Energieausweise geben einen Überblick über den Energiebedarf und Energieverbrauch eines Gebäudes. Für Vermieter besteht die Pflicht, sich einen Energieausweis zu besorgen, wenn Sie eine Mietwohnung, eine Eigentumswohnung oder ein Haus neu vermieten oder verkaufen wollen. Kann ein Vermieter keinen Energieausweis vorzeigen droht ein nicht zu unterschätzendes Bußgeld. Vermieter sollten daher die gesetzlichen Regeln zum Thema Energieausweis kennen: Wann wird ein Energieausweis gebraucht? Wie und wem muss er vorgezeigt werden? Welche Ausnahmen gibt es?

Der nachfolgende Artikel erklärt alles, was Sie als Vermieter zum Thema Energieausweis bei Vermietung wissen müssen.

I. Gesetz: Energieausweis ist Pflicht

Nach der sog. Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt es eine gesetzliche Pflicht bei Neuvermietungen und Käufen von Wohngebäuden einen Energieausweis vorzuzeigen. Betroffen sind daher die Vermietung und der Verkauf von Gebäuden, die überwiegend dem Wohnen dienen. Überwiegend heißt zu 90 %. Dabei zählt auch eine überwiegend wohnähnliche Nutzung, wie z.B. durch Kanzleiräume oder Arztpraxen zu dem Teil der „überwiegend dem Wohnen dient“.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht gibt es z.B. für Baudenkmäler, Werkstätten, Gewächshäuser oder Gebäude, die eben nicht zum Wohnen genutzt werden. Außerdem besteht für Gebäude mit bis zu 50 qm Nutzfläche und Ferienhäuser, die nicht regelmäßig geheizt oder gekühlt werden, keine Pflicht für einen Energieausweis: Bei der Vermietung von Ferienhäusern ist allerdings darauf zu achten, dass entweder die Nutzung weniger als vier Monate im Jahr beträgt oder der Energieverbrauch unter 25 % dessen liegt, was bei einer ganzjährigen Nutzung zu erwarten ist!

II. Welchen Energieausweis brauchen Vermieter?

Den Energieausweis gibt es in zwei Arten – als Verbrauchsausweis und als Bedarfsausweis:

• Der Verbrauchsausweis zeigt und bewertet den Energieverbrauch der Bewohner eines Gebäudes, der tatsächlich verbraucht wird.
• Der Bedarfsausweis zeigt und bewertet einen rein theoretischen Energiebedarf. Da heißt, es wird berechnet, wie hoch der Energieverbrauch wahrscheinlich ist. Je nach Zustand des Gebäudes ist die Bewertung des Energieverbrauchs dann mehr oder weniger hoch und komplett nutzerunabhängig. Es kann also durchaus sein, dass der tatsächliche Energieverbrauch bei entsprechendem Verhalten des Mieters höher oder niedriger ist.

Vermieter haben grundsätzlich die freie Wahl, ob sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis als Energieausweis wollen. Es kann auch beides ausgestellt werden. Nur bei Neubauten und Erstvermietungen kann konsequenterweise nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, da es bisher noch keine Bewohner gab, anhand derer eine Verbrauchsmessung durchgeführt werden kann.

Außerdem gibt es eine Ausnahme für kleinere Vermietungsgebäude mit vier Wohneinheiten: Entsprechen diese nicht mindestens der Wärmeschutzverordnung von 1977, brauchen Vermieter Energiebedarfsausweise. Bei Vermietungsgebäuden, die sogar noch weniger Wohneinheiten haben, ist der Verbrauchsausweis ausnahmsweise ausreichend, wenn der Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde.

III. Wie und wann ist der Energieausweis vorzuzeigen?

Der Vermieter hat den Energieausweis spätestens bei der Wohnungsbesichtigung zu zeigen. Alternativ kann er ihn auch sichtbar auslegen oder so aufhängen, dass alle Mietinteressenten bei der Besichtigung Einblick nehmen können.

Für die Fälle, in denen der Vermieter bereits einen Energieausweis hat, wenn er seine Anzeige für die Vermietung schaltet, muss er die Daten aus dem Energieausweis auch schon in die Immobilienanzeige schreiben. Das Mietergesuch muss dann den Endenergiebedarf oder -verbrauch enthalten, der im Ausweis angegeben ist. Bei allen Energieausweisen, die nach dem April 2014 ausgestellt wurden, sind in der Immobilienanzeige zusätzlich folgende Pflichtangaben zu machen, soweit diese Daten im Ausweis genannt sind: Angabe der Energieeffizienzklasse, Baujahr des Wohngebäudes, wesentliche Energieträger für die Heizung und Art des Energieausweises.

Bedient man sich für die Mietersuche eines Maklers, gilt dasselbe wie für den Vermieter: Er muss den Energieausweis spätestens bei der Wohnungsbesichtigung vorzeigen und die Pflichtangaben für die Immobilienanzeige beachten, wenn ein Energieausweis vorliegt (BGH, Urteil vom 05. Oktober 2017, Az.: I ZR 232/16).

IV. Anspruch des Mieters: Energieausweis in Kopie

Mieter haben einen Anspruch darauf, dass Vermieter ihnen den Energieausweis aushändigen. Das bedeutet, der Energieausweis ist dem Mieter nach Vertragsabschluss im Original oder in Kopie zu übergeben. Ein reines „zugänglich machen“ also z.B. eben nur durch die Möglichkeit den Ausweis kurz einzusehen reicht nicht.

V. Woher bekommt man einen Energieausweis und wie lange gilt er?

Einen Energieausweis bekommen Vermieter regelmäßig durch die Beauftragung eines speziell qualifizierten Energieberaters oder sonstige Personen mit einer passenden baufachlichen Qualifikation, wie z.B. Architekten, Ingenieure, Schornsteinfeger oder entsprechende Handwerksmeister. Diese erheben die Daten des Gebäudes direkt vor Ort. Mittlerweile gibt es außerdem Unternehmen bei denen Vermieter die Ausstellung eines Energieausweises in einem Onlineverfahren beantragen können.

Die Gültigkeit eines Energieausweises beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Danach muss sich der Vermieter einen neuen Ausweis ausstellen lassen.

VI. Folgen bei Vermietung ohne Energieausweis

Vermieter, die sich nicht um einen Energieausweis kümmern müssen mit Bußgeldern nach dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) rechnen. Dabei können Einzelbeträge bis zu 15.000,00 € Bußgeld festgesetzt werden. Wichtig ist hier besonders, dass auch nicht nur Vermieter, sondern auch der Eigentümer, der Hauverwalter oder der Makler für einen fehlenden Energieausweis bestraft werden können.

Außerdem kann es zu teuren wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen anderer Vermieter, Eigentümer oder Makler kommen, wenn man ohne Energieausweis vermietet. Das gilt auch bereits für den Fall, dass die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige fehlen!

 VII. Zusammenfassung

Vermieter sollten beim Thema Energieausweis Folgendes im Auge behalten:

• Für die Vermietung einer Mietwohnung ist ein gültiger Energieausweis notwendig.
• Energieausweise gibt es als Bedarfs- oder Verbrauchausweis.
• Die Daten aus dem Energieausweis braucht ein Vermieter frühestens für die Immobilienanzeige und spätestens bei den Wohnungsbesichtigungen.
• Eine neue Vermietung ohne die Vorlage eines Energieausweises kann für den Vermieter ein Bußgeld oder eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung nach sich ziehen.