Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter nicht nur eine, sondern gleich mehrere Wohnungen besitzen. Kündigt der Vermieter nun einem Mieter wegen Eigenbedarfs, stellt sich dieser zu Recht die Frage, ob er den Vermieter darauf verweisen kann, statt die Wohnung des Mieters auf eine seiner anderen Wohnungen zurückzugreifen (dazu unter 1.).

Eine nicht zu unterschätzende Bedeutung hat außerdem die weitere Frage, ob der Vermieter seinem Mieter, dem er gekündigt hat, eine seiner anderen Wohnungen zumindest zum Mieten anbieten muss (dazu unter 2.).

Im Falle vermieteten Wohnraums wird schließlich auf die Frage einzugehen sein, ob der Vermieter frei entscheiden kann, welche Wohnung er kündigt, um seinen eigenen Wohnbedarf zu befriedigen (dazu unter 3.). Diese drei Fragen beantworten wir in diesem Beitrag.

1. Muss der Vermieter eine freie Alternativwohnung vorziehen?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann missbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn dem Vermieter eine Alternativwohnung zu Verfügung steht, die er beziehen und die seinen Bedarf decken kann. Dies gilt jedoch nur unter ganz bestimmten engen Voraussetzungen. Denn auch in diesem Fall gilt – wie bei jeder Wirksamkeitsprüfung einer Eigenbedarfskündigung – der Grundsatz, dass ein Gericht seine persönliche Wertung nicht an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder der Bedarfsperson setzen darf (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88).

Eine Eigenbedarfskündigung stellt sich daher nur dann als missbräuchlich dar, wenn im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung

• dem Vermieter eine andere bereits freistehende Wohnung zur Verfügung steht, oder
• feststeht, dass diese alsbald frei wird, weil
  • der Mieter freiwillig auszieht oder
  • der Vermieter bereits einen rechtskräftigen Räumungstitel für die andere Wohnung hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.1991 – 62 S 135/91) oder
  • die sichere Aussicht besteht, einen solchen Titel zu erhalten,

und

• der vom Vermieter bestimmte Wohnbedarf in dem Alternativobjekt ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88). Dabei muss die Alternativwohnung im konkreten Einzelfall nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sein, die vom Eigentümer bestimmten Funktionen zu erfüllen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).

Liegen diese Voraussetzungen vor, entfällt der Vorwurf des Missbrauchs allerdings trotzdem dann, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ein Festhalten am Bezug gerade der gekündigten Wohnung hat (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 01.03.1991 – 1 BvR 1100/90).

In zeitlicher Hinsicht ist Folgendes zu beachten:

Grundsätzlich müssen die Voraussetzungen für die Annahme eines Missbrauchs im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches vorliegen. Von diesem Grundsatz wird allerdings in folgenden Fällen abgewichen:

Steht die Alternativwohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches nicht mehr zur Verfügung, weil der Vermieter sie vor der Kündigung vermietet oder veräußert hat, obwohl sein eigener Bedarf bereits bestand oder er konkrete Anhaltspunkte für seinen künftigen Bedarf hatte, oder beseitigt er die Möglichkeit, dort einzuziehen, durch eine Vermietung oder eine Veräußerung nach Kündigungsausspruch, entzieht dies dem Einwand des Missbrauchs allein nicht die Grundlage (vgl. BVerfG, Beschluss vom 13.11.1990 – 1 BvR 275/90). Liegen die Voraussetzungen vor, unter denen die Kündigung als missbräuchlich anzusehen wäre, wenn die Alternativwohnung tatsächlich zur Verfügung stände, kann sich der Vermieter auch dann nicht auf den Eigenbedarf berufen, wenn die Wohnung wegen der Vermietung oder Veräußerung nicht mehr zur Verfügung steht (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 23.12.1986 – 2/11 S).

Liegen die genannten Voraussetzungen für die Annahme einer Verpflichtung zur Inanspruchnahme der Alternativwohnung hingegen im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung zwar noch nicht vor, treten sie aber nachträglich vor Ablauf der Kündigungsfrist ein, kann die zunächst wirksame Kündigung nachträglich zu einer missbräuchlichen und damit unwirksamen werden, wenn der Vermieter den Mieter hiervon nicht in Kenntnis setzt und ihm nicht unverzüglich ein Angebot zur Aufhebung der Kündigungswirkungen und zur Vertragsfortsetzung unterbreitet.

Folgende Beispiele aus der Rechtsprechung sollen einen Eindruck davon vermitteln, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter die Inanspruchnahme einer Alternativwohnung zuzumuten und eine Kündigung missbräuchlich ist, und in welchen Fällen er nicht auf die Alternativwohnung verwiesen werden kann:

In folgenden Fällen wurde eine Pflicht zur Inanspruchnahme der Alternativwohnung bejaht:

• Die Lage der Alternativwohnung im 3. OG stellt dann keinen vernünftigen nachvollziehbaren Grund dar, dort nicht einzuziehen, wenn die Bedarfsperson jung und körperlich zum Treppensteigen in der Lage ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 07.06.1989 – 37 b C 2716/88).
• Die Inanspruchnahme der Alternativwohnung ist auch dann zumutbar, wenn hierfür geringfügige Änderungsarbeiten vorgenommen werden müssen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).
• Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Alternativwohnung, bereits verkauft ist, wenn diese seinen Bedarf hätte decken können (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.04.1989 – 64 S 406/88).

Nicht verlangt werden konnte die Inanspruchnahme der Alternativwohnung hingegen in folgenden Fällen:

• Der Vermieter kann nicht auf die Alternativwohnung verwiesen werden, wenn diese zu einem höheren Preis vermietbar ist, und ihm dadurch Mietverluste in der Größenordnung von mindestens EUR 1072,00 pro Jahr entstehen würden (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 13.11.1991 – 4 S 135/91).
• Möchte ein Ehepaar mit künftigem Kind die zu klein gewordene eigene Wohnung mit der gekündigten verbinden, um seine Wohnung zu vergrößern, kann es nicht auf die Alternativwohnung verwiesen werden (vgl. AG Remscheid, Urteil vom 18.04.1989 – 8 C 24/88).
• Nicht rechtsmissbräuchlich ist es, wenn der Vermieter es ablehnt, in die freie Alternativwohnung zu ziehen, weil diese eine schlechtere Verkehrsverbindung zu seinem Arbeitsort hat als die gekündigte Wohnung (vgl. LG Duisburg, Urteil vom Urteil vom 31.07.1990 – 7 S 107/90).

2. Muss der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?

Ist der Vermieter nicht verpflichtet, die freie Alternativwohnung selbst zu beziehen bzw. der Bedarfsperson zu überlassen, weil diese für seine Zwecke nicht oder weniger geeignet ist, kann seine Kündigung dennoch missbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn er diese Wohnung seinem Mieter nicht anbietet (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02).

Eine derartige Anbietpflicht ist allerdings an folgende Voraussetzungen gebunden bzw. unterliegt folgenden Einschränkungen:

In zeitlicher Hinsicht ist zu beachten, dass die Wohnung dem Mieter stets angeboten werden muss, wenn sie im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs frei ist. Wird sie hingegen erst nach dem Ausspruch der Kündigung frei, besteht die Anbietpflicht nur, wenn dies vor Ablauf der Kündigungsfrist geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02). Wird die Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei, besteht die Pflicht, diese dem Mieter anzubieten, selbst dann nicht, wenn vor Ablauf der Kündigungsfrist feststand, dass die Alternativwohnung frei wird, weil auch dem Mieter dieser Wohnung bereits gekündigt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07).

In räumlich gegenständlicher Hinsicht gilt Folgendes: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter jede Wohnung, über die er verfügt, anzubieten. Die Pflicht erstreckt sich nur auf Wohnungen, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befinden wie die gekündigte (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07). Dies folgt insbesondere daraus, dass die Alternativwohnung mit der bisherigen des Mieters vergleichbar sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 78/10).

Sofern die Vergleichbarkeit der Wohnungen gegeben ist, ist es nicht relevant, ob die freie Wohnung des Vermieters für den Mieter nach objektiven Maßstäben geeignet ist. Der Mieter hat das Recht, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1054/91).

Auch die Dispositionsfreiheit des Vermieters ist insoweit zu achten, als eine Verpflichtung zum Anbieten der freien oder frei werdenden Wohnung nur dann angenommen werden darf, wenn der Vermieter die leerstehende oder frei werdende Wohnung ohnehin (weiter)vermieten wollte. Hat er sich hingegen entschlossen, die Wohnung nicht (mehr) dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, ist dies zu respektieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 904/93).

Ergäbe sich nach den vorangegangenen Ausführungen eine Anbietpflicht des Vermieters, kann diese dennoch ausgeschlossen sein, wenn Umstände hinzutreten, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 27.01.1993 – 3 ReMiet 2/92). Die Annahme einer Unzumutbarkeit kann jedoch erst dann erfolgen, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten in einem solchen Maße verletzt hat, dass dies den Vermieter zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung berechtigen würde (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 03.04.1996 – 4 S 148/95).

3. Besteht ein Auswahlrecht des Vermieters zwischen mehreren vermieteten Wohnungen?

Verfügt der Vermieter zwar nicht über freie oder bis zum Ende der Kündigungsfrist frei werdende weitere Wohnungen, hat er aber dennoch mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt. Demgegenüber kann sich der gekündigte Mieter nicht darauf berufen, dass einem anderen Mieter hätte gekündigt werden müssen. Seine Belange sind vielmehr auf seinen Widerspruch hin erst im Rahmen des § 574 BGB zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94).

Selbst wenn man das Auswahlrecht des Vermieters – wie es teilweise vertreten wird (vgl. LG Augsburg, Urteil vom 15.07.1986 – 4 S 2086/86) – davon abhängig macht, dass der Vermieter jede seiner vermieteten Wohnungen in gleicher Weise benötigt, wird dies kaum zu Einschränkungen führen. Denn auch hier gilt der vielfach zitierte Grundsatz, dass der Vermieter selbst entscheiden kann, auf welche Weise sein Wohnbedarf am besten befriedigt werden kann.