Die Wohnung ist frisch renoviert und plötzlich treten schwarze klebrige Verfärbungen an den Wänden und Decken auf? Schwarzer Rußartiger Staub, der sich wie aus dem nichts in der Wohnung verbreitet und an den Wänden und Möbeln ablagert, hat im Mietrecht sogar schon einen Fachbegriff gefunden: Das sogenannte Fogging. Die Beseitigung durch Abwischen oder Überstreichen ist ohne Grundrenovierung nahezu unmöglich. Doch woher kommt das Fogging und was haben Mieter und Vermieter zu tun? Ist immer der Vermieter für die Schäden des Foggings verantwortlich? Welche Ansprüche haben Mieter beim Fogging?

Erfahren Sie hier, alles Wissenswerte rund um das Thema Fogging: Woher kommt der schwarze Staub und welche Maßnahmen helfen?

I. Was ist Fogging? – Ursache

Das sogenannte Fogging liegt vor, wenn plötzlich schwarze Flecken in der Mietwohnung zu finden sind, die rußartig und ölig sind. Anscheinend ohne direkten Grund findet man als Mieter diese Verfärbungen an den Wänden und Fenstern, auf Tapeten, an Gardinen, Steckdosen und Lichtschaltern. Nahezu an allen Einrichtungsgegenständen. Wischt man die Ablagerung weg oder überstreicht die Foggingstellen, kehren sie innerhalb kürzer Zeit wieder. Oft bekommt man die schwarzen Flecken gar nicht weg. Gerade bei Neubauten oder einer frisch renovierten Mietwohnung sind Mieter vom Fogging betroffen.

Die Ursache des Foggings sind chemische Substanzen in der Mietwohnung oder den verbauten Baustoffen die miteinander reagieren und diese schwarzen Ablagerungen bilden. Die chemischen Verbindungen lagern sich an vorhandenen Staubpartikel in der Raumluft an und setzen sich dann an den Oberflächen ab.

II. Folgen von Fogging – Welche Ansprüche bestehen?

Durch das Fogging wird das Wohnen in der Mietwohnung nicht nur optisch stark beeinträchtigt. Die schlecht zu beseitigenden und immer wiederkehrenden Ablagerungen, können das Wohnen nahezu unmöglich machen. Auch eine Gesundheitsgefährdung kann für den Mieter nicht ausgeschlossen werden. Insbesondere bei Kleinkindern kann es zu Schwarzbelägen im Nasen- und Rachebereich kommen.

Für den Mieter stellt die Schwarzverfärbung der Mietwohnung daher regelmäßig einen Mangel dar, der zu Minderungs- und Beseitigungsansprüchen führt. Die Höhe der Minderung kann je nach Ursache und anteiligem Verschulden des Mieters von 40% bis zu 100% anerkannt werden, je nachdem wie stark das Fogging ist und dem Mieter das Wohnen in der Wohnung noch möglich ist oder nicht (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 29.5.2000, Az.: 712 D C 27/99).

Der Vermieter ist danach grundsätzlich zur Instandsetzung nach Schäden wegen Schwarzfärbungen in der Wohnung des Mieters verpflichtet. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter das Fogging verursacht hat und Baumängel als Ursache ausräumen kann (vgl. zum Thema Beweislast beim Fogging im nachfolgenden Punkt III.). Wird keine Ursache gefunden liegt ebenfalls ein Mangelfall vor und der Vermieter hat die Minderung zu akzeptieren und die Schäden zu beseitigen (Landgericht Ellwangen, Urteil vom 09.03.2002, Az.: 1 S 244/00).

III. Was hilft bei Fogging? – Foggingtest

Allein das Abwaschen oder Überstreichen der Ablagerungen hilft nur kurzfristig. Langfristig muss die Ursache des Foggings beseitigt werden und dazu ist eine chemische Analyse notwendig, der sogenannte Foggingtest.

So gehen Sie am Besten vor:

• Als Mieter sollte man bei dem Fogging- Verdacht sofort den Vermieter kontaktieren. Teil der Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters ist die Feststellung des Schadens und der Ursache.
• Als Vermieter sollte man bei einer Fogging Meldung umgehend eine chemische Analyse in Auftrag geben. Das geht zum Beispiel bereits mit einfachen Wischtests die der Vermieter selbst oder der Mieter an den betroffenen Stellen von den schwarzen Verfärbungen nehmen kann. Diese Proben schickt man zur Analyse in ein Labor ein und erhält dann einen Bericht, in dem erklärt wird, ob es sich um Fogging handelt. Alternativ kann man auch ein Sachverständigengutachten beim Umweltamt einholen.

Die Kosten für die Ursachenforschung sind dabei grundsätzlich erstmal von demjenigen zu tragen, der sie in Auftrag gibt. Gibt man als Mieter ein Gutachten in Auftrag kann man sich die Kosten dann von dem Vermieter in einem Prozess zurückholen, wenn dieser auf die Beanstandung des Mangels nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums reagiert. Es ist aber empfehlenswert, als Mieter kein Gutachten zu beauftragen, sondern direkt eine Klage zur Mangelbeseitigung etc. einzureichen, wenn der Vermieter nicht reagiert.

IV. Zusammenfassung: Fogging ist ein Mangel

Beim Fogging handelt es sich also im Ergebnis regelmäßig um Schwarzverfärbungen in der Mietwohnung, die nichts anderes als einen Mangel der Mietwohnung darstellen. Wie bei anderen Mängeln kann der Mieter auch hier mindern, die Beseitigung fordern und Schadensersatz für entstandene Schäden fordern. Bestreitet man als Vermieter die Ansprüche des Mieters und will diese abwehren, muss man die Ursache des Foggings aufklären lassen und im Zweifel vor Gericht nachweisen können, dass das Fogging durch den Mieter und nicht durch Baumängel verursacht wurde. Nur wenn dieser Nachweis gelingt besteht eine realistische Möglichkeit die Ansprüche des Mieters abzuwehren.