In einem Einkaufszentrum sitzen alle Gewerbemieter in einem Boot. Kunden, die beim Anbieter A etwas kaufen, schauen vielleicht auch beim Anbieter B vorbei. Insoweit liegt es nahe, die Synergieeffekte von Werbemaßnahmen zu nutzen. Schließlich ist Einzelwerbung extrem teuer. Deshalb werden Gewerbemieter, insbesondere solche, die sich in einem Einkaufszentrum einmieten, oft mit einer Beitrittsverpflichtung zu einer Werbegemeinschaft konfrontiert.

Dabei gilt, dass formularmäßige Vereinbarungen im Mietvertrag je nach Ausgestaltung problematisch sein können. Um das Risiko ihrer Unwirksamkeit zu vermeiden, ist die individualvertragliche Vereinbarung im Mietvertrag empfehlenswert.

Beitrittsverpflichtung zu einer GbR ist nicht zumutbar

Findet sich eine solche Beitrittsverpflichtung formularmäßig im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag und soll der Mieter der Werbegemeinschaft in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts beitreten, wird er unangemessen benachteiligt. Die Klausel ist unwirksam (BGH Urt.v.12.7.2006, XII ZR 39/04).

Dabei stößt sich der BGH daran, dass der Beitritt zu einer GbR den Mieter erheblichen Haftungsrisiken aussetzen würde. Die Gesellschafter einer GbR haften beispielsweise auch persönlich für Wettbewerbsverstöße der Werbegemeinschaft.

Eine individualrechtlich vereinbarte Beitrittsverpflichtung, in der der Mieter die Konditionen aushandeln und mitgestalten kann, dürfte hingegen wirksam sein. Insoweit kann sicherlich auch das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer des Mietvertrages ausgeschlossen werden. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist jedenfalls nicht abdingbar.

Werbegemeinschaft sollte persönliche Haftung ausschließen

Da der BGH zugleich die Möglichkeit anderer Organisationsformen anspricht, ist davon auszugehen, dass der Mieter formularmäßig zumindest zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft in der Form einer GmbH oder eines rechtsfähigen Vereins oder einer Kommanditgesellschaft verpflichtet werden kann. Insoweit kann auch nicht von einer Zwangsmitgliedschaft gesprochen werden (BGH NJW 2000, 1717; HansOLG ZMR 2004, 510). Schließlich steht dem Mieter frei, sich in das Objekt einzumieten oder nicht.

Kostenbelastung muss bestimmbar sein

Soweit der Mieter über die reine Miete hinaus infolge seiner Beitrittsverpflichtung zu einer Werbegemeinschaft mit weiteren Kosten belastet wird, bedarf es einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmbaren Vereinbarung. Nur so weiß ein Mieter, mit welchen Kosten er zu rechnen hat (BGH NJW-RR 2006, 85).

Voraussetzung jedenfalls ist immer, dass die Höhe der Beiträge bestimmbar sein müssen (BGH XII ZR 39/04). Dies kann dadurch geschehen, dass die Beiträge prozentual nach der Nettomiete bemessen werden (LG Berlin NZM 2001, 338) oder zumindest eine Obergrenze für die Beitragshöhe zugrunde gelegt wird (KG Berlin GE 1999, 313). Künftige Beitragserhöhungen erfordern eine vertragliche Grundlage.

Nach einer Entscheidung des OLG Hamburg (ZMR 2004, 510) kann ein Mieter formularvertraglich verpflichtet werden, sich an den Kosten einer Werbegemeinschaft zu beteiligen, wenn er zumindest potenziell von der Werbung profitiert, auch wenn er selbst der Werbegemeinschaft nicht beitritt (gegenteilige Auffassung: OLG Düsseldorf ZMR 1993, 469).

Die Kostenbeteiligung kann auch gegenüber dem Vermieter bestehen, indem der Vermieter den Werbekostenbeitrag des einzelnen Mieters für Werbemaßnahmen verwendet und diese im Einzelnen mit dem Mieter abstimmt.

Beispiel (unverbindlich): Der Mieter zahlt an den Vermieter einen monatlichen Werbekostenbeitrag in Höhe von xxx €/m² Nutzfläche (alternativ: xx % des Jahresnettoumsatzes) zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.