Kann man einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters dadurch vorbeugen, dass man im Mietvertrag einen Ausschluss von Kündigungen wegen Eigenbedarfs vereinbart?

Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Ausschluss von Eigenbedarf im Mietvertrag durchaus möglich!

Der Bundesgerichtshof z.B. hält einen Ausschluss in Form eines Verzichts des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung für einen Zeitraum von mehr als 1 Jahr für zulässig, wenn die Parteien-wie für den übrigen Mietvertrag, auch bezüglich des Verzichts die notwendige Schriftform des § 550 I BGB eingehalten haben, so der Leitsatz des BGH im Urteil vom 04.07.2007.

In dem Urteil vom 04.04.2007, Az: VIII ZR 223/06 entschied der BGH allerdings, dass die Schriftform hier gerade nicht eingehalten und der Verzicht damit auch nicht wirksam vereinbart worden sei. Zwar wurde durch den Vermieter ein schriftlicher Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklärt, jedoch stand diese „Vereinbarung“ nicht im Mietvertrag, sondern auf einem einzelnen losen Blatt, welches weder von den Mietparteien unterzeichnet war, noch einen Hinweis auf das Mietverhältnis enthielt.

Wichtig: Wenn man einen solchen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung wirksam vereinbaren will, sollte man diesen direkt in den Mietvertrag aufnehmen. Trifft man eine solche Vereinbarung auf einem gesonderten Schriftstück, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden ( BGH, Urteil vom 15. 11. 2006, Az: XII ZR 92/04 )

Dies ist dann wiederum eine Frage der Auslegung der Gerichte!

In einer Entscheidung vom 05.01.2010 durch das Amtsgericht Hamburg-Altona, Az: 315 A C 204/09 ging es um einen vom Mieter gestellten Formularmietvertrag einer Mieterorganisation, in dem das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung u.a. wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen wurde.

Der Vermieter kündigte trotzdem wegen Eigenbedarf – das Amtsgericht gab ihm hier Recht!

Es begründete seine Entscheidung u.a. damit, dass diese „Klausel“ im Mietvertrag zu einer „unangemessenen Benachteiligung“ des Vermieters führen würde, da der formularmäßige Verzicht auf die Geltendmachung von Eigenbedarf hier in keinem nachvollziehbaren Wechselseitigkeitsverhältnis stünde, da der Mieter keine Gegenleistung dafür erbringe, dass ihm die langfristige Nutzungsmöglichkeit der Wohnung garantiert werde.

Dies könne, so das Gericht weiter, anders beurteilt werden, wenn von Mieterseite Investitionen in die Mietsache getätigt wurden.