Der Vermieter will die Wohnung plötzlich selbst nutzen oder seinen Kindern zur Verfügung stellen? Ist das der Fall, lässt Sie oft nicht lang auf sich warten: Die Eigenbedarfskündigung. Mieter sind dann meist erstmal geschockt und glauben gegen eine Eigenbedarfskündigung kommen sie nicht an. Ganz so stimmt das aber nicht, denn wenn der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt, hat der Mieter einen Monat lang ein Widerspruchsrecht und verlangen, dass der Mietvertrag fortgesetzt wird.

Der nachfolgende Artikel, erklärt,  wann Mieter ein Widerspruchsrecht bei der Eigenbedarfskündigung haben und wie es auszuüben ist. Mieter erhalten hier eine kostenlose Muster – Vorlage für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung.

I. Voraussetzungen für wirksamen Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung

Das Widerspruchsrecht des Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung ist in § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  geregelt. Es kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden und steht dem Mieter daher immer zu, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt. Das Widerspruchsrecht ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde (siehe unter I. 1.), die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (siehe unter I. 2.). Der Mieter kann dann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (siehe unter II.), wenn er sein Widerspruchsrecht innerhalb der Widerspruchsfrist (siehe unter I.3.) geltend macht.

1. Härtefall: Voraussetzungen und Beispiele

Ein Härtefall liegt dann vor, wenn die Beendigung des Mietvertrages für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine  besondere Härte bedeutet. Unter einer Härte in diesem Sinne versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten können (vgl. Landgericht (LG) Berlin, 09.05.2018, Az.: 64 S 176/17), Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18). Dabei genügt es – insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -, wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten sind (vgl. LG Bochum, Beschluss vom 16.02.2007, Az.: 10 S 68/06).

Allerdings sind nur solche Nachteile als Härtegründe beachtenswert, die sich von den normalen Unannehmlichkeiten, die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbunden sind, deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017, Az.: VIII ZR 270/15; vom 16. Oktober 2013, Az.: VIII ZR 57/13; vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12). Das bedeutet, dass allein die normale (finanzielle) Belastung, die mit einem Umzug verbunden ist, z.B. durch doppelte Mietzahlungen, Kautionszahlung, Zeitaufwand und Umzugskosten etc. nicht als Härtegrund ausreicht.

Wohnen mehrere Mieter in der Wohnung und stellt nur für einen von ihnen die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte dar, reicht das für das das Widerspruchsrecht (so das Landgericht (LG) Bochum, Beschluss vom 16.02.2007, Az.: 10 S 68/06).

Die drei häufigsten Beispiele aus der Praxis für den Härtefall bei einem Widerspruch sind:

• Fehlender Ersatzwohnraum (siehe unter Punkt a)
• Hohes Alter des Mieters und lange Mietdauer (siehe unter Punkt b)
• Krankheit und Behinderung (siehe unter Punkt c)

a) Kein zumutbarer Ersatzwohnraum

Das Gesetz selbst nennt als Beispiel, dass ein Härtefall vorliegt, wenn der Mieter sich keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen kann, vgl. § 574 Abs. 2 BGB. Als angemessener Wohnraum gilt insoweit eine vergleichbare Wohnung, die den Bedürfnissen des Mieters entspricht und finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten (zit. Amtsgericht (AG) Dortmund, Urteil vom 02.06.2020, Az.: 425 C 3346/19).

Wichtig ist hier, dass der Mieter vortragen muss, dass er alle ihm möglichen und zumutbaren Bemühungen unternommen hat, um eine vergleichbare Wohnung zu beschaffen. Dabei reicht es nicht auf einen angespannten Wohnungsmarkt zu verweisen. Der Mieter muss ab Erhalt der Kündigung aktiv eine Wohnung suchen und nachweisen, dass er sich kontinuierlich auf Wohnungsanzeigen und Internetangebote beworben hat (BGH, Urteil vom 11.12.2019, Az.: VIII ZR 144/19). Auch die Einschaltung von Maklern und die Suche über Freunde, Bekannte und öffentliche Stellen gehört dazu (AG Dortmund, Urteil vom 02.06.2020, Az.: 425 C 3346/19).Eine unverhältnismäßige Härte wird in einem solchen Fall angenommen, wenn der Mieter keine angemessene neue Wohnung findet oder eine solche nur unter unzumutbaren Bedingungen angemietet werden kann (so z.B. bei einer unverhältnismäßig hohen Miete oder dann wenn der Mieter nicht im Stande ist, die angemessene Miete zu zahlen).

b) Hohes Alter im Kündigungszeitpunkt und Verwurzelung im Umfeld

Diese beiden Gründe werden besonders oft als Härtefallargumente bei einem Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung angegeben. Allerdings gilt hier, dass die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können.

Sie rechtfertigen deshalb sie für sich genommen und ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Nach der Rechtsprechung des BGH gilt daher:

Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (zit. BGH, Urteil vom 03.02.2021, Az.: VIII ZR 68/19; BGH, Urteil vom 22. Mai 2019; Az.: VIII ZR 180/18).

Eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache ergibt sich auch nicht zwangsläufig aus einer langjährigen Mietdauer: Vielmehr hängt die Entstehung einer Verwurzelung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, z.B. das Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc. (vgl. BGH, Urteil vom 03.02.2021, Az.: VIII ZR 68/19; BGH, Urteil vom 22. Mai 2019; Az.: VIII ZR 180/18).

ABER: Trägt der Mieter in seinem Widerspruch allerdings ausreichend vor und liegen ein hohes Alter (z.B. 79 Jahre zum Zeitpunkt der Kündigung), durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jahren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in der Umgebung und ein angegriffener Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) mit zu befürchtenden “weiteren” Verschlechterungen der körperlichen und psychischen Verfassung des Mieters zusammen vor, kann das einen Härtefall begründen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

c) Krankheit – Behinderung

Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann das einen Härtegrund darstellen (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013, Az.: VIII ZR 57/13, BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18). Beispiele:

• Schwere Demenzerkrankung und Orientierungslosigkeit, Multiple Sklerose (BGH, Urteil vom 15.3.2017, Az.: VIII ZR 270/15)
• Schwerbehinderung (LG Lübeck, Urteil 21.11.2014, Az.: 1 S 43/14). Was hier besonders zu beachten ist, lesen Sie hier: Eigenbedarf bei schwerbehinderten Mietern – Rechte des Vermieters vs. Schutz des Mieters
• fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18)
• schwere Depression (AG Dortmund, Urteil vom 02.06.2020, Az.: 425 C 3346/19); Suizidgefahr bei Wohnungswechsel (vgl. LG Oldenburg, Urteil vom 07.02.1991, Az.: 16 S 1020/90)
• Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium (LG Stuttgart, Urteil vom 06.12.1990, Az.: 16 S 378/90). Lesen Sie dazu: Eigenbedarf: Ist eine Schwangerschaft ein Härtefall?

Auch ein Zusammenspiel von Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen können einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen: So z.B. eine hohes Alter (80 Jahre) beider Mieter und eine Krebserkrankung (vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004, Az.: VIII ZR 246/03; BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Wichtig: Soweit man sich als Miete darauf berufen will, der Umzug sei wegen einer schweren Erkrankung nicht zumutbar, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags durch den Vermieter regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich. Dabei ist zu der Art der Erkrankung, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung Stellung zu nehmen  (vgl. BGH,  Urteil vom 16. Oktober 2013, Az.: VIII ZR 57/13: BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az.: VIII ZR 270/15 und BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18).

Ein Sachverständigengutachten über eine Krankheit, die einen Härtefall begründen soll, muss folgende Feststellungen enthalten:

• Art und dem Ausmaß der Erkrankung
• mit der Krankheit konkret einhergehende gesundheitliche Einschränkungen
• konkret feststellbare oder zumindest zu befürchtende Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels auf die Krankheit (Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen).

2. Interessenabwägung fällt zu Gunsten des Mieters aus

Nach § 574 Abs. 1 BGB rechtfertigt ein Härtefall bei dem Mieter nur dann einen Widerspruch, der zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, wenn der Härtefall auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das bedeutet, es erfolgt eine Interessenabwägung bei der geprüft wird, ob das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt. Seitens des Vermieters werden allerdings nur solche Interessen berücksichtigt, die sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sind (§ 574 Abs. 3 BGB).

Für die Interessengewichtung gilt: Wie schwer das Mieterinteresse bei der Interessenabwägung wiegt, richtet sich vor allem danach, wie schwer die Nachteile durch den Umzug im Einzelfall tatsächlich sind und welche Vermieterinteressen entgegenstehen. Dabei spielen auch zu berücksichtigende Grundrechte des Vermieters, wie z.B. dessen Recht am Eigentum nach  Art. 14 Grundgesetz (GG) eine Rolle.

In der Praxis wird im Regelfall ein Gericht im Rahmen eines Räumungsrechtstreits, bei dem es die Interessenabwägung vorzunehmen hat, entscheiden, ob ein Härtefall tatsächlich vorliegt oder nicht,  .

Der BGH verlangt dabei, dass hier eine sehr genaue Einzelfallabwägung stattzufinden hat: Gerichte sind hier gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe – insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren – und den berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18; Senatsurteil vom 15. März 2017, Az.: VIII ZR 270/15). Die Abwägung hat stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az.: VIII ZR 180/18). Fehlt einem Gericht zur Feststellung der Einzelfallumstände die eigene Sachkunde hat es sich regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, z.B. welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom 15. März 2017, Az.: VIII ZR 270/15; Senatsurteil vom 16. Oktober 2013, Az.: VIII ZR 57/13). Das bedeutet, alle vorgetragenen Interessen und deren Gewichtung sind notfalls durch ein Sachverständigengutachten zu belegen.

3. Einhaltung der Widerspruchsfrist

Eine weitere Voraussetzung für einen wirksamen Widerspruch ist, dass der Mieter den Widerspruch gegenüber dem Vermieter rechtzeitig erklärt. Nach § 574 b Abs. 2 BGB ist  der Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Anderenfalls kann der Vermieter den Widerspruch ablehnen.

Geht man bei der Berechnung der Widerspruchsfrist von einer Regelkündigungsfrist von 3 Monaten aus, hat der Mieter für seinen Widerspruch genau 1 Monat Zeit, denn nur dann bekommt der Vermieter den Widerspruch zwei Monate vor Kündigungstermin!

Beispiel: Der Mietvertrag wird zum 30.09.2022 gekündigt. Der Mieter bekommt die Kündigung am 01.07.2022 mit Belehrung über das Widerspruchsrecht.

-> Die Widerspruchsfrist beginnt am 01.07.2022 zu laufen und endet am 31.07.2022 – zwei Monate vor dem Kündigungstermin am 30.09.2022.

Mieter sollten mit dem Widerspruch also nicht abwarten. Die Frist beginnt normalerweise mit Erhalt der Eigenbedarfskündigung zu laufen. Das gilt aber nur dann,  wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht hinweist.  Wird dieser Hinweis vergessen, läuft die Widerspruchsfrist des Mieters nicht nur 1 Monat, sondern bis zum 1. Verhandlungstermin in einem Räumungsrechtsstreit gemäß § 574 Abs. 2 S. 2 BGB.

Der Widerspruch muss schriftlich sein, aber erstmal nicht begründet werden. Es reicht klarzustellen, dass die Fortsetzung des Mietvertrages gewünscht ist. Der Vermieter kann aber verlangen, dass der Mieter ihm gem. § 574b Abs. 1 S.2 BGB unverzüglich die Gründe des Widerspruchs mitteilt.

II. Rechtsfolgen des Widerspruchs: Fortsetzungsanspruch

Ist der Widerspruch rechtswirksam eingelegt, liegt ein Härtefall vor und fällt die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters aus, hat der Mieter einen Anspruch auf eine (befristete) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 a BGB. Die Befristung gilt in der Regel so lange, bis der Härtefallgrund wegfällt. Eine unbefristete Fortsetzung kann nur in besonderen Ausnahmefällen erreicht werden.

Die Fortsetzung des Mietvertrages ist in einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter festzuhalten. Weigert sich der Vermieter eine Fortsetzungsvereinbarung zu schließen, kann die Fortsetzung durch ein Gerichtsurteil ausgesprochen werden, nach § 574 a Abs. 2 BGB. In der Praxis ist das meist das Gericht des Räumungsrechtsstreits.

III. Kostenlose Vorlage: Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung

Der Inhalt einer Widerspruchsbegründung ist jedem Einzelfall anzupassen. Hier muss der Mieter seinen Härtefall darlegen.

Für die wirksame Einlegung des Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung reicht allerdings folgende Beispiel-Vorlage:

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ein Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung ist zeitnah nach Erhalt der Kündigung einzulegen, denn nur so kann gewährleistet werden, dass die Widerspruchsfrist nicht abläuft. Damit ein Widerspruch wirksam ist und dem Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrages begründet, muss ein sog. Härtefallgrund vorliegen bei der Interessenabwägung zwischen Mieterinteresse am Fortbestand und Vermieterinteresse an der Beendigung überwiegt. In der Praxis ist es hier sehr zu empfehlen einen Anwalt mit der Widerspruchsbegründung zu beauftragen, denn meistens werden Vermieter den Widerspruch nicht von sich aus akzeptieren und auf Räumung klagen. Ein guter Sachvortrag zu den Härtefallgründen ist dann für den Mieter meist streitentscheidend.