Der Abschuss eines Mietvertrages ist für jeden Vermieter mit einem Risiko verbunden. Daher hat er ein berechtigtes Interesse daran, sich für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Mieters abzusichern. Nahezu jeder Vermieter macht den Abschluss des Mietvertrages aus diesem Grund davon abhängig, dass der Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten eine Sicherheit leistet. Nach dem Motto „je mehr desto besser“ kommen einige Vermieter sogar auf die Idee, sich von ihrem Mieter nicht nur eine, sondern mehrere Sicherheiten stellen zu lassen. Verbreitet ist z. B. die Forderung des Vermieters, eine (Bar-) Kaution zu leisten und zusätzlich einen Bürgen zu stellen.

In ihrer Not, den Zuschlag für die Wohnung anderenfalls nicht zu bekommen, lassen sich viele Mieter hierauf ein. Kommt es dann zu einer Inanspruchnahme des Bürgen, stellen sich Mieter und Bürgen zu Recht die Frage, ob die Verpflichtung, einen Bürgen zu stellen, wirksam ist und ob bzw. inwieweit der Bürge in Anspruch genommen werden kann. Hierauf gibt dieser Beitrag eine Antwort.

I. Mehrere Sicherheiten gleichzeitig sind grds. zulässig

Das Gesetz macht keine Vorgaben, dass, welche und wie viele Sicherheiten der Mieter zu stellen hat. Das Ob und die Anzahl der Sicherheiten können grds. frei vereinbart werden. Grds. ist es daher auch möglich zu vereinbaren, dass der Mieter eine (Bar-) Kaution zu leisten und zusätzlich einen Bürgen zu stellen hat.

II. Die Summe der Sicherheiten darf drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten

Eine wesentliche Einschränkung, die der Zulässigkeit einer Vereinbarung, nach der der Mieter nicht nur eine (Bar-) Kaution zu leisten, sondern auch einen Bürgen zu stellen hat, häufig im Wege steht, ergibt sich jedoch aus § 551 Abs.1 BGB. Danach darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Vereinfacht gesagt: Die Sicherheit darf drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten. Diese Höchstgrenze, von der gem. § 551 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters durch vertragliche Vereinbarung abgewichen werden darf, gilt nicht für jede einzelne Sicherheit gesondert. Vielmehr sind mehrere Sicherheiten zusammenzuzählen (vgl. BGH, Urteil vom 30.06. 2004 – VIII ZR 243/03). Für die Berechnung der Höchstgrenze ist die Höhe derjenigen Miete maßgeblich, die der Mieter im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit geschuldet hat. Wird diese Vereinbarung mit dem Abschluss des Mietvertrages oder zumindest vor der ersten Mieterhöhung getroffen, verändert sich die Höchstgrenze durch spätere Mieterhöhungen nicht.

Solange die Grenze von drei monatlichen Nettokaltmieten nicht überschritten wird, ist auch eine Vereinbarung wirksam, nach der der Mieter mehrere unterschiedliche Sicherheiten zu leisten hat.

Grds. unzulässig und damit teilweise unwirksam (zu den Rechtsfolgen vgl. die Ausführungen unter III.) ist hingegen eine Vereinbarung, die den Mieter verpflichtet, eine (Bar-) Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten und zusätzlich einen Bürgen zu stellen (vgl. BGH, Urteil vom 30.06. 2004 – VIII ZR 243/03).

Ebenso unzulässig und teilweise unwirksam wäre z. B. auch eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter zwar nur eine (Bar-) Kaution in Höhe von zwei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten hat, aber daneben einen Bürgen zu stellen hat, der für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis in einem Umfang einzustehen hat, der eine monatliche Nettokaltmiete überschreitet.

III. Rechtsfolge eines Verstoßes gegen die Höchstgrenze- Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Mietsicherheit

Haben die Mietparteien vereinbart, dass der Mieter eine (Bar-) Kaution zu leisten und zusätzlich einen Bürgen zu stellen hat und wird die Höchstgrenze von drei monatlichen Nettokaltmieten dadurch überschritten, hat dies nicht zur Folge, dass die gesamte Vereinbarung über die Bestellung der Sicherheiten unwirksam ist und der Mieter gar keine Sicherheit leisten muss. Es tritt lediglich eine Teilunwirksamkeit in der Weise ein, dass die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung nur insoweit unwirksam ist, als das nach § 551 Abs.1 BGB höchstzulässige Maß von drei monatlichen Nettokaltmieten überschritten wird (vgl. BGH, Urteil vom 30.06. 2004 – VIII ZR 243/03)

Haben die Parteien z.B. vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, eine (Bar-) Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten und zusätzlich einen Bürgen zu stellen, ist daher nur die Vereinbarung über die Stellung des Bürgen unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 30.06. 2004 – VIII ZR 243/03). Ob die Vereinbarung über die (Bar-) Kaution und diejenige über die Bestellung des Bürgen sich in ein und demselben Paragraphen des Mietvertrages befinden oder äußerlich getrennt auf verschiedene Paragraphen verteilt sind, ist dabei unerheblich.

Offen gelassen hat der BGH bislang, ob im Falle eines Verstoßes gegen die Höchstgrenze des § 551 Abs.1 BGB lediglich die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung teilunwirksam ist oder ob auch die auf Grund der Vereinbarung bestellte Sicherheit, durch die die Höchstgrenze überschritten wird, also der Bürgschaftsvertrag (teilweise) unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88). Letzteres nimmt z.B. das OLG Köln in seinem Urteil vom 30.08.1988 – 22 U 83/88- an. Da es sich bei der mietvertraglichen Vereinbarung über die vom Mieter zu leistende Sicherheit und dem Bürgschaftsvertrag um zwei voneinander zu trennende Rechtsgeschäfte mit unterschiedlichen Vertragspartnern handelt, spricht jedoch vieles dafür anzunehmen, dass sich die Teilunwirksamkeit auf die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung beschränkt. Nimmt man dies an, ändert sich dadurch im Ergebnis jedoch nichts an der Tatsache, dass der Bürge nicht in Anspruch genommen werden kann, soweit die Bürgschaft unter Anrechnung der (Bar-) Kaution drei Monatsnettokaltmieten übersteigt. Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, zu der er wegen der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung gar nicht oder nur eingeschränkt verpflichtet war, hat er diese Leistung nämlich (teilweise) ohne Rechtsgrund erbracht und kann sie gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB vom Vermieter insoweit zurückfordern, als die zulässige Grenze von drei monatlichen Nettokaltmieten überschritten ist (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88). Der Mieter kann demzufolge von seinem Vermieter – je nach dem Ausmaß der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung- verlangen, dass er den Bürgen gar nicht oder nur in Höhe eines evtl. Differenzbetrages in Anspruch nimmt, der zwischen der geleisteten (Bar-) Kaution und der Höchstgrenze von drei monatlichen Nettokaltmieten noch verbleibt (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88).

Dem Bürgen steht dieser Anspruch aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB zwar nicht selbst gegen den Vermieter zu. Hält der Vermieter sich nicht an die Forderung des Mieters und nimmt den Bürgen dennoch in Höhe eines Betrages in Anspruch, der unter Anrechnung der (Bar-) Kaution drei Monatsnettokaltmieten übersteigt, kann der Bürge den Anspruch des Mieters aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB dem Vermieter jedoch einredeweise entgegenhalten (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1989 – IX ZR 212/88). § 768 Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Bürge die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden geltend machen kann. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob der Mieter seinen Anspruch geltend macht.

IV. Ausnahmen – In diesen Fällen gilt die Höchstgrenze nicht

§ 551 Abs.1 BGB, der die Höchstgrenze für die vom Mieter zu erbringende Sicherheit festlegt, lässt zwar seinem Wortlaut nach keine Ausnahmen zu und verbietet in Abs.4 abweichende Vereinbarungen sogar für den Fall, dass es sich um Individualvereinbarungen handelt. Mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck des § 551 Abs.1 BGB hält die Rechtsprechung jedoch in zwei Fallgestaltungen eine unbegrenzte Haftung des Bürgen für zulässig. Selbst dann also, wenn der Mieter bereits eine (Bar-) Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu leisten hat, ist die zusätzliche Absicherung durch den Abschluss eines Bürgschaftsvertrages in den folgenden beiden Fällen zulässig.

1. Unaufgefordertes Angebot des Bürgen ohne erkennbare Belastung des Mieters

Mit Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90- hat der BGH entschieden, dass die Höchstgrenze des § 551 Abs.1 BGB (des damaligen § 550b Abs.1 S.1 und 2 BGB) nicht gilt, wenn der Bürge dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft zusagt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter zu fördern, vorausgesetzt, mit der Bürgschaft sind erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden. In diesem Fall sei – so der BGH- eine Begrenzung der Mietsicherheit vom Sinn und Zweck des § 551 Abs.1 BGB her nicht geboten. Der Sinn des § 551 Abs.1 BGB bestehe darin, den Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen zu bewahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegenzuwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. Diesem Schutzzweck widerspreche es nicht, wenn man eine über den Rahmen von § 551 Abs.1 BGB hinausgehende zusätzliche Sicherheit für den Fall zulasse, dass nicht der Vermieter es war, der dies von seinem Mieter gefordert hat, sondern der Bürge dies von sich aus angeboten hat und dadurch keine erkennbare Belastung des Mieters eintritt.

Diese vom BGH zugelassene Ausnahme kommt in erster Linie in solchen Fällen zum Tragen, in denen der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrages mit einem Mietinteressenten nicht bereit ist, weil dieser den Nachweis, die Miete zahlen zu können, nicht erbringen kann. In eine solche Lage geraten besonders oft Studierende oder Auszubildende, deren Eltern oder sonstige Verwandte sich – anstelle einer (Mit-) Anmietung- von sich aus als Bürgen anbieten, um den Vertragsschluss zu ermöglichen. Die Ausnahme ist jedoch nicht auf Elternbürgschaften bzw. Bürgschaften durch Verwandte beschränkt. Auch in sonstigen Fällen, in denen der Mietinteressent über kein oder nur ein geringes Einkommen verfügt und ein Dritter sich von sich aus unaufgefordert bereit erklärt zu bürgen, gilt die Höchstgrenze des § 551 Abs.1 BGB unter der Voraussetzung nicht, dass der Mieter erkennbar nicht belastet wird.

2. Bürgschaft zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass alle Mietsicherheiten zusammen nur drei monatliche Nettokaltmieten betragen dürfen, macht der BGH in solchen Fällen, in denen die Bürgschaft erst während des laufenden Mietverhältnisses aus konkretem Anlass, und zwar deshalb vereinbart wird, weil dem Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs droht (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04.2013 – VIII ZR 379/12). Würde die Vorschrift des § 551 Abs.1 BGB, die dem Schutz des Mieters dienen soll, in einem solchen Fall zur Anwendung kommen und die Gewährung der zusätzlichen Sicherheit verhindern, würde dies dem Mieter eher schaden als nützen, weil der Vermieter sich ohne zusätzliche Sicherheit in der Regel nicht von der Kündigung abhalten ließe. Die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Höhe der Mietsicherheit würde – so der BGH in seinem Urteil vom 10.04.2013- in ihr Gegenteil verkehrt, wenn man sie in einem Fall zur Anwendung kommen ließe, in dem die zusätzliche Sicherheit der Abwendung einer Kündigung diene.

Die Ausnahme von § 551 Abs.1 BGB gilt in diesem Fall unabhängig davon, ob der Bürge die Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. 04.2013 – VIII ZR 379/12).