Eine geeignete Wohnung zu finden, ist für die Wenigsten eine leichte Aufgabe. Besonders schwer haben es junge Menschen ohne oder mit nur sehr geringem eigenem Einkommen. Weil das Risiko eines Mietausfalls in diesen Fällen besonders hoch ist, erklären sich viele Vermieter nicht ohne Weiteres bereit, an Studenten oder Auszubildende eine Wohnung zu vermieten. Um ihrem Kind den Wunsch, eine eigene Wohnung zu beziehen, zu ermöglichen, stellen sich in einer solchen Situation nicht selten die Eltern als Bürgen zur Verfügung, um dem Vermieter die nötige Sicherheit zu geben. Bei einer solchen „Elternbürgschaft“ handelt es sich um eine gewöhnliche Bürgschaft, die grds. den für jede Bürgschaft geltenden gesetzlichen Vorschriften unterliegt. Es gibt jedoch Besonderheiten, die in erster Linie die Eltern, aber auch die Kinder kennen sollten, wenn ihre Eltern sich für ihre Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis verbürgen.
Inhalt: Bürgschaft der Eltern – Was muss ich wissen?
a) Eltern bieten sich unaufgefordert als Bürgen an
b) Eltern versuchen, eine Kündigung des Vermieters durch die Übernahme einer Bürgschaft abzuwenden
II. Elternbürgschaft bei Wohngemeinschaften
I. Die Höhe der Haftung
Wie für jeden Bürgen, ist auch für Eltern, die sich dem Vermieter gegenüber verpflichten, für die Verbindlichkeiten ihrer Kinder aus dem Mietverhältnis einzustehen, die Höhe des Betrages, mit dem sie haften, von entscheidender Bedeutung. In diesem Zusammenhang gibt es für Eltern und Kinder Folgendes zu beachten:
1. Grundsatz
Grds. schützt das Gesetz den Mieter, und damit indirekt auch den Bürgen, vor der Belastung mit einer zu hohen Mietsicherheit. § 551 Abs.1 BGB bestimmt daher für Wohnraummietverhältnisse, dass die Mietsicherheit drei monatliche Nettokaltmieten nicht übersteigen darf. Diese Höchstgrenze gilt nicht nur, wenn der Mieter eine (Bar-) Kaution zu leisten hat, sondern auch dann, wenn er als Sicherheit einen Bürgen zu stellen hat.
Wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter einen Bürgen zu stellen hat, der unbeschränkt oder mit einem drei monatliche Nettokaltmieten übersteigenden Betrag haftet, ist diese Vereinbarung grds. insoweit unwirksam, als die zulässige Höchstgrenze von drei monatlichen Nettokaltmieten überschritten wird (vgl. BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03). Verlangt der Vermieter zusätzlich zu einer (Bar-) Kaution, dass der Mieter einen Bürgen stellt, ist die Vereinbarung, zusätzlich einen Bürgen zu stellen, insgesamt unwirksam, wenn die zu leistende (Bar-) Kaution bereits drei monatliche Nettokaltmieten beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 30.06. 2004 – VIII ZR 243/03). Ist die Höchstgrenze durch die (Bar-) Kaution noch nicht ausgeschöpft, kann der Mieter nur zur Stellung eines Bürgen verpflichtet werden, der maximal in Höhe des Differenzbetrages haftet, der zwischen der zu leistenden (Bar-) Kaution und der Höchstgrenze des § 551 Abs.1 BGB verbleibt. Wird die die Obergrenze des § 551 Abs.1 BGB überschreitende Sicherheit trotz der Unwirksamkeit der zu Grunde liegen Vereinbarung dennoch gewährt, wird also z.B. der Bürgschaftsvertrag zwischen dem Bürgen und dem Vermieter geschlossen, obwohl der Mieter bereits eine (Bar-) Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten hat, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB zu, mit dem er von dem Vermieter verlangen kann, dass er den Bürgen nicht in Anspruch nimmt (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88). Der Bürge wiederum, dem dieser Anspruch nicht selbst zusteht, kann den Anspruch des Mieters dem Vermieter gem. § 768 BGB einredeweise entgegenhalten und im Falle einer Inanspruchnahme die Zahlung verweigern (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88). Alle wichtigen Einzelheiten zur Obergrenze des § 551 Abs.1 BGB im Falle eines Zusammentreffens von (Bar-) Kaution und Bürgschaft erfahren Sie in unserem Beitrag “Mietbürgschaft und Kaution – Ist beides zusammen zulässig?“.
2. Ausnahmen
Übernehmen Eltern für ihre Kinder eine Bürgschaft, um den Abschluss des Mietvertrages zu ermöglichen oder den Bestand des Mietverhältnisses zu sichern, sollten sie sich jedoch nicht in Sicherheit wiegen, dass sie höchstens mit einem Betrag von drei monatlichen Nettokaltmieten haften. Wie von jedem Grundsatz gibt es nämlich auch von der in § 551 Abs.1 BGB festgelegten Höchstgrenze Ausnahmen, die sich zwar nicht aus dem Gesetz ergeben, aber allgemein -insbesondere vom BGH- anerkannt sind.
Die folgenden zwei Ausnahmen sind ganz besonders für Eltern, die sich verpflichten, für die Verbindlichkeiten ihrer Kinder aus dem Mietverhältnis einzustehen, von Bedeutung:
a) Eltern bieten sich unaufgefordert als Bürgen an
Macht der Vermieter den Vertragsschluss mit einem Studenten, Auszubildenden oder gering verdienenden Berufsanfänger davon abhängig, dass der Mieter einen Bürgen stellt, worauf sich die Eltern als Bürgen zur Verfügung stellen, gilt das unter 1. Gesagte unverändert. Der Bürge haftet maximal in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten. Nicht selten verhält es sich jedoch so, dass der Vermieter den Vertragsschluss im Hinblick auf das zu große Risiko zunächst schlicht verweigert und die Bürgschaft weder verlangt noch andeutet, dass er sich durch diese (zusätzliche) Sicherheit zum Vertragsschluss bewegen lassen würde. In solchen Fällen kommen Eltern oft selbst auf die Idee, sich unaufgefordert als Bürgen anzubieten, um den Vertragsschluss zu ermöglichen. Unter diesen Umständen hält die Rechtsprechung die Anwendung des § 551 Abs.1 BGB nicht für geboten und eine unbegrenzte Haftung des Bürgen zumindest dann für zulässig, wenn mit der Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90; LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2014 – 65 S 469/13; a.A: AG Kerpen, Urteil vom 14.02.2012 – 104 C 366/11).
Das Erfordernis der erkennbar fehlenden Belastung für den Mieter ist grds. erfüllt, wenn Eltern für ihre Kinder bürgen, da sie dies in der Regel unentgeltlich tun und für den Mieter (das Kind) keine zusätzlichen Verpflichtungen entstehen.
Nimmt der Vermieter Eltern, die sich für ihr Kind verbürgt haben, in Höhe eines die Obergrenze des § 551 Abs.1 BGB überschreitenden Betrages in Anspruch, sollten diese jedoch genau prüfen, ob die zuvor geschilderte Ausnahmesituation, in der § 551 Abs.1 BGB nicht zur Anwendung kommt, in ihrem Fall tatsächlich vorliegt. Nicht selten wird die Rechtsprechung zur Unanwendbarkeit des § 551 Abs.1 BGB dahingehend fehl interpretiert, dass der Bürge bereits dann unbeschränkt haftet, wenn er die Bürgschaft freiwillig übernommen hat. Freiwillig wird jeder Bürgschaftsvertrag geschlossen. Kein Bürge kann hierzu gezwungen werden. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob der Bürge als Ausnahme von § 551 Abs.1 BGB unbeschränkt haftet, ist – neben dem Erfordernis der erkennbar fehlenden Belastung des Mieters- vielmehr, ob der Bürge die Übernahme der Bürgschaft unaufgefordert angeboten hat. Dies ist z.B. nicht der Fall, wenn der Vermieter klargestellt hat, dass er die Wohnung ohne die Übernahme einer weiteren Sicherheit nicht vermieten werde, auch wenn sich der Bürge später freiwillig anbietet zu bürgen (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2014 – 65 S 469/13). Auch die Tatsache, dass die Bürgschaft – weil sie von einem Verwandten gestellt wird – ausnahmsweise mit keinen weiteren finanziellen Belastungen für den Mieter verbunden ist, ändert in einem solchen Fall nichts daran, dass der Bürge nicht über die Obergrenze des § 551 Abs.1 BGB hinaus haftet bzw. eine Vereinbarung, nach der der Mieter zusätzlich zu einer (Bar-) Kaution einen Bürgen zu stellen hat, (teilweise) unwirksam ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 07.04.2014 – 65 S 469/13).
In der Instanzrechtsprechung wird vereinzelt nicht darauf abgestellt, ob der Bürge die Bürgschaft von sich aus angeboten hat oder der Vermieter sie verlangt hat. Entscheidend soll nach einem Urteil des AG Saarbrücken vom 28.05.2015 – 120 C 51/15– vielmehr sein, ob die Beibringung einer zusätzlichen Sicherheit in Form einer Bürgschaft eine Verpflichtung des Mieters aus dem Mietvertrag darstellt oder nicht. Eine unbeschränkte Haftung des Bürgen bestehe- so das AG Saarbrücken- daher, wenn die Bürgschaft in einer gesonderten Bürgschaftsurkunde zwischen dem Vermieter und dem Bürgen vereinbart werde, ohne dass sich der Mieter zur Beibringung der Bürgschaft verpflichtet habe.
Da es sich hierbei um eine Einzelansicht eines Amtsgerichts handelt, die höchstrichterlich nicht bestätigt ist, ist jedoch weiterhin davon auszugehen, dass im Falle erkennbar fehlender Belastung des Mieters das Kriterium des „unaufgeforderten Anbietens“ darüber entscheidet, ob der Bürge unbeschränkt haftet oder nicht.
Nimmt der Vermieter Eltern als Bürgen in Anspruch und behauptet, deren Haftung bestehe trotz einer daneben vom Mieter erbrachten (Bar-) Kaution oder (unabhängig davon, ob eine solche nicht zu leisten war) auch über die Grenze von drei monatlichen Nettokaltmieten hinaus, weil die Eltern sich unaufgefordert als Bürgen angeboten hätten, muss der Vermieter in einem etwaigen gerichtlichen Rechtsstreit im Streitfall den Beweis dafür erbringen, dass das unaufgeforderte Angebot erfolgt ist (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 26.11.2009 – 10 O 28/09).
Wichtig:
Nicht selten verwenden Vermieter für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Bürgschaftsformulare, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. § 305 BGB anzusehen sind, wenn der Vermieter den Mietvertrag als Unternehmer schließt. In derartigen Formularen finden sich immer wieder Klauseln, mit denen sich der Vermieter von dem Bürgen bestätigen lässt, dass der Bürge die Übernahme der Bürgschaft von sich aus unaufgefordert angeboten hat. Eine solche Bestätigungsklausel unterfällt dem Klauselverbot des § 309 Nr.12 b BGB, wonach eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, indem er den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt, unwirksam ist. Die Klausel entfaltet daher keine Wirkungen zu Lasten des Bürgen. Im Prozess ist sie zu ignorieren. Es bleibt daher bei der zuvor dargelegten Verteilung der Beweislast zwischen den Parteien (vgl. BGH, Urteil vom 15.5.2014 – III ZR 368/13) mit der Folge, dass der Vermieter das unaufgeforderte Angebot beweisen muss.
b) Eltern versuchen, eine Kündigung des Vermieters durch die Übernahme einer Bürgschaft abzuwenden
In der Regel übernehmen Eltern die Bürgschaft für ihr Kind gleich zu Beginn des Mietverhältnisses, weil der Vermieter sich nur unter dieser Voraussetzung mit dem Vertragsschluss einverstanden erklärt. Es gibt aber auch Fälle, in denen sich Eltern erst während des laufenden Mietverhältnisses verbürgen. Hierzu kommt es z. B. dann, wenn das Kind in Zahlungsverzug geraten ist und ihm eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs droht. In einem solchen Fall lässt die Rechtsprechung § 551 Abs.1 BGB ebenfalls nicht zur Anwendung kommen und lässt die Vereinbarung einer Bürgschaft neben einer (Bar-) Kaution auch dann zu, wenn hierdurch die Grenze von drei monatlichen Nettokaltmieten überschritten wird (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04.2013 – VIII ZR 379/12). Das Gleiche muss gelten, wenn der Mieter zwar keine (Bar-) Kaution zu leisten hat, der Bürge aber unbeschränkt oder zumindest in Höhe eines drei monatliche Nettokaltmieten überschreitenden Betrages haften soll. Diese Ausnahme liege -so die Begründung des BGH im Urteil vom 10.04.2013- im Interesse des Mieters, da sie den Forstbestand seines Mietverhältnisses sichere. Da § 551 Abs.1 BGB dem Schutz des Mieters diene, müsse von dessen Anwendung eine Ausnahme gemacht werden, wenn diese zu seinem Nachteil führe, was der Fall sei, wenn sie die Abwendung der drohenden Kündigung verhindere.
Beachte:
Nach der Rechtsprechung des BGH ist es für die zuvor geschilderte Ausnahme von § 551 Abs.1 BGB nicht erforderlich, dass der Bürge die Übernahme der Bürgschaft unaufgefordert angeboten hat. Auch wenn der Vermieter dies gefordert oder sich bereit erklärt hat, von der Kündigung Abstand zu nehmen, wenn ihm eine andere Sicherheit gestellt wird, kommt § 551 Abs.1 BGB nicht zur Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04.2013 – VIII ZR 379/12).
II. Elternbürgschaft bei Wohngemeinschaften
Gerade für jüngere Menschen mit keinem oder geringem eigenem Einkommen ist das Wohnen in einer Wohngemeinschaft oft eine kostengünstige Alternative zum alleinigen Bezug einer Wohnung. Auch wenn ihr Kind im Innenverhältnis zu den übrigen WG- Mitgliedern in der Regel nur einen Bruchteil der gesamten Miete zu tragen hat, sollten Eltern wissen, dass dies im Zweifel nicht für sie gilt, wenn sie für ihr Kind eine Bürgschaft übernommen haben und vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Es gibt zwar unterschiedliche Möglichkeiten, die vertraglichen Beziehungen der WG- Mitglieder zum Vermieter auszugestalten. Im Regelfall sind jedoch alle WG-Mitglieder zusammen mit den jeweils anderen WG-Mitgliedern Partei ein und desselben Mietvertrages, den alle als Hauptmieter mit dem Vermieter abschließen. Bei einer solchen Vertragsgestaltung haften alle WG-Mitglieder dem Vermieter als sog. Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem WG-Mitglied in voller Höhe – selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann. Nur im Innenverhältnis der WG-Mitglieder findet ein sog. Gesamtschuldnerausgleich statt. Haben z.B. nicht alle WG- Mitglieder einzeln den von ihnen jeweils im Innenverhältnis geschuldeten Betrag an den Vermieter gezahlt, sondern wurde die gesamte Miete von einem WG-Mitglied entrichtet, kann dieses WG-Mitglied gem. § 426 BGB von den Übrigen einen Ausgleich in Höhe desjenigen Betrages verlangen, um den der von ihm gezahlte Betrag den von ihm intern geschuldeten übersteigt.
Übernehmen Eltern nun für ihr Kind, das der Wohngemeinschaft angehört, eine Bürgschaft, stellt sich die Frage, ob sie im Falle eines Mietausfalls für die gesamte Miete oder nur anteilig in Höhe des von ihrem Kind im Innenverhältnis zu den übrigen WG- Mitgliedern geschuldeten Betrages haften. Das LG Kassel hat mit Urteil vom 19.12.1996 – 1 S 613–96- entschieden, dass sich die Bürgschaft auf die Hauptschuld aus dem Mietvertrag als Gesamtschuld bezieht, wenn in der schriftlichen Bürgschaftserklärung nichts anderes vereinbart ist und sich auch aus den Begleitumständen nichts Gegenteiliges ergibt. Als Konsequenz dessen bemisst sich dann auch die gem. § 551 Abs.1 BGB zulässige Höhe der Mietsicherheit, die auch für die Bürgschaft gilt und drei monatliche Nettokaltmieten beträgt, sofern keine der unter I.2. dargelegten Ausnahmen vorliegt, nach der Gesamtmiete.
Tipp für Eltern:
Ist der Bürgschaftsvertrag noch nicht geschlossen und möchten Eltern nur für den von ihrem Kind im Innenverhältnis zu den übrigen WG- Mitgliedern geschuldeten Betrag haften, sollte dies -sofern sich der Vermieter darauf einlässt- ausdrücklich und unzweideutig im Bürgschaftsvertrag geregelt werden.
Beachte:
Die gesamtschuldnerische Haftung von WG-Mitgliedern ist zwar üblich, aber nicht zwingend. Die vertraglichen Beziehungen können auch in der Weise ausgestaltet werden, dass ein WG- Mitglied Hauptmieter ist und die anderen dessen Untermieter sind. In diesem Fall hat nur der Hauptmieter die gesamte Miete an den Vermieter zu zahlen. Die Untermieter hingegen zahlen lediglich die Untermiete an den Hauptmieter, der zugleich ihr Untervermieter ist. Die Untermiete macht in der Regel nur einen Bruchteil der Gesamtmiete aus. Der (Haupt-) Vermieter hat gegen die Untermieter keine Ansprüche auf Zahlung der Miete.
Möglich ist auch eine Gestaltung der Rechtsbeziehungen in der Weise, dass alle WG- Mitglieder selbständige Hauptmieter einzelner Zimmer sind. Auch in diesem Fall besteht keine gesamtschuldnerische Haftung. Der Vermieter kann nicht die gesamte Miete von einem Mieter verlangen, sondern muss die Miete von jedem einzelnen Mieter in der jeweils vereinbarten Höhe einfordern.
In diesen beiden Fällen, in denen keine gesamtschuldnerische Haftung der WG-Mitglieder besteht, haften auch Eltern, die sich für ihr Kind verbürgt haben, nicht in Höhe der Gesamtmiete, sofern es sich bei ihrem Kind nicht um den Hauptmieter handelt, der die Wohnung untervermietet hat und an den (Haupt-) Vermieter die gesamte Miete zu zahlen hat.
III. Rückgriffsmöglichkeit der Eltern beim Kind
Bei einer Bürgschaft handelt es sich um ein Sicherungsmittel, mit dem eine Hauptverbindlichkeit abgesichert wird. Auch wenn der Bürge vom Vermieter in Anspruch genommen wurde, ändert dies nichts daran, dass der Mieter als Hauptschuldner derjenige ist, der vorrangig für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis einzustehen hat. Aus diesem Grund ermöglicht das Gesetz es dem Bürgen grds., den Hauptschuldner in Regress zu nehmen. § 774 Abs.1 S.1 BGB bestimmt deshalb, dass die Forderung des Gläubigers (des Vermieters) gegen den Hauptschuldner (den Mieter) auf den Bürgen übergeht, soweit dieser den Gläubiger befriedigt hat. Dieser sog. Anspruch aus übergegangenem Recht besteht neben demjenigen Anspruch, der dem Bürgen aus dem zwischen ihm und dem Hauptschuldner (dem Mieter) bestehenden Rechtsverhältnis zusteht.
Handelt es sich bei diesem Rechtsverhältnis z.B. um einen Auftrag, kann der Bürge diejenige Summe, die er an den Gläubiger (den Vermieter) gezahlt hat, gem. § 670 BGB als Aufwendungsersatz vom Hauptschuldner (dem Mieter) erstattet verlangen. Es gibt aber auch Fälle, in denen sich aus dem zwischen dem Bürgen und dem Hauptschuldner bestehenden Rechtsverhältnis ergibt, dass der Bürge gegen den Hauptschuldner keinen Erstattungsanspruch hat. Dies ist z. B. der Fall, wenn es sich bei der Übernahme der Bürgschaft um eine Schenkung handelt. Auch wenn es sich bei dem Erstattungsanspruch des Bürgen aus dem Innenverhältnis zum Hauptschuldner (dem Mieter) und dem Anspruch des Gläubigers (des Vermieters), der gem. § 774 Abs.1 S.1 BGB auf den Bürgen übergeht, um zwei getrennte Ansprüche handelt, wirkt es sich dennoch unmittelbar auf den gem. § 774 Abs.1 S.1 BGB auf den Bürgen übergegangenen Anspruch aus, wenn der Hauptschuldner (der Mieter) dem Bürgen gegenüber im Innenverhältnis nicht zur Erstattung verpflichtet ist. § 774 Abs.1 S.3 BGB bestimmt nämlich, dass Einwendungen des Hauptschuldners aus einem zwischen ihm und dem Bürgen bestehenden Rechtsverhältnis unberührt bleiben. Auch wenn der Bürge, der den Gläubiger (den Vermieter) befriedigt hat und bei dem Hauptschuldner (dem Mieter) Rückgriff nimmt, nicht die Ausgleichsforderung aus dem Innenverhältnis mit dem Hauptschuldner (dem Mieter), sondern die auf ihn übergegangene Forderung aus dem Hauptschuldverhältnis (dem Mietverhältnis) geltend macht, ist der Hauptschuldner (der Mieter) dem Bürgen nur im Rahmen des Innenverhältnisses verpflichtet. Der Hauptschuldner (der Mieter) kann deshalb auch gegenüber der auf den Bürgen übergegangenen Forderung aus dem Hauptschuldverhältnis einwenden, er sei dem Bürgen gegenüber nicht einstandspflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.1992 – IX ZR 225/91).
Bürgen Eltern für ihr Kind und verpflichten sich für dessen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis einzustehen, muss es sich zwar nicht zwangsläufig um eine Schenkung handeln. Oft ist dies jedoch der Fall. Ist das Rechtsverhältnis zwischen Eltern und Kind als Schenkung einzuordnen, können die Eltern von ihrem Kind daher weder aus dem zwischen ihnen im Innenverhältnis bestehenden Rechtsverhältnis noch aus gem. § 774 Abs.1 S.1 BGB übergegangenem Anspruch Ersatz verlangen, wenn sie vom Vermieter in Anspruch genommen wurden. Das Kind kann auch dem auf seine Eltern übergegangenen Anspruch des Vermieters gem. § 774 Abs.1 S.3 BGB entgegenhalten, dass die Eltern die Bürgschaft schenkweise übernommen haben.
IV. Fazit und Zusammenfassung
Übernehmen Eltern eine Bürgschaft für ihr Kind und verpflichten sich dem Vermieter gegenüber, für die Verbindlichkeiten des Kindes aus dem Mietverhältnis einzustehen, gelten grds. die allgemeinen Vorschriften über die Bürgschaft. Folgende Besonderheiten sollten Eltern und Kinder jedoch kennen.
- Bieten Eltern dem Vermieter unaufgefordert an, für ihr Kind zu bürgen, um den Abschluss des Mietvertrages zu ermöglichen, kommt § 551 Abs.1 BGB, wonach die zulässige Höhe der Mietsicherheit drei monatliche Nettokaltmieten beträgt, nicht zur Anwendung. Die Eltern haften unbeschränkt insbesondere auch dann, wenn ihr Kind bereits eine (Bar-) Kaution zu leisten hat.
- Ebenfalls unbeschränkt haften die Eltern, wenn sie die Bürgschaft während des laufenden Mietverhältnisses übernehmen, um eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs abzuwenden, und zwar unabhängig davon, ob sie die Übernahme der Bürgschaft unaufgefordert angeboten haben oder der Vermieter dies verlangt hat.
- Ist das Kind, für das die Eltern eine Bürgschaft übernehmen, Mitglied einer Wohngemeinschaft und haften die Mitglieder der Wohngemeinschaft dem Vermieter gegenüber gesamtschuldnerisch, haften auch die Eltern als Bürgen- sofern nichts anderes vereinbart ist- für die gesamte Miete und nicht nur anteilig in Höhe des von ihrem Kind im Innenverhältnis zu den übrigen WG- Mitgliedern geschuldeten Betrages. Auch die zulässige Haftungshöhe von drei monatlichen Nettokaltmieten bemisst sich nach der Gesamtmiete.
- Handelt es sich bei der Übernahme der Bürgschaft um eine Schenkung der Eltern an ihr Kind, können diese ihr Kind nicht in Regress nehmen und weder aus eigenem noch aus übergegangenem Recht von ihrem Kind Erstattung verlangen, wenn sie vom Vermieter in Anspruch genommen worden sind.
16.10.2017 - 10:33
Herzlichen DANK für so viel gute & konkrete Hinweise, die Sie hier den Ratsuchenden zur Verfügung stellen !!!
Ich bin auf der Suche auf einer Antwort, ob wir als Wohngeld empfangende Eltern als Bürge eintreten können, die ich bisher nicht finden konnte. Können Sie mir helfen?
Etwas merkwürdig ist, dass unser Sohn als zweiter in die Wohnung einzieht und die Hauptmieterin ( auch Studentin) schon eine Bürgschaft ihrer Mutter abgegeben hat.
Vielen Dank,
für all Ihre Mühen!
Lothar Dehn
16.10.2017 - 11:48
Hallo Lothar,
wenn der Vermieter mit Ihrer Bonität als Bürge einverstanden ist, dann sehe ich in diesem Punkt grundsätzlich kein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.11.2017 - 14:07
Vielen Dank für Eure Aufklärungsarbeit!
In der Zusammenfassung schreibt Ihr unter Punkt 1 “Bieten Eltern dem Vermieter unaufgefordert an, für ihr Kind zu bürgen,…”.
Gilt dies auch für den Fall, dass das Kind dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft der Eltern (oder Verwandten) anbietet?
Auch schreibt Ihr “Das Erfordernis der erkennbar fehlenden Belastung für den Mieter ist grds. erfüllt, wenn Eltern für ihre Kinder bürgen, da sie dies in der Regel unentgeltlich tun und für den Mieter (das Kind) keine zusätzlichen Verpflichtungen entstehen.”
Gilt dies auch für Nichtverwandte Dritte? Und wie kann man sicherstellen, dass ersichtlich wird, dass zusätzliche Verpflichtungen entstehen?
06.02.2018 - 12:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
zuallererst meinen herzlichen Dank für Ihre sehr informativen Seiten!
Zum Thema “Elternbürgschaft – Ausnahmen” habe ich noch folgende Frage:
Muss diese selbstschuldnerische Bürgschaft nach “Ausnahmen – 2 b” in den Mietvertrag aufgenommen werden und ggf. wie? Muss hierfür ein ganz neuer Mietvertrag abgeschlossen werden oder genügt es, wenn mir die Mutter auf einer Mustervorlage aus dem Internet eine Bürgschaftserklärung unterschreibt?
Der Tochter habe ich bereits wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt. Daraufhin bietet sie jetzt an, dass ihre Mutter für die Mietzahlungen bürgt, um die Räumungsklage usw. abzuwenden.
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Viele Grüße
Astrid Jung
07.02.2018 - 13:55
Hallo Astrid,
ich würde in so einen Fall Nachtrag zum Mietvertrag schließen und die Mutter mit in den Vertrag aufnehmen (schlechtere Alternative: Bürgschaft anfordern). Alles unter der Voraussetzung, dass die Mietschulden bis zur Unterzeichnung des Nachtrages bezahlt werden. Bei neuen Problemen, wenden Sie sich an die hoffentlich liquidere Mutter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.03.2018 - 09:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
ab 01.04 habe ich für meine Wohnung neue (solvente) Mieter,die Mieterin hat von sich aus ihren Vater als Bürge vorgeschlagen (was ich auch in Anspruch genommen habe),da ihr Mann Ausländer ist und keine Schufa-Auskunft erhalten hat. Wie setzt sich diese Bürgschaft preislich zusammen – die gesamte Netto Kaltmiete mit Nebenkosten oder ohne. Vielen Dank! Karin Kramp
04.06.2018 - 16:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Sohn möchte demnächst eine Wohnung mieten, die mithilfe von Unterhalt beider Elternteile (geschieden) und Kindergeld und Bafög bezahlt werden soll. Falls eine Bürgschaft vom Vermieter gewünscht wird, können wir auch als getrennt lebende Eltern zusammen oder sogar einzeln bürgen?
Vielen Dank
Mechtild Dörpinghaus
04.06.2018 - 20:08
Hallo Mechtild,
es kann ohne Probleme ein Elternteil bürgen. Ein Bürge könnte auch eine familienfremde Person sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.06.2018 - 10:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
der 21 jährige Sohn meiner Frau wohnte bisher bei ihrem Ex-Mann. Nun wird er aus dieser Wohnung heraus geschmissen, weil er beruflich nichts auf die Reihe bringt.
Nun will er eine eigene Wohnung beziehen, für die meine Frau bürgen soll.
Wir haben Angst, dass ihr Sohn sich nun dort festsetzt, nichts arbeitet, und meine Frau lebenslänglich aus der Bürgschaft die Miete bezahlen muss.
Wie können wir uns vertraglich dagegen schützen? – oder ist es so, dass die Maximal Forderung nur 3 Monatsmieten sein, und nach deren Begleichung wären wir danach aus der Bürgschaft entlassen?
Viele Grüße
Peter Hofer
12.06.2018 - 11:30
Hallo Peter,
Möglichkeit 1: Nicht für unzuverlässige Menschen Bürgen
Möglichkeit 2: Bürgschaft begrenzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2018 - 18:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
Vielen Dank für die wirklich informative Erklärung zur Bürgschaft. Während des Lesens ist mir ein Problem in meinem eigenen Mietfall aufgefallen.
Ich miete mit ein paar Freunden grade meine erste eigene Wohnung in Form einer WG an. Der Mieter verlangt eine Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten und eine Bürgschaft, was ja laut § 551 Abs.1 BGB unzulässig ist.
Muss ich dieses Missverhältnis vor Unterschrift des Mietvertrages ansprechen oder reicht es wenn es erst während eines tatsächlichen Falls, in welchem Bürgschaft und oder Kaution greifen müsste, angesprochen wird?
Ich würde mich über eine Antwort wirklich sehr freuen.
Viele Grüße
Klara
16.06.2018 - 16:43
Hallo Klara,
als Mieter sind Sie i.d.R. auf der sicheren Seite, wenn Sie dem BGB entgegengesetzte Klauseln nicht vor dem Mietvertragsabschluss ansprechen. Wenn Sie die Bürgschaft und die Kaution garnicht beibringen wollen, ist es aber ein fataler Einstieg in das Mietverhältnis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.06.2018 - 16:48
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe versucht, alles zum Thema Elternbürgschaft – echten und unechten Zeitbürgschaften etc. durchzulesen und zu verstehen, kapituliere aber gerade voller Panik.
Mein Sohn wird ab 01.07. seine erste eigene Wohnung beziehen, hat ein unbefristetes Arbeitsverhältnis, befindet sich aber vom 15.06.2018 an für sechs Monate in der Probezeit. Beim Besichtigungstermin war ich anwesend und fatalerweise äußerte ich gegenüber der Maklerin, dass ich zu der Übernahme einer Bürgschaft bereit wäre, nachdem – trotz guter Selbstauskunft, tadelloser Schufa-Auskunft, Arbeitsvertrag etc. – ich das Zögern der Mutter der Vermieterin – die ihre Tochter bei der Wohnungsbesichtigung als Nießbraucherin vertrat – bemerkte.
Gewollt ist nun neben er Barkaution von € 1.120,00 von mir eine selbstschuldnerische Mietbürgschaft. Sie umfasst: Miete, Kaution, Schadensersatzansprüche, Nutzungsentschädigungen, Verzugszinsen, Rechtskosten als auch evtl. Mieterhöhungen.
Ich soll handschriftlich beifügen, dass diese Bürgschaft ausdrücklich freiwillig abgegeben wird und befristet ist bis zur Festanstellung meines Sohnes. Ich nehme an, hier ist die Beendigung seiner Probezeit gemeint. Die Bürgschaftserklärung wird Bestandteil des Mietvertrages.
Ich würde nun gerne diesen handschriftlichen Vermerk so formulieren, dass meine Bürgschaftsübernahme definitiv nur für Mietausfälle und evtl. Sachbeschädigungen innerhalb der 6 Monate Probezeit gilt. Die Begrenzung auf 3 Monatskaltmieten unter Abzug der geleisteten Kaution kommt ja wohl im Falle einer freiwillig abgegebenen Bürgschaftserklärung nicht zum Tragen. Ich will aber nicht für mehr als max. diese 6 x 720,00 € Warmmiete = € 4.320,00 Mietausfall eintreten, da ich ab 1.1.2019 im Rente gehen. Von meinem Sohn wurde eine Haftpflicht- und eine Hausratversicherung abgeschlossen. Wenn ich manches richtig verstanden habe, müsste ich meinen Sohn verklagen, wenn er z.B. beim Einzug Dinge im Treppenhaus oder an Türen beschädigt und der Vermieter die Beseitigung der Schäden sofort von mir fordert.
Mit welchen Worten kann ich die Bürgschaftsdauer und die Bürgschaftshöhe befristen, damit sich sowohl der Vermieter als auch ich auf der sicheren Seite fühlen?
Am 22.06. ist Wohnungsübergabe, bis dahin sollen Mietvertrag und Bürgschaftsurkunde zumindest eingescannt unterschrieben von ihm und mir per Mail vorliegen.
Ich wäre Ihnen für einen kurzen Satz sehr sehr dankbar! Leider reicht die Zeit nicht mehr dazu aus, dass er selbst noch Mitglied im Deutschen Mieterschutzbund wird.
Freundliche Grüße
Marion
22.06.2018 - 10:05
Hallo Marion,
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie Zweifel an der Bürgschaft haben, sollten Sie m.E. überhaupt nicht bürgen. Sie können die Formulierung in der Bürgschaft anpassen (für was und wie lange Sie bürgen). Ob die Vermieterin dann noch zum Abschluss eines Mietvertrages bereit ist, ist die andere Frage.
Wenn Sie die Anpassungen rechtssicher formulieren wollen, lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.08.2018 - 09:16
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir als Eltern möchten eine Mietbürgschaft für unsere Tochter (33) übernehmen, da sie mit einer 70% Anstellung nur ein geringes Einkommen hat.
1. Können wir diese Bürgschaft auf 3 Monatsmieten beschränken (die Kaution zahlen wir gesondert)?
2. Sie schreiben, wenn sich die finanziellen Verhältnisse des Mieters ändern, kann man die Bürgschaft aufkündigen. z.B. wenn unsere Tochter anfängt, sich zu verschulden?
Danke für die Möglichkeit, bei Ihnen nachzufragen,
Jürgen u. Iris
16.08.2018 - 14:51
Hallo Jürgen,
hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/buergschaft/mietbuergschaft-und-kaution-zulaessig/
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.08.2018 - 09:17
Das ist die beste Seite, die ich zu diesem Thema im Netz gefunden habe.
Danke für die juristische, praktische und sprachliche Klarheit!
H. Kluba
29.11.2018 - 00:51
Sehr geehrter Herr Hundt,
mich irritiert etwas, dass in allen Quellen, die ich nun im Internet zu diesem Themenkomplex gelesen habe, immer nur unterschieden wird zwischen zwei möglichen Höhen einer Bürgschaft.
Es sind dies eine Bürgschaft in Höhe von max. drei Monatsmieten (drei Monatsmieten “Gesamtsicherheit”) und eine unaufgeforderte, selbst angebotene Bürgschaft, die dann in unbegrenzter Höhe möglich ist.
Meine Frage ist: Kann ich als Bürge eine solche unaufgeforderte, selbst angebotene Bürgschaft mit einer entsprechenden Formulierung selbst auf eine gewisse Höhe begrenzen, bspw. auf 12 Monatsmieten?
Oder ist JEDE unaufgeforderte, selbst angebotene Bürgschaft grundsätzlich in unbegrenzter Höhe abgegeben, ganz unabhängig davon, was ich an Obergrenzen auf das Formular schreibe?
Leider habe ich hierzu nirgendwo eine Auskunft finden können.
Vielen Dank für Ihre hilfreichen Auskünfte!
29.11.2018 - 10:50
Hallo Fabian,
wenn Sie eine Bürgschaft in einer bestimmten Höhe anbieten und das entsprechend formulieren, dann gilt die Bürgschaft in dieser Höhe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2018 - 11:52
Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Die mir vorliegende Formulierung, die ich unterschreiben soll, lautet so:
“Hiermit übernehme ich, Vorname Name, geb …. wohnhaft …., über die Mietsicherheit hinaus die selbstschuldnerische, unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede nach §§ 768, 770 und 771 BGB für das o. g. Mietverhältnis bis zur Höhe von sechs Monatsmieten.
Die Bürgschaft wurde von mir angeboten.”
Bürge ich bei einer solchen Formulierung wirklich nur für sechs Monatsmieten?
Danke!!
Fabian Schmidtmann
19.12.2018 - 17:59
Frage:
Wohnung an Studentin vermietet. Kaution und Miete wurden nur vom Vater bezahlt. Nach Auszug wurde die Kaution an den Vater zurücküberwiesen, da uns die Kontoverbindung der Tochter nie vorlag. Wegen mangelnder Empfangszuständigkeit des Kontos ihres Vaters will die Tochter die Kaution
auf ihr eigenes Konto überwiesen haben und fordert nochmal die Kaution ein, die bereits auf dem Konto ihres Vaters eingegangen ist.
Ist das rechtens?
05.06.2019 - 18:06
Hallo,
uns wurde vorgeschlagen, dass ein Elternteil anstatt zu bürgen, Teil der Mieterpartei, also Hauptmieter werden sollte. Gehe ich richtig in der Annahme, dass auf diesen Weg die u.U. beschränkte Haftung des Bürgen umgangen werden soll?
Welche andere Folgen würden sich aus so einem Konstrukt ergeben? Kann der Vermieter z.B. höhere Mietnebenkosten verlangen, obwohl im bekannt ist, dass der Elternteil nicht in der Wohnung wohnt?
Vielen Dank
06.06.2019 - 11:10
Hallo C.B.,
ein Mieter ist besser zu fassen als ein Bürge. Das ist i.d.R. der Hintergrund. Vereinbarten Sie, dass das Elternteil stiller Mieter wird und nicht in die Wohnung einziehen wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.11.2019 - 14:37
Guten Tag Herr Hundt,
vielen Dank für diesen ausführlichen Beitrag, den ich gerne früher gelesen hätte.
Auch meine Freundin und ich haben für unsere Wohnung eine Elternbürgschaft, um den Abschluss des Mietvertrags zu ermöglichen.
Da wir mittlerweile nun finanziell unabhängiger sind als zum Zeitpunkt des Einzugs, würde ich die Bürgschaft gerne auflösen und meine Eltern entlasten.
Leider finde ich zu dieser Vorgehensweise keine genauere Anleitung/Vorgehensweise. Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn die mir die übliche und unkomplizierteste Vorgehensweise kurz erläutern könnten.
Vielen herzlichen Dank und liebe Grüße
01.12.2019 - 09:19
Hallo A.F.,
bitten Sie den Vermieter die Bürgschaftserklärung auszuhändigen und weisen Sie Ihr Einkommen entsprechend nach. Hinterlegen Sie ggf. eine Kaution (falls noch nicht geschehen). Dann hoffen Sie einfach, dass der Vermieter mitspielt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.06.2020 - 12:47
Guten Tag Herr Hundt,
eine Freundin von mir möchte dem Vermieter gerne eine Bürgschaft ihrer Eltern zum Bezug einer Wohnung anbieten. Da sie aus Frankreich kommt sind auch ihre Eltern dort ansässig. Gibt es dabei besondere Aspekte zu berücksichtigen? Ist diesbezüglich die Rechtssicherheit für den Vermieter gegeben?
Viele Grüße
Elias K.
06.07.2020 - 09:54
Hallo Elias,
als Vermieter würde ich mich nicht darauf einlassen eventuelle Forderungen grenzüberreifen einzufordern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.09.2020 - 11:58
Hallo ich habe eine Frage zu Bürgschaft der Eltern in einer WG mit drei Hauptmietern:
Wenn ich aus dem mietvertrag austrete und eine neue Mieterin für Mich reinkommt Durch einen Nachtrag, erlischt die Bürgschaft meines Vaters (die er bei meinem einzug Für mich erteilt hat) dann automatisch? Nicht dass er noch für eine WG haftet, in der ich gar nicht mehr mieter bin!
Freue mich über Hilfe:)
24.09.2020 - 18:42
Hallo Melanie,
lesen Sie den Inhalt der Bürgschaft genau und lassen Sie sich das Dokument aushändigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.05.2021 - 13:06
Hallo Herr Hundt,
Mein Sohn 18 Jahre in Ausbildung möchte seine erst Wohnung mieten. Wir haben nun eine gefunden und wollten als Bürge eintreten.
Der Vermieter möchte jedoch das Wir als Eltern die Wohnung mieten und Er Untermieter werden soll.
Wir haben schon eine Wohnung würden also 2 Mietverträge dann haben.
Was ist der Unterschied und was wäre besser für Uns?
Mit freundlichen Grüßen
Susann
14.05.2021 - 13:53
Hallo Susann,
für den Vermieter ist es besser, wenn Sie Mieter (oder zumindest Mitmieter) werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2021 - 20:07
Hallo Herr Hundt,
mein Freund (berufstätig) und ich wollen zusammen eine Wohnung anmieten. Da ich jedoch zur Zeit noch studiere und kein festes Einkommen nachweisen kann, wurde nach einer Bürgschaft meiner Eltern gefragt. Nun meine Frage: Wenn ich ausziehen sollte, müssten meine Eltern dann ja noch weiterhin für die Wohnung und somit für meinen Freund bürgen. Wäre es möglich eine Bürgschaft auszustellen, die nur mich umfasst oder einen Vertrag zwischen mir und meinem Freund aufzustellen, so dass wir dieses Problem bei einer eventuellen Trennung umgehen könnten?
Vielen Dank im Voraus und liebe Grüße,
Marie
09.12.2021 - 20:23
Hallo Marie,
bei einem gemeinsamen Mietvertrag haften Ihre Eltern für alle Mieter. Das können Sie im Innenverhältnis vielleicht regeln, im Außenverhältnis bleibt die Haftung allerdings erhalten. Das heisst, der Vermieter wird sich im Zweifel an Ihre Eltern als Bürgen wenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.08.2022 - 10:03
Guten Tag,
ich habe gerade eine WG gefunden und habe vor am Ende des Monats einzuziehen. Da ich Student sein werde, hat der Vermieter gefragt, ob ich einen Einkommensnachweis vorlegen kann. Da das nicht der Fall ist, habe ich meine Eltern gebeten, eine freiwillige Bürgschaft für mich auszustellen.
Der Bürschaftsvertrag ist auf die Wohung ausgestellt, in die ich einziehen werde. Allerdings bin ich nur Untermieter bei einem meiner Mitbewohner. Müssen meine Eltern im Schadenfall/Mietausfall die komplette Miete, oder nur meinen Teil der Wohnung bezahlen? Ich habe ja nur den Untermietvertrag unterschrieben.
Vielen Dank im Voraus für die Anwort!
Viele Grüße
Philipp
08.08.2022 - 12:52
Hallo Philipp,
wenn Sie Untermieter sind, dann ist Ihr “Vermieter” und Vertragspartner der Hauptmieter der Wohnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2022 - 13:31
Guten Tag,
unsere Tochter wohnt als Untermieterin in einer Dreier-WG und übernimmt jetzt als Hauptmieterin die Wohnung. Der Vermieter hat uns Eltern mit in den Vertrag/Nachtrag eingetragen, was wir aber nicht möchten. Die geforderte Mietbürgschaft übernehmen wir. Ist diese Konstruktion zulässig? Welche Möglichkeiten gibt es, dies zu verhindern?
Mit freundlichen Grüßen
Gudrun
26.08.2022 - 19:38
Hallo Gudrun,
Vermieter möchten sich absichern und ein “stiller” Mieter ist m.E. besser als ein Bürge. Am Ende ist alles Verhandlungssache. Sie müssen nur wissen, dass der Vermieter im Zweifel dem Hauptmieterwechsel nicht zustimmen wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt