Kaum ein Vermieter ist heutzutage bereit, eine Wohnung zu vermieten, ohne dass der Mieter für die gegen ihn gerichteten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit leistet. In der ganz überwiegenden Zahl aller Mietverhältnisse wird diese Sicherheit in Form einer (Bar-) Kaution erbracht.

In manchen Fällen verlangt der Vermieter jedoch, dass der Mieter einen Bürgen stellt, der sich dem Vermieter gegenüber verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Eine Mietbürgschaft ist stets mit Risiken verbunden, und zwar nicht nur für den Bürgen, sondern auch für den Vermieter und den Mieter.

Dieser Beitrag informiert darüber, mit welchen Gefahren eine Mietbürgschaft für die jeweiligen Beteiligten einhergehen kann.

I. Bürge: Diese Gefahren und Risiken bestehen für den Bürgen

Viele Bürgen denken bei der Übernahme der Bürgschaft, ihre Verpflichtung, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis einzustehen, bestünde nur auf dem Papier. Nicht selten werden sie jedoch eines Besseren belehrt. Die Gefahr, vom Vermieter in Anspruch genommen zu werden, realisiert sich öfter als gedacht. Das Risiko einer Inanspruchnahme durch den Vermieter hängt zum einen von der Zahlungsfähigkeit bzw. Zahlungswilligkeit des Mieters, auf der anderen Seite aber auch davon ab, ob der Bürge selbstschuldnerisch haftet oder nicht. Hat der Bürge sich als Selbstschuldner verbürgt, kann er nämlich die dem Bürgen grds. gem. § 771 BGB zustehende Einrede der Vorausklage nicht erheben (vgl. § 773 Abs.1 Zf.1 BGB). Er kann die Zahlung also nicht mit der Begründung verweigern, dass der Vermieter noch keinen erfolglosen Zwangsvollstreckungsversuch beim Mieter unternommen hat.

Doch auch wenn der Bürge den Vermieter zunächst darauf verweisen kann, dass dieser vor seiner Inanspruchnahme Befriedigung beim Mieter zu suchen hat, ist es keinesfalls garantiert, dass dies von Erfolg gekrönt ist. Spätestens dann, wenn die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Mieters scheitert, kann der Vermieter grds. den Bürgen in Anspruch nehmen.

Auch wenn der Vermieter den Bürgen berechtigter Weise in Anspruch genommen hat, bleibt es zwar dabei, dass der Mieter derjenige ist, der letztendlich für seine Schuld einzustehen hat. Deshalb ordnet das Gesetz in § 774 Abs.1 S.1 BGB auch an, dass die Forderung des Gläubigers (des Vermieters) gegen den Hauptschuldner (den Mieter) auf den Bürgen übergeht, soweit der Bürge den Gläubiger (Vermieter) befriedigt. Auch die theoretische Möglichkeit, den Anspruch des Vermieters gegen den Mieter geltend zu machen und die an den Vermieter gezahlte Summe vom Mieter erstattet zu bekommen, nützt dem Bürgen jedoch dann nichts, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist. In diesem Fall ist der Bürge der Leidtragende und bleibt auf den Kosten sitzen.

Der Mietbürge ist zwar im Gegensatz zu anderen Bürgen grds. dadurch noch vergleichsweise gut vor einer übermäßigen Belastung geschützt, dass die Mietsicherheit gem. § 551 Abs.1 BGB höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen darf. Unabhängig davon, dass auch drei Monatsnettokaltmieten eine hohe Summe ergeben können, gibt es von dieser Höchstbeschränkung jedoch zwei Ausnahmen. Diese liegen vor, wenn

• der Vermieter die Bürgschaft nicht verlangt hat, sondern der Bürge dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft zusagt, um den Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter zu ermöglichen und mit der Bürgschaft für den Mieter erkennbar keine besonderen Belastungen verbunden sind (vgl. BGH, Urteil vom 06.1990 – IX ZR 16/90)

oder

• die Bürgschaft erst während des laufenden Mietverhältnisses zur Abwendung einer dem Mieter drohenden fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vereinbart wird (vgl. BGH, Urteil vom 04.2013– VIII ZR 379/12).

Liegt eine dieser Ausnahmen vor, haftet der Bürge unbeschränkt und läuft Gefahr, erhebliche Vermögenseinbußen zu erleiden, wenn er bei dem Mieter wegen dessen Zahlungsunfähigkeit keinen Regress nehmen kann.

II. Vermieter: Auch für den Vermieter ist die Mietbürgschaft mit Risiken verbunden

Der Vermieter erlangt mit dem Bürgen zwar einen zusätzlichen Schuldner, den er, je nachdem, ob der Bürge selbstschuldnerisch haftet oder nicht, ohne, zumindest aber nach einem erfolglosen Vollstreckungsversuch beim Mieter in Anspruch nehmen kann. Die Bürgschaft stellt für den Vermieter jedoch nur dann eine werthaltige Sicherheit dar, wenn der Bürge auch zahlungsfähig ist. Dies ist zwar bei solchen Bürgen, die die Bürgschaft gewerbsmäßig übernehmen, wie z. B. einer Bank, grds. gewährleistet. Hat sich jedoch eine Privatperson für die Schulden des Mieters verbürgt, läuft der Vermieter Gefahr, dass nicht nur der Mieter, sondern auch der Bürge nicht über die finanziellen Mittel verfügt, die erforderlich sind, um die Schulden des Mieters zu begleichen. In der potentiellen Zahlungsunfähigkeit des Bürgen liegt das Hauptrisiko der Bürgschaft für den Vermieter.

Ein weiteres Risiko, das für den Vermieter mit der Mietbürgschaft verbunden ist, ist das Prozessrisiko. Hat der Mieter als Sicherheit eine (Bar-) Kaution geleistet, kann der Vermieter zumindest am Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen, wenn bzw. soweit er noch offene Forderungen gegen den Mieter hat. Ist der Mieter der Ansicht, dass der Zugriff auf die Kaution zu Unrecht erfolgt ist, ist er es, der den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagen muss und das Risiko trägt, im Prozess zu unterliegen. Dieses Prozessrisiko trägt im Falle einer als Mietsicherheit geleisteten Bürgschaft jedoch der Vermieter. Zahlt der in Anspruch genommene Bürge nicht freiwillig, muss der Vermieter ihn nämlich verklagen. Wie jeder Prozess, birgt auch dieser das Risiko in sich zu unterliegen, und zwar selbst dann, wenn der geltend gemachte Anspruch tatsächlich besteht. Hierzu kann es z. B. kommen, wenn der Vermieter einen von ihm zu erbringenden Beweis nicht führen kann.

III. Mieter: Gefahren lauern auch für den Mieter

Hat der Mieter einen Bürgen gestellt und wird dieser vom Vermieter in Anspruch genommen, wird der Bürge in aller Regel die an den Vermieter gezahlte Summe vom Mieter erstattet verlangen, sofern die Übernahme der Bürgschaft nicht schenkweise erfolgt ist. Hierin liegt keine besondere mit der Bürgschaft verbundene Gefahr für den Mieter. Es handelt sich vielmehr um einen von vornherein abzusehenden Prozess und auch um den vom Gesetzgeber in § 774 BGB vorgesehenen Regelfall. Risiken, die in erster Linie gar nicht so sehr finanzieller, sondern zwischenmenschlicher Natur sind, entstehen für den Mieter jedoch dann, wenn er den Regressanspruch des Bürgen nicht erfüllen kann. Besteht zwischen dem Mieter und dem Bürgen– wie es bei einer von einer Privatperson übernommenen Bürgschaft oft der Fall ist- ein besonderes Näheverhältnis, kann dieses stark beeinträchtigt, wenn nicht sogar zerstört werden, wenn der Bürge auf den Kosten sitzen bleibt. Jeder Mieter sollte sich daher gut überlegen, ob er eine ihm nahestehende Person tatsächlich als Bürgen stellen möchte.

Ein weiteres mit der Mietbürgschaft für den Mieter einhergehendes Risiko stellt die Zahlungsunfähigkeit des Bürgen dar. Diese kann nicht nur dem Vermieter, sondern auch ihm zum Verhängnis werden. Für den Mieter steht nicht selten der Bestand des Mietverhältnisses auf dem Spiel, wenn er seinen dem Vermieter gegenüber bestehenden Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Zahlt der Mieter z. B. an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete in Höhe eines Betrages nicht, der die Miete für einen Monat übersteigt, ist der Vermieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Der Vermieter ist zwar nicht verpflichtet, vor dem Ausspruch der Kündigung den Versuch zu unternehmen, Befriedigung durch die Inanspruchnahme des Bürgen zu erlangen. Tut er dies jedoch und ist auch der Bürge nicht zahlungsfähig, kann dies den Ausschlag dafür geben, dass der Vermieter die Kündigung ausspricht.

IV. Fazit

Eine Bürgschaft als Mietsicherheit ist für alle Beteiligten- den Bürgen, den Vermieter und auch den Mieter- mit Risiken verbunden. Für den Bürgen ist das Risiko finanzieller Art und besteht insbesondere dann, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und er den von ihm an den Vermieter geleisteten Betrag vom Mieter nicht erstattet bekommt. Auch dem Vermieter drohen Vermögenseinbußen im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Bürgen. Für den Mieter steht in erster Linie seine persönliche Beziehung zu dem Bürgen, aber auch der Bestand seines Mietverhältnisses auf dem Spiel, wenn er den Regressanspruch des Bürgen nicht erfüllen kann oder der Bürge selbst zahlungsunfähig ist.