Der weitaus größte Teil aller vermieterseitigen Kündigungen eines Mietverhältnisses wird auf Eigenbedarf gestützt. Daher ist es nicht verwunderlich, dass eine Vielzahl aller Mietrechtsstreitigkeiten die Eigenbedarfskündigung zum Gegenstand hat. Da Mieter und Vermieter häufig keine einvernehmliche Regelung finden, enden viele dieser Auseinandersetzungen vor Gericht. Auch der BGH hatte sich schon unzählige Male mit Problemen rund um die Eigenbedarfskündigung zu befassen.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten sieben BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung.

Mieter die sich mit dem Thema Eigenbedarf auseinandersetzen müssen, sei das E-Book “E-Book: Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?” empfohlen.

Für Vermieter ist dieses E-Book zur Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung interessant.

Top 1: Gründe für die Eigenbedarfskündigung – BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87

Mit seiner Entscheidung aus dem Jahr 1988 hat der BGH folgende grundsätzliche Aussagen zur Eigenbedarfskündigung getroffen, die bis heute Gültigkeit haben:

Der Wunsch des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder diese einer anderen zulässigen Bedarfsperson zu überlassen, reicht für die Annahme von Eigenbedarf dann aus, wenn der Vermieter für diesen Wunsch vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat.

Eine unzureichende Unterbringung des Vermieters bzw. der Bedarfsperson ist nicht erforderlich.

Die Interessen des Vermieters sind bei der Entscheidung darüber, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, nicht gegen die Belange des Mieters abzuwägen. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch nach § § 574 BGB zu beachten.

Top 2: Alternativwohnung – BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02

Mit seinem Urteil vom 09.07.2003 hat der BGH Klarheit über die bis dahin umstrittenen Voraussetzungen für eine Anbietpflicht des Vermieters geschaffen und Folgendes klargestellt:

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindende Alternativwohnung zur Anmietung anzubieten, sofern ihm diese vor bzw. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht.

Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Wird die Alternativwohnung erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist frei, besteht keine Verpflichtung des Vermieters, diese seinem Mieter anzubieten.

Top 3: Nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs – BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04

Mit diesem Urteil hatte der BGH über die Frage zu befinden, bis zu welchem Zeitpunkt sich ein nachträglicher Wegfall eines zunächst bei Ausspruch der Kündigung vorhandenen Eigenbedarfs auf die Wirksamkeit der Kündigung auswirkt. Die wesentlichen Grundaussagen des Urteils lauten wie folgt:

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn sich der Wegfall vor dem Ablauf der Kündigungsfrist ereignet hat. In diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet. Unterbleibt die Mitteilung, wird die Kündigung nachträglich wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Top 4: Inhalt des Kündigungsschreibens bei Eigenbedarf – BGH, Versäumnisurteil vom 06.07. 2011 – VIII ZR 317/10

Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung steht und fällt mit dem Inhalt des Kündigungsschreibens. Mit seiner Entscheidung vom 06.07.2011 hat der BGH die Anforderungen umschrieben, die das Kündigungsschreiben erfüllen muss, um dem Erfordernis der Begründung gem. § 573 Abs.3 BGB gerecht zu werden.

Der BGH führt dazu Folgendes aus:

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss das Kündigungsschreiben die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, enthalten.

Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, müssen– so das Gericht- nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergegeben werden. Der Vermieter kann grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegt sind. Eine Wiederholung in der Kündigung selbst ist nicht erforderlich.

Top 5: Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf – Beweislastverteilung – BGH, Urteil vom 18. 05. 2005 – VIII ZR 368/03

Der BGH bestätigt mit seinem Urteil vom 18.05.2005, dass dem Mieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zusteht, wenn dieser den in Wahrheit bereits beim Ausspruch der Kündigung gar nicht bestehenden Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. In diesem Zusammenhang klärt der BGH auch die Frage, welche Partei in einem Schadensersatzprozess die Beweislast für das (Nicht-) Vorliegen des Nutzungswillens des Vermieters trägt.

Die Kernaussagen der Entscheidung lauten wie folgt:

Der Mieter muss beweisen, dass die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt. Eine Beweislastumkehr zu Gunsten des Mieters findet nicht statt.

Da der Mieter in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig jedoch keinen Einblick hat und ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen kann, ob der Nutzungswille tatsächlich vorlag, wird dem Mieter die Prozessführung immer dann, wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, auf folgende Art und Weise erleichtert:

Der Mieter kann sich zur Begründung seiner Behauptung, der Nutzungswille des Vermieters habe von vornherein nicht bestanden, zunächst darauf beschränken darzulegen, dass der Vermieter seinen Nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert hat. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Hat der Mieter dies dargelegt, darf der Vermieter sich im Prozess nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters schlicht zu bestreiten.

Vielmehr muss der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich (nach Ablauf der Kündigungsfrist) entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte.

Top 6: Anfänglicher oder vorhersehbarer Eigenbedarf – BGH, Urteil vom 20. 03. 2013 – VIII ZR 233/12

Fälle, in denen das Mietverhältnis bereits nach relativ kurzer Vertragsdauer gekündigt wird, zwingen die Gerichte immer wieder, sich mit der Frage des anfänglichen oder vorhersehbaren Eigenbedarfs auseinander zu setzen; so auch in dem dem Urteil des BGH vom 20.03.2013 zu Grunde liegenden Fall. Mit diesem Urteil verneint der BGH zwar im konkreten Fall eine Unwirksamkeit der Kündigung. Er bestätigt aber die bereits vom Bundesverfassungsgericht mitUrteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88- zu dieser Frage entwickelten Grundsätze.

Danach ist eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Vermieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will.

Die Instanzrechtsprechung nimmt eine Unwirksamkeit bereits dann an, wenn der Eigenbedarf zwar im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bestanden hat und der Vermieter auch nicht in Erwägung gezogen hat, diesen geltend zu machen, die den Eigenbedarf begründenden Umstände für den Vermieter aber bei Vertragsschluss vorhersehbar waren. Um den Mieter auf die Möglichkeit begrenzter Vertragsdauer hinweisen zu können und damit die Unwirksamkeit wegen vorhersehbaren Eigenbedarfs zu vermeiden, muss der Vermieter eine Bedarfsvorschau vornehmen, die ca. fünf Jahre in die Zukunft reicht (vgl. LG Ulm, Urteil vom 21.05.2008 – 1 S 13/08).

Diese Rechtsprechung steht nicht im Widerspruch zu derjenigen des BGH. Denn auch dieser führt in seinem Urteil vom 20.03.2013 aus, die Eigenbedarfskündigung nach 3-jähriger Mietdauer sei in konkreten Fall nicht unwirksam, weil zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags für keinen der Beteiligten absehbar gewesen sei, dass ein Eigenbedarf entstehen würde. Der Eigenbedarf sei vielmehr auf Grund einer erst nach der Vermietung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse der Bedarfsperson entstanden. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass auch nach der Ansicht des BGH eine Unwirksamkeit zu bejahen gewesen wäre, wenn die künftige Entwicklung absehbar gewesen wäre.

Top 7: Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs – Schriftformerfordernis – BGH, Urteil vom 04. 04. 2007 – VIII ZR 223/06

Bereits vor dem Urteil des BGH vom 04.04.2007 bestand Einigkeit darüber, dass ein für mehr als ein Jahr geltender Verzicht auf das Recht, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, gem. § 550 S.1 BGB dem Erfordernis der Schriftform des § 126 BGB unterliegt und die Nichtbeachtung der Schriftform gem. § 550 S. 2 BGB zur Folge hat, dass das Mietverhältnis trotz des Verzichtsfrühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums kündbar ist.

Umstritten war allerdings, ob dies auch dann gilt, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet. Diesen Streit hat der BGH nun mit seiner Entscheidung vom 04.04.2007 beigelegt und die Formbedürftigkeit auch in diesem Fall bejaht.

Das Gericht begründet die Formbedürftigkeit mit dem Sinn und Zweck des § 550 BGB, der darin besteht, einen Erwerber der Wohnung über den Inhalt des Mietvertrages, in den dieser gem. § 566 Abs.1 BGB eintritt, zu informieren. Ohne Einhaltung der Schriftform würde –so das Gericht- dem Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung habe. Für den Erwerber sei nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung.