Wird eine Wohnung vermietet, gehören zu dieser standardgemäß Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche, Bad und Flur. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass Vermieter an ihre Mieter zugleich weitere, nicht unmittelbar dem Wohnen dienende Räume oder Flächen, wie z. B. eine Garage oder einen Garagenstellplatz, einen Kellerraum, einen Dachboden, eine Waschküche oder auch einen Garten (-anteil) vermieten. Solche Räume bzw. Grundstücksteile sind grds. auch unabhängig von der vermieteten Wohnung nutzbar, was dazu führen kann, dass der Vermieter dem Mieter zwar den eigentlichen Wohnraum belassen, aber z. B. die Garage oder den Kellerraum vorzeitig einer anderen Nutzung zuführen möchten. Der Mieter wird in einem solchen Fall mit einer Teilkündigung konfrontiert, die sich nur auf einen oder einzelne Räume bzw. Grundstücksteile bezieht. Auch in personeller Hinsicht ist eine Teilkündigung theoretisch denkbar, nämlich dann, wenn der Vermieter nur einem von mehreren Mietern kündigt. Dieser Beitrag erklärt, ob und – wenn ja – unter welchen Voraussetzungen eine Teilkündigung zulässig ist und was Mieter und Vermieter in diesem Zusammenhang wissen sollten.

I. Nicht jede Kündigung einzelner Räume oder Grundstücksteile stellt eine Teilkündigung im Rechtssinne dar

Nicht immer, wenn der Vermieter eine Kündigung bzgl. einzelner Räume oder Grundstücksteile ausspricht, handelt es sich bei dieser Kündigung automatisch um eine Teilkündigung im rechtlichen Sinne. Eine Teilkündigung kann nur dann vorliegen, wenn der gekündigte Raum bzw. Grundstücksteil Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses ist, mit dem zugleich auch andere Räume, z. B. Wohnräume, vermietet worden sind. Wird an den Mieter nicht nur Wohnraum, sondern z. B. auch eine Garage oder ein Garagenstellplatz vermietet, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der vertraglichen Gestaltung. Zum einen können die Parteien vereinbaren, dass die Garage bzw. der Garagenstellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrages ist, so dass nur ein einziger Mietvertrag besteht. Zum anderen ist es aber auch möglich, zwei getrennte Mietverträge abzuschließen, und zwar einen über den Wohnraum und den anderen über die Garage bzw. über den Garagenstellplatz. Nur dann, wenn die nicht unmittelbar dem Wohnen dienenden Räume bzw. Grundstücksteile Bestandteil eines einheitlichen (Wohnraum-) Mietvertrages sind, handelt es sich bei der Kündigung dieser Räume oder Grundstücksteile um eine Teilkündigung im rechtlichen Sinne. Nur auf diese Art der Teilkündigung beziehen sich die nachfolgenden Ausführungen.

II. Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit gekündigt werden

Von Ausnahmen abgesehen (vgl. dazu die Ausführungen unter III.), ist die Kündigung nur eines Teils eines einheitlichen Mietverhältnisses unzulässig und damit unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.1992 – IX ZR 200/91). Das grundsätzliche Verbot der Teilkündigung gilt nicht nur für die Kündigung einzelner Räume oder Grundstücksteile, die Bestandteil eines einheitlichen Mietvertrages sind. Ebenso unzulässig ist die Kündigung einzelner vertraglicher Vereinbarungen (vgl. AG Plauen, Urteil vom 05. 10. 1993 – 2 C 885/93), wie z. B. eines Kündigungsverzichts. Auch die Kündigung gegenüber nur einem oder einzelnen von mehreren Mietern kann nicht wirksam vorgenommen werden (vgl. AG Birkenfeld, Urteil vom 10. 01. 1990 – 3 C 93/89).

III. In diesen Ausnahmefällen ist eine Teilkündigung zulässig

Das grundsätzliche Verbot der Teilkündigung gilt nicht ausnahmslos. § 573b BGB lässt eine Teilkündigung unter engen Voraussetzungen zu. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter von Wohnraum nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,

• Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
• den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder

Grundstücksteilen auszustatten.

Dazu im Einzelnen:

1. Es muss ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis vorliegen

§ 573b BGB, der eine Teilkündigung in bestimmten Fällen zulässt, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse, nicht hingegen für Gewerbemietverhältnisse. Außerdem muss ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis vorliegen, damit § 573b BGB zur Anwendung kommen kann. Bei befristeten Mietverhältnissen kann es dem Vermieter zugemutet werden, das vereinbarte Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, bevor er seine Umbaupläne verwirklicht (vgl. BT-Drucks.14/4553 S.66).

2. Wohnraum darf nicht Gegenstand der Teilkündigung sein

Die Teilkündigung muss sich auf nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder nicht zum Wohnen bestimmte Teile eines Grundstücks beziehen. Wohnraum darf nicht Gegenstand der Teilkündigung sein. Die nicht zum Wohnen bestimmten Räume bzw. Grundstücksteile müssen jedoch Bestandteil eines Wohnraummietverhältnisses sein. Welche Räume einer Teilkündigung i. S. d. § 573b BGB unterliegen können, lässt sich unter Zuhilfenahme von § 2 Abs.3 Nr.1 der Wohnflächenverordnung ermitteln. Danach gehören insbesondere folgende Räume nicht zur Wohnfläche:

• Kellerräume,
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
• Waschküchen,
• Bodenräume,
• Trockenräume,
• Heizungsräume und
• Garagen.

Diese Aufzählung ist allerdings keine abschließende.

Nicht zum Wohnen bestimmte Grundstücksteile sind z. B. Gärten oder Gartenanteile oder Kfz- Stellplätze, die sich außerhalb einer Garage befinden.

3. Der Vermieter muss mit der Teilkündigung einen bestimmten Zweck verfolgen

§ 573b Abs.1 BGB enthält eine abschließende Aufzählung der beiden Gründe, die den Vermieter zu einer Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen oder Grundstücksteilen berechtigen.

Einer dieser zulässigen Gründe liegt gem. § 573b Abs.1 Nr.1 BGB vor, wenn der Vermieter kündigt, um Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen. Wohnraum kann der Vermieter z. B. dadurch schaffen, dass er auf bisher unbebauten Grundstücksteilen einen Neubau errichtet, der zumindest auch, nicht zwingend ausschließlich, Wohnzwecken dient. Aber auch durch den Ausbau eines bisher nicht zum Wohnen bestimmten Raumes kann Wohnraum geschaffen werden. Soll durch einen Anbau oder eine Aufstockung Wohnraum geschaffen werden, unterfällt dieses Vorhaben ebenfalls dem Anwendungsbereich des § 573b BGB.

EineSchaffung neuen Wohnraums i. S. d. § 573b BGB liegt auch dann vor, wenn der Vermieter eine größere Wohnung in mehrer kleine Wohnungen aufteilen möchte (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB, Rn.15), da § 573b BGB nur die Schaffung neuen, aber nicht die Schaffung zusätzlichen Wohnraums verlangt.

Die Umbaumaßnahmen müssen baurechtlich zulässig sein (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14. 04. 1997 – 61 S 319–96). Dass eine Baugenehmigung bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter vorliegt, wird zwar nicht für erforderlich gehalten. Es muss aber eine hinreichende Wahrscheinlichkeit dafür bestehen, dass sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist erteilt wird (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB, Rn.12).

Die Absicht, Wohnraum zu schaffen, allein reicht jedoch für die Berechtigung zur Teilkündigung gem. § 573b Abs.1 Nr.1 BGB nicht aus. Der Vermieter muss außerdem die Absicht haben, den neu geschaffenen Wohnraum zu vermieten. Möchte der Vermieter den neu geschaffenen Wohnraum selbst beziehen, genügt dies grds. ebenso wenig, wie wenn er diesen Wohnraum einem Angehörigen oder sonstigen Dritten unentgeltlich überlassen möchte (vgl. LG Duisburg, Urteil vom 27.02.1996 – 23 (7) S 270/95).

Beispiel für eine auf § 573b Abs.1 Nr.1 BGB gestützte Teilkündigung:

Der Vermieter hat an den Mieter im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses einen Dachboden als Abstellraum mitvermietet und möchte den Dachboden als Wohnraum ausbauen und anschließend vermieten. Das Vorhaben ist baurechtlich zulässig. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, eine auf den Dachboden beschränkte Teilkündigung auszusprechen.

Ein zweiter zulässiger Verwendungszweck liegt gem. § 573b Abs.1 Nr.2 BGB vor, wenn der Vermieter den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausstatten möchte. Diese Kündigungsvariante kommt zur Anwendung, wenn nicht das Objekt selbst, das Gegenstand der Kündigung ist, zur Schaffung von Wohnraum verwendet werden soll, es aber dazu dienen soll, auf andere Weise zu schaffenden und bereits vorhandenen Wohnraum mit dem der Kündigung unterliegenden Nebenraum oder Grundstücksteil auszustatten. Der Vermieter muss also auch bei dieser Kündigungsvariante die Absicht haben, neuen Wohnraum zu schaffen. Auch wenn sich dies nicht unmittelbar aus dem Wortlaut des § 573b Abs.1 Nr.2 BGB ergibt, wird auch hier für erforderlich gehalten, dass der neu zu schaffende Wohnraum vermietet werden soll (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 573b BGB, Rn. 10). Nach zwar umstrittener, aber überwiegend vertretener Meinung genügt es allerdings nicht, wenn nur der neu zu schaffende Wohnraum mit dem Nebenraum oder Grundstücksteil ausgestattet werden soll. Voraussetzung für eine Kündigung gem. § 573b Abs.1 Nr.2 BGB ist es vielmehr, dass der Nebenraum bzw. der Grundstücksteil auch dem bereits vorhandenen Wohnraum zugute kommt. Auch dieser muss mit dem Nebenraum bzw. dem Grundstücksteil ausgestattet werden (vgl. hierzu BerlVerfGH, Beschluss vom 22. 09. 2009 – VerfGH 170/07).

Beispiel für eine auf § 573b Abs.1 Nr.2 BGB gestützte Teilkündigung:

In einem Mehrfamilienhaus mit sechs Mietwohnungen befindet sich ein bisher nicht vermieteter unausgebauter Dachboden. Der Vermieter möchte den Dachboden so ausbauen, dass daraus eine siebte Wohnung entsteht. Diese Wohnung möchte er anschließend vermieten. Zu dem Mehrfamilienhaus gehört ein Garten, der bisher nur an die Mieter der beiden Erdgeschosswohnungen im Rahmen der Wohnraummietverhältnisse mitvermietet ist. Der Vermieter möchte den Garten in Zukunft den Mietern aller sieben Wohnungen zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassen.

Diese Absicht berechtigt den Vermieter zu einer auf den Garten beschränkten Teilkündigung der mit den Erdgeschossmietern bestehenden Mietverhältnisse, da er durch den Dachbodenausbau neuen Wohnraum schafft und sowohl diesen neu geschaffenen als auch den vorhandenen Wohnraum mit dem Garten, einem Grundstücksteil i. S. d. § 573b Abs.1 Nr.2 BGB ausstatten möchte.

Anmerkung: Auch die Teilkündigung ihrerseits ist in der Weise beschränkt, dass den Erdgeschossmietern das Recht zur Gartennutzung mit nun sechs weiteren Mietern anstatt -wie zuvor- nur mit einem weiteren Mieter erhalten bleibt.

Die Absicht des Vermieters, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten, muss konkret sein. Vage Pläne des Vermieters berechtigen diesen nicht zu einer Teilkündigung gem. § 573b BGB.

4. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sollte begründet werden

Wie jede Kündigung unterliegt auch die Teilkündigung gem. 573b BGBdem Schriftformerfordernis des § 568 Abs.1 BGB. Außerdem muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass es sich um eine Teilkündigung handelt und auf welche Nebenräume oder Grundstücksteile die Kündigung beschränkt ist. Umstritten und nicht höchstrichterlich geklärt ist hingegen, ob die Kündigung darüber hinaus begründet werden muss. § 573b BGB enthält ein entsprechendes Begründungserfordernis nicht. Auch ist in § 573b BGB kein Verweis auf § 573 Abs.3 BGB enthalten, der für die ordentliche Kündigung des Vermieters eine Begründung fordert. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Vermieter jedoch- wie vielfach gefordert- im Kündigungsschreiben

• sein (Bau-) Vorhaben einschließlich seiner Vermietungsabsicht beschreiben,
• Angaben dazu machen, wann dies verwirklicht werden soll,
• darlegen, dass sein Vorhaben baurechtlich zulässig ist und
• angeben, inwiefern er den gekündigten Nebenraum bzw. den Grundstücksteil für sein Vorhaben verwenden möchte bzw. benötigt

(vgl. zur Begründung auch LG Berlin, Urteil vom 14. 04. 1997 – 61 S 319–96- zu der Vorgängervorschrift des § 564b Abs.2 Nr. 4a BGB a.F., die allerdings -anders als § 573b BGB- ein ausdrückliches Begründungserfordernis enthielt).

5. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate

Gem. § 573b Abs.2 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Kündigungsfrist gilt – anders als es im Falle einer auf § 573 BGB gestützten ordentlichen Kündigung der Fall ist- unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.

6. Der Mieter kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, wenn sich der Beginn der Bauarbeiten verzögert

Für den Fall, dass der Vermieter nicht unmittelbar nach dem Ablauf der Kündigungsfrist mit der Realisierung seines Bauvorhabens beginnt, hat der Mieter gegen den Vermieter gem. § 573 Abs.3 BGB einen Anspruch darauf, dass das Mietverhältnis bis zum Baubeginn fortgesetzt wird. Um erfahren zu können, ob und für wie lange sich der Beginn der Bauarbeiten verzögert, wird dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zugestanden (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB, Rn. 24).

7. Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen

Hat der Vermieter das Mietverhältnis bzgl. eines Teils gekündigt, verringern sich die Nutzungsbefugnisse des Mieters. Die jeweiligen Leistungen der Parteien (Zahlung der Miete durch den Mieter auf der einen und Überlassung des Mietobjekts durch den Vermieter auf der anderen Seite) stehen nicht mehr in dem Verhältnis, in dem sie vor der Teilkündigung standen. Der Mieter kann daher gem. § 573b Abs.4 BGB eine angemessene Senkung der Miete verlangen.

Zur Höhe der Herabsetzung der Miete ergibt sich aus § 573b Abs.4 BGB nur, dass diese angemessen sein muss. Ist im Mietvertrag für die Nutzung des von der Teilkündigung betroffenen Nebenraums oder Grundstücksteils eine Miete gesondert ausgewiesen, wie es z. B. bei der Mitvermietung einer Garage oft der Fall ist, kann der Mieter die Herabsetzung der Miete um diesen Betrag verlangen. Ist dies hingegen nicht der Fall, wird für die Ermittlung der Höhe der vom Mieter zu beanspruchenden Herabsetzung der Miete auf die Grundsätze zurückgegriffen, die für die Mietminderung im Falle eines Mangels der Mietsache gem. § 536 BGB entwickelt worden sind (vgl. BT-Drs. 11/6508 S. 18). In der Regel ergibt sich die Minderungsquote aus dem Verhältnis des Nutzwertes des von der Teilkündigung betroffenen Nebenraums bzw. Grundstücksteils zum Nutzwert der gesamten Mietsache (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573b BGB, Rn. 20).

Wurden durch die Nutzung des der Teilkündigung unterliegenden Nebenraums oder Grundstücksteils Betriebskosten verursacht, kann der Mieter außerdem verlangen, dass die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung bzw. der Betriebskostenpauschale herabgesetzt wird.

8. Dem Mieter steht unter den Voraussetzungen des § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu

Auch wenn kein Wohnraum Gegenstand der Teilkündigung sein darf, ist die nur für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 574 BG anwendbar, wenn der Vermieter Teile eines Wohnraummietverhältnisses kündigt, die selbst nicht dem Wohnen dienen (vgl. BT-Drucks.14/4553 S.66). Dem Mieter steht daher ein Widerspruchsrecht zu, das ihm einen Anspruch auf (zeitweise) Fortsetzung des Mietverhältnisses verleiht, wenn die teilweise Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nähere Einzelheiten zum Widerspruchsrecht des Mieters aus § 574 BGB erfahren Sie insbesondere in unserem Beitrag „Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)“.

9. Beweislastverteilung

Gibt der Mieter nach einer Teilkündigung den Nebenraum oder den Grundstücksteil nicht an den Vermieter zurück und verklagt dieser den Mieter auf Rückgabe bzw. Räumung, muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass die Voraussetzungen des § 573b Abs.1 BGB vorliegen. Auch trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass dem Mieter ein den gesetzlichen Anforderungen genügendes Kündigungsschreiben zugegangen ist. Der Mieter hingegen muss den Beweis für eine Verzögerung des Baubeginns erbringen, wenn er gem. § 573b Abs.3 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Der Mieter muss außerdem den Beweis für das Vorliegen der Umstände führen, aus denen sich ein Anspruch auf Herabsetzung der Miete gem. § 573b Abs.4 BGB ergibt.

Widerspricht der Mieter der teilweisen Beendigung des Mietverhältnisses wegen eines Härtefalls gem. § 574 BGB, muss er neben der Einhaltung der für die Erhebung des Widerspruchs vorgeschriebenen Form und der Frist die Tatsachen beweisen, aus denen sich ergibt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses bzgl. des Nebenraums oder Grundstücksteils für ihn eine Härte bedeuten würde. Für die Tatsachen, die bei der Interessenabwägung Berücksichtigung finden sollen, gilt, dass jede Partei die für sie günstigen Umstände beweisen muss.

Behauptet der Vermieter, es läge gar keine Teilkündigung vor, weil der Raum oder Grundstücksteil, auf den sich die Kündigung bezieht, Gegenstand eines selbständigen Mietvertrages ist, muss der Vermieter den Beweis dafür erbringen, dass kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt.