die Mieter besteht. Das Leben ist nicht immer so einfach. Es ist durchaus möglich, dass sich aus der Abrechnung ein Guthaben (für die Mieter) ergibt, und trotzdem massive materielle Fehler bestehen – das Guthaben bei richtiger Abrechnung also weitaus höher ausfallen würde. Dann unterscheidet sich die Vorgehensweise Mieter vs. Vermieter ein einigen Punkten erheblich. Mich wundert, dass Sie einen solchen Fall nicht einmal ansatzweise in Betracht ziehen.
11.12.2023 - 08:09
Hallo Peter,
danke für Ihr Feedback. Ein gutes Thema auf einen separaten Artikel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2024 - 14:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre sehr informativen Seiten, die viele meiner Fragen beantwortet haben. Einige Frage zur folgenden Konstellation habe ich aber trotz der umfangreichen Informationen nicht beantworten können und möchte Sie daher um rat fragen.
Eine “vorläufige” Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022 ist am 29.12.2023 zugestellt worden und enthält keine Aufstellung der verbrauchsabhängigen Heizungsbetriebskosten und der geleisteten Heizkostenvorauszahlungen, da der beauftragte Dienstleister keine korrekte Heizkostenabrechnung erstellt habe und eine Bearbeitung und Erstellung der korrekten Heizkostenabrechnung erst im Jahr 2024 erfolgen werde. Die für den Vermieter tätige Hausverwaltung behauptet vorsorglich, dass der beauftragte Dienstleister nicht Erfüllungshilfe sei und daher die Ausschlussregelung gemäß § 556 (3) S3 BGB nicht gelte. Nur aufgrund der unvollständigen Berücksichtigung der Vorauszahlungen (nämlich der “Betriebskostenvorauszahlungen”, nicht aber der “Heizkostenvorauszahlungen”) ergibt sich eine Nachforderung. Eine vollständige Berücksichtigung würde zu einem hohen Guthaben führen.
Kann eine solche Betriebskostenabrechnung wirksam sein, wenn doch nicht einmal die in § 2 BetrKV genannten Betriebskosten aufgelistet werden und auch die geleisteten Vorauszahlungen nur teilweise (nämlich die “Betriebskostenvorauszahlungen”, nicht aber die “Heizkostenvorauszahlungen”) berücksichtigt werden?
Bin ich als Mieter verpflichtet, die Nachforderung zu begleichen, die sich (nur) aus der unvollständigen Berücksichtigung der Vorauszahlungen ergibt?
Da der Vermieter offenbar versucht, die Vorschriften des § 556 (3) BGB “auszuhebeln”, würde ich versuchen, die Vorauszahlungen gemäß § 560 (4) BGB zu senken, so dass zukünftig ein Guthaben unwahrscheinlicher würde. Oder gibt es eine bessere Möglichkeit?
Vielen Dank für Ihre Gedanken zu dieser Situation.
09.01.2024 - 08:46
Hallo Karl,
in der Praxis würde ich die korrekte Abrechnung abwarten und dann entsprechend das Guthaben auszahlen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.01.2024 - 14:44
Guten Tag Herr Hundt,
mein Vermieter hat verspätet (heute), aus gesundheitlichen Gründen, die Nebenkostenabrechnung 2022 mir zugeschickt.
Die Abrechnung weist eine Nachzahlung von 350 Euro aus. Nach Prüfung stelle ich fest, dass die Vorauszahlungen zu hoch verrechnet wurden. Demnach müsste ich eine Nachzahlung von 1.550 Euro leisten.
(ab 01/2023 habe ich die NK-VZ um 100Euro hochgesetzt – dies ich ihm per Mail im 01/2023 mitteilte. Er verrechnet hingegen die Erhöhung schon ab 1/2022).
Sehe ich das korrekt, dass es sich hierbei um eine absichtlich falsche Abrechnung handelt (Nachweise kann ich liefern), da er weiß, dass gesundheitliche Gründe für eine verspätete Einreichung nicht wirken?
Für Ihre kleine Hilfe wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Viele Grüße
17.01.2024 - 15:16
Hallo Sabrina,
ich weiss leider nicht, was Sie mit “absichtlich falsche Abrechnung” meinen, aber nach Ablauf der Frist kann der Vermieter i.d.R. keine Nachforderung mehr verlangen.
Viele Grüße
Dennis Hundt