Viele Mieter haben – gerade bei einem längerfristigen Mietverhältnis- einmal das Bedürfnis, ihre Wohnung oder Teile davon unterzuvermieten. Hierfür kann es die unterschiedlichsten Gründe geben.

Kann ein Mieter die Wohnung beispielsweise wegen einer längeren Abwesenheit selbst nicht nutzen, möchte das Mietverhältnis aber auch nicht kündigen, bietet es sich an, die Wohnung einem Dritten zur Nutzung zu überlassen. Anlass zur Untervermietung kann auch bestehen, wenn der Mieter selbst in der Wohnung verbleibt, diese aber z.B. wegen des Auszugs anderer Haushaltsangehöriger für ihn zu groß geworden ist. Im Vorfeld und bei der Abfassung des Untermietvertrages gibt es eine Menge zu beachten. Unterläuft hierbei ein Fehler, kann dies in erster Linie für den Hauptmieter erhebliche Konsequenzen haben.

Dieser Ratgeber klärt darüber auf, welche Rechte und Pflichten der Hauptmieter, der Untermieter und auch der Vermieter im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Untermietvertrages haben, und gibt Praxistipps für die korrekte Gestaltung des Untermietvertrages.

Vorab: Begrifflichkeit und Vertragsbeziehungen

Wird über Untermietverträge und deren Beteiligte gesprochen, werden häufig die Begriffe „Mieter“ und „Vermieter“ durcheinander gebracht. Dies hat seinen Grund darin, dass ein weiterer Mieter –der Untermieter- hinzukommt, der nicht- wie es bei einer Mietermehrheit  der Fall ist- als Mieter des Vermieters neben den Hauptmieter tritt. Es entsteht vielmehr eine neue eigenständige Vertragsbeziehung zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, wodurch der Hauptmieter selbst zum Vermieter wird. Für das Verständnis dieses Ratgebers ist es daher wichtig, sich vorab Klarheit darüber zu verschaffen, welche Beteiligten in welcher vertraglichen Beziehung zueinander stehen und wie sie im Folgenden bezeichnet werden.

Zum Besseren Verständnis folgendes Schaubild:

Anmerkung:

1. Zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter besteht der ursprüngliche Mietvertrag (Hauptmietvertrag).
2. Zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter wird ebenfalls ein Mietvertrag geschlossen (Untermietvertrag). Für diesen gelten dieselben mietrechtlichen Vorschriften, wie für den Hauptmietvertrag. Durch den Abschluss dieses Untermietvertrages wird der Hauptmieter selbst zum Vermieter, und zwar gegenüber dem Untermieter.
3. Es bestehen mietvertragliche Beziehungen zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter und zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Keine mietvertragliche Beziehung besteht zwischen dem Vermieter und dem Untermieter. Der Untermieter ist nicht Mieter des Vermieters, sondern nur des Hauptmieters. Dadurch unterscheidet sich der Untermietvertrag von einer Mietermehrheit, bei der mehrere Mieter als Mieter des Vermieters auf gleicher Ebene nebeneinander stehen.

I. Teil: Rechte und Pflichten im Verhältnis des Hauptmieters zu seinem Vermieter

1. Das Recht des Hauptmieters zum Abschluss eines Untermietvertrages

Bevor ein Hauptmieter sich dazu entschließt, einen Untermietvertrag abzuschließen, sollte er sich darüber informieren, ob und unter welchen Voraussetzungen er im Verhältnis zu seinem Vermieter hierzu berechtigt ist. Verstößt ein Mieter gegen seine mietvertraglichen Pflichten, kann er sich schadensersatzpflichtig machen und riskiert sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung.

Die Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters

Gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Eine Untervermietung bedarf daher stets der Erlaubnis des Vermieters. Grundsätzlich (zu den Ausnahmen siehe gleich unten) kann der Vermieter frei entscheiden, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. Dies gilt selbst dann, wenn in der Person des Untermieters keine besonderen Gründe vorliegen, die gegen eine Untervermietung sprechen.

Der Hauptmieter hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis

In bestimmten Fällen steht die Entscheidung darüber, die Erlaubnis zu erteilen oder nicht, allerdings nicht im Belieben des Vermieters. § 553 Abs.1 S.1 BGB enthält eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Vermieter über die Untervermietung frei entscheiden kann.

Danach kann der Hauptmieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Liegen diese Voraussetzungen vor, hat der Hauptmieter einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis.

Dieser Anspruch setzt allerdings Folgendes voraus:

1. Es muss ein Wohnraummietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter vorliegen. Auch an den Untermieter darf die Wohnung nur zu Wohnzwecken überlassen werden.

2. Des Weiteren muss sich die geplante Untervermietung auf einen Teil der Wohnung beschränken, während der verbleibende Teil weiterhin vom Hauptmieter genutzt wird. Die Untervermietung der gesamten Wohnung fällt nicht unter die Regelung des § 553 BGB.

Die Voraussetzung der nur teilweisen Untervermietung erfordert allerdings nicht, dass sich der Hauptmieter selbst regelmäßig in der Wohnung aufhält. Der BGH hat mit Urteil vom 23. 11. 2005 – VIII ZR 4/05- entschieden, dass der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht voraussetzt, dass der Hauptmieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. Daraus folgt, dass der Hauptmieter auch dann einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis haben kann, wenn er nicht beabsichtigt, mit dem Untermieter zusammenzuleben.

3. Wesentliche Voraussetzung für den Anspruch des Hauptmieters auf Erteilung der Erlaubnis ist es außerdem, dass der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und dieses Interesse nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist. Ein bereits bei Vertragsschluss vorhandenes Interesse kann den Anspruch nicht auslösen. Besonders hohe Anforderungen müssen nicht erfüllt sein, um ein berechtigten Interesse annehmen zu können. Es wird als ausreichend angesehen, wenn vernünftige Gründe vorliegen, die den Wunsch des Hauptmieters nach der Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31-10-1989 – 64 S 274/89).

4. Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ist gem. § 553 Abs.1 S.2 BGB ausgeschlossen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Gründe in Person des Untermieters liegen beispielsweise vor, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Die Zahlungsfähigkeit des Untermieters hingegen stellt keinen wichtigen Grund dar, da dieser nur dem Hauptmieter und nicht dem Vermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist.

Ob eine Überbelegung vorliegt, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls. Abstrakt kann allerdings gesagt werden, dass das Verhältnis der Anzahl der Räume und deren Größe zu der Anzahl der Bewohner entscheidend ist. Hierbei kann insbesondere auf die Wertung der jeweiligen Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder zurückgegriffen werden, nach denen Wohnungen nur  überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 qm, für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 qm vorhanden ist (vgl. § 7 Abs.1 des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz).

Als Beispiele für eine sonstige Unzumutbarkeit werden u.a. das baldige Ende des Hauptmietverhältnisses oder eine beabsichtigte Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung genannt. In diesen Fällen besteht nämlich die Gefahr, dass der Untermieter die Wohnung nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses weiterhin (zu Wohnzwecken) nutzen möchte, was den Rückgabeanspruch des Vermieters gegen den Hauptmieter gefährdet.

5. Neben den genannten Ausschlussgründen sieht das Gesetz in § 553 Abs.2 BGB außerdem vor, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen kann, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Der Vermieter hat gegen den Mieter  keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Erklärt sich der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kann der Vermieter aber die Erteilung der Erlaubnis verweigern.

Eine Unzumutbarkeit ohne Mieterhöhung kann angenommen werden, wenn der Vermieter durch die Untervermietung vermehrt belastet wird, weil diese zu einer stärkeren Abnutzung der Wohnung oder zu einer Erhöhung der Betriebskosten führt.

Der Mieter muss seinen Vermieter unter Benennung des Untermieters zur Erteilung der Erlaubnis auffordern

Der Erlaubnis bedarf es immer, unabhängig davon, ob der Mieter einen Anspruch auf deren Erteilung hat oder nicht. Der Vermieter ist jedoch nur dann verpflichtet, eine Anfrage des Mieters, ob er die Erlaubnis erteile, zu beantworten bzw. -im Falle eines Anspruchs des Mieters- diese zu erteilen, wenn die Anfrage hinreichend konkret ist. Der Mieter hat daher

• die Person des Untermieters namentlich zu benennen und
• – zumindest auf Nachfrage des Vermieters – auch diejenigen Informationen zu erteilen, die der Vermieter benötigt, um zu prüfen, ob Umstände vorliegen, die ihn zur Verweigerung der Erlaubnis veranlassen bzw. berechtigen. Hierzu gehören neben weiteren Angaben zur Identität des Untermieters beispielsweise die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung der Räume, die Höhe des Untermietzinses, die Laufzeit des Untermietvertrags und etwaige Vereinbarungen über Kündigungsmöglichkeiten des Untermietvertrages.

Ist die Aufforderung des Mieters diesen Anforderungen entsprechend hinreichend konkret, und äußert sich der Vermieter nach Ablauf einer ihm gesetzten angemessenen Frist nicht, gilt die Erlaubnis als verweigert (vgl. LG Berlin, Urteil vom 6. 10. 1998 – 63 S 127–98).

Die Erteilung der Erlaubnis

Die Erteilung der Erlaubnis bedarf keiner bestimmten Form. Sie kann schriftlich, mündlich und sogar auch stillschweigend erfolgen. Eine Erlaubnis kann als stillschweigend erteilt angesehen werden, wenn der Vermieter die ihm bekannte Untervermietung über längere Zeit duldet.

Von der – zu bejahenden- Frage, ob eine Erlaubnis, die nicht der Schriftform genügt, wirksam ist, zu unterscheiden, ist allerdings die Frage, ob es sich dennoch auf den Mietvertrag insbesondere auf dessen Dauer auswirkt, wenn die Schriftform nicht  eingehalten wird. Es wird nämlich vertreten, dass auch auf die Erteilung der Erlaubnis § 550 BGB anzuwenden ist, der besagt, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr gelten soll, als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Der Formmangel führt zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. Das Gesetz fingiert aber ein unbefristetes Mietverhältnis. Es ist anerkannt, dass die Folge des § 550 BGB auch dann eintritt, wenn Änderungen oder Ergänzungen zu Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht schriftlich erfolgen. Sieht man nun in der Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eine Änderung oder Ergänzung des Hauptmietvertrages, hätte die formlose Erteilung der Erlaubnis zur Folge, dass der Hauptmietvertrag- falls er eine Befristung enthalten sollte- als unbefristeter Mietvertrag anzusehen wäre. Die Anwendbarkeit des § 550 BGB auf die Erteilung der Erlaubnis ist zwar umstritten. Nach anderer Auffassung wird nämlich nur die  generelle Erteilung der Erlaubnis und nicht die konkrete im Einzelfall erteilte Erlaubnis als formbedürftige Änderung des Mietvertrages angesehen. Dennoch sollten Vermieter die Erlaubnis vor allem bei befristeten Mietverträgen oder solchen, die einen Kündigungsverzicht für mehr als ein Jahr enthalten, sicherheitshalber stets schriftlich erteilen, um eine „Entfristung“ in jedem Fall auszuschließen. Dies kommt auch dem Mieter zu Gute, der an der schriftlichen Fixierung der Erlaubnis zu Beweiszwecken ein berechtigtes Interesse hat.

Die Rechtsstellung des Hauptmieters im Falle einer Verweigerung der Erlaubnis

Verweigert der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis oder gilt sein Schweigen als Verweigerung, hat der Mieter vier Möglichkeiten, hierauf zu reagieren:

1. Er schließt den Untermietvertrag trotz fehlender Erlaubnis ab.

2. Er versucht, die Erteilung der Erlaubnis gerichtlich durchzusetzen.

3. Er kündigt das Hautmietverhältnis.

4. Er macht Schadensersatzansprüche geltend.

Zu 1.

Schließt der Hauptmieter einen Untermietvertrag ab, obwohl der Vermieter seine Erlaubnis hierzu nicht erteilt hat, verstößt der Hauptmieter gegen seine Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Diese Vertragsverletzung kann folgende Konsequenzen nach sich ziehen:

• Der Vermieter kann von dem Hauptmieter gem. § 541 BGB verlangen, dass er den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache unterlässt.
• Der Vermieter kann das Hauptmietverhältnis nach vorheriger Abmahnung bzw. Fristsetzung gem. § 543 Abs.2 Nr.2 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Hauptmieter an der Untervermietung festhält.
• Soweit dem Vermieter durch die Untervermietung ein Schaden entstanden ist, steht ihm ein Schadensersatzanspruch zu.
• Nach überwiegender Auffassung hat der Vermieter allerdings nicht das Recht, von dem Hauptmieter den Untermietzins herauszuverlangen (vgl. BGH, Urteil vom 20. 5. 1964 – VIII ZR 235/63).

Die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Untervermietung stellt auch dann eine Vertragsverletzung dar, wenn der Hauptmieter gem. § 553 Abs.1 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Verweigert der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis, obwohl er hierzu gem. § 553 Abs.1 BGB verpflichtet ist, muss der Hauptmieter seine Rechte notfalls gerichtlich durchsetzen (vgl. dazu gleich). Allerdings kann sich die Geltendmachung der Rechte seitens des Vermieters als rechtsmissbräuchlich darstellen, wenn der Hauptmieter berechtigter Weise einwendet,  einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu haben, mit der Folge, dass insbesondere die fristlose Kündigung durch den Vermieter unwirksam ist (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 26.10.1990 – REMiet 1/90).

Zu 2.

Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen der Hauptmieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, kann der Hauptmieter – wie bereits dargelegt- die Untervermietung dennoch nicht vornehmen, bevor der Vermieter die Erlaubnis auch tatsächlich erteilt hat. Tut er dies nicht freiwillig, muss die Erlaubnis durch ein gerichtliches Urteil ersetzt werden (vgl. § 894 ZPO).

Zu 3.

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht, obwohl eine hinreichend konkrete Anfrage des Hauptmieters vorliegt, hat der Hauptmieter gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund dafür vorliegt, die Erlaubnis nicht zu erteilen.

Der Ausschlussgrund des wichtigen Grundes in der Person des Untermieters ist identisch mit demjenigen, der den Anspruch des Hauptmieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis gem. § 553 Abs.1 BGB ausschließt. Aus diesem Grund wird hinsichtlich der Ausschlussgründe auf die Ausführungen zu § 553 BGB verwiesen.

Trotz des eng gefassten Wortlauts, der nur Gründe in der Person des Untermieters erfasst, ist das Merkmal des wichtigen Grundes in § 540 BGB jedoch umfassender zu verstehen. So liegt beispielsweise auch dann,  wenn der Hauptmieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Hauptmietvertrag gestattet ist,  ein wichtiger Grund vor, der zum Ausschluss des Kündigungsrechts führt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.08.2007 – 10 U 148/06). Auch eine Überbelegung im Falle der Untervermietung kann einen wichtigen Grund darstellen.

Zu 4.

Verweigert der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zu Unrecht, obwohl ein entsprechender Anspruch des  Hauptmieters besteht, kann dieser seinen Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn ihm durch die Verweigerung der Erlaubnis Mietzinseinnahen entgangen sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006, Az. 67 S 425/05).

Vertragliche Regelungen über das  Recht zur Untervermietung

In vielen Mietverträgen finden sich Regelungen für den Fall, dass der Hauptmieter den Wunsch hat, die Wohnung unterzuvermieten. Nur selten werden dabei die gesetzlichen Rechte und Pflichten der Parteien lediglich wiederholt. In den meisten Fällen werden diese vielmehr eingeschränkt oder auch erweitert. Insbesondere formularvertragliche Regelungen, auf die sich diese Ausführungen beschränken, sollten unbedingt auf ihre Wirksamkeit überprüft werden.

In diesem Zusammenhang ist zu unterscheiden zwischen Regelungen, durch die die zuvor genannten gesetzlichen Rechte des Mieters erweitert und solchen, durch die diese eingeschränkt werden.

Eine Verbesserung der Rechtsstellung des Hauptmieters durch formularmäßige Vereinbarung ist stets wirksam. So kann dem Mieter beispielsweise ein genereller  Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis eingeräumt werden oder es können die in § 553 BGB genannten Anforderungen herabgesenkt werden.

Relevanter sind allerdings diejenigen Fälle, in denen die Rechte des Hauptmieters eingeschränkt werden sollen. Hier gilt für Wohnraummietverhältnisse Folgendes:

Gem. § 553 Abs.3 BGB ist eine Vereinbarung, mit der von den Abs.1 und 2 zum Nachteil des Mieters abgewichen wird, unwirksam. Das bedeutet, dass das Recht des Hauptmieters zur Untervermietung nicht vollständig ausgeschlossen werden darf. Außerdem darf sein Anspruch auf Erteilung der Untervermieterlaubnis nicht von weiteren als den in § 553 Abs.1 und 2 BGB genannten Voraussetzungen abhängig gemacht werden. Unwirksam sind daher insbesondere auch Vereinbarungen, durch die von vornherein abstrakt ohne Bezug zum Einzelfall ein Untermietzuschlag in bestimmter Höhe festgelegt wird oder vereinbart wird, dass der Hauptmieter nur an eine bestimmte Anzahl von Personen untervermieten darf.

Ebenfalls unwirksam ist eine formularvertragliche Vereinbarung, durch die das Sonderkündigungsrecht des Hauptmieters im Falle einer Verweigerung der Untervermieterlaubnis aus § 540 BGB ausgeschlossen wird.

Einer Inhaltskontrolle hält auch eine Klausel nicht stand, die für die Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zwingend die Schriftform vorsieht (vgl. BGH, Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90). Auch ein freies Widerrufsrecht für die Erlaubnis kann dem Vermieter nicht vertraglich eingeräumt werden (vgl. BGH, Urteil vom 24.05.1995 – XII ZR 172/94).

2. Der Hauptmieter haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht

Da zwischen Vermieter und Untermieter keine vertragliche Beziehung besteht und dem Vermieter daher auch keine vertraglichen Ansprüche gegen den Untermieter zustehen (s. dazu im 3. Teil), sieht das Gesetz zum Schutz des Vermieters in § 540 Abs.2 BGB vor, dass der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber haftet, wenn der Untermieter sich beim Gebrauch der Mietsache schuldhaft nicht vertragsgemäß verhält. Die Einstandspflicht des Hauptmieters für ein Verschulden des Untermieters besteht unabhängig davon, ob der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat oder nicht.

Der Hauptmieter hat außerdem dafür einzustehen, wenn der Untermieter nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Wohnung nicht an den Vermieter herausgibt, weil das Untermietverhältnis noch fortbesteht (zu dem  entsprechenden Herausgabeanspruch des Vermieters gegen den Untermieter siehe im 3. Teil). Gem. § 546a Abs.1 BGB kann der Vermieter von dem Hauptmieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn er die Wohnung nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht zurückgeben kann, weil der Untermieter noch dort wohnt.

II. Teil: Die rechtliche Beziehung zwischen Hauptmieter und Untermieter: Der Untermietvertrag

Die rechtliche Beziehung zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter unterscheidet sich im Grundsatz nicht von einer gewöhnlichen Vermieter-Mieter-Beziehung. Auch für das Untermietverhältnis gelten die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Aus der Tatsache, dass der Hauptmieter im Falle einer Untervermietung nicht nur Vermieter des Untermieters, sondern zugleich auch selbst Mieter der an den Untermieter vermieteten Wohnung ist, ergeben sich jedoch Besonderheiten gegenüber gewöhnlichen Mietverhältnissen. Dies wirkt sich auch auf die Gestaltung des Untermietvertrages aus, der spezielle auf das Untermietverhältnis ausgerichtete Regelungen enthalten sollte.

1. Der Inhalt des Untermietvertrages

In den  Untermietvertrag sollten neben den allgemeinen für jeden Mietvertrag zu empfehlenden Regelungsgegenständen unbedingt folgende Punkte schriftlich aufgenommen werden:

1. Eine genaue Bezeichnung nicht nur der Mietwohnung, sondern (bei einer nur teilweisen Untervermietung) auch der untervermieteten Räume,

2. im Falle einer möblierten Untervermietung: die Auflistung der Einrichtungsgegenstände und deren Erhaltungszustand bei Mietbeginn,

3. eine Regelung darüber, inwieweit der Untermieter Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche und Bad oder auch Geräte wie Waschmaschine, Geschirrspülmaschine oder Telefon mitbenutzen darf,

4. Eine Vereinbarung darüber, für welche Einrichtungen der Untermieter Schlüssel erhält (z.B. Haustür, Wohnungstür, genau bezeichnete Zimmer, Garage),

5. die Dauer des Untermietverhältnisses; im Falle einer Befristung unter genauer Bezeichnung des Befristungsgrundes,

6. die Höhe des (Unter-) Mietzinses,

7. die Beteiligung des Untermieters an

a) den Betriebskosten,,

b) der Durchführung der Schönheitsreparaturen,

c) den Kosten für Kleinreparaturen,

8. die Verpflichtung des Untermieters zur Zahlung einer Kaution,

9. Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter (dazu gleich mehr) zumindest dann, wenn sie von den gesetzlichen Vorschriften abweichen,

10. die Beschränkung der Rechte des Untermieters auf diejenigen, die dem Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter zustehen.

Wichtig:

Erfolgt zur Begrenzung der Rechte des Untermieters eine Bezugnahme auf die Rechte, die dem Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter aus dem Hauptmietvertrag zustehen, ohne dass der Wortlaut wiedergegeben wird, muss der Hauptmietvertrag dem Untermietvertrag als Anlage beigefügt werden, um die Schriftform zu wahren.

2. Die Kündigung des Untermietvertrages

Auch auf einen Untermietvertrag finden die allgemeinen Vorschriften über die Kündigung (§§ 573 ff, §§ 543,569 BGB) Anwendung. Wird die gesamte Wohnung untervermietet, ergeben sich keine Besonderheiten.

Sind jedoch nur einzelne Räume Gegenstand des Untermietvertrages, ist der Mieterschutz eingeschränkt und eine ordentliche Kündigung unter erleichterten Bedingungen möglich, wenn der Hauptmieter die Wohnung selbst mitbewohnt. Tut er dies nicht, gelten die nachfolgend beschriebenen Besonderheiten nicht.

Der Umfang der Kündigungserleichterung bei vom Hauptmieter mitbewohntem Wohnraum richtet sich danach, ob dem Untermieter möblierter oder unmöblierter Wohnraum überlassen wird.

Ist der untervermietete Wohnraum innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung nicht mit Einrichtungsgegenständen des Hauptmieters ausgestattet, ergeben sich für die  Kündigungsmöglichkeit des Untermieters keine Besonderheiten. Die Kündigung des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter ist  gem. § 573a Abs.2 BGB jedoch dahingehend erleichtert, dass er kündigen kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB  bedarf. Die Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 BGB  verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate. Je nach Dauer des Mietverhältnisses ergeben sich daher Kündigungsfristen von sechs, neun oder zwölf Monaten. Liegt allerdings ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB vor, sollte der Vermieter sich hierauf berufen. In diesem Fall kommt es nämlich nicht zu der Verlängerung der Kündigungsfrist.

Wird der untervermietete Wohnraum innerhalb der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung hingegen möbliert vermietet, gilt Folgendes:

• Der Vermieter kann ebenfalls kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB  bedarf.
• Im Gegensatz zum unmöbliert vermieteten Wohnraum kommt es jedoch nicht zu einer Verlängerung, sondern zu einer Verkürzung der Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB. Gem. § 573 Abs.3 BGB i.V. m. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
• Dieselbe gegenüber § 573 Abs.1 BGB verkürzte Kündigungsfrist gilt auch für den Untermieter.

Wichtig:

Die vorstehend beschriebenen Kündigungserleichterungen gelten nur für unbefristete Mietverhältnisse, da befristete Mietverhältnisse nicht ordentlich gekündigt werden können.

3. Auswirkungen des Hauptmietvertrages auf den Untermietvertrag

Bei dem Untermietvertrag handelt es sich um einen selbständigen Mietvertrag, der unabhängig vom Hauptmietvertrag existiert. Auch hängt die Wirksamkeit des Untermietvertrages nicht davon ab, dass der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1985 – VIII ZR 198/84). Dennoch ist dem Untermieter zu raten, sich vor Abschluss des Untermietvertrages zu vergewissern, dass der Hauptmieter auch zur Untervermietung berechtigt ist. Ist dies nämlich nicht der Fall und macht der Vermieter von seinen Rechten Gebrauch, die ihm zustehen, wenn der Hauptmieter ohne Erlaubnis untervermietet hat (s. dazu im 1. Teil), kann dies auch für den Untermieter bedeuten, dass er aus der Wohnung ausziehen muss.

Auswirkungen auf den Untermietvertrag hat es insbesondere auch, wenn entweder der Vermieter oder der Hauptmieter das Hauptmietverhältnis kündigt. Die Kündigung beendet zwar unmittelbar nur das Hauptmietverhältnis. Das Untermietverhältnis bleibt bestehen, bis es selbst durch Kündigung,  Zeitablauf oder den Abschluss eines Aufhebungsvertrages beendet wird. Faktisch führt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses aber dennoch zu einer Beendigung des Untermietverhältnisses, da der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter verlangen kann, dass dieser auszieht (s. dazu im 3.Teil die Beziehung zwischen Vermieter und Untermieter). Hat der Hauptmieter die Beendigung des Hauptmietverhältnisses schuldhaft zu einem Zeitpunkt herbeigeführt, zu dem das Untermietverhältnis noch besteht, und verlangt der Vermieter vom Untermieter die Rückgabe der Mietsache, macht sich der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter schadensersatzpflichtig.

Der Hauptmieter sollte daher darauf achten, dass das Hauptmietverhältnis nicht endet, bevor nicht auch das Untermietverhältnis beendet werden kann. In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, mit denen der Versuch unternommen wird, dies sicherzustellen, indem die Dauer des Untermietverhältnisses an die Dauer des Hauptmietverhältnisses gekoppelt wird.

Entsprechend heißt es in vielen Untermietverträgen z.B.:

„Die Mietdauer bestimmt sich nach der Dauer des Hauptmietvertrages. Endet der Hauptmietvertrag – gleich auch welchen Gründen – endet damit ohne Ausnahme auch der Untermietvertrag.“

Aus einer solchen Vereinbarung kann der Hauptmieter jedoch bei Wohnraummietverhältnissen keine Rechte herleiten, soweit sie sich zum Nachteil des Untermieters auswirkt. Die Vereinbarung enthält nämlich eine auflösende Bedingung für den Bestand des Untermietvertrages. Auf eine solche kann sich der Hauptmieter gem. § 572 Abs.2 BGB nicht berufen, wenn die auflösende Bedingung für den Untermieter nachteilig ist. Ob die Vereinbarung unwirksam ist mit der Folge, dass auch der Untermieter aus ihr keine Rechte herleiten kann oder aber nur der Hauptmieter im Gegensatz zum Untermieter sich auf die Vereinbarung nicht berufen kann, diese aber dennoch wirksam bleibt, ist umstritten. Einigkeit besteht jedoch darüber, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist, nach einer Ansicht stets und nach anderer Auffassung dann, wenn sich auch der Untermieter nicht darauf beruft, dass das Untermietverhältnis wegen des Eintritts der auflösenden Bedingung beendet worden ist (vgl. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993 – 1 S 161/93 zu § 565a BGB a.F.).

Die Tatsache, dass das Hauptmietverhältnis beendet worden ist, begründet allein auch kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters, das ihn zur ordentlichen Kündigung des Untermietvertrages gem. § 573 BGB berechtigt (vgl. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993 – 1 S 161/93).

Dass das Hauptmietverhältnis nicht endet, bevor nicht auch das Untermietverhältnis beendet werden kann, kann der Hauptmieter daher nur dadurch sicherstellen, dass er selbst das Hauptmietverhältnis nicht kündigt, keine Kündigung seitens seines Vermieters provoziert oder das Untermietverhältnis so ausgestaltet, dass eine ordentliche Kündigung gem. § 573a Abs.2  BGB auch ohne berechtigtes Interesse möglich ist (vgl. dazu oben).

III. Teil: Die rechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Untermieter

Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht keine vertragliche Beziehung. Der Untermieter ist ausschließlich Mieter des Hauptmieters, nicht aber des Vermieters. Da der Untermieter jedoch in der Wohnung des Vermieters wohnt, bleibt es nicht aus, dass es auch zwischen Vermieter und Untermieter zu Problemen kommen kann.

1. Der Vermieter kann nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses von dem Untermieter die Rückgabe der Mietsache verlangen

Zu Schwierigkeiten kann es insbesondere dann kommen, wenn das Hauptmietverhältnis endet, das Untermietverhältnis aber fortbesteht. In diesem Fall kann der Vermieter von dem Untermieter gem. § 564 Abs.2 BGB die Räumung der Wohnung verlangen. Dass das Untermietverhältnis gegenüber dem Hauptmieter noch fortbesteht, spielt dabei keine Rolle.

Auch wenn der Untermieter nicht Vertragspartner des Vermieters ist, kann er dem Herausgabeanspruch des Vermieters jedoch Einwendungen entgegensetzen, die dem Hauptmieter dem Vermieter gegenüber aus dem Hauptmietvertrag zustehen. So kann er beispielsweise vortragen, dass das Hauptmietverhältnis mangels berechtigten Interesses des Vermieters gar nicht wirksam durch Kündigung beendet worden ist.

2. Dem Vermieter steht gegen den Untermieter ein Anspruch auf Nutzungsersatz zu

Für die Zeit zwischen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bis zur Räumung steht dem Vermieter gegen den Untermieter außerdem ein Anspruch auf Ersatz des Wertes der gezogenen Nutzungen zu (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6.1.2011 − 24 U 6/10), wenn und soweit der Untermieter von der Beendigung des Hauptmietvertrages Kenntnis hatte oder ihm diese infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war.

3. Nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses können der Vermieter und der Untermieter ein neues Hauptmietverhältnis begründen

Vermieter und Untermieter steht es frei zu vereinbaren, dass der Untermieter neuer Hauptmieter wird. Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis zwar auch stillschweigend abgeschlossen werden. An ein solches stillschweigend begründetes neues Hauptmietverhältnis sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Im Einzelfall kann ein konkludenter Vertragsschluss zwischen Vermieter und Untermieter in Betracht kommen, wenn der Vermieter den Verbleib des Untermieters in der Wohnung über einen längeren Zeitraum duldet und den Untermieter wie einen Mieter behandelt. Allein die Tatsache, dass der nach dem Auszug des Hauptmieters in den Mieträumen verleibende Untermieter den Mietzins unmittelbar an den Vermieter zahlt, rechtfertigt jedoch nicht den Schluss, dass stillschweigend ein neuer Hauptmietvertrag mit dem Untermieter begründet worden ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.10.1987 – 10 U 50/87).

4. Auch bei fortbestehendem Hauptmietverhältnis können dem Vermieter Ansprüche gegen den Untermieter zustehen

Nicht nur im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses, sondern auch bei dessen Fortbestand kann es zu Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Untermieter kommen.

Hat der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt, kann er von dem Untermieter zwar nicht gem. § 541 BGB, aber gem. § 1004 BGB Unterlassung verlangen, was einem Räumungsanspruch gleich kommt.

Beschädigt der Untermieter die Mietsache, stehen dem Vermieter außerdem zwar keine vertraglichen, aber deliktische Schadensersatzansprüche aus § 823 BGB gegen den Untermieter zu.

Im Falle berechtigter – nicht hingegen bei unberechtigter –Untervermietung kommt auch im Verhältnis von Vermieter und Untermieter § 548 Abs.1 BGB zur Anwendung, wonach die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache verjähren. (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 21.03.1997 – V ZR 217/95).