Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ist bei Mietern sehr gefürchtet. Äußert der Vermieter den Wunsch, die Wohnung in Zukunft selbst zu nutzen oder einem Familien- oder Haushaltsangehörigen zu überlassen und kündigt daher wegen Eigenbedarfs, bedeutet dies für den Mieter oft das Ende seines Mietverhältnisses. Schon wenn der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich besteht, ist der Verlust der Wohnung für den Mieter in der Regel schlimm genug.

Umso gravierender ist es daher, dass Vermieter den Eigenbedarf immer wieder vortäuschen und das Instrument der Eigenbedarfskündigung missbrauchen, um den Mieter aus der Wohnung zu befördern und um diese beispielsweise gewinnbringender zu vermieten. Die Leidtragenden sind in diesem Fall die Mieter. Denn diese sind oft nicht in der Lage zu erkennen, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich besteht oder ob er diesen nur vorgetäuscht hat.

Wir zeigen in diesem Beitrag, welche Rechte Mieter haben, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat und geben Ratschläge, auf welche Weise die Nachteile des Mieters im Falle einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung möglichst gering gehalten werden können.

1. Je früher die Täuschung erkannt wird, desto günstiger ist die Situation des Mieters

Welche Rechte und Möglichkeiten der Mieter hat, wenn der Vermieter wegen tatsächlich nicht bestehenden Eigenbedarfs kündigt, hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt er die Täuschung erkennt und sich deren Konsequenzen bewusst wird.

Erkennt der Mieter noch vor seinem Auszug aus der Wohnung, dass der vom Vermieter vorgetragene Nutzungswunsch tatsächlich gar nicht besteht, hat er gute Chancen, den drohenden Auszug zu verhindern (siehe dazu die Ausführungen unter 2.).

Ist der Mieter hingegen bereits ausgezogen und erkennt die Täuschung erst jetzt, kann der Verlust der Wohnung in der Regel nicht mehr rückgängig gemacht werden. Ohne Rechte steht der Mieter aber auch in diesem Fall nicht da. Denn durch den Umzug ist dem Mieter in der Regel ein finanzieller Schaden entstanden, den der Vermieter zu ersetzen hat (siehe dazu die Ausführungen unter 3.).

2. Täuschung vor Auszug entdeckt – Das sind Ihre Rechte

Für Mieter ist es in der Regel schwierig zu erkennen, ob der vom Vermieter zur Begründung der Kündigung angeführte Nutzungswunsch tatsächlich besteht oder nur vorgetäuscht ist. Meistens zeigt sich dies erst, wenn der Vermieter oder der Familien- oder Haushaltsangehörige, dem die Wohnung überlassen werden sollte, nach dem Auszug des Mieters entgegen der Ankündigung des Vermieters nicht in die Wohnung einzieht.

Es gibt allerdings Situationen, in denen schon vor dem Auszug des Mieters begründete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Vermieter seinen vorgetragenen Nutzungswunsch gar nicht umsetzen will. Dies gilt es für den Mieter zu erkennen und richtig einzuordnen.

Die Alarmglocken sollten beim Mieter beispielsweise in folgenden Fällen schrillen:

• Die Wohnung befindet sich nicht im Erdgeschoss. Der Vermieter, der dort einziehen zu wollen vorgibt, ist aber Rollstuhlfahrer;
• Der Vermieter hat in der Vergangenheit die Absicht geäußert, die Wohnung zu verkaufen;

• Die Person, der der Vermieter die Wohnung (angeblich) überlassen möchte, hat keine Kenntnis von diesem Vorhaben (vgl. AG Münster, Urteil vom 22.10.1990 – 7 C 376/90);
• Die Wohnung der Bedarfsperson unbekannt ist (vgl. LG Mosbach, Urteil vom 19. 11. 1991 – S 106/91);
• Vor der Kündigung gab es Streit zwischen den Mietvertragsparteien z.B. über eine Nebenkostennachforderung (vgl. AG Köln, Urteil vom 18.02.2010 – 209 C 473/09);
• Es ist nicht das erste Mal, dass der Vermieter Eigenbedarf vortäuscht (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.1989 – 9 S 3/89).
• Der Vermieter ist im Vorfeld der Kündigung mit einem Mieterhöhungsverlangen gescheitert (vgl. LG Köln, Urteil vom 02.06.1993 – 10 S 204/92);

Liegen diese oder vergleichbare Indizien vor, ist es für den Mieter besonders wichtig, diese wahrzunehmen und zu deuten. Geschieht dies nämlich nicht, kann es passieren, dass der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht nur nicht abwehren kann (zu den Möglichkeiten siehe gleich), sondern nach dem Auszug auch nur eingeschränkt Schadensersatz geltend machen kann (vgl. zur Kürzung des Schadensersatzanspruches wegen Mitverschuldens des Mieters die Ausführungen unter 3 b(2).).

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann nicht nur dann bestehen, wenn der Nutzungswunsch des Vermieters von Anfang an im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nicht vorhanden war. Auch wenn der Nutzungswille erst nach dem Ausspruch der Kündigung entfällt, liegt eine Täuschung durch Unterlassen vor, wenn der Vermieter den Mieter trotz einer entsprechenden Aufklärungspflicht nicht über den Wegfall des Eigenbedarfs in Kenntnis setzt und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbietet. Tut der Vermieter dies nicht, ist die Aufrechterhaltung der Kündigung rechtsmissbräuchlich mit der Folge, dass diese nachträglich unwirksam wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

Eine Aufklärungspflicht des Vermieters besteht allerdings nur, wenn der Eigenbedarf vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Geschieht dies erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter zu informieren und ihm einen Neuabschluss des Mietvertrages anzubieten. Die Kündigung bleibt wirksam, auch wenn der Vermieter dem Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitteilt (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

Erkennt der Mieter vor dem Auszug, dass der Nutzungswille des Vermieters tatsächlich gar nicht (mehr) besteht, und kann er davon ausgehen, dass sich entweder der Vermieter einsichtig zeigen oder aber ein Gericht in einem evtl. gerichtlichen Rechtsstreit dies ebenso beurteilen wird (zur Verteilung der Beweislast vgl. die Ausführungen unter 2b)), empfiehlt sich folgende stufenweise Vorgehensweise:

a) Außergerichtliche Lösung: Zurückweisung der Kündigung gegenüber dem Vermieter

Eine einvernehmliche Lösung sollte immer Vorrang haben.

In einem ersten Schritt sollte der Mieter daher seinem Vermieter seinen Verdacht mitteilen, ihn auffordern, die Kündigung fallen zu lassen und ihm ankündigen, die Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zu räumen.

Eine Räumungspflicht besteht nicht, wenn der Eigenbedarf tatsächlich nicht oder nicht mehr vorliegt, da die Kündigung in diesem Fall unwirksam (geworden) ist. Der Mieter verletzt daher keine mietvertraglichen Pflichten, wenn er entgegen der Aufforderung des Vermieters nicht auszieht.

b) Gerichtliche Auseinandersetzung

Hält der Vermieter an der Kündigung und seinem Räumungsverlangen fest, hängt das weitere Vorgehen des Mieters davon ab, ob der Vermieter eine Räumungsklage erhebt oder nicht.

(1) Verteidigung im Räumungsverfahren

Erhebt der Vermieter eine Räumungsklage, kann der Mieter eine Verurteilung zur Räumung nur verhindern, wenn er sich gegen die Klage verteidigt und das Vorhandensein des Nutzungswillens des Vermieters bestreitet.

Im Rahmen des Räumungsrechtsstreits gilt folgende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast:

Der Vermieter muss alle Tatsachen darlegen und beweisen, die Voraussetzung für das Bestehen seines Räumungsanspruches sind. Dazu gehört auch der für den Eigenbedarf erforderliche Nutzungswille (vgl. BVerfG, Beschluss vom 13.01.1995 – 1 BvR 1420/94).

Als Ausnahme zu dem Grundsatz, dass der Beklagte den Vortrag des Klägers in einem gerichtlichen Rechtsstreit substantiiert bestreiten, d.h. eine eigene Sachverhaltsdarstellung abgeben muss, kann sich der Mieter in diesem Fall auf ein sog. Bestreiten mit Nichtwissen i. S. d. § 138 Abs.4 ZPO beschränken. Dies genügt, weil der Mieter regelmäßig keinen Einblick in die Gedankenwelt des Vermieters hat.

Weitere Details, die Sie zu einer erfolgreichen Verteidigung kennen sollten, erfahren Sie in unserem E- Book „Eigenbedarf abwehren“, das Ihnen auf Mietrecht.org kostenpflichtig zum Download zur Verfügung steht. Dort finden Sie insbesondere ein Muster für eine Klagerwiderung im Räumungsrechtsstreit.

(2) Eigene Feststellungsklage des Mieters

Erhebt der Vermieter keine Räumungsklage, hält er aber an der Kündigung fest und vertritt weiterhin die Auffassung, ihm stehe ein Räumungsanspruch zu, kann der Mieter selbst gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und eine Feststellungsklage mit dem Antrag erheben festzustellen, dass das Mietverhältnis fortbesteht.

Für die Zulässigkeit einer solchen Feststellungsklage ist gem. § 256 Abs.1 ZPO ein Feststellungsinteresse des Mieters erforderlich. Dieses besteht immer dann, wenn zwischen den Mietvertragsparteien Streit über den Bestand des Mietverhältnisses besteht, weil der Vermieter an seiner Auffassung, die Kündigung sei wirksam, festhält und vom Mieter weiterhin die Räumung der Wohnung verlangt. In diesem Fall ist das Mietverhältnis durch eine tatsächliche Unsicherheit gefährdet, an deren Beseitigung durch ein gerichtliches Urteil der Mieter ein berechtigtes Interesse hat (vgl. OLG München, Urteil vom 07.06.1991 – 21 U 4248/90).

In der Begründung dieser Feststellungsklage hat der Mieter alle Tatsachen vorzutragen, aus denen sich die Unwirksamkeit der Kündigung ergibt. Hierzu zählt insbesondere der fehlende Nutzungswille des Vermieters. Anders als im Räumungsverfahren, obliegt dem Mieter als Kläger im Rahmen der Feststellungsklage die Darlegungs- und Beweislast für den fehlenden Nutzungswillen des Vermieters. Diesen Beweis zu erbringen, kann für den Mieter schwierig werden, da es sich bei dem fehlenden Nutzungswillen um eine negative Tatsache handelt, die noch dazu die innere Gedankenwelt des Vermieters betrifft. Deshalb wird es dem Mieter insoweit erleichtert, als es zunächst genügt, dass dieser in seiner Klagschrift unter Darlegung der hierfür sprechenden Indizien lediglich behauptet, der Nutzungswille des Vermieters sei nicht vorhanden. Ist dies geschehen, obliegt es in einem nächsten Schritt dem Vermieter, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Nutzungswille besteht, oder- falls die Kündigungsfrist bereits abgelaufen ist- dass und warum dieser erst nachträglich (nach Ablauf der Kündigungsfrist) entfallen ist.

Erst wenn dies geschehen ist, obliegt es wieder dem Mieter, substantiiert vorzutragen und den Beweis für seine Behauptung zu erbringen, dass ein Nutzungswille des Vermieters schon von vornherein nicht bestanden hatte (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03).

Auch zur Feststellungsklage finden sie weitere Details in unserem E- Book „Eigenbedarf abwehren“, das Ihnen auf Mietrecht.org kostenpflichtig zum Download zur Verfügung steht. Nutzen Sie insbesondere unser Muster für eine Feststellungsklage, das Sie in diesem E- Book finden.

3. Täuschung nach Auszug entdeckt – So gehen Sie jetzt am besten vor

In den meisten Fällen wird dem Mieter erst nach dem Auszug bewusst, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. In diesem Stadium ist es oft zu spät, um eine erneute Überlassung der Wohnung zu erwirken. Diese kommt nämlich insbesondere dann nicht mehr in Betracht, wenn die Wohnung bereits weiter vermietet oder veräußert worden ist. Auch liegt ein weiterer Umzug dann nicht im Interesse des Mieters, wenn er sich in der Regel bereits eine Ersatzwohnung beschafft hat.

Dennoch steht der Mieter auch in diesem Fall nicht ohne Rechte dar. Spricht der Vermieter schuldhaft eine Kündigung aus, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, macht er sich wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 18. 5. 2005 – VIII ZR 368/03).

Diesen Schadensersatzanspruch sollte jeder Mieter gegenüber seinem Vermieter geltend machen.

a) Art und Umfang des Schadensersatzanspruches

Um seine Rechte in vollem Umfang ausschöpfen zu können, empfiehlt es sich daher, sich einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Schäden im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs ersatzfähig sind.

Nutzen Sie dazu unsere (nicht abschließende) Auflistung: 

Ersatzfähige Schäden, wegen derer der Mieter in Geld zu entschädigen ist:

Kosten für einen Rechtsanwalt, der mit der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung beauftragt wurde (vgl. LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09),

Kosten für die Suche einer neuen Wohnung wie z.B. Inseratskosten,Maklerkosten, Kosten für die Ummeldung des Telefons sowie Aufwendungsersatz wegen für Wohnungsbesichtigung aufgewendeter Urlaubszeit (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 25.08.1994 – 5 S 185/94),Kosten, die durch den Umzug selbst entstanden sind, wie z.B. Räumungs- und Transportkosten,

Kosten für die Renovierung der neu angemieteten Wohnung (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97),

diejenigen Mehrkosten, die durch die Anmietung einer neuen Wohnung gleichen Wohnwertes, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung wie die geräumte Wohnung entstehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.07.1988 -64 S 30/88), wobei beachtet werden muss, dass die Mehrbelastung durch eine höhere Miete nur bis zu dem Zeitpunkt erstattet werden muss, zu dem der Vermieter dem Mieter auf rechtmäßige Weise hätte kündigen können,

Kosten des wegen der unberechtigten Kündigung angestrengten Räumungsprozesses, wenn die Rechtslage nicht eindeutig ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.07.1988 -64 S 30/88).

Naturalrestitution: Schadensersatz durch erneute Überlassung der Wohnung

Nicht immer findet der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung zeitnah eine neue Wohnung. In diesen Fällen läge eine erneute Überlassung der Wohnung in seinem Interesse. Der Mieter übersieht in dieser Situation oft, dass Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung zwar überwiegend, aber nicht zwangsläufig nur in Geld zu leisten ist. Der Mieter hat einen Anspruch gegen seinen Vermieter, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Vermieter seine Pflichten nicht verletzt, d.h. die unwirksame Kündigung nicht ausgesprochen hätte (vgl. § 249 Abs.1 BGB). Im Rahmen des tatsächlich und rechtlich Möglichen kann der Mieter daher im Wege der sog. Naturalrestitution verlangen, dass ihm der Vermieter die Wohnung erneut überlässt. Dieser Anspruch besteht allerdings nur solange, wie die Wohnung nicht bereits Dritten überlassen oder veräußert worden ist. Um zu verhindern, dass dies geschieht, ehe der Mieter seinen Anspruch ggf. in einem langwierigen Gerichtsverfahren durchgesetzt hat und ihm die Wohnung überlassen wurde, hat der Mieter das Recht, seinen Anspruch auf Wiederbezug der Wohnung durch eine einstweilige Verfügung zu sichern (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 07.06.2007 – 307 S 34/07). Mit dieser vom Gericht ausgesprochenen Eilentscheidung wird dem Vermieter untersagt, die Wohnung bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache einem Dritten zu überlassen oder zu veräußern.

b) Die Durchsetzung des Schadensersatzanspruches

(1) Außergerichtliche Lösung: Schadensersatzverlangen gegenüber dem Vermieter

Auch bei der Durchsetzung des Schadensersatzanspruches sollte der Mieter zunächst versuchen, eine außergerichtliche Lösung mit seinem Vermieter herbeizuführen. In einem an seinen Vermieter gerichteten Schreiben sollte der Mieter diesen in einem ersten Schritt zum Ersatz des ihm entstandenen Schadens auffordern. Dieses Schreiben sollte folgenden Inhalt aufweisen:

• Die Darlegung der Indizien, die dafür sprechen, dass der Nutzungswille des Vermieters von vornherein nicht bestanden hat oder vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist,
• die Behauptung, dass der Vermieter den Nutzungswillen nur vorgetäuscht oder es schuldhaft unterlassen hat, den Mieter über einen späteren Wegfall des Nutzungswillens in Kenntnis zu setzen,
• eine dataillierte und mit Rechnungen oder sonstigen Belegen untermauerte Auflistung der Schäden und deren Höhe, die durch die unwirksame Eigenbedarfkündigung entstanden sind, soweit sie ersatzfähig sind,
• eine mit einer Fristsetzung verbundene Zahlungsaufforderung,
• ggf. eine Aufforderung zur erneuten Überlassung der Wohnung.

(2) Gerichtliche Auseinandersetzung: Schadensersatzklage

Leider entspricht es der Lebenswirklichkeit, dass Vermieter dem Schadensersatzverlangen ihres Mieters ganz überwiegend nicht freiwillig nachkommen. In diesem Fall kommt der Mieter nicht umhin, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und eine Schadensersatzklage zu erheben.

Bei der Ausgestaltung der Klage ist Folgendes zu beachten:

• Der Mieter muss seinen Klagantrag genau beziffern. Tut er dies nicht, läuft er Gefahr, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird.
• Außerdem sollte der Mieter es nicht versäumen, die Verurteilung des Vermieters zur Zahlung von Verzugszinsen zu beantragen, und zwar je nach den Umständen des Einzelfalls ab Zugang einer Mahnung oder -falls diese nicht erfolgt ist- ab Rechtshängigkeit (vgl. § 291 BGB).
• Entscheidend für den Erfolg der Schadensersatzklage ist es, dass der Mieter all diejenigen Tatsachen darlegt, und falls diese vom Vermieter bestritten werden, Beweis anbietet, aus denen sich

1. die Unwirksamkeit der Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs und
2. der Eintritt und die Höhe des Schadens ergeben.

Bzgl. der Beweislastverteilung gilt – was den fehlenden Nutzungswillen anbelangt- das zur Feststellungsklage des Mieters unter 2b (2) Gesagte entsprechend. Der Mieter kann sich zur Begründung seiner Behauptung, der Nutzungswille des Vermieters habe von vornherein nicht bestanden oder sei vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen, zunächst darauf beschränken darzulegen, dass der Vermieter seinen Nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert hat. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.

Erst wenn der Vermieter substantiiert und plausibel dargelegt hat, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich (nach Ablauf der Kündigungsfrist) entfallen sein soll, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03).