Ein Mietvertrag mit Mindestmietdauer ist gerade in Zeiten der Wohnungsknappheit eine beliebte Vertragsform. Die Mietwohnung ist für den Mieter eine beträchtliche Zeit sicher und der Vermieter kann sich auf den Bestand des Mietvertrages ebenso eine geraume Zeit verlassen. Diese Vorteile liegen auf der Hand. Allerdings gibt es für Vermieter und Mieter auch einige Nachteile zu bedenken, die ein Mietvertrag mit Mindestmietdauer mit sich bringen kann.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter auf was zu achten ist, wenn sie über einen Mietvertrag mit Mindestmietdauer verhandeln und welche Vor- und Nachteile ein Mietvertrag mit Mindestmietdauer mit sich bringt.

I. Welche Mindestmietdauer kann man verhandeln?

Will man mit dem Vermieter oder Mieter über die Vereinbarung einer Mindestmietdauer verhandeln, dann sollte man zunächst wissen, wie eine Mindestmietdauer im Mietvertrag gestaltet werden kann.

Grundsätzlich bieten sich zwei Möglichkeiten der Vertragsgestaltung an: Die Vereinbarung einer Befristung oder die Vereinbarung einer bestimmten Mietlaufzeit mit Kündigungsverzicht.

1. Befristung

Bei einer Befristung vereinbart man zwar ein festes Datum, für das Ende des Mietverhältnisses, hat aber insoweit auch eine Mindestmietdauer bestimmt, denn eine Verlängerung des Vertrages ist auch bei einem befristeten Vertrag möglich.

Eine Befristung setzt nach den Regeln des § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) voraus, dass Mieter und Vermieter den Mietvertrag schriftlich im Sinne des § 126 BGB schließen. Außerdem ist ein fester Zeitraum anzugeben, bis zu dem das Mietverhältnis bestehen soll.

Der „schwierigste Teil“ einer zulässigen Befristungsvereinbarung ist die Angabe des Befristungsgrunds. Vermieter brauchen also einen Grund, warum das Mietverhältnis nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt bestehen kann und das Gesetz lässt nur drei Möglichkeiten für den Vermieter zu: Eigenbedarf, Beseitigung oder Instandsetzung der Mieträume bzw. des Mietshauses oder Vermietung der Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Andere Befristungsgründe sind nach § 575 Abs. 4 BGB nur dann zulässig, wenn sie nicht zum Nachteil des Mieters sind: Ein Beispiel ist hier der Mietvertrag auf Lebenszeit (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 98/10).

Mehr zu den einzelnen Gründen und den gesetzlichen Voraussetzungen lesen Sie in dem Artikel: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Ratgeber: Mietvertrag auf Lebenszeit / Lebenslanges Wohnrecht

Wichtig ist hier, dass sich Mieter und Vermieter bewusst machen, dass Sie bei der Befristung zwar in gewisser Weise über eine Mindestmietdauer verhandeln, aber im Wesentlichen der Beendigungszeitpunkt des Mietvertrags bestimmt wird – auch wenn immer eine Vertragsverlängerung möglich ist.

Daher gilt: Will man keinen festgelegten Beendigungszeitpunkt für das Mietverhältnis, sondern über einen unbefristeten Vertrag verhandeln, der eine gewisse Mindestmietdauer enthält, ist die Gestaltungsvariante Laufzeit und Kündigungsverzicht empfehlenswerter.

2. Laufzeit und Kündigungsverzicht

Die Mindestmietdauer im Mietvertrag kann auch dadurch vereinbart werden, dass Mieter und Vermieter eine gewisse Laufzeit für den Vertrag festlegen und innerhalb dieser Zeit das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen.

Im Gesetz ist dazu bestimmt, dass alle Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr der Schriftform bedürfen nach § 550 S. 1 BGB.

Außerdem kann in einem formularmäßigen Mietvertrag immer nur ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden. Der BGH entschied insoweit, dass ein solcher Kündigungsausschluss, der für beide Vertragsparteien gelten soll, in einem unbefristeten Mietvertrag nur für die Dauer von vier Jahren wirksam ist (BGH, Urteil vom 8. 12. 2010, Az.: VIII ZR 86/10). Der Kündigungsausschluss bezieht sich nur auf die ordentliche Kündigung.

Wichtig ist hier, dass die Vereinbarung die dreimonatige Kündigungsfrist beachtet: Will man die Vierjahresfrist ausschöpfen ist der Endzeitpunkt des Kündigungsverzichtes daher entweder 3 Jahre und 9 Monate später festzulegen – also die vier Jahre sind um die drei Monate Kündigungsfrist zu kürzen, oder es ist z.B. ein Laufzeit von vier Jahren zu vereinbaren, bei der die ordentliche Kündigung erstmals drei Monate vor Ablauf der Mindestmietdauer erklärt werden darf. Mehr dazu in dem Artikel: Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre.

Wollen Mieter und Vermieter einen längeren Kündigungsverzicht vereinbaren und dadurch eine Mindestmietdauer von 5,10,15 oder 30 Jahren erreichen, geht das nur durch eine sog. Individualvereinbarung. Der BGH hält insoweit auch sehr lange Kündigungsausschlüsse für zulässig, solange die Vereinbarung nicht sittenwidrig ist und gegen § 138 BGB verstößt (BGH, Beschluss vom 08.05.2018, Az.: VIII ZR 200/17). Wichtig ist dabei, dass tatsächlich eine Individualvereinbarung im Mietvertrag vorliegt und das ist nur dann der Fall, wenn der Kündigungsverzicht im Einzelnen ausgehandelt wurde. Der Vermieter muss die Vertragsbestimmung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und bereit sein, darüber zu verhandeln (AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001, Az.: 48-M C 796/00).

II. Vorteile der Mindestmietdauer für Mieter und Vermieter

Mieter und Vermieter, die über eine Mindestmietdauer verhandeln, profitieren vor allem von folgenden Vorteilen:

• Die Mindestmietdauer gibt Sicherheit. Das gilt für den Mieter und Vermieter gleichermaßen. Der Mieter kann sich auf den Bestand des Mietverhältnisses verlassen, muss für einen gewissen Zeitraum nicht befürchten umzuziehen und ist eher gewillt kleine Investitionen in das Mietobjekt zu machen. So z.B. bei den Mietern eines Einfamilienhauses, wenn die Frage aufkommt, ob sich ein kleines Gartenhaus lohnt (oder ähnliche Verbesserungen). Ist eine Mindestmietdauer vereinbart, investieren Mieter öfter in das Mietobjekt und steigern dadurch den Wert desselben.
• Die Mindestmietdauer gibt Kündigungsschutz. Durch den Kündigungsausschluss während der Befristungszeit oder den Kündigungsverzicht sind Mieter und Vermieter davor geschützt, dass das Mietverhältnis ordentlich gekündigt wird.
• Die Mindestmietdauer bei der Befristung erleichtert Beendigung nach Zeitablauf. Ist die Mindestmietdauer bzw. der Befristungszeitraum abgelaufen, endet der Mietvertrag automatisch und weder der Mieter noch der Vermieter brauchen einen bestimmten Kündigungsgrund.
• Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer sorgt oft für einen konstanten Mietpreis. Dafür gibt es zwar keine gesetzliche Grundlage, aber die Praxis zeigt, dass in Mietverträgen mit Mindestmietdauer meist ein konstanter Mietpreis für die Zeit des Kündigungsverzichts bzw. der Befristung festgelegt ist.

III. Nachteile der Mindestmietdauer für Mieter und Vermieter

Demgegenüber haben Mieter und Vermieter, die über eine Mindestmietdauer verhandeln, mit folgenden Nachteilen zu rechnen:

• Die Mindestmietdauer erschwert die Beendigung. Wollen sich Mieter oder Vermieter vor Ende der Mindestmietdauer von dem Vertrag lösen ist das oft nur sehr schwer bis gar nicht möglich. Dazu bedarf es entweder eines außerordentlichen Kündigungsrechts bzw. Sonderkündigungsrechts oder der Vereinbarung eines Aufhebungsvertrages. Mehr dazu lesen Sie hier: Mietvertrag kündigen trotz Kündigungsverzicht – Ist das möglich?

• Umgehungen von Mindestmietdauer und Kündigungsverzicht unwirksam. Mieter und Vermieter können die Mindestmietdauer und den Kündigungsverzicht auch nicht durch das Ausnutzen bestimmter Sonderkündigungsrecht umgehen. Das zeigt z.B. der Beitrag: Anfrage zur Untervermietung, um Kündigungsverzicht zu umgehen

• Die Mindestmietdauer wird oft nicht wirksam vereinbart. Mieter und Vermieter verhandeln im Mietvertrag zwar meist über eine Mindestmietdauer, gestalten diese aber im Einzelnen dann rechtlich so aus, dass die Vereinbarung zur Mindestmietdauer unwirksam ist. Die Folge ist ein unbefristeter Vertrag der ordentlich gekündigt werden kann — bei eigentlich beabsichtigter Befristung erstmalig nach einem Jahr.

IV. Zusammenfassung

Verhandeln Mieter und Vermieter über eine Mindestmietdauer im Mietvertrag ist immer darauf zu achten, dass der rechtliche Rahmen eingehalten wird und die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Mietverträge mit Mindestmietdauer sind nahezu ausnahmslos schriftlich abzuschließen. Die Vorteile und Nachteile der Mindestmietdauer halten sich die Waage. Ob Mieter und Vermieter einen Vertrag mit Mindestmietdauer gegenüber einem unbefristeten Vertrag bevorzugen sollten, ist daher eine Einzelfallentscheidung.