Blitzeinschläge sind zwar nicht häufig, aber dennoch nicht ungefährlich. Nicht in wenigen Fällen können Blitze Wohngebäude beschädigen und sogar in Brand setzen. Elektrische Leitungen könne lahmgelegt und Elektrogeräte zerstört werden. Ein Blitzschutz durch Blitzableiter und sonstige Blitzschutzanlagen ist daher nicht nur im Sinne des Vermieters sondern besonders auch zum Schutz der Mieter angebracht.

Eine Blitzschutzanlage besteht dabei in der Regel aus einem Blitzableiter und einem Überspannungsschutz, deren Anschaffungskosten grundsätzlich der Vermieter zu tragen. Die im Laufe der Zeit fälligen werden Wartungsarbeiten und Prüfkosten können allerdings zu gewissen Teilen vom Vermieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.

Lesen Sie hier welche Kosten für Blitzschutzanlagen auf die Mieter als Nebenkosten abgewälzt werden können.

I. Anschaffungskosten und Reparaturen des Blitzschutz sind nicht umlagefähig

Grundsätzlich können immer nur solche Positionen als Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden, die auch unter den Nebenkostenbegriff des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV fallen.

Dazu gehören neben den aufgezählten Kosten im Katalog des § 2 BetrKV auch alle sonstigen Nebenkosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch oder das Eigentum am Gebäude laufend entstehen. Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten fallen nicht unter die Nebenkosten (Was im Einzelnen zu zählt erfahren Sie in dem Beitrag: “Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen“)

Die Blitzschutzanlage wird nicht als umlagefähige Position im Nebenkostenkatalog des § 2 BetrKV erwähnt, kann aber dennoch bei einzelnen Kostenpunkten eine umlagefähige Nebenkostenart darstellen, wenn die Voraussetzungen des Nebenkostenbegriffs gegeben sind. In diesem Fall kann eine Umlage im Rahmen der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV zu zulässig sein. (Alle wissenswerten Details zur Betriebskostenverordnung finden Sie in dem Artikel: “Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“)

Die möglicherweise anfallenden Kosten einer Blitzschutzanlagesind daher Einzeln zu betrachten:

• Die Anschaffungskosten für Blitzableiter und Co. können grundsätzlich nicht als Nebenkosten abgerechnet werden, da sie nicht laufend (immer wiederkehrend), sondern nur einmalig anfallen.
• Bei Reparaturkostenhandelt es sich auch nach einem konkreten Blitzeinschlag immer um Instandsetzungskosten, die ausdrücklich nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Nebenkosten darstellen
• Auch die Wartungskosten gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Januar 2002, Az: 19 C 176/01), auch wenn regelmäßige Wartungen Voraussetzung für die dauernde Wirksamkeit einer Blitzschutzanlage sind. Dies gilt allerdings nur dann wenn die Wartung zu den Instandhaltungsmaßnahmen zu zählen ist. Bei einer Wartung die der Prüfung Betriebssicherheit dient, kann dies auch anders beurteilt werden (s.u.) (Welche Kosten den Wartungskosten zuzuordnen sind wird in folgendem Beitrag aufgezeigt: Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung – mit Beispielen)

II. Aber: Erforderliche Wartung der Blitzschutzanlage ist umlagefähig

Eine Ausnahme bezüglich der Umlagefähigkeit bei Blitzschutzanlage soll allerdings immer dann vorliegen, wenn die Überwachung und Prüfung der genannten Anlagen technisch erforderlich sein sollte (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 160, Rn. 37 zit. in AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Januar 2002, Az: 19 C 176/01 ) und die Prüfung nicht nur dem Erhalt des Gebäudes sondern der Sicherheit der Bewohner dient (so LG Berlin v. 17.10.2000 Az.: 64 S 257/00). Eine höchstrichterliche, klar abgrenzende Entscheidung ist in der Frage der Umlagefähigkeit dieser Prüfungen der Blitzschutzanlage noch nicht getroffen.

Allerdings spricht für eine Umlage dieser Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der Blitzschutzanlage die Entscheidung des BGH vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06, nach der „wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, Nebenkosten darstellen, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können.“ Der BGH grenzte in dieser Entscheidung solche die Wartungen die Instandsetzungen darstellen von den Wartungen die der regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjekts ab und stellte fest, das letztere nicht der Beseitigung von Mängeln dienen und daher als Nebenkosten umlagefähig seien.

Ist dies im Einzelfall bei einer Wartung der Fall sind die dabei anfallenden Kosten umlagefähig, wenn die Umlage dieser konkreten Nebenkosten für die Prüfung der Blitzschutzanlage zudem im Mietvertrag wurde (so Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 767, zit. in AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Januar 2002, Az: 19 C 176/01 ). Welche Voraussetzungen für eine solche Umlage zu erfüllen sind können Sie in dem Artikel: “Nebenkostenabrechnung: Was sind “Sonstige Betriebskosten” (und deren Umlagefähigkeit)” nachlesen.

III. Fazit

Die Kosten der Blitzschutzanlage fallen regelmäßig nicht unter die abwälzbaren Nebenkosten. Lediglich erforderliche Prüfungen der Betriebssicherheit können umlagefähig sein, wenn Sie ausdrücklich im Mietvertrag umgelegt wurden und nicht zu den üblichen Instandhaltungsarbeiten zu zählen sind. Die Abgrenzung bleibt in der Praxis schwierig.