Für Vermieter war die Entscheidung, ob man einen Makler für die Vermietung beauftragt, nie so schwer wie heute und es besteht eine Unsicherheit über die rechtlichen Vorschriften. Nach dem neuen Maklerrecht sind nämlich viele neue Dinge zu beachten: z.B., wie der Makler zu beauftragen ist, was zu seinen Aufgaben gehört und wer nach dem Bestellerprinzip die Maklerprovision zu zahlen hat. Allerdings sind diese Regelungen weniger kompliziert, als sie den Anschein machen und bieten auch Vermietern Vorteile. Selbst auf der Maklerprovision bleibt der Vermieter nicht immer sitzen. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt. Kommt der Makler auf den Vermieter zu, löst das noch keine Provisionspflicht für den Vermieter aus. Das gleiche gilt, wenn der Makler von dem Mieter beauftrag wurde. Daneben ist es für den Vermieter wichtig zu wissen, welche Aufgaben der Makler bei der Vermietung übernimmt: Was ist gesetzliche Pflicht und was muss speziell geregelt werden? Nur wer die Regelungen kennt, kann für sich den richtigen Makler beauftragen.

Im nachfolgenden Artikel soll daher speziell für Vermieter alles Wissenswerte zum Maklervertrag in einfacher Form erklärt werden.

I. Makler beauftragen: Was ist zu beachten?

Will man als Vermieter rechtsverbindlich einen Makler für die Suche einer passenden Vermietung beauftragen, reichen mündliche Absprachen nicht mehr aus. Das Gesetz über die Regelungen zu Vermittlung von Wohnungen (WoVermRG) verlangt in § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG, dass der Abschluss des Maklerauftrages in Textform gemäß § 126 b BGB erfolgt. Das bedeutet, dass nur schriftliche oder sonstige in Textform fixierte Erklärungen dazu führen können, dass wirksam ein Makler beauftragt wird. Als zulässige Beispiel für die Wahrung der Textform sind typischerweise die Vereinbarungen per E-Mail zu nennen. Aber auch in anderer Weise elektronisch manifestierte Erklärungen auf einem Datenträger, wie z.B. USB-Stick, einer SD-Speicherkarte, einer CD-ROM oder einem Computerfax reichen für das Vorliegen der Textform (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, Ziff. 29 Wohnungsvermittlung, Rn. 185b). Vereinbaren Vermieter und Makler nur per Telefon einen Maklerauftrag ist dieser nichtig und dem Makler steht auch im erfolgreichen Vermittlungsfall kein Anspruch auf eine Maklerprovision zu.

Inhaltlich kann der Maklerauftrag, so gestaltet sein, dass es dem Vermieter frei steht auch andere Makler zu beauftragen oder nicht. Ist es dem Vermieter untersagt, einen weiteren Makler für die Vermittlung der Vermietung hinzu zu ziehen, handelt es sich um einen sogenannten Alleinauftrag. Die Möglichkeit der Vermietung durch den Vermieter trotz des Maklervertrags bleibt grundsätzlich offen.

Besondere Vorsicht sollte der Vermieter walten lassen, wenn ein Makler mit ihm eine Vereinbarung schließen will nach der er nicht nur auf die Einschaltung eines anderen Maklers verzichten soll, sondern auch Mietinteressenten an den Makler zu verweisen sind und Mietvertragsabschlüsse ohne Hinzuziehung des Maklers verboten sind (Verbot von Eigengeschäften und Direktabschlüssen). Ein solcher Maklerauftrag wird als sogenannter qualifizierter Alleinauftrag bezeichnet, der nur in individuellen Vereinbarungen zulässig ist. Welche Formulierungen Ihnen zeigen, dass es sich um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt, erfahren Sie hier: Maklerauftrag bei der Vermietung – darauf müssen Vermieter achten.

 

II. Welche Aufgaben hat der Makler bei der Vermietung

Ist der Maklervertrag abgeschlossen hat der Makler natürlich verschieden Aufgaben zu erfüllen, um sich den Provisionsanspruch zu verdienen.

Dazu gehören in der Praxis

• die Vermittlungs- und Nachweistätigkeit bezüglich des Mietvertragsabschlusses
• sonstige Tätigkeit, wie z.B. die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Überprüfung von Wohnungsinteressenten usw.

1. Vermittlungs- und Nachweistätigkeit

Nach § 2 WoVermRG muss der Makler einen Mietvertragsabschluss vermitteln oder nachweisen, um die die Maklerprovision zu erhalten. Der Mietvertragsabschluss ist also nur dann provisionspflichtig für den Vermieter, wenn der Vertrag infolge der Maklertätigkeit zu Stande gekommen ist.

Aufgabe des Maklers ist in erster Linie die Vermittlung oder der Nachweis:

Bei der Vermittlung wird der Makler aktiv tätig und führt Mieter und Vermieter für den Vertragsabschluss zusammen. Er ist hier beratend tätig und wirkt fördernd auf den Vertragsabschluss ein. Die Nachweistätigkeit hingegen ist bereits durch passive Mitwirkung erbracht, wenn der Makler dem Vermieter die Gelegenheit zu einem Mietvertragsabschluss vermittelt: so, z.B. durch Übermittlung der Kontaktdaten der Mietinteressenten. Eine persönliche Beteiligung des Maklers ist hier nicht zwingend erforderlich.

Weitere Einzelheiten zur Maklerprovision finden Sie hier: Maklerprovision bei einer Mietwohnung – Ratgeber für Mieter & Vermieter.

2. Sonstige Tätigkeit

Wichtig ist für den Vermieter, dass der Makler neben der Vermittlungs- und Nachweistätigkeit grundsätzlich keine sonstigen Aufgaben zu erfüllen hat, wenn dies nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Zwar hat der Makler den Vermieter grundsätzlich im Rahmen seiner provisionspflichtigen Tätigkeit auch über alles zu informieren, was für den Vermieter allgemein wichtig sein könnte, er hat aber keine besonderen weitern Aufgaben.

Das bedeutet, der Makler ist z.B. nicht verpflichtet, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen oder Mietinteressenten auf ihre Zahlungsfähigkeit zu prüfen. Selbst wenn, Makler in der Praxis häufig Aufgaben wie das Schalten von Anzeigen und die Einholung von SCHUFA-Auskünften übernehmen, besteht darauf kein Anspruch des Vermieters. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dies im Maklerauftrag vereinbart ist. Alle Einzelheiten zu den weiteren Tätigkeiten des Maklers und welche Aufgaben vereinbart werden können, erfahren Sie hier Wohnungsvermittlungsgesetz: Was darf der Makler und was nicht?

III. Maklerprovision: Wer bestellt bezahlt ­

Der Vermieter zahlt die Maklerprovision, wenn er den Makler beauftragt hat. Nach § 2 Abs. 1 WoVermRG ist die Maklerprovision nämlich von demjenigen zu zahlen, der den Makler beauftragt hat. Das wird auch als das sogenannte “Bestellerprinzip“ im Maklerrecht bezeichnet. Hat der Vermieter den Makler für die Vermittlung einer Vermietung engagiert, kann er den Mieter nicht mit der Zahlung der Provision belasten.

1. Vermieter beauftragt Makler

Sobald der Vermieter Besteller ist, muss er die Maklerprovision zahlen, wenn der Mietvertrag durch die Maklertätigkeit zu Stande gekommen ist. Das gilt selbst dann, wenn der Makler gleichzeitig von einem Mieter beauftragt wurde eine Wohnung zu finden. Eine Doppeltätigkeit ist grundsätzlich erlaubt, die Maklerprovision kann aber nur einmal verlangt werden.

2. Makler kommt auf Vermieter zu, um Auftrag zum Wohnungsangebot einzuholen

Holt der Makler allerdings vom Vermieter den Auftrag ein, einem bestimmten Wohnungssuchenden die Mietwohnung zur Vermietung anzubieten, weil er von diesem einen entsprechenden Auftrag hat, liegt der Fall anders.

Diese Einholung des Auftrags zum Angebot zur Vermietung ist nämlich gesetzlich in § 6 WoVermRG und hat nichts mit einer provisionspflichtigen Beauftragung zu tun und ist kein Maklervertrag. Es handelt sich hier lediglich, um eine „Erlaubnis“ die Mietwohnung zur Vermittlung einer Vermietung gegenüber bestehenden Kunden anzubieten (§§ 2 Abs. 1a, 6 WoVermRG). Ohne diese „Erlaubnis“ des Vermieters ist ihm das Angebot der Wohnung des Vermieters nicht erlaubt.

IV. Ausschluss der Maklerprovision

Bei der Vermietung durch einen Makler ist darauf zu achten, dass der Makler in gewissen Fällen gar nicht als solcher tätig werden darf und sich auch keine Maklerprovision verdient.

Die Provision ist nämlich ausgeschlossen, wenn

• die vermittelte Vermietung lediglich ein bestehendes Mietverhältnis fortsetzt, verlängert oder erneuert (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermRG) und
• wenn der Makler in irgendeiner Form mit dem Vermieter oder Eigentümer wirtschaftlich verbunden ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2, 3 WoVermRG). Das bedeutet, als Vermieter muss man keine Provision zahlen, wenn der Makler z.B. Miteigentümer oder der Verwalter der Mietwohnung ist.

V. Widerruf und Kündigung beim Maklervertrag

Eigentlich endet der Maklervertrag, wenn ein Mietvertrag über die Wohnung des Vermieters abgeschlossen wurde. Einer besonderen Kündigung bedarf es nicht. Meist ist die Beendigung in dem schriftlichen Maklervertrag geregelt und räumt den Parteien entweder ein Kündigungsrecht ein oder regelt das Vertragsende durch Zeitablauf. Notwendig ist das allerdings nicht, da der Maklerauftrag dem Makler und dem Vermieter zumindest beim einfachen Maklervertrag keinerlei Tätigkeitsverpflichtungen auferlegt. Die Beendigung des Maklervertrags ist daher regelmäßig jederzeit möglich.

Zu Gunsten des Vermieters gibt es zudem auch ein gesetzliches Widerrufsrecht nach den §§ 312, 355 BGB, nach dem der Vermieter den Maklervertrag innerhalb von 14- Tagen widerrufen kann (BGH, Urteil vom 07. Juli 2016, Az.: I ZR 30/15).

Vorausgesetzt ist dafür z.B. nur, dass der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers geschlossen wurde und der Makler als Unternehmer und der Vermieter als Verbraucher anzusehen ist. Der Vermieter ist immer dann Verbraucher, wenn die Vermietung als private Vermögensanlage betrieben wird. Alles Wichtige zum Thema Widerrufsrecht für Vermieter lesen Sie hier: Widerruf des Maklervertrages – Ein Ratgeber.

VI. Provision bei Vermietung durch Makler ist steuerlich absetzbar

Bei der Vermietung durch einen Makler ist letztlich auch wissenswert, dass die angefallene Maklerprovision bei der Steuer im Rahmen der Vermietungseinkünfte gewinnmindernd angesetzt werden kann. Näheres zur steuerlichen Absetzbarkeit der Maklerprovision erklärt der Beitrag: Maklerprovision für Vermietung steuerlich absetzbar? (Werbungskosten).