Ein Gewerbemietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder durch die Kündigung einer der Vertragsparteien.

Die ordentlichen Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht regelt § 580a II BGB. Danach können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis über Gewerberäume spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen. Somit besteht eine ordentliche Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Quartalsende.

Beispiel: Eine dem Vermieter bis zum 3. Juli zugehende Kündigung wird zum 31.12 des Jahres wirksam. Oder umgekehrt: Will der Vermieter das Mietverhältnis zum 31.12. eines Jahres kündigen, muss er die Kündigung dem Vermieter spätestens zum 3. Juli zugehen lassen.

Vorsicht: Samstag zählt als Werktag

Die Karenzzeit von 3 Tagen ist immer genau zu erfassen. Sie erfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag, soweit das Fristende nicht auf diesen Tag fällt (BGH NJW 2005, 2154).

Beispiel: Der Mieter kündigt am Freitag. Dann zählen Freitag, Samstag und Montag zu den 3 Karenztagen, so dass dem Vermieter spätestens am Montag die Kündigung zugegangen sein muss. Andere Situation: Der Mieter kündigt donnerstags. Da das Fristende dann auf den Samstag fallen würde, wird der Samstag nicht einbezogen und die Kündigung muss und kann noch am Montag zugehen.

In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass im Gewerbemietrecht die Vorschrift des § 193 BGB nicht anwendbar ist (BGH NZM 2005, 391). Danach kann zumindest im Wohnraummietrecht die an einem bestimmten Tag abzugebende Kündigung auch noch am nächsten Werktag abgegeben werden, wenn der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt. Beispiel: Die Kündigung müsste, falls der 1. Juli ein Freitag ist, dem Vermieter erst am Dienstag, also dem dritten Werktag nach dem Montag zugehen. Der Samstag zählt hier nicht.

Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses

Sofern die Parteien ein befristetes Mietverhältnis vereinbart haben, liegt dem Mietverhältnis regelmäßig eine Festmietzeit zu Grunde. Das Mietverhältnis endet automatisch mit Ablauf der Frist, es sei denn, die Vertragsparteien haben mietvertraglich eine Verlängerungsmöglichkeit vorgesehen. Diese kann in der Vereinbarung einer Optionsklausel, einer Verlängerungsklausel oder eines Kündigungsverzichts bestehen.

Ausschluss der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses

Sofern der Mieter nach Ablauf der Festmietzeit die Mietsache nicht räumt, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, es sei denn, dass eine der Parteien binnen zwei Wochen widerspricht.

In vielen Mietverträgen ist diese Fortsetzungsfiktion vertraglich ausbedungen. Danach wird das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, falls der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit dennoch fortsetzt.

Um gegen jegliche Kritik gewappnet zu sein, empfiehlt es sich, nicht nur auf die Vorschrift des § 545 BGB zu verweisen, sondern dessen Regelungsgehalt ausdrücklich zu beschreiben (so OLG Schleswig NJW 1995, 2858, anders: OLG Rostock NZM 2006, 584: Kein Verstoß gegen das Transparenzverbot).

Achtung: Kündigungsfrist ist nur bei Zugang eingehalten!

Es nutzt nichts, nur auf die Kündigungsfrist zu achten. Die Kündigung wird nur wirksam, wenn sie der anderen Vertragspartei tatsächlich auch zugeht (§ 130 BGB). Zugang beinhaltet, dass die Kündigungserklärung so zugehen muss, dass der Empfänger die Möglichkeit hat, unter normalen Umständen von ihr Kenntnis zu nehmen. Dies setzt voraus, dass die Kündigung regelmäßig bis spätestens ca. 18.00 Uhr im Briefkasten liegen muss. Danach braucht der Empfänger nicht mehr damit zu rechnen, dass ihm noch eine Kündigung zugestellt wird.

Derjenige, der die Kündigung erklärt, ist für den Zugang beweispflichtig. Im Idealfall erfolgt der Zugang mittels persönlicher Übergabe und Quittung. Wird die Kündigung mit einem Einwurf-Einschreiben verschickt, begründet der Auslieferungsbeleg den Anscheinsbeweis, dass das Schreiben rechtzeitig zugegangen ist (OLG Saarbrücken NJOZ 2008, 840).

Vorsicht bei Einwurf-Einschreiben mit Rückschein

Wird die Kündigung mit einem Einwurf-Einschreiben mit Rückschein verschickt, ist der Zugangsbeweis nur bei der Rücksendung des Rückscheins durch den Empfänger begründet. Allerdings ist der Empfänger nicht verpflichtet, bei Erhalt eines Benachrichtigungsschreibens das Einschreiben tatsächlich auch abzuholen (BGH NJW 1998, 976; KG Berlin ZMR 2010, 954). Schließlich informiere der Benachrichtigungsschein nur, dass für den Empfänger bei der Post ein Einschreibebrief liege, ohne dass er erkennen könne, um welche Angelegenheit es sich handelt und wer der Absender ist. Um dieses Problem zu vermeiden, sollte die Kündigung so rechtzeitig versandt werden, dass in diesem Fall noch immer rechtzeitig alternativ (weiterer Zustellungsversuch, persönliche Übergabe der Kündigung, Beauftragung eines Boten) reagiert werden kann.

Fristlose Kündigung

Kann sich eine Vertragspartei auf einen wichtigen Grund berufen, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin oder bis zum Ablauf der Festmietzeit unzumutbar macht, kann sie das Gewerbemietverhältnis auch außerordentlich und somit fristlos kündigen.

Regelmäßig bedarf es dazu einer Abmahnung, mit der Aufforderung, eine vertragswidrige Situation zu bereinigen und der Androhung der Kündigung. § 543 II BGB bezeichnet dafür einige Regelbeispiele: Zahlungsverzug des Mieters, Vertragsverletzungen erheblicher Art seitens des Vermieters (Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache) oder des Mieters (Vernachlässigung oder Beschädigung der Mietsache).

In diesem Zusammenhang kann auch § 314 BGB eine Rolle spielen, der die fristlose Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (Mietverhältnis) aus wichtigem Grund erlaubt, ohne auf die Verschuldenserwägungen in § 543 BGB abzustellen.

30 Jahre sind maximal Frist

Gemäß § 544 BGB ist ein Mietvertrag mit einer vereinbarten Laufzeit von mehr als 30 Jahren immer nach dem Ablauf der 30 Jahre mit der gesetzlichen Frist kündbar. Auch eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsklausel ändert daran nichts. Mit diesem Sonderkündigungsrecht will das Gesetz verhindern, dass durch eine extrem lange Mietvertragsdauer eine Bindung erreicht wird, die einem dinglichen Nutzungsrecht gleichkommt.

Allerdings findet die Regelung keine Anwendung auf Kettenmietverträge (BGH NJW 1996, 2028). Dabei reihen sich Mietverträge infolge einer einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarung so aneinander, dass die Vertragsdauer von 30 Jahren überschritten wird.

Sonderkündigungsrecht des Erwerbers in einer Zwangsversteigerung

Wird ein Gewerbeobjekt zwangsversteigert, kann der Erwerber gemäß § 57a ZVG das bestehende Mietverhältnis nach der Erteilung des Zuschlags als neuer Eigentümer und Vermieter kündigen und zwar auch dann, wenn es befristet vereinbart wurde. Im Gewerbemietrecht stellt sich nämlich das Problem, dass Gewerberäume oft langfristig vermietet sind.

Der wirtschaftliche Zweck dieser Vorschrift besteht daher darin, dass Interessenten in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu möglichst hohen Geboten motiviert werden sollen. Diese Motivation wäre kaum vorhanden, wenn der Erwerber an langwierige Mietverträge gebunden wäre.

Allerdings ist dieses Kündigungsrecht ausgeschlossen, wenn der Erwerber als neuer Vermieter den ersten zulässigen Kündigungstermin nicht zur Kündigung nutzt (§ 57a S. 2 ZVG).