So manch ein Mieter nutzt seinen Umzug gerne dazu, sich solcher Gegenstände zu entledigen, die er nicht mehr benötigt. Was für den Mieter eine praktische Möglichkeit der Entsorgung ist, bringt den Vermieter in eine schwierige Lage. Dieser hat die Wohnung in der Regel bereits zeitnah weitervermietet und ist verpflichtet, sie dem Nachmieter in geräumtem Zustand zu übergeben. Da ist es nachvollziehbar, dass der Vermieter ein großes Interesse daran hat, die zurückgelassenen Gegenstände schnell wegzuschaffen, um einen Mietausfall zu vermeiden und ggf. auch zu entsorgen, um zusätzliche Aufbewahrungskosten zu sparen. Obwohl der Vermieter nur auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters reagiert, kann er sich hierdurch selbst in große Schwierigkeiten bringen und sich ggf. schadensersatzpflichtig machen. Dieser Beitrag erklärt, wie Vermieter sich am Besten verhalten, wenn der Mieter nach seinem Auszug Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hat.

I. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf vollständige Räumung der Mietsache

Gem. § 546 Abs.1 BGBist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.Auch wenn sich dies aus dem Wortlaut nicht ergibt, besteht Einigkeit darüber, dass § 546 Abs.1 BGB den Mieter verpflichtet, die Wohnung am Mietende in einem Zustand zurückzugeben, in der sie sich bei Gebrauchsüberlassung befand (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 152/05). Der Mieterist daher am Ende des Mietverhältnisses auch verpflichtet, von ihm eingebrachte Gegenstände undEinrichtungen zuentfernen(vgl. BGH,Urteil vom 11.05.1988 – VIII ZR 96/87).Hierauf hat der Vermietereinen Anspruch, den er, wenn der Mieter sich weigert, die zurückgelassenen Gegenstände zu entfernen, – wie jeden anderen Anspruch auch- gerichtlich geltend machenkann mit der Folge dass nach einer entsprechenden Verurteilung des Mieters die Gegenständemit staatlicher Hilfe auch gegen den Willen des Mieters zwangsweiseaus seiner Wohnung entferntwerden können.

All dies bringt dem Vermieter jedoch in der Regel nichts, wenn er die Wohnung kurzfristig einem neuen Mieter übergeben muss. Das Gerichts- und Zwangsvollstreckungsverfahrenkann nämlich einige Monate anZeit beanspruchen. Für den Vermieter gilt jedoch regelmäßig,„Zeit ist Geld“, denn jede Verzögerunggeht für ihn mit einem Mietausfalleinher. Im schlimmsten Fall verlierter sogar seinen neuen Mieter, dem einKündigungsrechtzustehen kann, wenn ihm die Wohnung nicht in geräumtem Zustand übergeben wird.

II. Der Vermieter darf zurückgelassene Gegenstände nicht einfach entsorgen

Da ein gerichtliches Vorgehen gegen den Mieter in der Regel zuviel Zeit in Anspruch nimmt, kommt es nicht selten vor, dass der Vermieter eigenmächtig tätig wird und die Gegenständewegschafft undentsorgt. Hierzu ist er jedoch- von Ausnahmen abgesehen- nicht berechtigt. Den Vermietertrifft nämlich eine Aufbewahrungs- und Obhutspflicht(vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – VIII ZR 45/09). Er muss daher alles ihm Mögliche undZumutbare tun, um dem Mieterdie zurückgelassenen Gegenstände herausgebenzu können, und zwar vollständigund in einem gegenüber dem Zustand bei der Inobhutnahme nicht verschlechterten Zustand (vgl.BGH,Urteilvom 14. 07. 2010 – VIII ZR 45/09).

Die Obhuts- und Aufbewahrungspflicht des Vermietersdauert jedochnicht unbegrenzt lange an. Der Vermieter kann ihr dadurch ein Ende setzen, dass er dem Mietereine angemessene Frist zurAbholung setztund ihm androht, die Gegenständeanschließend zu entsorgen. Lässtder Mieterdiese Frist ungenutzt verstreichen, kann hierin eine Besitz- bzw. Eigentumsaufgabeerblickt werden mit der Folge, dass der Vermieterzur Entsorgung berechtigtist (vgl. Slomian, in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 31 Rn.18). Dafür, wie langdie Obhuts-und Aufbewahrungsfristbemessen sein muss, gibt es keine allgemeingültigen Vorgaben. Verbreitet wird § 885a Abs.4 S.1 ZPO alsAnhaltspunkt herangezogen, der bestimmt, dass der Gläubiger, wenn er gem. § 885 Abs.1 ZPO im Wege einer Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz einer Wohnung eingewiesen worden ist, die Sachen des Schuldners verwerten kann, wenn der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz zurück fordert.

Dennoch muss in jedem Fall gesondert ermitteltwerden, wie langdie Obhuts-und Aufbewahrungsfristdauern muss, um als angemessenangesehen werden zu können. Zu berücksichtigensind hierbei viele Faktoren, wie z.B. Anzahl, Umfangund Wertder zurückgelassenen Gegenstände,Aufbewahrungsmöglichkeitdes Vermieters, Zeit– und Kostenaufwandfür die Entfernung, Kostender Aufbewahrungund deren Deckung(z. B. durch eine noch nicht verbrauchte Mietsicherheit) (vgl. Sternel: Verbleibende Verpflichtungen der Vertragspartner bei Wohnungsübergabe, NZM, 2017, 169 (183)). Die Obhuts-und Aufbewahrungsfristkann daher durchaus auch zwei Monate andauern.

Vereinzelt wird allerdings vertreten dass der Vermieterauch nach Ablauf derObhuts- undAufbewahrungsfrist zunächstversuchenmuss, die Gegenständezu hinterlegen(vgl. § 372 BGB) oder sie zu versteigernund den Erlöszu hinterlegen(vgl. § 383 BGB). Erst wenn dies nicht möglich odernicht zumutbarist, soll der Vermieter berechtigtsein, die Gegenständezu vernichten(vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 546 BGB Rn.59).

III. Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er seine Obhuts- und Aufbewahrungspflicht verletzt

Entsorgt bzw. vernichtetder Vermieterzurückgelassene Gegenständedes Mieters, ohnedazu berechtigtzu sein, oder werden diese trotz Aufbewahrung beschädigt, verletztder Vermieterseine Obhuts- und Aufbewahrungspflichtund macht sich gegenüber dem Mieter gem. § 280 Abs.1 BGB schadensersatzpflichtig, es sei denn, er kann sich i. S. d. § 280 Abs.1 S.2 BGB entlasten und im Streitfall auch beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – VIII ZR 45/09).

Kommt es zum Verlust oder zur Beschädigung eines vom Mieter zurückgelassenen Gegenstandes und fällt dem Vermieter nur leichte Fahrlässigkeitzur Last, hafteter nicht, wenn der Mietersich im Zeitpunktdes Verlustesoder der Beschädigungim Annahmeverzugbefand. Gem. § 300 Abs.1 BGB hat der Schuldner währenddesVerzugsdes Gläubigers nämlich nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Der Vermieter tut daher gut daran, den Mieter möglichst frühzeitig zur Abholung seiner zurückgelassenen Gegenstände aufzufordern und ihn damit gem. § 295 BGB in Annahmeverzug zu setzen.

IV. Der Vermieter kann von dem Mieter Transport- und Lagerkosten ersetzt verlangen

Muss der Vermieterdie vom Mieter zurückgelassenenGegenständeaus der Wohnung transportierenund einlagern, kann er die dadurch entstehenden Kostengem. § 280 Abs.1 BGB vom Mieter ersetzt verlangen, sofern diese notwendigwaren. Hat der Vermieter die Gegenstände nach Ablauf einer angemessenen Frist hinterlegtoder versteigert, muss der Mieterauch die hierdurch verursachten notwendigen Kosten erstatten.

V. Fazit und Zusammenfassung