Ungeputzte Fenster, Löcher in den Wänden, vergilbte Wände, durchgetretene Teppiche und abmontierte Türklinken. Was Vermieter bei der Wohnungsübergabe vorfinden, ist manchmal ein Trauerspiel. Doch was muss man als Vermieter hinnehmen? Bei welchen Schäden darf man den Mieter zur Kasse bitten? Im Mietrecht gilt: Der Mieter hat die Wohnung und alle Nebenräume in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Gewöhnliche Gebrauchs- und Abnutzungspuren der Mietwohnung hat der Mieter dabei grds. nicht zu vertreten, § 538 BGB. Das heißt, die normalen Verschleißspuren muss man als Vermieter hinnehmen.
Welche Mängel bei der Übergabe noch zum normalen Verschleiß zählen, erklärt der folgende Artikel.
Inhalt: Welche Mängel müssen Vermieter bei der Übergabe hinnehmen?
I. Was heißt normaler Verschleiß bei einer Mietwohnung?
II. Mieter schuldet Übergabe in vertragsgemäßem Zustand
III. Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen und welche nicht? – Beispiele
I. Was heißt normaler Verschleiß bei einer Mietwohnung?
Die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung und der darin enthaltenen Einrichtungsgegenstände haben Vermieter deshalb hinzunehmen. Für diese (Ab-)Nutzung bezahlt der Mieter seine Miete.
II. Mieter schuldet Übergabe in vertragsgemäßem Zustand
Das fordert das Gesetz nach § 546 Abs.1 BGB. Dabei ist zu beachten, dass Verschleißspuren (s.o.) nicht dazu führen dass die Mietwohnung nicht mehr vertragsgemäß ist.
Vielmehr folgt aus der Rückgabepflicht in vertragsgemäßem Zustand, z.B. dass
- der Mieter verpflichtet ist, die Mietwohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückgeben, in der sie sich bei Überlassung befand (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006, Az.: VIII ZR 152/05 und BGH, Urteil vom 10. 07. 2002, Az.: XII ZR 107/99).
- der Mieter Einrichtungen entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig machen muss, wenn nur so der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 05.04. 2006, Az.: VIII ZR 152/05). Diese Rückbauverpflichtung besteht aber nicht ausnahmslos, wie hier gezeigt wird: Umbauten und Einbauten durch den Mieter – Ratgeber
- der Mieter Schäden beseitigen muss, die durch den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache entstanden sind.
Mehr zu den Begrifflichkeiten des vertragsgemäßen Gebrauchs und der Auslegung erklärt der Artikel: Was bedeuten: Vertragsgemäßer Gebrauch / Vertragsgemäßer Zustand?.
III. Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen und welche nicht? — Beispiele
Welche Mängel Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinnehmen müssen und welche nicht, hängt immer vom Einzelfall ab. Maßgeblich ist immer die mietvertragliche Vereinbarung und die Art bzw. der Umfang des beanstandeten Mangels.
Hier bekommen Sie deshalb einige Einzelfallbeispiele, welche Mängel bei der Wohnungsübergabe hinzunehmen sein können:
- Keine Renovierungen durch den Mieter vorgenommen: das kann vom Vermieter hinzunehmen sein, denn nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit hat er alle Arten von Reparaturen und Renovierungen, einschließlich der Schönheitsreparaturen beim Auszug auf eigene Kosten zu machen. Etwas anders gilt nur dann, wenn die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Hier prüfen Sie ob der Mieter eine Endrenovierungspflicht hat: Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?
- Raucherwohnung mit vergilbten Wänden und Co.: Das ist vom Vermieter bei der Wohnungsübergabe grds. hinzunehmen, denn das Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (so der BGH 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06). Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Rauchen laut Mietvertrag verboten ist. Dazu mehr in dem Artikel: Schönheitsreparaturen bei einer Raucherwohnung
- Verschmutzungen, dreckige Fenster sind hinzunehmen, wenn es sich dabei nicht um sehr starke, grobe Verschmutzungen handelt (BGH, Urteil v. 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05). Der Mieter ist nur zur besenreinen Übergabe verpflichtet: Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen? und Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?
- knallbunte Wände bei der Wohnungsübergabe sind grds. nicht ohne weiteres hinzunehmen. Vermieter können einen neutralen Farbton verlangen(BGH, Urteil vom 20.1.2010, Az.: VIII ZR 50/09; Urteil vom 18.2.2009, Az.: VIII ZR 166/08. Was geht und was die Mieter nicht dürfen, lesen Sie hier: Diese Farben sind beim Auszug zulässig.
- Dübellöcher in Tapeten sind hinzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92)
- Ausgetretener Teppichboden oder Kratzer im Eingangsbereich sowie Flecken im Parkett oder auf dem Teppich durch aufgestellte Möbel sind regelmäßig normale Gebrauchsspuren und hinzunehmen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08. 02. 2011, Az.: 24 U 170/10 und Urteil vom 16.10.2003, Az.: 110 U 46/03).
- Rotweinflecken im Teppich, Chlorflecken im Teppiche, beschädigte Fliesen, Kratzer und Löcher im Parkett oder aufgequollenes Parkett sind Beschädigungen die über den normalen Gebrauch hinausgehen. Das müssen Vermieter nicht hinnehmen und deshalb gibt es hier eine Ersatzpflicht: Schäden an Teppich, Laminat oder Parkett bei der Wohnungsabnahme und Kratzer im Parkett – Muss der Mieter zahlen?
IV. Schadensersatzanspruch des Vermieters
Der Vermieter hat einen mietvertragliche Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB, wenn in der Mietwohnung ein Schaden vorliegt den er selbst schuldhaft verursacht hat. War es ein Besucher des Mieters muss er sich dessen schuldhaftes Verhalten nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014, Az.: 10 S 60/14).
Die Höhe bzw. der Umfang des zu ersetzenden Schadens richtet sich nach §§ 249 ff. BGB. Danach ist generell der Zustand herzustellen, der ohne den zum Ersatz verpflichtende Umstand bestehen würde. Das heißt, der Vermieter kann von dem Mieter die vollständige Beseitigung der Schäden verlangen oder alternativ den erforderlichen Geldbetrag, vgl. § 249 Abs. 2 S. 1 BGB. Hinzu kommen ggf. Mietausfallzahlung, wenn der Vermieter die Mietwohnung aufgrund der Schadensbeseitigung nicht nahtlos weitervermieten kann.
Wichtig ist aber, dass man als Vermieter nicht mehr verlangen kann als schon da war. Wurde also z.B. ein fünf Jahre alter Teppich beschädigt kann man keinen neuen verlangen. Man muss sich das Alter hier anrechnen lassen. Das kann im äußersten Fall sogar bedeuten, dass der Mieter gar keine Ersatzpflicht hat, wenn z.B. Schäden an Einrichtungsgegenständen entstanden sind, die ohnehin nach Auszug ersetzt worden wären (AG Bremen, Urteil vom 22. Dezember 2014, Az.: 19 C 479/13).
Besteht ein Schadensersatzanspruch haben Vermieter ihren Mietern eine Abhilfefrist zu setzen, bevor sie Geld verlangen oder eigens einen Handwerker beauftragen können, vgl. §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 BGB. In vielen Fällen dürfen Vermieter aber sofort eine Teil der Mietkaution zur Schadensbeseitigung einbehalten.
Lesen Sie hier mehr dazu:
- Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden? und
- Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster).
V. Zusammenfassung
Insgesamt lässt sich festhalten, dass es sehr einzelfallabhängig ist welche Mängel Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinnehmen müssen. Eine grobe Weichenstellung gibt der Begriff des vertragsgemäßen Zustandes: Alles was bei der Wohnungsübergabe nicht mehr in dem vertragsgemäßen Zustand ist, weil es durch den Mieter oder seinen Besucher beschädigt oder geändert wurde, ist von dem Vermieter nicht hinzunehmen. Der Mieter ist dann schadensersatzpflichtig.
24.06.2022 - 18:26
Was tue ich als Mieter bei Raumungsklage, mit Begründung :
“Mutwillige Beschädigung am Eigentum des Vermieters”
Es gab durch Ölaustritt an meinem Auto, eine Verunreinigung des mit Granitplatten belegten, neu zugewiesenen Autostellplatzes ab 12.02.22. Davor war die Verunreinigung bereits ca 6 Monate zuvor auf dem alten asphaltierten Stellplatz! Zeitraum auf dem neuen o.g. des ÖLaustritts ca für 4 Wochen bis zum Nutzungsverbot und darauffolgender fristlosen Kündigung, bzw. der darauf folgenden Raumungsklage.
Die Schäden wurden beide meiner Kfz -Versicherung gemeldet. Freigabe zur Schadensbeseitigung wurde auch Anfang April erteilt. Der Ölfleck auf dem asphaldierten Stellplatz wurde vor einer Woche durch eine Firma beseitigt.
Der Stellplatz mit den Granitplatten, für mich das Nutzen, immer noch mit Betreten Verboten Beschilderung, untersagt!
26.06.2022 - 20:59
Hallo Gisela,
wenn der Vermieter auf Räumung klagt, sollten Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.08.2023 - 10:37
Hallo,
Ich habe bei Auszug meine Wohnung weiß gestrichen und geputzt. Doch mein Vermieter ist nicht zufrieden mit dem Ergebnis.
Was kann ich tun?
25.08.2023 - 14:02
Hallo Sarah,
wenn die Unzufriedenheit berechtigt ist und Sie nicht fachgerecht gestrichen haben, sollten Sie nachbessern oder sich auf einen finanziellen Ausgleich einigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.09.2023 - 12:26
Bei meinem Einzug vor 13 Jahren war eine Duschwand von Vermieter eingebaut ist jetzt schon ziemlich abgenutzt muß ich die Ersetzen wenn ich ausziehen?
04.09.2023 - 08:41
Hallo Katja,
die Folgen / Kosten der normalen Abnutzung des Mietsache trägt der Vermieter. Ausnahmen können Klein- oder Schönheitsreparaturen sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2023 - 17:14
Hallo wir haben folgende Klausel im Vertrag “Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten Wand und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verusachte4n schäden an Böden sowie Wand oder Deckenputz zu beheben. Die Wände sind in frisch gestrichenem Zustand zu übergeben. Eine fachgerechte Ausführung der Malerarbeiten ist nachzuweisen”
Ist eine solche klausel rechtens?
31.10.2023 - 19:41
Hallo Hanisch D.,
die Klausel könnten Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.02.2024 - 10:46
Hallo,
wir ziehen nach 16 Jahren aus und haben festgestellt, dass einige unserer Bodenfliesen in der Küche anfangen zu reißen. Wir können uns dies aber nicht erklären, da wir an diesen Stellen keinen Schaden verursacht haben . Vielmehr kommt es uns so vor, als ob sich der Boden hebt, da auch die Küchentür sich nicht mehr richtig öffnen lässt. Kann der Vermieter uns die Sanierung des Fliesenbodens in Rechnung stellen ?
03.02.2024 - 13:36
Hallo Silvia,
wenn der Fliesenschaden Ihr Verschulden ist (z.B. etwas fallen gelassen), müssen Sie den Austausch bezahlen. Ist der Schaden baulich bedingt, ist der Vermieter verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.04.2024 - 19:16
Hallo,
nach 2,5 Jahren bin ich aus der Wohnung (Erstbezug nach Neubau) ausgezogen und der Vermieter stellt mir nun die Kosten des Anstrichs der gesamten Wohnung inkl Decken und Nebenräume einer Malerfirma in Rechnung, nachdem mehrfach die Räume, die nicht weiß waren gestrichen wurden. Der Vermieter bemängelt Flecken und Dübellöcher, sowie unsauberes arbeiten.
Was darf der Vermieter erwarten, es ist natürlich kein Neubau mehr? Welche Rechte habe ich als Mieter?
17.04.2024 - 21:37
Hallo Marie,
der Vermieter darf einen fachgerechten Anstrich verlangen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.05.2024 - 22:14
Hallo,
wir sind nach 17 Jahren aus unserer Wohnung ausgezogen. Die Balkontür lässt sich nur mit leichtem angeben und andrücken schließen (ist bei einigen im Block so) darf der Vermieter mir das als Schaden anrechnen (Tür wurde nicht beschädigt).
29.05.2024 - 07:19
Hallo Sven,
die Tür hatte m.E. gewartet werden müssen. Das wären bei entsprechender Vereinbarung umlagerfähige Nebenkosten. Ggf. könnte der Vermieter die Kosten als Kleinreparatur umlegen, auch hierfür bedarf es einer Vereinbarung im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.07.2024 - 18:17
Hallo,
ich bin vor kurzem aus meiner Wohnung ausgezogen. Bei der Übergabe war eine Maklerin als Vertreterin der Vermieterin da. Im Übergabeprotokoll bei sonstigen Anmerkungen steht, dass die Wohnung frisch gestrichen ist und fleckig aussieht. Die mit anwesende Nachmieterin wurde gefragt ob dies für sie so ok sei. Diese bejahte dies. Folglich kam es nicht zu einer Aufforderung bzgl. Nachstreichen. Jetzt meldete sich die Vermieterin bei mir und verlangt auf einmal ein Nachstreichen, weil sie bei der Übergabe selbst nicht anwesend war.
Muss von mir nun erneut gestrichen werden?
Viele Grüße
Sibylle
02.07.2024 - 18:23
Hallo Sibylle,
ob die Nachmieterin den Zustand akzeptiert oder akzeptieren würde spielt im Grund keine Rolle. Ihre Vertragspartnerin ist Ihre Vermieterin. Schauen Sie genau, was im Protokoll steht und prüfen Sie, ob die Vermieterin den Zustand ggf. akzeptiert hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2024 - 13:23
Hallo,
beim Auszug und Übergabe der Wohnung wurde die Wohnzimmertür, die seit 1965, drin ist bemängelt. Diese soll jetzt auf unsere Kosten repariert bzw. neu ersetzt werden. Mein Sohn und seine Freundin haben nur 3 Jahre in der Wohnung gewohnt und bestreiten, den Schaden verursacht zu haben. Die Tür ist ganz unten vorne, in der Mitte und hinten beschädigt. Wir wissen auch überhaupt nicht, wie so ein Schaden zustande kommen kann. Ein Übergabeprotokoll hat die Vermieterin mit meiner Schwiegertochter damals nicht gemacht.
Wie ist hier die Rechtslage?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
31.07.2024 - 09:16
Hallo Simone,
als Mieter hat man schlechte Karten, wenn man nicht nachweisen kann, dass der Schaden bereits beim Einzug vorhanden war. Es sollte immer ein Übergabeprotokoll bei Einzug angefertigt werden. Ich kenne den Schaden leider nicht, wenn er nicht auf den normalen Gebrauch zurückzuführen ist, kann hier durchaus ein Schadensersatzanspruch des Vermieters entstehen. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.08.2024 - 09:49
Hallo,
beim Auszug nach 2.5 Jahre hat der Vermieter übertrieben viel verlangen. Quasi durch alle Ecke gelaufen und Mängel gesehen, wo es keine gab. ( Z.b Kratzer an der Mikrowelle, was man mit bloßen Augen nicht kaum sehen kann, und ähnliches bei Allen Elektrogeräten und Fenster und Türen und Dusche usw. ) und dafür hatte die Volle Kaution einbehalten, 6000 Euros hat er aus unseren Versicherung erhalten und er jetzt verlangt er Restbetrag von ca. 12.000 Euros für die Mängel, die durch die bisherige Zahlungen nicht abgedeckt wurden.
Wie ist die Rechtslage in diesem Fall ?
Vielen Dank im Voraus
07.08.2024 - 12:07
Hallo Abde,
insgesamt 18.000 Euro Schaden – das ist tatsächlich sehr viel. Als Mieter haften sie natürlich für Schäden, die sie innerhalb der Wohnung verursachen. Ich kann die Sachlage von extern leider nicht einschätzen. 18.000 Euro sind aber wirklich extrem viel und ungewöhnlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.08.2024 - 11:52
Im Jahre 2009 wurde unsere Wohnung zum ersten mal von der Gesellschaft vermietet und seitdem gab es nie eine Besichtigung von Seiten der Vermietung. Es wurde immer so gehandhabt, dass eine Person im Vertrag geblieben ist und mit Mieter gesucht wurden. Wir sind jetzt die vierten Nachmieter und uns wurde gesagt wir müssen jetzt offiziell kündigen. Somit sind wir von der Vermietung dazu verpflichtet worden, hier alles zu streichen und jede Kleinigkeit zu beseitigen wie kleine Löcher oder klebereste an den Fenstern.
Sind wir dazu verpflichtet? Bilder scheint es von vor 15 Jahren nicht zu geben.
Danke für die Hilfe
22.08.2024 - 22:12
Hallo Jannik,
bei einem Mieterwechsel tritt der eintretende Mieter nahtlos in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Das beinhaltet auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Beachten Sie, dass Klauseln zu Schönheitsreparaturen oftmals unwirksam sind. Das könnten Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.09.2024 - 15:05
Hallo,
wir haben die Wohnung nach 6 Jahren übergeben und gestrichen. Leider sind einige Wände etwas fleckig, weil in der Wohnung eine 30 Jahre alte Rauhfasertapete ist, die schon von zahlreichen Vormietern überstrichen wurde und die Farbe an einigen Stellen der Tapete nicht mehr haftet.
Bei der Übergabe UND im Übergabeprotokoll wurde der Anstrich nicht bemängelt, aber 30 Stunden nach Übergabe.
Müssen wir nun nachbessern oder nicht?
04.09.2024 - 09:44
Hallo Susanne,
sofern es sich nicht um verdeckte Mängel handelt, ist das Übergabeprotokoll selbstverständlich bindend für Mieter und Vermieter.
Hier noch eine Hilfe: Wohnung schlecht / nicht fachgerecht gestrichen – Was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.10.2024 - 12:49
Guten Tag,
es gab kein Übergabeprotokoll. Jedoch wurden im Nachhinein erhebliche Mängel festgestellt.
– Der PVC Boden eingerissen durch verschieben der Schränke
– Matraze völler Urinspuren
– Bettrahmen voller Kratzer von Hund
Können wir als Vermieter nachträglich die Behebung verlangen wenn ja nach welchem §.
Vielen Dank im Voraus!
R.M.
29.10.2024 - 18:33
Hallo R.M.,
gehen Sie auf den Mieter zu und finden Sie eine einvernehmliche Lösung. Der Mieter wird ggf. behaupten, dass bei der Übergabe alles ok war und die Schäden nicht von ihm sind. Genau für solche Fälle nutzt man ein Protokoll.
Viele Grüße
Dennis Hundt