Wohnen Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus, gelten im Mietrecht besondere Regelungen, die auf das enge Zusammenleben angepasst sind. Die Wichtigste davon ist das Recht der erleichterten Kündigung. Anders als in einem „normalen“ Mietverhältnis, bei dem der Vermieter den Mietvertrag nur unter den Voraussetzungen der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung beenden kann, gibt es bei hier eine Sonderregelung in § 573 a BGB. Liegen die Voraussetzungen vor können Vermieter von diesem Kündigungsrecht gebraucht machen und somit das Mietverhältnis auch ohne Kündigungsgrund beenden.
Was das Kündigungsrecht bei einem Zweifamilienhaus bedeutet wird hier in Kürze erklärt. Dazu bekommen Vermieter ein Muster für eine Kündigung, dass Sie als kostenlose Vorlage verwenden können, wenn Sie dem Mieter der Einliegerwohnung kündigen wollen.
Inhalt: Kündigung: Vorlage § 573a BGB (Zweifamilienhaus)
I. Das steht im Gesetz zu § 573 a BGB
I. Das steht im Gesetz zu § 573 a BGB
Nach § 573 a Abs. 1 BGB ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters möglich, wenn er ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen will, die in einem Gebäude liegt das vom Vermieter selbst bewohnt ist und nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Wohnen Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus ist diese Vorschrift daher anwendbar. Das gleiche gilt, wenn die Wohnung in dem vom Vermieter selbst bewohnten Wohnraum als sog. Einliegerwohnung liegt.
Die Erleichterung gibt sich dadurch, dass der Vermieter für die Kündigung der Mietwohnung kein berechtigtes Interesse braucht, wie bei der ordentlichen Kündigung des § 573 BGB. Nach § 573 BGB braucht der Vermieter immer einen Kündigungsgrund, wie z.B. verspätete Mietzahlungen, mietvertragliche Verstöße des Mieters o.ä., wenn er beabsichtigt die Mietwohnung eines Mieters zu kündigen: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag
II. Das ist bei der Kündigung nach § 573 a BGB zu beachten
Will man als Vermieter von dieser Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, ist es wichtig zu wissen, dass sich in diesem Fall die regelmäßige Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Das bedeutet, dass einem Mieter, dem nach den Regelungen der ordentlichen Kündigung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen wäre, bei der erleichterten Kündigung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu kündigen ist usw.
Eine weitere besondere Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass Vermieter in dem Kündigungsschreiben angeben müssen, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen § 573 a Abs. 1 BGB gestützt wird.
Wohnung im Zweifamilienhaus: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist
III. Muster: Kündigung – Vorlage für ein Zweifamilienhaus
Wollen Vermieter ihrem Mieter im Zweifamilienhaus bzw. in der Einliegerwohnung kündigen, bekommen Sie hier gezeigt wie ein entsprechendes Schreiben z.B. aussehen kann.
Beispiel: Vorlage für eine Kündigung nach §573 a BGB *
*Hinweise zur Formulierung und zur Auswahl der Absätze sind in Klammern gesetzt.
(…) (– Absender –)
(…) (– Ort, Datum –)
An (…) (– Anschrift des betroffenen Mieters –)
Kündigung des Mietvertrages nach § 573 a BGB
Sehr geehrter Herr / Frau (…)(– Mieter –)
hiermit kündige ich/ kündigen wir den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom (…) über die Mietwohnung (…) (– genaue Bezeichnung z.B. im ersten Stock unseres Zweifamilienhauses etc. –) in (…) (– Adresse mit Straße und Ort angeben –) zum nächstzulässigen Zeitpunkt. Das ist der (…). Die Kündigung wird wie folgt begründet:
Nach § 573 a Abs. 1 BGB hat ein Vermieter das Recht eine Mietwohnung in einem von ihm selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen. Von diesem Kündigungsrecht bei einem Zweifamilienhaus mache ich /machen wir Gebrauch und stützen die Kündigung darauf.
Wir weisen/ ich weise Sie darauf hin, dass Sie das Recht haben dieser Kündigung gemäß § 574 BGB zu widersprechen, wenn Sie meinen, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie / Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Dazu müssen Sie mir / uns gegenüber schriftlich den Widerspruch erklären. Dieser muss bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei uns / mir eingehen. Der Widerspruch sollte begründet sein.
Sollten Sie Widerspruch einlegen, erklären wir /erkläre ich gemäß § 545 BGB bereits vorab, dass wir / ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den (…) (–hier den Kündigungszeitpunkt benennen–)hinaus widersprechen / widerspreche. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus kommt nicht in Betracht.
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(- Optional, können Vermieter auch zusätzlich einen Kündigungsgrund angeben, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung nach §573 Abs. 1 BGB vorliegen. Sie können dann wie folgt hinzufügen:
Außerdem erklären wir/erkläre ich, dass die Kündigung zwar nicht auf § 573 Abs. 1 BGB gestützt wird und deshalb nicht durch ein berechtigtes Vermieterinteresse legitimiert sein muss, ein solches aber aus dem folgenden Grund vorliegt: (…)(– Es folgt eine möglichst genaue und umfassende Mitteilung der Kündigungsgründe: —)
(— Beispiel 1: Vertragsverletzung —)
Trotz entsprechender Aufforderung und Abmahnung mit Schreiben vom (…) und (…)
- kommen Sie Ihrer vertraglichen Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung/ zur Treppenhausreinigung nicht nach.
- halten Sie ohne unsere/ meine Erlaubnis weiterhin drei Hunde.
(— Weitere Informationen zu diesen Vertragsverletzungen finden Sie z.B. in den Artikeln: Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters und die Folgen, Mieter kommen Pflicht nicht nach (Treppenhaus, Garten, Winterdienst)oder Kündigung wegen (unerlaubter) Tierhaltung in Mietwohnung?—)
(— Beispiel 2: Eigenbedarf —)
Wir benötigen/ Ich benötige die gekündigte Wohnung, um sie meinem /unserem Sohn, Herrn (…) zur Verfügung stellen. Dieser fängt ab dem (…) sein Studium in (…) an.
(— Mehr Beispiele zur Eigenbedarfskündigung bekommen Sie u.a. in dem Artikel: Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten—)
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Wir bitten/ Ich bitte Sie daher, die Wohnung einschließlich des zugehörigen Tiefgaragenstellplatzes/ Gartenhauses/ Kellers bis spätestens (…) (– hier den Kündigungszeitpunkt benennen –)vollständig zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Bitte setzten Sie sich vorher mit uns in Verbindung um einen Termin für die Wohnungsabnahme (— oder falls gewünscht zur Vorabnahme —) zu vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen
(…)
(– Vermieter –)
31.01.2022 - 17:39
Meine Vermieter, haben mir vor einem halben Jahr eine Kündigung geschickt…Es stand nur
” Eigenbedarf ” und nichts weiter… so war diese Kündigung nicht rechtens! Jetzt, zieht die Vermieterin selber in diese 2 Familienhaus, und ich bekam mit 72 Jahren die nächste Kündigung, indem sie von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht!
Sie will mich einfach nur los werden, weil sie mir telefonisch mitgeteilt hat, dass ich ja billig wohnen würde!
Ich bin erst vor 3 Jahren eingezogen! Der Mieter in der Unterwohnung bekam die Kündigung und ich auch, ohne eine Begründung. Mit dem Untermieter, war abgesprochen vor dem Einzug, dass wenn Eigenbedarf besteht, sie wieder ausziehen müssen! Mir wurde von Eigenbedarf nichts gesagt, und wenn sie mich damit angesprochen hätten, dann wäre ich nicht in diese Oberwohnung gezogen!
Man kann mich mit 72 Jahren doch nicht erst einziehen lassen, und dann so wie es ihnen passt, mich wieder raus schmeißen!! Welche Kündigung ist jetzt rechtens?!
Bitte, was ist das für ein Gesetz ?!
Mit freundlichen Grüßen
Maritta Stender…
Sie können meinem Fall sehr gerne veröffentlichen!!! Danke!
02.02.2022 - 07:39
Hallo Maritta,
m.E könnten Sie gegen beide Kündigungen nicht viel unternehmen. Vorausgesetzt diese sind rechtlich korrekt aufgesetzt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.11.2022 - 21:25
Hallo,
muss ich bei Eigenbedarfskündigung nach §573 a Abs. 1 BGB als Vermieter in der ersten Wohnung gemeldet sein?
Kann ich das auch so schreiben, dass ich erst einziehe, wenn die Mieter in der zweiten Wohnung ausgezogen sind?
Was kann passieren, wenn ich dann doch nicht in die Wohnung ziehe, wenn die Mieter ausgezogen sind, weil sich etwas geändert hat?
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter Simon
10.11.2022 - 21:39
Hallo Simon,
das Gesetz spricht von “in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2023 - 13:22
Hallo,
zu diesem Thema habe ich auch noch eine Frage, um sicher zu gehen, dass ich keinen Fehler mache;
Eingezogen ist der Mieter im September 2022, ein paar Wochen hat er sich von seiner besten Seite gezeigt und nun will er nur noch Rechte, aber keine Pflichten.
Bei der Kündigung nach § 573 a BGB muss vorab keine Abmahnung versandt werden, da Kündigungsgründe nicht von Bedeutung sind ?
Bzgl. Fristsetzung – wenn ich heute, also Mitte Februar kündige, ist die Frist zum 31. August richtig ?
MfG
Claudia Hahn
09.02.2023 - 15:42
Hallo Claudia,
eine Kündigung ist leider immer fehleranfällig. Wenn Sie auf Nummer sicher gegen wollen, könnten Sie Ihre Fragen hier prüfen / beantworten lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2023 - 17:02
Hallo Dennis,
ich wollte nicht Kündigung prüfen lassen – die habe ich bereits erstellt; ich hätte gerne gewusst, ob ich vorher eine Abmahnung zusenden muss bzw. ob die Kündigungfrist im Februar 2023 zum 31. August 2023 korrekt ist.
Herzlichen Dank für Ihre schnelle Reaktion
MfG
Claudia Hahn
09.02.2023 - 18:34
Hallo Claudia,
die reguläre Frist verlängert sich um drei Monate bei einer Kündigung nach “§ 573a BGB”. Von einer Abmahnung spricht “§ 573a BGB” nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.02.2023 - 13:53
Hallo und herzlichen Dank für diese Info; ich hoffe, dass er keine weiteren Schwierigkeiten macht, denn ein gutes Mietverhältnis fühlt sich anders an.
Ihnen ein schönes Wochenende
Gruß
Claudia Hahn
22.06.2023 - 07:18
Ich beabsichtige meine Mieter zu kündigen und habe also zwei Optionen: nach Paragraph 574 BGB wegen Eigenbedarfs, dieser ist tatsächlich gegeben oder nach Paragraph 573 BGB, wie hier beschrieben. Wobei die Fristen bei Eigenbedarfskündigung in meinem Fall deutlich günstiger liegen, als bei der Sonderkündigung.
Aus Kulanz und weil mir die angespannte Lage am Wohnungsmarkt bewusst ist, bin ich bereit die Kündigungsfrist wg Eigenbedarfs von drei auf sechs Monate zu verlängern, was der Frist bei der Sonderkündigung entspräche.
Ich werde jetzt die Kündigung umformulieren und vielleicht hilfsweise auf Paragraph 573 BGB verweisen, macht das Sinn?
Kira von G.
22.06.2023 - 09:36
Hallo Kira,
das kann Sinn machen, ist aber immer im Einzelfall rechtlich zu prüfen. Eine Eigenbedarfskündigung ist m.E. komplizierter und fehleranfälliger.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2023 - 04:23
Hallo Herr Hundt,
Bei der Kündigung nach § 573 a BGB muß ich den Paragraf reinschreiben?
Verlängert sich der Kündiegungfrist von 3 monaten auf 6 monate?
gruß
Özer
24.10.2023 - 22:27
Guten Abend Herr Hundt,
meine Schwiegereltern erwarben 2016 ein Haus von der VONOVIA. Darin wurde ein Mieterschutz für die seit dem Hausbau, 1952 lebende Mieterin (90 Jahre alt) vereinbart (Keine Möglichkeit eine ordentliche Kündigung nach 573 Abs. 2 und 3 BGB auszusprechen). Mein Mann und ich bekamen dieses Haus 2021 per Schenkungsvertrag zu gleichen Teilen überschrieben. Nun ist es etwas komplizierter: Es ist ein Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen. Unten (EG, 42qm^2) leben mein Ehemann und ich auf 1,5 Zimmer und oben (1.OG, 37,5qm^2) lebt unsere Mieterin. Im Kaufvertrag meiner Schwiegereltern ist zwar die Regelung nach 573 Abs.2 und 3 BGB getroffen worden, allerdings gibt es keine Angaben zu 573a Abs.1 BGB unter welchem wir gerne endlich das Mietverhältnis kündigen und unser Haus für uns haben möchten. Denken Sie, hier gibt es Aussicht auf Erfolg? Wir haben wegen des BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 127/14 – LG Bochum AG Bochum, bedenken… vielen Dank im Voraus.
26.10.2023 - 07:36
Hallo Valeria,
danke für Ihren Beitrag. Diese komplexe Sachlage sollten Sie individuell rechtlich bewerten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2024 - 11:02
Guten Tag Herr Hundt,
der Partner meiner Schwester hat vor ein paar Jahren das Haus gekauft, in dem sie vorher schon zur Miete gewohnt hat. Mit ihr hatte er einen Mietvertrag gemacht und sie wohnen gemeinsam in der 3 Zimmer Wohnung.
Nun möchte sich meine Schwester von ihm trennen, da er ein aggressives Verhalten ihr und ihrer Tochter (nicht ihr Vater) gegenüber hat. Ende Februar sagte er ihr in seiner Wut, das sie sich innerhalb der nächsten drei Monate eine Wohnung suchen und ausziehen soll. Am nächsten Tag war für ihn alles wieder in Ordnung.
Nun hat sie eine Wohnung gefunden in die sie zum 1.5. einziehen kann.
Hat sie ein Sonderkündigungsrecht nach §573a BGB Abs. 2?
Wie würde die Kündigung aussehen?
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Yvonne
28.03.2024 - 17:01
Hallo Yvonne,
das von Ihnen angesprochene Sonderkündigungsrecht steht einem Vermieter gegenüber seinem Mieter zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.10.2024 - 08:48
Hallo,
ich hätte ebenfalls eine Frage zu diesem Thema.
Greift das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a auch, wenn im Mietvertrag eine Mindestmietdauer von 4 Jahren vereinbart wurde, oder kann ich damit trotzdem jederzeit kündigen?
Vielen Dank vorab!