Wer das Gewerbemietrecht verstehen will, muss einige Grundsätze kennen. Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet. Seine Grundlage bildet das Mietrecht des BGB. Dieses ist in §§ 535 – 580a BGB geregelt.
Das Mietrecht des BGB hat vornehmlich den Wohnungsmieter im Auge und bezweckt dessen Schutz vor willkürlichen Maßnahmen des Vermieters. Insoweit wird im Mietrecht des BGB vornehmlich Wohnraummieterschutzrecht gesehen. Der Grund besteht darin, dass sich ein Mieter meist in einer sozial schwächeren Position als der Vermieter befindet. Da die Wohnung in der Regel den Lebensmittelpunkt des Mieters darstellt, soll der Vermieter beispielsweise nur unter bestimmten und im Gesetz geregelten Voraussetzungen die Miete erhöhen oder das Mietverhältnis kündigen dürfen.
Ferner kann der Gewerberaummieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses keinen Räumungsschutz beanspruchen auch keinen Bestandsschutz bei Zeitmietverträgen. Haben die Parteien mietvertraglich keine Mieterhöhung vereinbart, bleibt die Miete in der gesamten Laufzeit des Gewerbemietvertrages in der vereinbarten Höhe bestehen.
Die Vertragsfreiheit prägt das Gewerberaummietrecht
Ein solches soziales Schutzbedürfnis besteht im Gewerbemietrecht regelmäßig nicht. Hier bleibt es den Parteien überlassen, die Gegebenheiten mietvertraglich individuell zu regeln. Im Gewerbemietrecht herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit.
Vor allem das Transparenzgebot schützt den Gewerberaummieter
Das Schutzbedürfnis einer Vertragspartei wird insoweit abgedeckt, als die Rechtsprechung vor allem AGB-Klauseln in Gewerbemietverträgen daraufhin überprüft, ob eine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt wird. Dies kann sowohl den Mieter als auch den Vermieter betreffen; den Vermieter beispielsweise dann, wenn der Mieter ein großer Handelskonzern ist und der Vermieter als Einzelperson schützenswert ist.
Insoweit ergänzt die Inhaltskontrolle gemäß AGB-Recht das Gewerbemietrecht in der Praxis tiefgreifend. Hier ist insbesondere das Transparenzgebot prägend. Unklare Klauseln sind schlichtweg unwirksam.
Vertragsabschluss ohne Beratung im Gewerbe ist riskant
Der aufgrund der Vertragsfreiheit im Vergleich zur Wohnraummiete erheblich größere Gestaltungsspielraum in Gewerbemietverträgen erfordert fachkundige Beratung, so dass sich die pauschale Übernahme vorgefertigter Vertragsentwürfe verbietet. Gerade weil Gewerbemietverträge oft langfristig abgeschlossen werden, mit erheblichen Investitionen verbunden sind und mithin die wirtschaftliche Existenzgrundlage von Mieter und Vermieter bilden, kommt es auf jedes Detail an.
Dies sind alle wichtigen BGB-Paragraphen
1. § 580a
Ausgangspunkt und Basis des Gewerbemietrechts ist im Wesentlichen eine einzige Vorschrift des BGB. Dies ist § 580a II BGB. Dort wird für Geschäftsräume eine gegenüber dem Wohnraummietrecht abweichende Kündigungsfrist vorgegeben. Sie beträgt regelmäßig 6 Monate.
2. § 578 II
Im Übrigen verweist noch § 578 II BGB darauf, dass auf Mietverhältnisse, die keine Wohnräume zum Gegenstand haben, die Vorschriften des § 552 I, § 554 I – IV und § 569 II BGB entsprechend anzuwenden sind. Damit erschöpft sich das Gesetz. In Bezug auf die Gewerberaummiete findet sich keine weitere Regelung. Allenfalls spricht das BGB gewerbliche Mietverhältnisse nur noch indirekt an, insoweit, als es bestimmte Vorschriften nur für „Mietverhältnisse über Wohnraum“ für anwendbar erklärt (z.B. § 549 I BGB).
3. Allgemeingeltende Paragraphen
Alle anderen Vorschriften des BGB-Mietrechts sind im Gewerberaummietrecht nur anwendbar, wenn nicht der soziale Schutz des Mieters von Wohnraum maßgeblich ist. Sie sind insoweit anwendbar, als es um allgemeine mietrechtliche Fragen geht, die Wohnraummieter und Gewerberaummieter gleichermaßen betreffen.
In Wesentlichen sind für Gewerberaummietverträge folgende BGB-Paragraphen wichtig. Sie bilden regelmäßig die Grundlage, auf der im Gewerbemietvertrag eine individuelle Regelung vereinbart wird.
- § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
- § 536 Mietminderung bei Mängeln der Mietsache (Link: Mietminderung Gewerbemietrecht, Mietminderung bei Flächenabweichung Gewerbemietrecht)
- §536a Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (Garantiehaftung des Vermieters)
- § 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel
- § 536c Mängelanzeige des Mieters
- § 537 Entrichtung der Miete bei Verhinderung des Mieters
- § 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
- § 539 Ersatz von Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
- § 540 Untervermietung
- § 542 Kündigung des Mietverhältnisses
- § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Link: Fristlose Kündigung Gewerbemietrecht ist nun wenigen Fällen möglich)
- § 544 Mietvertrag über mehr als 30 Jahre
- § 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit
- § 546 Rückgabeverpflichtung des Mieters nach Ablauf des Mietverhältnisses
- § 550 Schriftform des Mietvertrages
- §§ 549 -561 (Kaution, Barrierefreiheit, Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Mietspiegel) betreffen ausschließlich den Wohnraummieter
- § 552 II Ausschluss des Wegnahmerechts nur gegen Wertausgleich
- § 554 I – IV Duldungspflicht des Mieters für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Informationspflicht des Vermieters (Link: Modernisierung in Gewerbemietrecht: sind Kosten unsichtbar?)
- § 562b Selbsthilferecht des Vermieters bei Gefährdung des Pfandrechts
- § 566 Kauf bricht nicht Miete
- § 566 c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete im Verhältnis zum Erwerber
- § 566d Aufrechnung der Miete gegen eine Forderung des Mieters (Mietminderung, Schadenersatzanspruch) (Link: Gewerbe Mietvertrag: Aufrechnungsverbot im Vertrag)
- § 569 II Fristloser Kündigungsgrund bei Störung des Hausfriedens
- § 580a Kündigungsfrist im Gewerberaummietrecht
Auch im Gewerberaummietrecht gilt die Heizkostenverordnung. Danach ist der Vermieter verpflichtet, mindestens 50 % der Energiekosten verbrauchsabhängig abzurechnen.
12.09.2016 - 14:40
Sehr geehrter Herr Hundt,
ist es rechtens, wenn der Vermieter Einsicht in die BWA fordert?
Mit freundlichen Grüßen
Annett Stein
12.09.2016 - 15:40
Hallo Frau Stein,
ja, insbesondere – oder eigentlich sogar nur – vor Abschluss eines Mietvertrages. Schließlich möchten Vermieter wissen, ob der Mieter in der Lage ist die Miete zu zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.10.2016 - 12:35
Hallo,
Ist es rechtens, das ein Vermieter, ohne Ankündigung bzw. Fragen die Ladenfläche alleine betreten darf?
Wenn nein, was ist dagegen zu tun?
MfG
21.10.2016 - 13:48
Hallo Herr Thiele,
damit wir hier verstehen worum es genau geht, sollten Sie die Dinge nach Möglichkeit etwas ausführlicher schildern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2017 - 19:07
Hey,
ist es rechtens das der Vermieter nach Kündigung einfach ohne Aufforderung der Räumung usw. die Schlösser austauschen darf, obwohl in der Gewerbeeinheit meine ganze Einrichtung noch ist.
Es ist ja noch nicht abzusehen das eine Erneuerung des Mietvertrag stattfindet.
Vielen dank
MfG
Riemer
29.06.2017 - 11:53
Hallo,
ich habe ein freistehendes Gebäude in einer größeren Immobilie angemietet als Lager und Büro. Von dem Hauptgebäude führen unterirdisch die Versorgungsleitungen in unser Gebäude. In diesem Installationsgang ist nun die Wasserleitung durchgerostet und unser Vermieter verlangt von uns diese auf unsere Kosten selbst zu erneuern.
Dazu gibt es zu erwähnen dass ich urprünglich ein Gebäude, bestehend aus 4 Wänden und einem Dach angemietet habe und den Innenausbau selbst durchgeführt habe und meine Versorgung an bestehende Strom und Wasserleitung angeschlossen habe.
Gehört die Zuleitung zum Gebäude zur Mietsache oder ist sie im Verantwortungsbereich des Vermieters?
04.07.2017 - 13:13
Hallo,
die ehemalige Vermieterin möchte jetzt (2017) die Grundsteuer, als Nebenkosten, für die Jahre 2013 und 2014 haben. Das Mietverhältnis (Gewerbe) bestand seit 2001 und sie hat die ganzen Jahre keine einzige Nebenkostenabrechnung geschickt!!!
Hat sie einen rückwirkenden Anspruch auf die Nebenkosten (Grundsteuer)???
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
M. Müller
04.07.2017 - 14:35
Hallo Manfred,
mein erster Blick würde in den Mietvertrag gehen – haben Sie dort die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart? Ja? Dann fordern Sie Ihre Vermieterin zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen auf.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2017 - 22:08
Hallo.
Ich habe ein Ladenlokal zum 01.09.17 angemietet. Als ich den Mietvertrag unterschrieb, war der Laden noch in Nutzung der Vormieterin.
Beim Auszug der Vormieterin hat mein Lebensgefährte den Laden vermessen, um zu schauen, wo ich das schon vorhandene Möbiliar hinstelle. Dabei ist uns aufgefallen, das es statt 88 qm nur ca 75 qm sind.
Wir haben aber die Fensterfront, die ca 0,50 cm tief und ca 2,55 m breit ist nicht mit gemessen.
Nun wollte ich fragen, ob man diese Niesche überhaupt mitrechnet, da es ja keine richtige Verkaufsfläsche darstellt ??? Es ist wie ein Podest im Fenster
Vielen Dank im voraus.
25.07.2017 - 22:16
Ich habe eine kurze Frage zu den Nebenkosten.
Darf der Vermieter in den Nebenkosten für eine gewerbliche Nutzung zwei Personen berechnen, auch wenn nur ich den Laden betreibe ?
Es werden 150 € Nebenkosten veranschlagt
( ohne Müllentsorgung )
Dies erscheint mir sehr viel, da ich für mein jetziges Ladenlokal nur 70 € Nebenkosten bezahle und auch immer etwas zurück erhalten habe. Dort sind auch Müllgebühren enthalten.
Des Weiteren werden die Nebenkosten auf das komplette Haus mit 6 Mietparteien berechnet.
Ist das rechtlich erlaubt ?
Danke für Ihre Hilfe
06.12.2017 - 15:16
Hallo,
was darf denn ein WEG-Verwalter berechnen, wenn in der WEG auch eine Gewerbeeinheit enthalten ist? Gilt diese auch als “gewöhnlicher” Miteigentumsanteil oder ist hier eine andere Berechnung möglich oder sogar notwendig?
11.01.2018 - 13:45
Guten Tag Herr Hundt,
ein (Gewerblicher-)Mieter bzw. dessen Erfüllungsgehilfe verursacht einen Schaden am Objekt. Gibt es hier eine Frist bzw. eine Vorgabe in welchem Zeitraum er für die Beseitigung des Mangels zu sorgen hat. Eine Beseitigung des Mangels durch mich als Vermieter würde ich gerne vermeiden.
17.01.2018 - 07:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Zusammenstellung dieser Website; diese hilft auch Laien, sich im Mietrecht/Gewerbemietrecht zurecht zu finden.
Eine Verbesserungsvorschlag hätte ich: In oben stehender Auflistung ist nicht § 546a BGB angegeben, welcher im Falle einer Kündigung den Mieter ggf. unter Androhung von Schadensersatzansprüchen motiviert, die Mietsache herauszugeben.
MfG
Florian M.
07.02.2018 - 19:41
Welche Möglichkeiten gibt es für eine gewerbliche Mietübernahme, wenn der Vermieter nicht zustimmt?
Folgende Situation:
Es wird eine GmbH gegründet die ein Gastronomiekonzept verfolgt. Seit Monaten kümmert sich diese GmbH um die Übernahme eines Top-Standortes in der Mitte Berlins, sodass sich der jetzige Betreiber (auch Gastro) letztendlich bereit erklärt, den Laden zu übergeben.
Parallel dazu wird die Finanzierung des Vorhabens geplant und zur Prüfung mehreren Banken vorgelegt, welche nun fast soweit sind das ok zur Finanzierung zu geben. Es ist eine Frage von Tagen bzw. weniger Wochen.
Als letzte Formalität wird ein Termin mit einem Vertreter der Immobiliengesellschaft organisiert um sich mal persönlich kennen zu lernen und einen ersten Vertragsentwurf fertig zu machen. Stattdessen fordert der o.g. Vertreter eine Beschreibung des Vorhabens hinsichtlich der Einrichtung, Umbauten etc.
Diese kriegt er auch (hierbei soll erwähnt werden, dass keine Umbauten von Nöten sind und auch die Einrichtung kein Problem darstellt, es ist schließlich weder Gothik-Pub noch Stripclub), meldet sich aber nach zweiwöchigem Stillschweigen aber mit einer Ablehnung. Ohne Angabe von Gründen, wörtlich “entspricht nicht unseren Vorstellungen”.
Nun frage ich Sie welche Möglichkeiten sich in dieser Lage bieten. Jeder Schachzug will äußerst bedacht sein, deshalb freue ich mich auf Eure Meinung und eventuelle Hinweise..
08.02.2018 - 09:28
Hallo Leonard,
es gibt keinen “Schachzug” – ein Vertrag muss von beiden Seiten gewollt sein. Ist das nicht der Fall, kommt kein Vertrag zustande.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.04.2018 - 16:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Frage zur Vertragsauflösung.
Ich hatte eine Lokal gepachtet. Nach Rücksprache mit der Vermieterin wurde ein Teil der vorhandenen Möbel ausgebaut und auf den Dachboden der Vermieterin verbracht. Damit ich die erforderliche Gaststättenerlaubnis vom Amt erhalten konnte, musste ich die alte vorhandene Ausschanktheke durch eine neuwertige ersetzen, die Küchenarbeitsplatten erneuern sowie die gesamte Küche neu verfugen. Das gesamte Lokal erfuhr eine deutliche Aufwertung, welche mir die Vermieterin am Eröffnungsabend auch mündlich bescheinigte.
Aus privaten Gründen musste ich dieses Ladenlokal nun aufgeben. Ich habe einvernehmlich mit der Vermieterin nach einem Nachmieter gesucht. Der neue Mieter übernahm das Lokal zum 01.08.2017. Die Vermieterin hatte mir meine gezahlte Kaution Ende September 2017 vollständig zurückgezahlt.
Nun hat der neue Mieter das Geschäft zum 31.03.2018 wieder aufgegeben. Die Vermieterin verlangte von ihm den Rückbau der zuvor von mir getätigten Umbauten. Dies hat der neue Mieter auch getan.
Nun hat sie sich an mich gewendet und Strafantrag gestellt, da 1 Holzstuhl fehlen würde sowie die zuvor ausgebauten Sitzbänke von einem Schreiner erneuert werden müssten und 2 Schranktüren einer Kommode fehlen würden. Sie möchte mir jetzt sämtliche Kosten in Rechnung stellen.
Ist dies überhaupt zulässig? Gilt hier ³548 (1) BGB? Bzw. hätte Sie nicht nach Beendigung meines Mietverhältnisses genügend Zeit gehabt zu prüfen? Ist die Rückzahlung meiner Kaution eine Sicherheit für mich?
Über Ihre Hilfe wäre ich mehr als dankbar!
20.06.2018 - 00:36
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe zwei Doppelhaushälften mit Ladenfläche gemietet. Jetzt gebe ich eine Seite auf und habe einen neuen Mietvertrag bekommen. Die Grundmiete tritt mit Vetragsbeginn in Kraft und es gibt eine Staffelmiete. Allerdings ist das Datum der ersten Mieterhöhung der Staffelmiete das gleiche Datum wie der Beginn des Vertrages. Ist es zulässig dass die Miete direkt am ersten Tag erhöht wird?
Mit freundlichen Grüßen
Eva Leibovitz
22.06.2018 - 09:43
Hallo Eva,
wenn Sie einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, dann haben Sie sicher ohnehin eine neue Miete vereinbart? Oder habe ich etwas falsch verstanden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.07.2018 - 08:49
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir mieten ein Büro in einem Bürokomplex. Es gibt keine Briefkasten, die Post wird in einem Schrank mit Ablagefächern für alle Firmen zugänglich abgelegt. Ist das rechtens? Ich könnte mir die Post von jedem Unternehmen mitnehmen, ohne dass es jemand bemerkt. Ist eine Briefkastenanlage verpflichtend?
Vielen Dank.
A. Widany
29.07.2018 - 15:35
Habe einen Vertrag von dem Vermieter erhalten, unterzeichnet und zurück geschickt. Jetzt habe ich keine Gegenzeichnung erhalten sondern es wurde ein Pasus geändert zum Nachteil für mich. Wie sieht das aus? Ist das rechtens?
Da es hier um eine Anmietung im Gewerbe Bereich handeln stellt sich mir die Frage ob mündliche Absprachen direkt ein mündlicher Vertrag ist?
17.10.2018 - 17:28
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Bruder hat mir eine Änderungskündigung für die Gewerberäume meiner Firma geschickt. Diesen Vertrag könnte ich aufgrund finanzieller Kosten nicht unterschreiben. Damit ist die Kündigung zum 31.12.2018 rechtmäßig, richtig?
Darf er nun Kostenforderungen für die Suche von Nachmietern stellen?
Eine Antwort wäre hilfreich, danke..
Danke Mathis
17.10.2018 - 20:07
Hallo Mathis,
eine aktuellen Mieter entstehen bei der Nachmietersuche (durch den Vermieter) keine Kosten. Er muss i.d.R. nur Zugang zu den Flächen (Besichtigungen) gewährleisten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.12.2018 - 22:55
Sehr geehrter Herr Hundt,
darf ein Vermieter bereits einen neuen Mietvertrag mit einem „anderen Mieter“ aushandeln, obwohl der aktuelle Mieter noch einen Mietvertrag über 4 Jahre besitzt?
Wenn ja, muss er den aktuellen Mieter darüber unterrichten? Bzw. kann ich als aktueller Mieter dagegen vorgehen?
Vielen Dank für Ihren sachkundigen Rat! Emelie Zelder
14.12.2018 - 17:01
Hallo Emelie,
es ist für den Vermieter sicherlich nicht empfehlenswert, wenn zwei Mietvertrag für die gleiche Fläche und den gleichen Zeitraum bestehen. Wenn der zweite Mietvertrag zeitlich an Ihrer anschließt, sehe ich hingegen kein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2018 - 11:40
Hallo,
im Haus soll das Dachgeschoss ausgebaut werden. Nun kam eine kurze Email vom Hausverwalter, mit der Mitteilung dass die Lüftungsanlage des Restaurants am 7.1.2019 abgebaut wird. Was können wir in diesem Fall tun. Die Anlage wurde vor drei Jahren bei Einzug in die Gewerbefläche mit Genehmigung und Einverständnis der HW eingebaut.
Vielen Dank und viele Grüße aus Berlin
05.02.2019 - 00:09
Sehr geehrter Herr Hundt,
Es ist sehr schwierig Informationen über einen Schadensanspruch nach einem Stromunfall im Gewerberaum zu finden. Können Sie mir da helfen?
Zum Staub wischen stand ich auf einer Leiter, als ich an 2 verschiedene Stellen gleichzeitig anfasste, spürte ich eine Durchströmung, die meine Muskeln lähmte. Ich weiß nicht wie lange ich da stand, und 230 V meinen Körper durchströmte, ich bin mit stechenden Schmerzen auf der Erde liegend wieder zu mir gekommen. Eine Kundin fand mich und rief den Notarzt.
Im Krankenhaus wurde neben einer Beule am Kopf ein doppelter Beckenringbruch diagnostiziert.
Ein vom Vermieter beauftragter Elektriker hat die besagte Ständerwand gesichert indem er Drähte vom 5 poligen Kabel umgeklemmt und mit einer Erdung den letzten Messwert von 0,04 V auf 0 gebracht hat. Die Ursache für die Spannung hat er nicht gefunden bzw. auch nicht weiter gesucht.
Die Allianzversicherung des Vermieters lehnt einen Schadenersatz ab, mit der Begründung: Ich bin seit Februar 2010 Mieterin und habe in dieser Zeit keinen Fehler gemeldet. Mein Vermieter hat das Wohnhaus mit 2 Gewerbeobjekten im Erdgeschoss im Mai 2010 gekauft, die bestehenden Mietverträge übernommen und seitdem keine Arbeiten an der Elekonischen Anlage durchgeführt.
Ich würde mich sehr um kompetenten Rat freuen, wo ich Informationen her bekomme. Ob ich einen Schadensanspruch habe und welchen? (Entgangene Einnahmen, Schmerzensgeld)
Es wurde nie ein E-Scheck durchgeführt. Die Sicherung hat nicht reagiert, weil an den leitenden Bauteilen keine Erdung angebracht war. Nur durch den Fall von der Leiter wurde die Durchströmung unterbrochen.
Kurz nachdem ich eine Strafanzeige wegen fahrlässiger Körperverletzung gestellt habe, habe ich die Kündigung des Ladengeschäfts ohne Begründung erhalten. Die Miete hatte ich trotz fehlender Einnahmen immer bezahlt.
Ich hoffe Sie können mir helfen. Bitte
Mit freundlichen Grüßen
Doris
05.02.2019 - 09:29
Hallo Doris,
danke für Ihren Kommentar. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen. Ich denke Sie brauchen ohnehin rechtliche Unterstützung. Wenden Sie sich an einen Anwalt, der die Sache für Sie einschätzt und ggf. übernimmt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.07.2019 - 14:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
Habe ein Ladengeschäft mit einem 5 Jahres Vertrag angemietet, jetzt nach 3 Jahren muss ich feststellen das meine Umsätze stark zurück gegangen sind und ich die Miete nicht mehr bezahlen kann. Habe den Vermieter bereits schriftlich angefragt ob die Möglichkeit bestehe durch eine außerordentliche Kündigung vor Ablauf des Vertrages aus dem Mietverhältnis raus zu kommen. Vom Steuerberater wurde mir die bereit gestellte Umsatzdaten dem Vermieter übersendet. Anschließend wurde es mir nur mündlich verneint, der Vermieter hat die Mieträume momentan online wieder bereit gestellt. Habe ich keine Chance da vorher raus zukommen? Muss ich entweder bis Ende der Laufzeit des Mietvertrages noch abwarten oder hoffen das sich ein neuer Mieter findet?
03.07.2019 - 16:03
Hallo Uwe,
wenn der Vermieter die Einheit inseriert, wird es wohl für Sie ein Hoffen auf einen neuen Mieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.07.2019 - 13:50
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich werde einen Neubau an eine Lebensmittelkette vermieten. Die Lebensmittelkette hat vorgeschlagen den Vertrag aufzusetzen. Nach Prüfung der Vertrags gibt es einen Passus, in dem es heißt, dass die BK-Abrechnung 6 Monate nach Ablauf Abrechnungszeitraum erstellt/ zugestellt sein muss. Ist dies möglich oder gelten hier zwingend auch die 12 Monate wie bei Wohnraumvermietung?
Ich als Vermieter möchte gerne die 12 Monate beibehalten.
Vielen Dank im Voraus
06.08.2019 - 10:54
Hallo Anna,
im Gewerbe können Sie sehr viel individuell regeln, sicher auf die Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2020 - 11:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe meinen Mieter fristgerecht zum 31.12.2019 gekündigt diesen haben wir zum 31.01.2020 verlängert.(Gewerbliche Räumlichkeiten)
Jetzt ist mir schon wieder bewusst das der Mieter nicht zum 31.01.2020 ausziehen wird.
Was kann ich tun? Oder was kann ich jetzt machen?
Vielen Dank im vorraus.
29.01.2020 - 14:41
Hallo A.E.,
wenn Ihr Gewerbemieter die Mietsache nicht räumt, würde ich mich an Ihrer Stelle von einen Anwalt beraten und vertreten lassen. Nur so können Sie Fehler vermeiden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2020 - 15:16
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort Herr Hundt :)
Liebe Grüße
05.02.2020 - 10:19
Guten Tag,
ich habe einen vermieteten Tiefgaragenstellplatz erworben. Im Mietvertrag mit dem aktuellen Mieter ist nichts zu den Nebenkosten vereinbart. Ich möchte den Mietvertrag nun dahingehend ändern, dass der Mieter die umlagefähigen Betriebskosten zukünftig trägt. Es handelt sich um einen Mietvertrag, der sich rein auf den Stellplatz bezieht. Eine Wohnung wird nicht mit vermietet, sodass der Mietvertrag gemäß Gewerbemietrecht bewertet wird.
Was muss ich berücksichtigen?
Vielen Dank für eine Rückmeldung und Beste Grüße
05.02.2020 - 10:44
Hallo Kathrin,
formulieren Sie einen entsprechenden Nachtrag und bitten Sie den Mieter um Zustimmung. Auch eine Änderungskündigung wäre denkbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2020 - 10:46
Besten Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.
Ist dies auch zulässig, wenn die Miete vor 1 Jahr bereits um 5€ (von 40€ auf 45€) erhöht wurde?
05.02.2020 - 10:51
Hallo Kathrin,
Sie such eine einvernehmlich Lösung. Dabei können Sie mit Einverständnis des Mieters relativ viel vereinbaren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2020 - 11:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir sind Mieter von Büroräumen in einem Gewerbepark. Unser Vermieter stellt uns keinen Briefkasten zur Verfügung, verbietet uns auch die Aufstellung eines eigenen Briefkastens und verweist uns auf das kostenpflichtige Angebot einer Servicefirma, welche die Post für einige Firmen im Gewerbepark annimmt und sortiert bereitstellt.
Gibt es ein Anrecht auf kostenfreien Postempfang über einen “eigenen” Briefkasten für Firmen?
Grüße und vielen Dank für Ihre Antwort
10.02.2020 - 14:39
Hallo Franz,
so eine besondere Vereinbarung sollten Mieter und Vermieter im Mietvertrag definieren. Gibt es dort eine Regelung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.02.2020 - 09:07
Hallo Herr Hundt,
im Mietvertrag sind keine Regelungen bezüglich eines Briefkastens enthalten.
Grüße
Franz
11.02.2020 - 15:32
Hallo Franz,
dann würde ich davon ausgehen, dass der Vermieter Ihnen den normalen / üblichen Postempfang ermöglichen muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.03.2020 - 17:25
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe da eine Frage zur Mietreduktion bei Gewerbeflächen.Wir sind ein kleines Unternehmen einer Boutique an einer normalerweise gut befahrenen Hauptstrasse mit direktem Kundenparkplatz. Seit bald 6 Monaten befindet sich eine grosse Baustelle mit Einbahnstrasse direkt vor unserer Filiale. Dies führt dazu das wir extreme finanzielle Einbußen bemerken, weil auch keine richtige Umleitungssignalisierung vorhanden ist.Gibt es eine Möglichkeit für eine Rückwirkende Mietreduktion oder sonst einen Weg für Entschädigung, weil das ja nicht unser Verschulden ist? Leider finde ich nichts dazu im Internet und weiss auch nicht an wen ich mich wenden muss, da sich der Vermieter nicht dafür verantwortlich fühlt.
Besten Dank im Voraus
liebe Grüsse
R. Rossi
09.03.2020 - 10:41
Hallo R. Rossi,
bitte lassen Sie sich rechtlich beraten. Hier eine allgemeine Hilfe: Mietertipp: Wann eine Mietminderung rückwirkend möglich ist
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.03.2020 - 19:31
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin Mieterin von einer Gewerbeeinheit (Praxis, Erdgeschoss) in einem ansonsten von privaten Mietparteien bewohnten Mehrfamilienhaus (47 Mitparteien). Jetzt sollen im ganzen Haus Glasfaserkabel verlegt werden und alle Kabel sollen an 3 Stellen durch unsere Praxis zum Keller verkabelt werden. D. h. es müssen an drei Stellen ( vermutlich in drei verschiedenen Zimmern) sowohl Decken ( teilweise eingezogene Decken) als auch Böden ( alle neu mit Vinyl belegt) angebohrt werden. Die Kabel sollen dann mit Kabelkanälen zugedeckt werden. Müssen wir das hinnehmen?
Laut Elektrikerkönne wegen des Brandschutzes z. B. keine Verlegung durch das Treppenhaus erfolgen.
Vielen herzlichen Dank für die Infos.
Viele Grüße,
Christa
08.03.2020 - 07:09
Hallo Christa,
das ist absolut unschön. Wenn es keine andere Möglichkeit gibt, denke ich, dass Sie das nicht sinnvoll verhindern werden können. Denken Sie an einen Einbau einer Zentralheizung, hier gibt es auch schwere Eingriffe in jeder einzelnen Einheit. Und Mieter müssen diese Eingriffe dennoch dulden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.07.2020 - 17:05
Hallo,
in der Jahresabrechung von der WEG, muss ich einen Anteil der Aufzugskosten tragen ist das rechtens?
Den Aufzug benutze ich nicht und dieser befindet sich im Wohnhaus, mein Salon hat einen separaten Eigang.
Es gibt ein Urteil vom Bundesgerichtshof Aktenzeichen: VIII ZR 128/08 das sagt “Wenn ein Mieter dagegen in einem Anbau wohnt, und der Aufzug im Hauptgebäude durch seine Wohnung nicht erreichbar ist, muss der Mieter die Kosten für die Anlage nicht mittragen.
Gilt das Urteil auch für Gewerbeflächen oder gibt es darüber auch schon ein Urteil?
Gruß
Christine
24.07.2020 - 08:45
Hallo Christine,
als Gewerbemieterin sollten Sie zuerst in Ihren Mietvertrag schauen. Prüfen Sie, ob Sie mit dem Aufzug in eine Tiefgarage oder in Ihren Keller gelangen könnten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2021 - 14:32
Sehr geehrter Herr Hundt, als Privatperson habe ich in einem Gebäude eine Teilfläche zum Abstellen von PKW angemietet. Heizung, Strom und Wasser ist vorhanden. Das komplette Gebäude wird nur zum Abstellen von Fahrzeugen und auch als Lagerfläche genutzt. Es gibt keine Wohnungen in dem Gebäude.
Frage: Gilt hierfür das Gewerbemietrecht bei Streitigkeiten zu Nebenkosten Abrechnung?
Vielen Dank für Ihre Rückantwort
Netten Gruß
JD
29.07.2021 - 14:36
Hallo Jan,
es gilt nicht das Wohnraummietrecht – alle relevanten Paragrafen lesen Sie oben im Artikel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2021 - 15:23
Hallo Herr Hundt,
Vielen Dank für Ihre mega schnelle Rückantwort!
Erlauben Sie mir bitte noch eine Frage zum Thema Nebenkosten.
Im Vertrag wurde diesbezüglich vereinbart:
§ Nebenkosten
Die Nebenkosten, wie Abgaben und Gebühren werden anteilsmäßig abgerechnet.
Habe ich damit das komplette Paket der möglichen Nebenkosten ( Grundsteuer, Versicherung etc.) übernommen?
Es gibt im Vertrag keine weitere konkrete Auflistung zu den abrechenbaren Nebenkosten. Es ist auch kein Betrag, bzw. Vorauszahlung auf NK vereinbart.
Jan
29.07.2021 - 18:10
Hallo Jan,
ohne genauer Vereinbarung sieht es für den Vermieter schlecht aus. Hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/gewerbe/#4-Betriebs-und-Nebenkosten
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2021 - 08:30
Danke für die erneute Rückantwort!
Wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.
Gruß
Jan
30.12.2021 - 22:45
Sehr geehrter Herr Hundt,
Vielen Dank für den tollen Service. Ich habe eine spezielle Frage zum Thema Verlängerungsklausel und Vormietrecht. Ich als Vermieter habe einen Mietvertrag mit einer üblichen Verlängerungsklausel (5 plus jeweils zwei Jahre, wenn nicht widersprochen wird) und einer Zusatzvereinbarung zum Vormietrecht übernommen.
Die Vereinbarung besagt wörtlich:
Im Falle der Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrages mit dem Mieter steht dem Vormietberechtigten das Recht zu, einen neuen
Mietvertrag zu gleichen Konditionen mit dem Vermieter abzuschließen.
Nun meine Frage:
Worauf bezieht sich dieser Passus? Auf den laufenden Mietzeitraum oder den anschließenden? Ist der Widerspruch unddas Ausüben der Verlängerungsoption einer Kündigung gleichzusetzen?
Vielen Dank!
31.12.2021 - 08:14
Hallo Lucas,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann die Klausel hier leider nicht per Kommentar prüfen. Sie sollten dazu eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.02.2023 - 11:21
Hallo Herr Hundt,
ist es rechtlich in Ordnung wenn die Vermieterin, sich ohne Anmeldung in einen besonders gesicherten Bereich ( angemietetes Büro) begibt mit eigenem Schlüssel um Wasserzähler abzulesen, ohne sich vorher anzumelden?
In diesem Fall wurde Ihr sicherlich kein Schlüssel zugesprochen, da es sich hier wie bereits erwähnt um einen gesicherten Bereich handelt!! Verhält es sich hier ähnlich wie beim Paragrafen 13 Abschnitt 1 die Wohnung ist unverletztlich?
Vielen Dank im Voraus.
24.02.2023 - 13:59
Hallo Isabelle,
ich weiss leider nicht, was Sie mit “gesicherten Bereich” meinen. Haben Sie diese Räume gemietet?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2023 - 10:39
Um eine Nutzungsänderung zu bekommen, musste ich in dem Laden Gegenstände investieren. Diese Investition haben das Objektwert um ein vielfaches erhöht. Jetzt nach Mietende möchte der Vermieter nichts davon wissen. Vertraglich ist auch nichts festgehalten worden. Was soll ich tun?
26.07.2024 - 11:20
Guten Tag,
die Firma für die ich Arbeite hat ein neues Bürokomplex gemietet. Was ein Neubau ist und seit dem nicht die Fenster von Außen gereinigt hat. Ist der Vermieter verpflichtet diese Fenster von außen zu Reinigen ?
Was ich noch mitgeben wollte der Eigentümer ist im Insolvenzverfahren !
26.07.2024 - 14:47
Hallo Herr Krcinovic,
in der Regel wird im Mietvertrag vereinbart sein, dass der Vermieter sich um die Fassadenreinigung kümmert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.09.2024 - 23:05
Hallo Herr Hundt,
wir haben ein Wohn- und Geschäftshaus gekauft und haben die Mieter im EG in einer Gewerbefläche und einem Mietvertrag für 10 Jahre ab 2023 übernommen. Nun steht der erste Mieterwechsel des Gewerberaums an. Wir wollen ein Zimmer der Gewerbeeinheit nach einer erfolgreichen baulichen Nutzungsänderung und erfolgten Baugenehmigung für die neu ausgebaute Wohnung (für Eigennutzung) verwenden. Wie sollen wir den neuen Mietvertrag gestalten? Zwei Alternativen haben wir uns überlegt.
Die erste Alternative: Ein Gewerbe-Mietvertrag für die gesamte Fläche (110 qm) erstellen, in dem der Mietvertrag unbefristet mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten versehen ist. Die Gefahr dieser Alternative liegt darin, dass der Mieter jederzeit kündigen würde. Gern möchten wir einen längerfristigen Mietvertrag schließen.
Zweite Alternative: Wir erstellen zwei Mietverträge für eine Gewerbefläche. Der erste Mietvertrag beinhaltet die verminderte Fläche von 100 qm mit einer Befristung auf 10 Jahre. Der zweite Mietvertrag bezieht sich ausschließlich auf das Zimmer, welches künftig für die neue Wohnung vorgesehen ist. Das Zimmer würde mit einem unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsfrist von 2 oder 3 Monaten versehen.
Welche Alternative ist rechtssicher und gleichzeitig zielführend für unsere Situation?
Vielen Dank und freundliche Grüße
M. Strese
16.09.2024 - 06:55
Hallo M. Strese,
sofern es tatsächlich nur um den einen Raum geht, würde ich mit zwei Verträgen arbeiten. Diese kurze Aussage, er ersetzt keine rechtliche Prüfung der Gesamtsituation und vor allem der Mietverträge.
Viele Grüße
Dennis Hundt