Beabsichtigen Sie, als Kaufinteressent eine Eigentumswohnung zu kaufen, dann Eigenbedarf anzumelden und selbst in die Wohnung einzuziehen, sind Sie gut beraten, vor dem Kauf zu überprüfen, ob und inwieweit eine Kündigungssperrfrist besteht. Besteht eine solche Sperrfrist, ist der Kauf allenfalls interessant, wenn Sie Kapitalanleger sind. Kaufen Sie, um selbst einzuziehen, macht der Kauf nur Sinn, wenn Sie erst später einziehen und Ihren Eigenbedarf erst nach Ablauf der Sperrfrist geltend machen wollen.

Das Gesetz bestimmt nämlich in § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist. Sie führt zu einer Kündigungsbeschränkung, soweit der derzeitige Eigentümer einer vermieteten Wohnung für diese Wohnung Wohnungseigentum begründet und diese Wohnung (Eigentumswohnung) danach an einen Dritten verkauft. Dann bestimmt das Gesetz eine Kündigungssperrfrist für mindestens 3 Jahre. Für die Dauer der Kündigungssperrfrist können Sie als Käufer der Wohnung den Mieter nicht kündigen. Eine Kündigung kommt erst nach Ablauf der Sperrfrist in Betracht.

Wir zeigen hier, was man bei der Idee “Wohnung kaufen und Eigenbedarf anmelden” als Eigentümer beachten muss und welchen Rolle der Mieter beim Vorhaben Eigenbedarf anzumelden spielt.

1. Umwandlung in Wohnungseigentum begründet Kündigungssperrfrist

Prüfen Sie also, ob ein Umwandlungsfall vorliegt.

Ein Umwandlungsfall liegt nur vor, wenn die Umwandlung nach Abschluss des Mietvertrages und nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter erfolgt ist. Danach muss die Wohnung verkauft werden. Die bloße Aufteilung des Gebäudes in Wohneigentum genügt nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht. Also:

1. Der Mieter muss in der Mietwohnung wohnen.
2. Nach dem Einzug des Mieters wurde die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt.
3. Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten.

Liegen diese Voraussetzungen vor, können Sie als neuer Eigentümer und damit als Vermieter für den Lauf der Kündigungssperrfrist den Mieter nicht kündigen. Jede Kündigung wäre unwirksam.

Kein Umwandlungsfall liegt jedoch vor, wenn der Mieter in eine bereits umgewandelte Wohnung eingezogen ist (BayObLG RE WuM 1981, 200).

2. Mit dem Erwerb treten Sie in das Mietverhältnis ein

Vielmehr ist es so, dass Sie nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter eintreten und alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übernehmen (§ 566 BGB).

Als neuer Eigentümer haben Sie keinen Anspruch auf Abschluss eines veränderten Mietvertrages. Eine vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wäre unwirksam (BGH RE WuM 1994, 452).

3. Erwerb in der Zwangsversteigerung oder durch Vermächtnis steht dem Verkauf gleich

Gleiches wie beim Verkauf der Wohnung gilt (Umwandlungsfall), wenn die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und Sie die Wohnung dann im Wege der Zwangsversteigerung durch den Zuschlag erwerben (BayObLG RE WuM 1992, 424). Auch dann gilt zum Schutz des Mieters die Kündigungssperrfrist.

Dem Verkauf steht auch gleich, wenn die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und Sie dann im Wege eines erbrechtlichen Vermächtnisses Eigentümer der Wohnung werden (BayObLG RE WuM 2001, 390).

Ein Umwandlungsfall liegt auch dann vor, wenn der gekündigte Mieter zurzeit der Begründung des Wohneigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und infolge des Todes des Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist (BGH ZMR 2003, 819). Auch er kann sich auf die Kündigungssperrfrist berufen.

Erwerben Sie das Eigentum an bereits vermietetem Wohnraum als Mitglied einer Personengesellschaft oder einer Erwerbergemeinschaft, müssen Sie gemäß § 577 Abs.1a BGB mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.5.2013 beachten, dass die Kündigungssperrfrist auch für Sie gilt, selbst wenn das Wohneigentum erst nach der Veräußerung oder nach dem Erwerb begründet wird.

4. Früherer Eigentümer hat kein Eigenbedarfsinteresse

Beachten Sie, dass der frühere Eigentümer den Mieter der Wohnung nicht mit der Begründung kündigen kann, er wolle die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und verkaufen. Die Umwandlung ist kein berechtigtes Kündigungsinteresse.

Die zusätzliche Kündigungsmöglichkeit des § 573 II 3 BGB (Vermietung hindert an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung und begründet erhebliche Nachteile zu Lasten des Eigentümers) ist in der Praxis wenig zielführend, da damit eine ganze Reihe Beweisschwierigkeiten verbunden sind und eine schnelle Verkaufslösung kaum zu bewerkstelligen ist.

5. Kündigungsvoraussetzungen nach Ablauf der Sperrfrist

Sie können das Mietverhältnis also erst nach dem Ablauf der Sperrfrist kündigen. Aber auch dann kommt die Kündigung nur in Betracht, wenn Sie als berechtigtes Interesse an der Kündigung Eigenbedarf geltend machen und diesen mit vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen rechtfertigen können.

Sofern die Kündigung wegen Eigenbedarf begründet ist, kann sich der Mieter immer noch auf die Sozialklausel und im Hinblick auf seine persönliche Wohnsituation auf eine besondere Härte berufen.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund ist von der Kündigungssperrfrist nicht betroffen.

6. Sperrfrist richtig berechnen

Die Sperrfrist, in der die Kündigung ausgeschlossen ist, beginnt mit der Vollendung Ihres Eigentumserwerbs und setzt somit die Eintragung im Grundbuch voraus. Der bloße Abschluss des Kaufvertrages genügt dazu nicht (LG München WuM 1979, 124). Verkaufen Sie die Wohnung dann nochmals weiter, tritt der neue Erwerber in diese Wartezeit ein. Die Frist beginnt für ihn also nicht von neuem zu laufen (BayObLG RE WuM 1982, 46).

Frühestens nach Ablauf der Sperrfrist können Sie die Kündigung schriftlich unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB aussprechen.

Die gesetzlich bestimmten Sperrfristen sind mietvertraglich nicht verhandelbar. Im Mietvertrag kann keine kürzere Sperrfrist für den Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum vereinbart werden.

Hinweis: Der Beginn der Sperrfrist ist im Fall des § 577a Nr. 1a, 2a BGB (Erwerb der Wohnung von einer Personengesellschaft) abweichend geregelt. Sie beginnt in diesem Fall bereits mit der Veräußerung.

7. Sonderregelung bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Ist der Bau der Wohnung öffentlich gefördert worden, ist Ihre Eigenbedarfskündigung für den Zeitraum, in dem Sie das öffentliche Darlehen in Anspruch nehmen, vollständig ausgeschlossen. Die Kündigungssperre wird dann aufgehoben, wenn Sie das öffentliche Darlehen vorzeitig zurückzahlen. In diesem Fall müssen Sie lediglich noch die Sperrfrist von in der Regel bis zu 10 Jahren ab Ihrer Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch beachten.

8. Ausnahmen zur Kündigungssperrfrist

Die Sperrfrist gilt dann nicht, wenn Sie anstelle einer früheren Miteigentümergemeinschaft als neuer Teileigentümer und Vermieter in das Mietverhältnis eintreten. Da die Umwandlung unabhängig von einer bestehenden Eigenbedarfslage eintritt, ist der Mieter nicht schutzwürdig (BGH ZMR 1994, 554).

Mietaufhebungsvertrag: Außerhalb aller rechtlichen Gegebenheiten können Sie als Kaufinteressent nur versuchen, mit dem Mieter zu sprechen. Möglicherweise ist er, vielleicht auch nur gegen Zahlung einer „Abfindung“, bereit, freiwillig aus der Wohnung auszuziehen.

9. Statt Kündigung mit Aufhebungsvertrag verhandeln

Der Verkäufer sollte in seiner Eigenschaft als Eigentümer mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Nur dann haben Sie die Gewissheit, dass der Mieter tatsächlich auszieht. Sie selbst können keine solche Vereinbarung schließen, solange Sie nicht Eigentümer sind. Sind Sie infolge des Kaufs Eigentümer, wissen Sie nicht zuverlässig, ob der Mieter einem Mietaufhebungsvertrag zustimmt.

Tipp: Hier finden Sie eine Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag.

10. Mit dieser Gegenwehr des Mieters müssen Sie rechnen

a. Laufende Kündigungssperrfrist

Solange die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen ist, kann sich der Mieter auf die Unwirksamkeit Ihrer Kündigung wegen Eigenbedarfs berufen.

b. Eigenbedarf unbegründet

Ist die Kündigungssperrfrist abgelaufen, kann der Mieter einwenden, dass auf Ihrer Seite kein vernünftiger und nachvollziehbarer Eigenbedarf besteht oder Ihre Eigenbedarfskündigung nicht hinreichend gegründet ist.

c. Berufung auf Sozialklausel

Letztlich kann sich der Mieter damit verteidigen, dass er der Kündigung widerspricht und sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB beruft. Dazu kann er geltend machen, dass die Kündigung wegen seiner persönlichen Wohnsituation zu einer besonderen Härte führt und deshalb nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis solange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände und Abwägung der gegenseitigen Interessen angemessen ist (§ 574a BGB).

d. Vorkaufsrecht

Außerdem müssen Sie damit rechnen, dass der Mieter ein gesetzlich eingeräumtes Vorkaufsrecht geltend macht (§ 577 BGB). Auch wenn Sie den notariellen Kaufvertrag beurkundet haben, müssen Sie damit rechnen, dass der Mieter dieses Vorkaufsrecht ausübt. Der Verkäufer muss den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages informieren. Dann hat der Mieter das Recht, innerhalb von zwei Monaten zu den im Kaufvertrag formulierten Bedingungen selbst die Wohnung zu kaufen. Es genügt, wenn er dem Verkäufer eine persönlich unterschriebene Erklärung übergibt.

Das Vorkaufsrecht ist lediglich dann ausgeschlossen, wenn der Verkäufer die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft. Das Vorkaufsrecht besteht auch dann nicht, wenn der Mieter eine bei der Anmietung bereits in Wohnungseigentum aufgeteilte Wohnung angemietet hat.

11. Wohnungspolitischer Hintergrund der Kündigungssperrfrist

Sie können Sinn und Zweck dieser Gesetzesbestimmung besser nachvollziehen, wenn Sie den Hintergrund dazu kennen: Vermietete Mehrfamilienhäuser werden von ihren Eigentümern gerne in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Mit der Aufteilung in Eigentumswohnungen lassen sich einzelne Wohnungen besser verkaufen. Der Verkaufserlös einer einzelnen Eigentumswohnung ist in der Summe aller verkauften Wohnungen regelmäßig höher, als wenn der Eigentümer das Mietshaus en bloc verkauft.

§ 577a BGB soll daher verhindern, dass Mietwohnungen allein durch Umwandlung zu schnelllebigen Handelsobjekten verkommen und für spekulative Zwecke missbraucht werden. Deshalb wird der Mieter eine Eigentumswohnung besonders geschützt.