Der Mietvertrag ist gekündigt und die Rückgabe der Wohnung steht bevor. Da möchte man als Mieter gut vorbereitet sein, um die Kaution zurück zu bekommen. Doch wie ist das eigentlich? Was ist denn in der Mietwohnung vor Rückgabe noch zu erledigen? Gibt es bestimmte Mieterpflichten, die unbedingt zu beachten sind? Muss man vor der Rückgabe streichen oder renovieren oder reicht es nur die Schlüssel an den Vermieter abzugeben? Was bedeutet es die Mietwohnung, sowie die dazugehörigen Gebäudeteile (wie Garage, Keller, Dachboden etc.) besenrein zu räumen? Wie wichtig ist das Übergabeprotokoll? – Solche oder so ähnliche Fragen beschäftigen fast jeden Mieter. Die Antworten bekommen Sie hier.

Der nachfolgende Artikel hilft Mietern, wenn es darum geht, was zu tun ist, um die Rückgabepflicht der Wohnung zu erfüllen. Hier werden die häufigsten Fragen, die im Zusammenhang mit der Rückgabe der Wohnung stehen beantwortet.

Frage 1: Wie sauber muss die Wohnung bei der Rückgabe sein?

Das kommt in der Regel darauf an, was dazu im Mietvertrag steht. Typischerweise finden sich dort Formulierungen, wie z.B. „die Wohnung ist besenrein zurückzugeben“ oder „die Wohnung ist in einem sauberen Zustand zurückzugeben“.

„Besenrein“ heißt für Mieter, dass er nur grobe Verschmutzungen reinigen muss (BGH, Urteil v. 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05). Alles was ansonsten zu den normale Abnutzungen und Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs zählt ist nicht zu beseitigen. Das heißt z.B. das man durchkehren sollte, die Fenster aber nicht putzen muss. Mehr dazu erklärt der Beitrag: Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen?

„Sauberer Zustand“ heißt für Mieter, dass er die Wohnung einmal durchputzen muss. Allerdings reicht eine normale Reinigung (AG Aachen, Urteil v. 29.11.2007, Az.: 6 C 352/07). Eine überdurchschnittliche Sauberkeit oder eine Grundreinigung kann weder erwartet noch verlangt werden.  Das heißt, dass es z.B. reicht, wenn der Mieter die Fenster putzt und mit dem Staubsauger den Teppichboden reinigt.

Im Übrigen haben Mieter, die bei Auszug die Wohnung übergeben, jedenfalls nach der gesetzlichen Rückgabepflicht aus § 546 BGB keine besondere Reinigungspflicht (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016, Az.: 63 S 213/15). Mehr dazu können Sie auch hier nachlesen: Mieterpflichten bei Auszug – Was müssen Mieter machen?

Ist nichts Spezielles im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter nichts machen, was über seine normale Reinigungs- und Sorgfaltspflicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, einschließlich Lüften, Putzen und Heizen, hinausgeht. Was zu dieser allgemeinen Reinigungs- und Sorgfaltspflicht des Mieters zählt, können Sie hier nachlesen:  Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssenund Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?

Frage 2: Wann gibt es eine Renovierungspflicht? Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter machen?

Mietvertragliche Abreden zu Endrenovierungen oder Schönheitsreparaturklauseln, die Mieter zu bestimmten Arbeiten nach einem Fristenplan verpflichten, sind meistens unwirksam. Mehr dazu lesen Sie in dem Beitrag: Schönheitsreparaturen: Starre Fristen und die Folgen (mit Beispielen).

Wurde eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart, sind die entsprechenden Arbeiten vom Mieter auch vor der Wohnungsrückgabe durchzuführen, wenn sie tatsächlich notwendig sind. Alternativ kann auch der Nachmieter die Schönheitsreparaturen übernehmen.

Zu den Schönheitsreparaturen bei der Rückgabe der Wohnung zählen grds. alle malermäßigen Beseitigungsarbeiten von Gebrauchsspuren oder Abnutzungen in der Mietwohnung, wie z.B. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände bzw. Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV). Was im Einzelnen an Arbeiten dazu zählen kann zeigen folgende Artikel: Muss ein Mieter bei Auszug den Keller streichen?Und Schönheitsreparaturen: Je nach dem Grad der Abnutzung –> Bedeutung in der Praxis

Außerdem muss der Mieter selbstverständlich nichts machen, wenn es keinerlei Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren von ihm in der Mietwohnung gibt, die zu beseitigen wären. Einen Überblick erhalten Mieter auch hier: Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?.

Gibt es im Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen kann der Mieter nur dann noch vom Vermieter zu entsprechenden Arbeiten verpflichtet werden, wenn Mieter und Vermieter bestimmte Renovierungsarbeiten in einer gesonderten vertraglichen Reglung, wie z.B. im Übergabeprotokoll (BGH, Urteil vom 14. 01. 2009, Az.: VIII ZR 71/08) oder in einem Individualmietvertrag vereinbaren. Deshalb sollten Mieter auch darauf achten, was sie im Übergabeprotokoll mit dem Vermieter verabreden, denn daraus kann beim Auszug eine größere Pflicht erwachsen als sie eigentliche hätten!

Frage 3: Was passiert bei der Rückgabe der Wohnung, wenn die Mietwohnung durch den Mieter beschädigt wurde (z.B. eingetretene Türen, zerbrochenes Fenster, Loch oder Flecken im Teppich)?

Jeden Schaden in der Mietwohnung, der während der Mietzeit entsteht, muss der Mieter vor Rückgabe der Wohnung beseitigen oder beseitigen lassen. Vorausgesetzt ist natürlich, dass man als Mieter auch für den Schaden verantwortlich ist. Unternimmt man als Mieter nichts um einen Schaden in der Mietwohnung zu beseitigen, hat der Vermieter gemäß §§ 280 Abs.1, Abs.3, 281, 283 BGB einen Schadensersatzanspruch.

Das bedeutet auch, dass man unabhängig von einer allgemeinen mietvertraglichen Renovierungspflicht, im Einzelfall sehr wohl verpflichtet sein kann, Teile der Mietwohnung zu renovieren, wenn man diese beschädigt hat. So kann es z.B. zur Pflicht werden das Parkett abzuschleifen oder den Teppich professionell reinigen bzw. ersetzen zu lassen. Dazu im Detail: Parkett oder Dielen abschleifen bei Auszug durch den Mieter? und Schäden an Teppich, Laminat oder Parkett bei der Wohnungsabnahme.

Der Vermieter kann also verlangen, dass der Mieter die Wohnung in einem unbeschädigten Zustand zurückgibt.  Kann man als Mieter nicht alle Schäden vor Auszug beseitigen bzw. beseitigen lassen, findet man hier Tipps, wie dann am besten vorzugehen ist: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?

Frage 4: Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht?

Nein. Auch wenn ein Übergabeprotokoll mittlerweile standardmäßig bei Ein- und Auszug in eine Mietwohnung vom Vermieter ausgefüllt und vom Mieter unterzeichnet wird, besteht dazu keinerlei Pflicht. Das bedeutet, es muss weder ein solches Übergabeprotokoll angefertigt, noch unterzeichnet werden, um mietrechtlich eine wirksame Übergabe der Mietwohnung bei Auszug zu bewirken.

Ein Übergabeprotokoll dient in der Regel nur dem einen Zweck: Die Erleichterung des Beweises, dass bestimmte Schäden oder Mängel zu einem gewissen Zeitpunkt bereits vorhanden oder nicht vorhanden waren. So kann der Vermieter den Mieter z.B. nur für Schäden auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, die bei Auszug im Übergabeprotokoll vermerkt sind (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003, Az.:  I-10 U 184/02).

Mieter sollten hier immer besondere Vorsicht walten lassen, da Übergabe- oder Vorabnahmeprotokolle gerne dazu verwendet werden, dem Mieter spezielle Renovierungsarbeiten aufzubürden, zu denen er nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet wäre. Lesen sie Dazu auch den Beitrag: Vorabnahme der Wohnung – Worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

Frage 5: Was muss in das Übergabeprotokoll damit man beweisen kann, dass keine Schäden bei Auszug da waren?

Will man sich als Mieter absichern und schwarz auf weiß haben, dass die Wohnung keinerlei Schäden bei Auszug aufweist, ist ein Übergabeprotokoll natürlich die beste Möglichkeit.

Mieter können dafür ein entsprechendes Muster zur Wohnungsübergabe beim Auszug mitnehmen: Wichtig ist, darin die anwesenden Personen zu dokumentieren (Vermieter, Mieter, sonstige Zeugen) und ausführliche Angaben zum Zustand der Wohnung zu machen. Empfehlenswert ist auch die Aufnahme der Zählerstände bei Auszug und die vollständige Rückgabe der Wohnungsschlüssel.

Damit das Übergabeprotokoll später als Beweismittel wirksam ist muss es von den Anwesenden unterschrieben sein. Also mindestens vom Mieter und Vermieter, bestenfalls auch von Zeugen.  Zwingen kann man allerdings niemanden das Übergabeprotokoll zu unterschreiben, deswegen ist es besonders ratsam für Mieter immer einen oder zwei Zeugen bei der Rückgabe der Wohnung dabei zu haben, die im Streitfall für sie aussagen können.  Weitere Tipps finden Mieter in diesem Beitrag: 13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Auszug für Mieter.

Frage 6: Muss ich die Mietkaution bei der Wohnungsrückgabe sofort bekommen?

Nein. Der Vermieter kann die Kaution vorerst zurückbehalten. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter einer gewisse Prüfungs- und Überlegungsfrist, um seine Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen. Schließlich erhält der Vermieter die Mietkaution ja zur Sicherung seiner Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis und darf sie bei Auszug des Mieters mit der Kaution verrechnen (BGH, Az.: VIII ZR 36/12). Das gilt zum Beispiel für Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis, offene Mietzinsforderungen oder zu erwartende Nebenkostennachzahlung. Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster).

Frage 7: Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Das kommt ganz darauf an, ob der Vermieter noch Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen hat oder nicht. Bestehen keinen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter kann die Rückzahlung der Mietkaution sehr schnell gehen. Im Übrigen dauert es zumindest so lange bis eine angemessene Prüfungsfrist abgelaufen ist. Man geht hier von ca. 6 Monaten aus. Bei Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung, können Vermieter die Kaution sogar länger einbehalten. Wie lange das ist kommt dann darauf an, bis zu welchem Zeitpunkt es ihm möglich und zumutbar ist die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Mehr dazu in Mietkaution mit Nebenkostennachzahlung verrechnen – Ist das zulässig.

Frage 8: Wohnungsrückgabe und Vermieter insolvent? Was passiert mit der Kaution?

Ist der Vermieter zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung insolvent, kommt es für das Schicksal der Mietkaution darauf an, wie der Vermieter die Kaution angelegt hat: Ist die Mietkaution vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt gewesen, hat der Mieter ein sogenanntes Aussonderungsrecht. Das heißt ihm wird die Mietkaution getrennt von dem Vermögen des Vermieters ausgezahlt und fällt nicht in die Insolvenzmasse. Andere Gläubiger des Vermieters haben also keinen Zugriff auf Mietkaution.  Ist die Mietkaution allerdings nicht getrennt vom Privatvermögen des Vermieters angelegt, ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007, Az.: IX ZR 132/06). Dann hat sich der Mieter in die Reihe der Insolvenzgläubiger einzureihen.

Frage 9: Muss der Mieter Umbauten und Einbauten bei der Rückgabe entfernen?

Ja. Alle baulichen Veränderungen in der Mietwohnung sind zu entfernen. Der Mieter ist bei der Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet BGH, Urteil vom 10. 07. 2002, Az.: XII ZR 107/99). Das ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB, wonach die Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand geschuldet ist.

Das bedeutet, alle Einbauschränke und alle beweglichen Gegenstände wie auch Katzennetze oder Gitter auf dem Balkon sind vom Mieter zu entfernen und bauliche Veränderungen, wie z.B. ein Wanddurchbruch sind zurückzubauen (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006, Az.: VIII ZR 152/05). Das gilt auch für bauliche Veränderungen, die mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen wurden (Horst in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, III. Der Mieter als Mandant, Rn. 475). Verzichtet der Vermieter ausdrücklich darauf, dass der Mieter Umbauten zurückbaut, muss er das selbstverständlich auch nicht tun (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.02.1990, Az.: 10 U 127/89).

Kommt der Mieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter nach erfolgloser Fristsetzung die Einrichtungen und Umbauten auf Kosten des Mieters selbst beseitigen bzw. beseitigen lassen. Er hat dann einen Schadensersatzanspruch gem. §§ 280 Abs.1, Abs.3, 281 BGB gegenüber dem Mieter.

Frage 10: Wie und an wen sind die Wohnungsschlüssel zurückzugeben?

Für die Rückgabe der Wohnung muss der Mieter den Besitz an der Wohnung vollständig aufgeben und dem Vermieter den Besitz verschaffen. Deshalb ist es erforderlich, als Mieter sämtliche Schlüssel einschließlich der selbst nachgemachten, an den Vermieter zu übergeben (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995, Az.: 24 U 163/94 und Urteil vom 31.08.2006, Az.: 10 U 46/06).

Der Mieter muss dem Vermieter die Schlüssel allerdings nicht zwangsläufig persönlich übergeben, sondern kann das auch beim Hausmeister tun, wenn dieser dazu bevollmächtigt ist, die Wohnungsschlüssel entgegenzunehmen (KG, Urteil vom 27.01.2001, GE 2001, 1059). Das gleiche gilt bei einer Rückgabe der Schlüssel an den Makler, der vom Vermieter mit der Suche nach einem Nachmieter beauftragt ist (OLG Hamm, Urteil vom 26.6.2002, NZM 2003, 26). Fehlt eine Vollmacht des Vermieters gilt die Übergabe der Schlüssel als nicht erfolgt (OLG München, Urteil vom 23.09.1994, ZMR 1996, 557). Genauso wenig reicht es für eine ordnungsgemäße Rückgabe den Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einzuwerfen oder beim Nachbarn abzugeben (LG Köln DWW 1987, 236, LG Hannover NZM 2005, 421, AG Berlin-Wedding GE 2008, 551).