Die Gründe für eine Abmahnung des Mieters können ganz verschieden sein: manchmal sind es konkrete Vertragsverstöße und manchmal Belästigungen der Nachbarn. In der Praxis sind es vor allem die Fälle, in denen der Mieter die Miete immer wieder zu spät oder gar nicht zahlt. Daneben sind die offene Nebenkostennachzahlung, unerlaubte Haustierhaltung oder Verstöße gegen die Hausordnung, wie ständige Ruhestörung, häufige Gründe die den Vermieter veranlassen, abzumahnen. Je nach Vertragsverstoß kann eine solche Abmahnung bereits ausreichen, um im Einzelfall eine Kündigung zu rechtfertigen, wenn der Mieter das abgemahnte Verhalten wiederholt.

Im Folgenden sollen die fünf wichtigsten Gründe für eine Abmahnung dargestellt werden. Wie muss der Vertragsverstoß aussehen, was muss abgemahnt werden und welche Konsequenzen hat die Abmahnung?

I. Abmahnung wegen Mietrückstand

Der in der Praxis häufigste Fall ist die Abmahnung des Mieters wegen eines Mietrückstandes. Um den Mieter wegen der Nichtzahlung der Miete abmahnen zu können, muss der mietvertraglich vereinbarte Mietzins von dem Mieter ganz oder teilweise nicht bezahlt sein. Es müssen sich also Mietrückstände ergeben, die im Einzelfall auch wegen einer unberechtigten Mietminderung bestehen können.

1. Beispielverstoß: Miete nur teilweise gezahlt

Eine Abmahnung kann auch gerechtfertigt sein, wenn die Miete nur zum Teil gezahlt wird.

Beispiel:

Mieter M bewohnt eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Der Mietvertrag sieht vor, dass M bis zum 3. Werktag eines Monats einen im Voraus fälligen Mietzins in Höhe von 300,00 € zu bezahlen hat. Der Vermieter V bemerkt nach zwei Jahren Mietdauer, dass M in den vergangenen zwei Monaten lediglich 200,00 € gezahlt hat, so dass ein Mietrückstand von 200,00 € besteht. Warum M plötzlich weniger zahlt ist dem V nicht bekannt.

• Hier liegt ein Verstoß gegen die mietvertragliche Zahlungspflicht des Mietzinses vor, da kein Grund ersichtlich ist der den M zum Zurückbehalten von 100,00 € in den zwei jeweils vergangenen Monaten berechtigt. Der V kann M daher abmahnen.

2. Abmahnungsinhalt bei Mietrückstand

Bei der Formulierung der Abmahnung wegen eines Mietrückstandes sind die einzelnen Monate, in denen die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde genau zu bezeichnen. Der Abmahnungsinhalt sollte immer so bestimmt wie möglich sein.

Das könnte zum Beispiel wie folgt lauten:

Ein weiteres Muster erhalten Sie auch in dem Beitrag: “Vorlage: Mahnung bei Mietrückständen des Mieters (kostenfreie Muster)“.

3. Konsequenz der Abmahnung bei Mietrückstand

Je nachdem, wie groß der Mietrücktand ist, kann die Abmahnung hier bereits die direkte Vorstufe zur Kündigung sein. So ist zum Beispiel bei einem Mietrückstand von insgesamt einer oder zwei Monatsmiete/n eine erfolglose Abmahnung eine Voraussetzung, damit der Vermieter fristlos kündigen kann (§§ 543 Abs. 3, 569 BGB). Ein geringerer Zahlungsrückstand reicht im Zusammenhang mit einer erfolglosen Abmahnung regelmäßig als Kündigungsgrund aus, wenn der Mieter die Miete schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) nicht bezahlt. Alles wichtige zum Thema Kündigung und Mietrückstand wird in dem Artikel “Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters (ordentliche und außerordentliche Kündigung im Überblick)” erklärt.

Als Mieter kann man die Konsequenzen der Abmahnung durch eine Zahlung des Mietrückstandes abwenden. Das bedeutet, sobald man einen Mietrückstand nach einer Abmahnung begleicht muss der Vermieter für die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung bei erneutem Zahlungsrückstand auch wieder neu abmahnen.

II. Abmahnung wegen offener Nebenkostennachzahlung

Bei einer Abmahnung wegen einer offener Nebenkostennachzahlung oder rückständigen Nebenkostenvorauszahlungen gilt dasselbe wie bei der Abmahnung wegen rückständiger Miete, da die Nebenkosten als Teil der Miete zählen. Alle Geld- oder geldwerten Leistungen, die der Mieter als Nebenkosten übernommen hat, gelten als Miete.

III. Abmahnung wegen unerlaubter Haustierhaltung

Bei einer Abmahnung wegen einer unerlaubten Haustierhaltung kommen verschiedene Verstöße des Mieters in Betracht. Es kann zum einen sein, dass der Mieter ein Haustier hält das aufgrund des Mietvertrages nicht in der Mietwohnung erlaubt ist oder dass die Art der Tierhaltung nicht erlaubt ist (z.B., weil zu viele Tiere gehalten werden). Was alles bei der Haustierhaltung in Mietwohnung erlaubt ist oder nicht und welche Tiere gehalten werden zeigen die Artikel: “Haustiere des Mieters: Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter” und “Tierhaltung in der Mietwohnung- Was müssen Mieter und Vermieter wissen?“.

1. Verstoß: unerlaubte Tierhaltung

Eine unerlaubte Tierhaltung besteht immer dann, wenn der Mieter ein Tier in der Mietwohnung hält, für dessen Haltung er einer vorhergehenden Erlaubnis es Vermieters bedarf. Eine solche Erlaubnispflicht betrifft alle Tiere, die nicht zu den sogenannten Kleintieren zählen oder gefährlich sind.

Beispiel

Mieter M ist ein Liebhaber exotischer Tiere und beschließt in seiner Mietwohnung ein Terrarium einzurichten. Im Laufe der Zeit füllt er ein ganzes Zimmer seiner Mietwohnung mit 15 Terrarien in denen er verschiedenste Arten giftiger Kleintiere, wie Spinnen, Skorpione und Schlangen.

• Die Haltung von exotischen, giftigen Tieren in einer Mietwohnung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis. Zudem kann die Gestaltung eines kompletten Tierzimmers auch eine grundsätzlich erlaubte Tierhaltung zu einer unerlaubten Tierhaltung des Mieters machen. Der Vermieter des M ist hier berechtigt, den Mieter wegen einer unerlaubten Tierhaltung abzumahnen.

2. Abmahnungsinhalt bei unerlaubter Tierhaltung

Wurde eine unerlaubte Tierhaltung festgestellt, ist diese von dem Vermieter in der Abmahnung genau zu benennen. Entsprechend dem obigen Beispiel könnte das wie folgt lauten:

3. Konsequenz

Für den Mieter folgt aus der Abmahnung wegen der unerlaubten Tierhaltung, dass der Vermieter verlangen, kann die unerlaubten Haustiere abzuschaffen. Der Vermieter hat nämlich nach einer erfolglosen Abmahnung wegen dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Unterlassung der Tierhaltung (§ 541 BGB). Alternativ kann der Vermieter das Mietverhältnis auch (fristlos) kündigen, wenn der Mieter die unerlaubte Tierhaltung nicht beendet.

Die Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung hat nur dann keine Auswirkungen, wenn sie unberechtigt war: entweder, weil es sich um ein erlaubnisfreies Tier handelt, dass immer in der Mietwohnung gehalten werden darf oder dem Mieter ausnahmsweise ein Anspruch auf die Tierhaltung zusteht (z.B. Blindenhund).

IV. Abmahnung wegen Verstoß gegen die Hausordnung

Ein häufiger Fall der Abmahnung ist auch ein Verstoß gegen die Hausordnung, z.B., weil der Mieter die Treppenhausreinigung nicht erledigt, seinen Winterdienst vernachlässigt oder die Ruhezeiten nicht einhält. Der Mieter kann allerdings nur für einen Verstoß gegen die Hausordnung in Anspruch genommen werden, wenn die Hausordnung auch ein wirksamer Bestandteil des Mietvertrages ist. Nur dann liegt in dem Verstoß gegen die Hausordnungsregelungen ein Pflichtenverstoß, der angemahnt werden kann.

1. Beispielverstoß: wiederholte Ruhestörung

In den Fällen in denen der Mieter zum Beispiel gegen die Ruhezeiten des Hauses verstößt, kann der Vermieter abmahnen:

Beispiel

Mieter M wohnt in einem Mehrfamilienhaus. In dem, für alle Mieter verwendeten, Mietvertrag ist eine Hausordnung mit einer Klausel enthalten, die unter anderem die Ruhezeiten an Sonntagen ganztägig und werktags von 7:00 Uhr bis 22:00 Uhr bestimmt. Das Musizieren ist während der angeordneten Ruhzeiten vollständig verboten. Neben dem M wohnt der Musikstudent S der seit neustem Geige lernt. M „erfreut“ sich daher nahezu täglich, oft bis weit nach 24:00 Uhr einer Beschallung mit Geigengeräuschen. Da S die Beschwerden seines Nachbarn vollständig ignoriert wendet sich M an den Vermieter V.

• V kann den Mieter S hier wegen einer Lärmbelästigung durch Ruhstörung abmahnen. Das Musizieren während der Ruhezeiten stellt einen eindeutigen Verstoß gegen eine Regelung der Hausordnung dar.

2. Abmahnungsinhalt

Soll wegen einem Verstoß gegen die Hausordnung, abgemahnt werden, ist die betroffene Regelung und der Verstoß (am besten mit Datum und Uhrzeit) anzugeben. Zeugen müssen nicht genannt werden.

In dem genannten Fall des nächtlichen Musizierens könnte eine Abmahnung z.B. wie folgt formuliert sein:

3. Konsequenz

Eine Abmahnung wegen einem Verstoß gegen die Hausordnung kann mehrere Rechtsfolgen haben – hier kommt es darauf an, welche Art von Verstoß vorliegt. Hat der Mieter eine vertragliche Pflicht verletzt,

• die ihn zu einem bestimmten Tun verpflichtet, wie z.B. die Treppenhausreinigung oder dem Winterdienst, kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung eine Ersatzvornahme veranlassen. Das bedeutet, er kann eine Dritten mit der Übernahme der Verpflichtung beauftragen und die Kosten auf den Mieter abwälzen. Mit der Abmahnung setze er den Mieter in Verzug und erhält gegen den Mieter dann bei Nichtleistung eine (Schadens-) Ersatzanspruch.
• die ihn zu einem Unterlassen auffordert, z.B. Verbote in der Hausordnung, Unterlassen von Lärm- oder Geruchsbelästigungen usw. dann führt die erfolglose Abmahnung dazu, dass der Vermieter die Unterlassung einklagen kann (§ 541 BGB).

Eine Kündigung kommt aufgrund der erfolglosen Abmahnung eines Verstoßes gegen die Hausordnung z.B. dann in Betracht, wenn der wiederholte Verstoß des Mieters nachhaltig den Hausfrieden stört. Welche Konsequenzen ein Verstoß gegen die Regelungen der Hausordnung zudem haben kann, können Sie detailliert in dem Artikel: “Regeln im Haus: Mieter hält sich nicht an Hausordnung” nachlesen.