Nicht selten kommt es vor, dass Mieter ihre Mietwohnung ganz oder zum Teil an einen oder mehrere Dritte untervermieten möchten. Dabei gibt es immer wieder Mieter, die dies tun, ohne zuvor eine Genehmigung ihres Vermieters eingeholt zu haben oder obwohl deren Erteilung vom Vermieter versagt wurde. Da eine Erlaubnis des Vermieters für eine Untervermietung zwingend erforderlich ist, verhält sich der Mieter vertragswidrig, wenn er die Untervermietung ungenehmigt vornimmt. Die Vertragsverletzung des Mieters begründet Rechte des Vermieters, wie z. B. die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB, die fristgemäße Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB oder das Recht, gem. § 541 BGB eine Unterlassungsklage zu erheben. Damit der Vermieter diese Rechte ausüben kann, muss er den Mieter aber in aller Regel zuvor abgemahnt haben. Das folgende Muster soll es dem Vermieter erleichtern, eine wirksame Abmahnung auszusprechen, die den Weg für die Ausübung weiterer Rechte ebnet.
Herrn/Frau*
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(Name Anschrift Vermieter)
Herrn/Frau**
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(Name Anschrift Mieter)
________________ ,den _________
Betreff: Mietverhältnis über die Wohnung in der ________________ (Straße / PLZ / Ort); Abmahnung wegen nicht genehmigter Untervermietung
Sehr geehrte(r) Herr/Frau ________________,
leider habe ich / haben wir feststellen müssen, dass Sie die o. g. Wohnung an eine nicht am Mietvertrag beteiligte Person untervermietet haben, ohne dafür meine / unsere Erlaubnis eingeholt zu haben.
alternativ
obwohl ich / wir die Erteilung der Erlaubnis zur Untermietung versagt habe(n).
Durch die ungenehmigte Untervermietung verletzen Sie Ihre mietvertraglichen Pflichten.
Ich / fordere / wir fordern Sie auf, das Untermietverhältnis unverzüglich zu beenden und den Auszug des Untermieters zu veranlassen. Hierfür gebe ich / geben wir Ihnen Zeit bis zum ________________.
Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen, müssen Sie mit einer fristlosen -hilfsweise fristgemäßen- Kündigung rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
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Unterschrift(en)
Anmerkungen:
*Sind mehrere Vermieter an dem Mietverhältnis beteiligt, muss die Abmahnung von allen Vermietern ausgesprochen werden.
**Sind mehrere Mieter an dem Mietverhältnis beteiligt, muss die Abmahnung an alle Mieter gerichtet sein.
28.10.2019 - 13:26
Ich habe gerade ungefähr das oben geschilderte Problem auf der Mieterseite. Ich bin seit längerer Zeit auf Reisen und hatte vorher meine Genossenschaft informiert, dass in dieser Zeit Dritte die Wohnung zeitweise bewohnen würden.
Dies war allerdings telefonisch und per Email an den Hausmeister und ich habe versäumt, eine schriftliche Genehmigung zu verlangen.
Damit ist der Fehler natürlich auf meiner Seite – allerdings nicht beabsichtigt, da ich davon ausgegangen bin, dass es mit der telefonischen Zustimmung ok sei.
Die Genossenschaft hat sich nach einiger Zeit nun hierzu gemeldet und mir auf meine Erklärung eine Abmahnung mit Aufforderung zur Unterlassung der Untervermietung inkl. Unterlassungserklärung bis 30.10. geschickt.
Ich sehe meinen Fehler ein und habe mich bereits umfangreich bemüht, eine alternative Unterkunft für meine Untermieter zu finden, da sie ja nichts dafür können.
Ich habe auch etwas ab dem 1.12. für die restlichen 3 Monate, die sie sie in HH sind, gefunden. Nun liegt aber 1 Monat dazwischen für den wir noch keine Lösung haben.
Den Vertrag mit den Untermieter habe ich bereits gekündigt und sie sind auch bereit umzuziehen, allerdings nicht Hals über Kopf oder ins Hotel. Verständlich!
Gibt es eine Art Duldung oder Übergangsphase (1-2 Wochen), die ich von meinem Vermieter fordern oder erbitten kann. Da der Vertrag zur Untermiete gekündigt ist, wäre dies keine Untervermietung mehr, sondern ich würde sie für den Übergang unentgeltlich noch dort wohnen lassen bis sie eine Alternative haben.
Kann man argumentieren, dass ein Auszug von ihnen innerhalb von 3 Tagen unverhältnismäßig ist und sie bitte eine realistischere Frist für den tatsächlichen Auszug setzen?
Der Unterlassung (Kündigung der Untermieter) und entsprechender Erklärung würde ich natürlich bis 30.10. nachkommen.
Danke, wenn mir hier jemand helfen oder einen Tipp geben kann.
Anna
28.10.2019 - 14:22
Hallo Anna,
suchen Sie den Kompromiss – anders wird es nicht gehen. Ggf. können Sie Ihr Handeln mit der Unterlassungserklärung + geändertem Datum untermauern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.04.2020 - 15:30
Hallo, Ich habe eine Immobilie gekauft und wusste dass diese vermietet ist. Die laut Mietvertrag genannten zwei Personen sind wohl bereits ausgezogen, es gibt aber keine Kündigung des Mietvertrages. Jetzt wohnt noch eine dritte Person (Bruder des Mieters) in dieser Wohnung – dieser ist aber im Mietvertrag überhaupt nicht benannt.
Kann ich den beiden Mietern nun die Abmahnung zuschicken und wenn diese nicht reagieren dem “Untermieter” eine Kündigung mit Monatsfrist zukommen lassen?
Die Mietzahlung muss ich von den beiden im Mietvertrag genannten Personen verlangen oder kann ich hier auch den Untermieter dazu auffordern?
Danke für Ihre Unterstützung.